Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2022 г. N 13АП-3166/22 по делу N А56-50734/2015

г. Санкт-Петербург

12 апреля 2022 г.

Дело N А56-50734/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи И.Н.Барминой,

судей Н.А.Морозовой, И.В.Юркова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Л.И.Янбиковой,

при неявке участвующих деле лиц,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3166/2022) ПАО "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.01.2022 по делу N А56-50734/2015 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по заявлению ПАО Сбербанк"

о разрешении разногласий о порядке реализации имущества должника

в деле о банкротстве ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс",

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2016 в отношении публичного акционерного общества "Ибс Раше Пропети Дивелэпэс" (адрес: 195269, Санкт-Петербург, Учительская ул., д. 23, лит. А, ОГРН 1147847039889, ИНН 7804525280; далее - Общество, должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Боравченков Алексей Александрович.

Определением суда от 31.03.2017 в отношении Общества введена процедура финансового оздоровления, исполняющим обязанности административного управляющего утвержден Боравченков А.А.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 определение от 31.03.2017 отменено, принят новый судебный акт о признании Общества несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства сроком на шесть месяцев, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден Боравченков А.А.

Определением суда от 01.08.2017 конкурсным управляющим Обществом утвержден Александров Святослав Игоревич.

Определением от 16.09.2016 (з.2) в реестр требований кредиторов должника включено требование ПАО "Сбербанк России" в размере 71 343 512,85 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения требований кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника.

В рамках процедуры банкротства, 09.11.2021 ПАО "Сбербанк России" (далее - Банк) обратилось с заявлением о разрешении разногласий о порядке реализации имущества ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс", просило утвердить следующие изменения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника:

1) Изложить пункт 1.3 Положения в следующей редакции: "Организатором торгов имущества Должника выступает конкурсный управляющий ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс";

2) Абзацы первый, второй и третий пункта 1.4 Положения исключить;

3) Изложить приложение N 1 к Положению в следующей редакции: "В соответствии с представленным Положением, согласно которому имущество ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс" подлежит продаже следующими лотами:

п/п	лот	Наименование объекта продажи, реквизиты	Начальная цена продажи, руб.
11	11	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 910+/-14 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:608, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 6	763 800	7 004 500
22		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 186,6 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45318, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 6	6 240 700
33	22	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 690+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:595, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 11	579 100	5 560 500
44		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:13548, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 11	4 981 400
55	33	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 713+/-12 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:593, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 14	598 400	5 937 500
66		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:44845, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 14	5 339 100
77	44	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 070,29 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:268, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 1	898 300	7 095 500
88		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 185,3 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:46395, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, д. 1	6 197 200
99	55	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 365,91 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:266, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 3	1 146 400	4 052 900
110		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 186,6 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45317, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, д. 3	2 906 500
111	66	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 837+/-12,05 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:355, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 7, литера Б	702 500	5 419 000
112		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 125 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:35796, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, д. 7, литера Б	4 716 500
113	77	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 222+/-13 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:646, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 9	1 025 600	8 113 700
114		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 185,3 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:13589, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 9	7 088 100
415	88	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 199,59 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:281, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Елизаветинская, уч. 9	1 006 800	6 885 900
116		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 167 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45339, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Елизаветинская, уч. 9	5 879 100
117	99	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 690+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:615, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, 3-й Царскосельский пр., уч. 1	579 100	5 918 200
118		Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:44827, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, 3-й Царскосельский пр., д. 1	5 339 100
119	110	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 484,63 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:263, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 6	1 246 100
220	111	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 586 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:317, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 7	1 153 400
221	112	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 2 581,71 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:320, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Юсуповская, уч. 1	1 877 600
222	113	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 864+/-13 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:585, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 4	725 200
223	114	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 956+/-14 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:619, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 8	802 400
224	115	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 399,86 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:225, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. N 29	1 174 900
525	116	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 400+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:223, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 31	1 175 000
226	117	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 431,19 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:224, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 33	1 201 200
227	118	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 2 526+/-13,37 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:321, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 35	1 837 000
228	119	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 13 683+/-1 024 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:647, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, земли общего пользования	8 011 500
229	220	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 24 337+/-83 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:594, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя	14 249 600
330	221	Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 6 721+/-42 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:613, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя	4 056 900

В обоснование заявления Банк сослался на то, что самостоятельная реализация объектов недвижимости конкурсным управляющим в качестве организатора торгов позволит снизить расходы конкурсной массы в пользу кредиторов, тогда как продажа 30 объектов недвижимости единым лотом, как то решено собранием кредиторов 20.10.2021, повлечет убытки на стороне конкурсных кредиторов, поскольку такие объекты выгоднее продавать по отдельности.

