Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 09АП-85155/21 по делу N А40-34112/2019

г.Москва

03 марта 2022 г.

А40-34112/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24.02.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.03.2022.

Дело N А40-34112/19

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Валюшкиной В.В., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Институт медицинских технологий"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.11.2021 по делу N А40-34112/19

по иску ООО "Ветана" (ИНН 7731003063, ОГРН 1037739318210)

к ЗАО "Институт медицинских технологий" (ИНН 7732100800, ОГРН 1027700408526)

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Верещак А.В. по доверенности от 09.01.2022, диплом ВСБ 0266941 от 10.06.2003;

от ответчика: Землянкина М.А. по доверенности от 11.08.2021, диплом 107718 0530284 от 09.2015;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ветана" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с исковым заявлением к ЗАО "Институт медицинских технологий" об изменении п.4.2.1 договора аренды от 22.05.2015, установив фиксированную арендную плату в размере 470 300 руб. без НДС в месяц.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20.02.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020, иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2020 решение Арбитражного суда г.Москвы от 20.02.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что определенная в договоре фиксированная арендная плата в размере 190 000 руб. в месяц соответствовала рыночной стоимости с учетом состояния, в котором находилось помещение на момент его передачи арендатору, а также, что заключение эксперта об определении стоимости арендной ставки по результатам назначенной судом экспертизы составлено с учетом произведенного в помещении ремонта.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 08.11.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований по внесению изменений в договор.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 22.05.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0018001:2569 площадью 597, 7 кв. м по адресу: г.Москва, ул.Новорублевская 2-я, д.15, корп.1 (этаж 1, пом. I).

Согласно п.4.2.1 договора фиксированная арендная плата уплачивается арендатором в размере 190 000 руб. без НДС ежемесячно.

В соответствии с п.4.4.1 договора в течение всего срока действия договора, но не ранее чем через три года, размер фиксированной арендной платы, а также порядок ее внесения могут изменяться по соглашению сторон. Размер арендной платы может быть изменен сторонами не чаще одного раза в год не менее чем на индекс инфляции на конец предыдущего года и не более чем на 10% в год от суммы, указанной в п.4.2.1 договора. При этом стороны договорились о том, что размер арендной ставки должен соответствовать текущему уровню среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения. Стороны пересматривают изменение размера арендной платы как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, и соглашаются на установление арендной платы на уровне 100% среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения. Оценка среднерыночной стоимости аренды в месте расположения помещения производится из общедоступных источников информации.

В соответствии с п.4.5 договора в случае изменения ставки арендной платы стороны заключают дополнительное соглашение с указанием нового размера ежемесячной арендной платы.

Письмом от 19.12.2018 N 01, истец направил ответчику проект дополнительного соглашения, в котором фиксированная арендная плата установлена в размере 555 528 руб. 33 коп. без НДС в месяц, указанная ставка определена отчетом 13.12.2018 N МАХАRD0712/2018, составленным ООО "Независимая оценка".

В письме от 21.01.2019 N 3 ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения, согласившись на увеличение арендной ставки на 10%, до 209 000 руб. в месяц.

Указанные обстоятельства послужили основание для обращения истца в суд.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

По смыслу п.1 ст.421, п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством; изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Заключенный сторонами договор аренды предусматривает возможность изменения сторонами размера фиксированной арендной платы, установленного в п.4.2.1 договора. При этом п.4.4.1 договора, с одной стороны, устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен сторонами не чаще одного раза в год не менее чем на индекс инфляции на конец предыдущего года и не более чем на 10% в год от суммы, указанной в п.4.2.1 договора, с другой стороны, предусматривает, что размер арендной ставки должен соответствовать текущему уровню среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, определением от 22.04.2021 судом первой инстанции назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой, экспертным заключением от 19.05.2021N 293/21 установлено, что рыночная стоимость арендной ставки в месте расположения помещения с кадастровым номером 77:07:0018001:2569 по адресу: г.Москва, ул.Новорублевская 2-я, д.15, корп.1, - с учетом состояния, в котором оно находилось на момент передачи арендатору, а именно по состоянию на 22.05.2015, составляет 313 600 руб. в месяц без учета НДС.

Следовательно, при повторном рассмотрении дела судом первой инстанции обоснованно установлено, что ставка арендной платы, согласованная сторонами в п.4.2.1 договора, по состоянию на дату заключения договора не являлась рыночной.

В апелляционной жалобе, ответчик указывает на то, что суд первой инстанции неправильно применил норму материального права - ст.450 Гражданского кодекса РФ, так как суд не учел, что судебное внесение изменений в договор недопустимо.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, положения ст.450, 614 Гражданского кодекса РФ являются диспозитивными и допускают согласование в договоре аренды возможность изменить условия договора об увеличении арендной платы.

Из представленных в материалы дела писем истца и ответчика (т.1, л.д.9-10) следует, что стороны не ставят под сомнение необходимость изменения фиксированной арендной ставки. В указанной части спор отсутствует.

