|
31 марта 2022 г.
|
Дело N А56-25512/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2022 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего С.В. Изотовой,
судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от Общества представитель не явился,
от Комитета представитель не явился,
от ООО "ЖилСтройСервис" представитель не явился,
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2020 по делу N А56-25512/2020 (судья Д.А. Егорова), принятое по иску:
Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076)
к обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" (199155, Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 19, корп. 8, лит. А, пом. 1Н, 50; ОГРН 1107847131688, ИНН 7802711890),
о взыскании задолженности и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спутник" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, 22 005 руб. 45 коп. пеней по состоянию на 22.10.2019, пеней, начисленных на сумму долга, по ставке 0,05 % до даты фактического исполнения обязательства.
Решением от 10.07.2020 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взысканы 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды от 15.07.2009 N 08/ЗКС-000105 за период с 01.10.2019 по 31.12.2019, 22 005 руб. 45 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.10.2019 по 22.10.2019, неустойка с 23.10.2019 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 0,05 % за каждый день просрочки.
В апелляционном порядке решение не пересматривалось.
Конкурсный кредитор Общества - общество с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" (далее - ООО "ЖСС") обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что у Комитета отсутствовало право взыскания арендной платы после 25.07.2017 - даты регистрации права собственности на первую квартиру в корпусе А, несмотря на разную дату ввода корпусов А, Б, В в эксплуатацию, названные корпуса являются единым объектом недвижимости, физически связаны между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые были построены и введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом А, объект недвижимости имеет общий кадастровый номер 78:40:0008341:28470, раздел земельного участка, предоставленного для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, невозможен, поскольку корпуса возводились не как отдельные многоквартирные дома, а как часть единого дома, непосредственно примыкающая и базирующаяся на общей подземной части, долевая собственность жильцов зарегистрирована в 2019 году на земельный участок в тех же границах, которые существовали в момент заключения договора, что подтверждает тот факт, что именно в таких границах необходим земельный участок для эксплуатации дома, на земельном участке отсутствуют иные объекты, кроме названного объекта.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что корпуса Б и В введены в эксплуатацию только 05.03.2019.
До начала судебного заседания от ООО "ЖСС" поступили ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 13.09.2021, а также ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, правопредшественник Комитета, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис-Строй" (арендатор) заключен договор N 08/ЗКС-000105 аренды на инвестиционных условиях земельных участков: площадью 29 356 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:25, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 1), и площадью 2 853 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 2).
Согласно пункту 1.2 договора участок 1 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест, участок 2 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству полуподземного паркинга вместимостью не менее 130 машиномест.
По результатам торгов общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составила в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора (до 14.10.2014), 235 000 000 руб. (пункт 4.1 договора).
Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга (пункт 4.3.1 договора).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Строй" дополнительным соглашением от 21.05.2010 N 1 произведена замена арендатора на Общество.
Дополнительным соглашением от 26.06.2019 N 2 внесены изменения в договор, в частности, в пункт 8.3 договора, предусматривающий ответственность за нарушение обязанности по внесению арендной платы (0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки).
Инвестиционный проект не был полностью реализован в сроки, установленные договором. Полагая договор аренды действующим, Комитет обратился с иском о взыскании задолженности по указанному договору за период с 01.10.2019 по 31.12.2019.
С учетом ввода в эксплуатацию первой и второй очередей (24.07.2017 и 05.03.2019) объектов строительства и регистрацией права собственности на жилые помещения (25.07.2017 и 16.04.2019) суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 667 575 руб. 31 коп. за период с 01.10.2019 по 31.12.2019.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" (далее - Постановление N 12-П), основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Так, в силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона в редакции, действовавшей в спорный период, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с частью 6 статьи 16 названного закона выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Нормы ГК РФ и ЖК РФ в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Так, в соответствии с пунктом 66 данного Постановления, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Из пункта 67 постановления N 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имуще