Определением от 12.01.2022 в удовлетворении заявления о разрешении разногласий Банку отказано. Суд первой инстанции принял решение не вносить изменения в Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс".

Банк обратился с апелляционной жалобой на определение суда первой инстанции от 12.01.2022, которое просит отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не применил стандарт доказывания "баланс вероятностей" при проверке доводов сторон, поскольку Банком представлен расчет убытков от продажи имущества должника в соответствии с порядком, предложенным конкурсным управляющим, а также расчет выручки при продаже объектов отдельными лотами. По утверждению Банка в результате продажи 30 объектов недвижимости единым лотом ему будет причинен убыток в размере минимум 2 702 829,14 руб., тогда как конкурсный управляющий и оппоненты не выполнили стандарт доказывания "баланс вероятностей", суд первой инстанции не проанализировал практику двух предыдущих торгов имуществом должника.

Также Банк настаивает на том, что конкурсный управляющий обязан самостоятельно провести торги, поскольку привлеченное лицо является заинтересованным по отношению к кредитору ПАО "Банк Санкт-Петербург". Согласно объяснениям Банка, все 30 реализуемых объектов недвижимости находятся в Ленинградской области, под Гатчиной; отсутствуют специфические особенности, препятствующие или усложняющие продажу имущества конкурсным управляющим самостоятельно. Тогда как ООО "Грант Консалт" пять раз привлекалось в качестве организатора торгов залоговым имуществом ПАО "Банк Санкт-Петербург" и неоднократно назначалось организатором торгов в других процедурах в отношении его залогового имущества. Податель жалобы обратил внимание на то, что обеспечить неприкосновенность задатков участников торгов - это обязанность конкурсного управляющего, а не привлеченного лица; конкурсный управляющий не представил доказательств невозможности самостоятельно открыть отдельный счет для возврата задатков; конкурсный управляющий не представил доказательств начисления банковских комиссий на операции с задатками и их размера; конкурсный управляющий не представил доказательств невозможности продать земли общего пользования отдельными лотами, необходимости демонтажа текущей инфраструктуры и инженерных коммуникаций; конкурсный управляющий не представил доказательств невозможности реализации имущества должника отдельными лотами.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, апелляционный суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд считает, что имеются основания для его отмены.

Как следует из материалов дела, собранием кредиторов ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс", состоявшимся 20.10.2021, по вопросам N 2 и N 3 приняты следующие решения:

N 2: Утвердить предложение о продаже имущества должника в соответствии с "Положением о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс" в редакции ПАО "Банк "Санкт-Петербург" со следующими изменениями: шаг аукциона - 5%; величина снижения цены на торгах, проводимых посредством публичного предложения - 5%; снижение цены на торгах, проводимых посредством публичного предложения - 1 раз в 5 рабочих дней; вознаграждение организатора торгов - 1% от цены продажи имущества; минимальная цена продажи имущества - 25% от начальной цены на повторных торгах (или 21 037 162,50 руб.);

N 3: Определить начальную цену продажи имущества ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс" в соответствии с отчетом N 06/1-21 от 24.06.2021, подготовленным ООО "Оценочная фирма "Проект-Оценка", в размере 93 498 500 руб.

Согласно пункту 1.3 и Приложению N 1 Положения о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества должника (Положение) 30 объектов недвижимости будут реализованы единым лотом, а организатором торгов будет ООО "Грант Консалт".

По мнению Банка, условия Положения о порядке и условиях проведения торгов о привлечении в качестве организатора торгов специализированной организации и продаже 30 объектов недвижимости, принадлежащих должнику, в составе единого лота, нарушают его права и законные интересы и повлекут возникновение у него убытков, так как такие объекты выгоднее продавать по отдельности и продажа данного имущества отдельными лотами позволит повысить его привлекательность и ликвидность, задействовать более широкий круг покупателей и в итоге продать имущество по более высокой цене, притом, что отчет ООО "Оценочная фирма "Проект-Оценка" N 06/1-21 от 24.06.2021 содержит самостоятельную рыночную стоимость для каждого спорного объекта недвижимости.