В настоящем деле спор возник о толковании сторонами п.4.4.1 договора, а именно - увеличении ставки на 10% от действующей ставки (позиция ответчика) или на 100% среднерыночной арендной ставки (позиция истца).

При этом, в п.9.6 договора стороны предусмотрели, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть из/или в связи с настоящим договором, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров, а в случае, если возникшие разногласия не могут быть разрешены таким путем - они подлежат разрешению в судебных органах города Москвы или по месту нахождения недвижимого имущества, вне зависимости от изменения местонахождения истца и ответчика, а также иных обстоятельств.

Таким образом, поскольку между сторонами возникли разногласия о толковании п.4.4.1 договора, спор в указанной части подлежит рассмотрению в арбитражном суде в соответствии с п.9.6 договора и п.п.2 п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Довод апелляционной жалобы о неверном толковании судом условий договора, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

В течение всего срока действия договора, но не ранее чем через три года, размер фиксированной арендной платы, а также порядок ее внесения могут изменяться по соглашению сторон. Размер арендной платы может быть изменен сторонами не чаще одного раза в год не менее чем на индекс инфляции на конец предыдущего года и не более чем на 10% в год от суммы, указанной в п.4.2.1. настоящего договора. При этом стороны понимают, что размер арендной ставки должен соответствовать текущему уровню среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения.

Стороны пересматривают изменение размера арендной платы как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, и соглашаются на установление арендной платы на уровне 100% среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения. Оценка среднерыночной стоимости аренды в месте расположения помещения производится из общедоступных источников информации (абз.2 п.4.4.1 договора).

При рассмотрении настоящего дела, с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции дал надлежащую оценку спорному условию договора и для разрешения вопроса о величине среднерыночной стоимости.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п.43 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права; при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование), которое определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения; толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В п.45 названного постановления отмечено, что при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В настоящем случае, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами договор аренды содержит не просто противоречивые, а взаимоисключающие условия по вопросу изменения размера фиксированной арендной платы, установленного в п.4.2.1 договора: с одной стороны, п.4.4.1 договора устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен сторонами не более чем на 10% в год от суммы, указанной в п.4.2.1 договора, с другой стороны, п.4.4.1 договора предусматривает, что размер арендной ставки должен соответствовать текущему уровню среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения, а стороны договора при его заключении соглашаются на установление арендной платы на уровне 100% среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения.

Толкование п.4.4.1 договора таким образом, что размер арендной платы может быть изменен сторонами не более чем на 10% в год от суммы, указанной в п.4.2.1 договора, без применения условия п.4.4.1 договора о том, что размер арендной ставки должен соответствовать текущему уровню среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения, а стороны договора при его заключении соглашаются на установление арендной платы на уровне 100% среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения, позволит арендатору в течение 10-ти лет пользоваться помещением на нерыночных условиях, а именно в течение 10-ти лет уплачивать арендную плату по нерыночной ставке, ссылаясь на необходимость ремонта помещения.

При этом в соответствии с п.9.2 договора после истечения срока аренды арендатор вправе потребовать от арендодателя компенсировать свои расходы по ремонту помещения.

Такое толкование п.4.4.1 договора не соответствует основным началам гражданского законодательства и позволяет арендатору извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, поскольку арендатор не только не соглашается на установление рыночной ставки арендной платы, как это предусмотрено п.4.4.1 договора, но и в течение нескольких лет по истечении первых 3-х лет аренды продолжает уплачивать арендную плату без увеличения ее не только на 10% в год, но и на уровень инфляции.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца об установлении арендной платы на уровне 100 % среднерыночной стоимости арендной ставки в месте расположения помещения по истечении первых 3-х лет аренды соответствует закону и условиям договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., которые подтверждаются договором на оказание консультационных (юридических) услуг и представление интересов заказчика в суде от 17.01.2022, актом от 26.01.2022 об оказанных услугах по договору от 17.01.2022, расходным кассовым ордером от 26.01.2022 N 000074.

Согласно ч.1 ст.101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст.106 АПК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В настоящем случае, заявление истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., понесенных в связи с подачей ответчиком апелляционной жалобы на обжалуемый судебный акт, апелляционная коллегия удовлетворяет частично, в размере 25 000 руб., исходя из принципа разумности судебных расходов, а также объема и сложности выполненных услуг по подготовке процессуальных документов, представлению доказательств, количества затраченного времени для участия в судебных заседаниях с учетом предмета и основания спора, положений ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также в соответствии с рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Информационном письме от 05.12.2007 N 121.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 08.11.2021.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2021 по делу N А40-34112/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "Институт медицинских технологий" в пользу ООО "Ветана" расходы на оплату услуг представителя за апелляционную инстанцию в размере 25 000 руб.

В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина Г.С. Александрова