Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 13АП-33357/21 по делу N А56-25512/2020

г. Санкт-Петербург

31 марта 2022 г.

Дело N А56-25512/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представитель не явился,

от Комитета представитель не явился,

от ООО "ЖилСтройСервис" представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-25512/2020 (судья Д.А. Егорова), принятое по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)

к обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" (199155, Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 19, корп. 8, лит. А, пом. 1Н, 50; ОГРН 1107847131688, ИНН 7802711890),

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, 22 005 руб. 45 коп. пеней по состоянию на 22.10.2019, пеней, начисленных на сумму долга, по ставке 0,05 % до даты фактического исполнения обязательства.

Решением от 10.07.2020 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взысканы 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды от 15.07.2009 N 08/ЗКС-000105 за период с 01.10.2019 по 31.12.2019, 22 005 руб. 45 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.10.2019 по 22.10.2019, неустойка с 23.10.2019 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 0,05 % за каждый день просрочки.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

Конкурсный кредитор Общества - общество с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" (далее - ООО "ЖСС") обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что у Комитета отсутствовало право взыскания арендной платы после 25.07.2017 - даты регистрации права собственности на первую квартиру в корпусе А, несмотря на разную дату ввода корпусов А, Б, В в эксплуатацию, названные корпуса являются единым объектом недвижимости, физически связаны между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые были построены и введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом А, объект недвижимости имеет общий кадастровый номер 78:40:0008341:28470, раздел земельного участка, предоставленного для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, невозможен, поскольку корпуса возводились не как отдельные многоквартирные дома, а как часть единого дома, непосредственно примыкающая и базирующаяся на общей подземной части, долевая собственность жильцов зарегистрирована в 2019 году на земельный участок в тех же границах, которые существовали в момент заключения договора, что подтверждает тот факт, что именно в таких границах необходим земельный участок для эксплуатации дома, на земельном участке отсутствуют иные объекты, кроме названного объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что корпуса Б и В введены в эксплуатацию только 05.03.2019.

До начала судебного заседания от ООО "ЖСС" поступили ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 13.09.2021, а также ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, правопредшественник Комитета, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис-Строй" (арендатор) заключен договор N 08/ЗКС-000105 аренды на инвестиционных условиях земельных участков: площадью 29 356 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:25, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 1), и площадью 2 853 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 2).

Согласно пункту 1.2 договора участок 1 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест, участок 2 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству полуподземного паркинга вместимостью не менее 130 машиномест.

По результатам торгов общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составила в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора (до 14.10.2014), 235 000 000 руб. (пункт 4.1 договора).

Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга (пункт 4.3.1 договора).

В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Строй" дополнительным соглашением от 21.05.2010 N 1 произведена замена арендатора на Общество.

Дополнительным соглашением от 26.06.2019 N 2 внесены изменения в договор, в частности, в пункт 8.3 договора, предусматривающий ответственность за нарушение обязанности по внесению арендной платы (0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки).

Инвестиционный проект не был полностью реализован в сроки, установленные договором. Полагая договор аренды действующим, Комитет обратился с иском о взыскании задолженности по указанному договору за период с 01.10.2019 по 31.12.2019.

С учетом ввода в эксплуатацию первой и второй очередей (24.07.2017 и 05.03.2019) объектов строительства и регистрацией права собственности на жилые помещения (25.07.2017 и 16.04.2019) суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 667 575 руб. 31 коп. за период с 01.10.2019 по 31.12.2019.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" (далее - Постановление N 12-П), основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Так, в силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона в редакции, действовавшей в спорный период, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с частью 6 статьи 16 названного закона выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Нормы ГК РФ и ЖК РФ в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Так, в соответствии с пунктом 66 данного Постановления, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Из пункта 67 постановления N 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных Обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки переходят в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу 01.01.2017, в редакции, действующей в спорный период, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений ЖК РФ и Вводного закона, Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 308-ЭС20-18388.

Поскольку по состоянию на 25.07.2017 Обществом была возведена только часть объекта, подлежащего возведению, несостоятелен довод подателя апелляционной жалобы о том, что с даты государственной регистрации права собственности первого приобретателя на помещение в объекте капитального строительства, являющемся частью объекта, планируемого к возведению, влечет возникновение у собственников помещений в таком объекте права общей долевой собственности на весь земельный участок, предоставленный для строительства объекта, независимо от завершения строительства планируемого к возведению объекта.

К моменту обращения Комитета с настоящим иском планируемый к строительству на земельном участке объект возведен (разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от 24.07.2017 и 05.03.2019), право собственности на жилые помещения за первыми собственниками зарегистрированы 25.07.2017 и 16.04.2019, Комитетом обратное не доказано, Комитет утратил право на распоряжение земельным участком площадью 29 356 кв. м.

Доказательства формирования земельного участка иной площадью для эксплуатации данного жилого дома Комитет не представил.

При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 26 упомянутого постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для назначения судебной землеустроительной экспертизы.

Однако ООО "ЖСС" не учтено, что по рассматриваемому договору в аренду передавались два земельных участка, при этом участок 2 был предоставлен для проектирования и строительства полуподземного паркинга, то есть нежилого объекта.

Доказательства реализации инвестиционного проекта в указанной части в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим основания для отказа во взыскании арендной платы за пользование земельным участком площадью 2 853 кв. м отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-25512/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спутник" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 991 217 руб. 79 коп. задолженности по договору аренды от 15.07.2009 N 08/ЗКС-000105, 5 947 руб. 31 коп. пеней за просрочку платежа по состоянию на 22.10.2019, пеней, начисленных на сумму долга начиная с 23.10.2019 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 0,05 % за каждый день просрочки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спутник" в доход федерального бюджета 11 202 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" 2 189 руб. 20 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова М.А. Ракчеева