В этой связи, Банк обратился с настоящим заявлением о разрешении разногласий в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что на собрании кредиторов от 20.10.2021 большинством голосов (97,54%) принято решение об утверждении Положения о торгах в представленной редакции, согласно которому все 30 объектов недвижимости подлежат реализации единым лотом, а к проведению торгов подлежит привлечению организатор торгов - ООО "Грант Консалт", что не противоречит нормам действующего законодательства, в частности, статье 110 Закона о банкротстве, пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2009 N 91 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве".

Согласно выводам суда первой инстанции, включение в Положение о торгах условия о привлечении организатора торгов обусловлено спецификой продажи имущества должника в банкротстве и необходимостью обеспечивать своевременное опубликование сведений, предусмотренных законодательством, ежедневный контроль поступления заявок и задатков, надлежащую проверку их соответствия требованиям к участию в торгах, а также обязательным наличием специализированного программно-аппаратного комплекса для осуществления функций организатора торгов, тогда как привлечение организатора торгов не нарушает принципа скорейшей реализации имущества должника и не приводит к необходимости несения дополнительных чрезмерных расходов на проведение торгов.

Кроме того, суд первой инстанции согласился с тем, что использование банковского счета организатора для задатков является преимущественным по сравнению с расчетным счетом должника, поскольку задатки, поступившие на счет организатора, строго дифференцированы от иных поступлений, и при их возврате участникам со счета организатора не требуется обосновывать цель и правомерность списания с учетом положений Закона банкротстве, а также комиссионные расходы должника могут оказаться существенно выше аналогичных расходов организатора торгов, использующего банковский счет со специальными тарифами.

Тогда как продажа имущества должника единым лотом обусловлена неоднородностью состава предлагаемого к продаже имущества, в составе которого имеются объекты общего пользования - территории дорог между участками, имущество имеет социальное назначение, а при разделении имущества на лоты может возникнуть необходимость дополнительной регистрации прав пользования отдельными собственниками на общие объекты инфраструктуры. Кроме того, согласно выводам суда первой инстанции, дробление имущества может привести к существенному снижению его стоимости и увеличению расходов на реализацию имущества, тогда как его реализация в составе единого лота позволит привлечь к торгам именно заинтересованных лиц, обладающих достаточными организационными и экономическими возможностями по дальнейшему развитию индивидуального строительства и инфраструктуры спорных территорий.

Суд апелляционной инстанции не согласен с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

По общему правилу, в конкурсном производстве имущество должника подлежит реализации на торгах, после чего вырученные средства расходуются на погашение требований кредиторов с учетом принципов очередности и пропорциональности (статьи 134, 139 и 142 Закона о банкротстве). Само конкурсное производство как ликвидационная процедура нацелено на достижение максимального экономического эффекта при продаже имущества должника.

При определенных обстоятельствах эффективное восстановление прав кредиторов на получение удовлетворения может быть обеспечено продажей разнородного имущества должника одним лотом. Однако объединение объектов продажи в один лот должно носить объективный характер. Оно допустимо, например, в ситуации, когда совокупность отчуждаемых активов отвечает признакам предприятия, к которому для целей несостоятельности пункты 1 и 3 статьи 110 Закона о банкротстве относят имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Разрешая вопрос о том, является ли разнородное имущество предприятием в значении, придаваемом этому понятию законодательством о несостоятельности, следует исходить из того, имеет ли возможность покупатель, приобретший имущество, на его основе приступить к ведению бизнеса без излишних сложностей. Принципиальная невозможность организации предпринимательской деятельности на базе отчужденного имущества свидетельствует о недопустимости его продажи как предприятия по правилам статьи 110 Закона о банкротстве.

Между тем, вопреки выводам суда первой инстанции, указанное имущество не является и единым недвижимым комплексом (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Объекты недвижимости, являющиеся предметом спора, не связаны между собой технологически, функционально или иным образом, и они не могут рассматриваться как совокупность объектов, образующих предприятие.

Каждый объект недвижимости выделен из общего земельного участка, который разбит на 21 примерно равных земельных участков, каждый из которых имеет отдельный кадастровый номер. При этом, очевидно, что должник аналогичным образом предполагал реализовать каждый земельный участок и дачный дом, расположенный на нем (при его наличии), отдельно для увеличения своей выручки.

С точки зрения обычного покупателя земельные участки, расположенные в Гатчинском районе Ленинградской области, не могут рассматриваться как дополняющие друг друга и поэтому не представляют для такого покупателя интереса. Тогда как объединением данных участков в один лот установлен дополнительный барьер для организаций и граждан, работающих на специализированных рынках в пределах одного субъекта Российской Федерации. Как следствие, вероятность реализации столь разнородного имущества должника единым лотом значительно ниже, чем в случае его разделения на несколько лотов. Вопреки выводам суда первой инстанции, состоявшееся объединение имущества в один лот привело к необоснованному ограничению количества потенциальных участников торгов, что, в свою очередь, могло негативно сказаться на цене продажи.

Суды первой инстанции счел недоказанным тот факт, что продажа всего имущества одним лотом будет произведена по более низкой цене, чем раздельная продажа объектов. Указанный вывод основан на неверном распределении бремени доказывания (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Учитывая подтвержденные Банком доводы о создании дополнительного барьера для обычных потенциальных участников торгов, обязанность доказать эффективность принятого решения лежит на лицах, выступающих в рамках обособленного спора за сохранение юридической силы утвержденного собранием кредиторов Положения о торгах.

Вместе с тем конкурсный управляющий, иные заинтересованные лица в ходе рассмотрения обособленного спора не привели разумных обоснований того, что избранный способ продажи имущества должника являлся наиболее выгодным для широкого круга покупателей, должника и его кредиторов и привел к получению максимальной выручки.

Напротив, Банком представлены сравнительные таблицы, демонстрирующие результаты предыдущих торгов имущества должника, реализованные на основании аналогичного Положения о торгах, согласно которым торги по продаже столь значительных лотов, в которые объединены несколько земельных участков, признаются несостоявшимися ввиду отсутствия заявок, и земельные участки реализуются только в ходе продажи путем публичного предложения с дисконтом превышающим 95% от первоначальной цены, тогда как при продаже отдельными лотами дисконт не превышает 60% от начальной цены продажи, что должно было вызвать у конкурсного управляющего объективные сомнения относительно правильности принятого решения о продаже имущества одним лотом.

Согласно отчету оценщика, к земельным участкам проведено электричество и газоснабжение; транспортная доступность хорошая; степень готовности домов разная (от 27,18% до 66,75%), она влияет на стоимость домов и земельных участков. Практика торгов по продаже объектов недвижимости отдельными лотами показала, что реализация обособленных объектов с домами различной степени готовности приносит больше выручки при продаже их самостоятельными лотами.

При этом, то обстоятельство, что Положения о торгах в представленной редакции утверждено на собрании кредиторов от 20.10.2021 большинством голосов (97,54%), не является препятствием для рассмотрения судом первой инстанции разногласий и, при установлении противоречия утвержденных условий целях процедуры банкротства, принять решение в интересах всех кредиторов, направленное на увеличение выручки от продажи имущества должника и пополнение конкурсной массы.

Относительно привлеченного организатора торгов - ООО "Грант Консалт" апелляционный суд также соглашается с доводом Банка о том, что его привлечение не является целесообразным для проведения процедуры торгов.

Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве, в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

Между тем, как верно указано подателем жалобы, все 30 реализуемых объектов недвижимости находятся в Ленинградской области, под Гатчиной. При этом отсутствуют специфические особенности, препятствующие или усложняющие продажу имущества, для проведения торгов достаточно знаний и квалификации, имеющихся у конкурсного управляющего. С учетом количества принадлежащего должнику имущества и нахождения его на одной территории, конкурсный управляющий может самостоятельно организовать торги.

В связи с чем, с учетом разъяснений пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.12.2009 N 91 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве" необходимость и целесообразность привлечения ООО "Грант Консалт" для организации торгов конкурсным управляющим не доказана.

Кроме того, согласно пояснениям Банка, ООО "Грант Консалт" является заинтересованным по отношению к кредитору ПАО "Банк Санкт-Петербург", так как уже пять раз привлекалось в качестве организатора торгов залоговым имуществом ПАО "Банк Санкт-Петербург" и неоднократно назначалось организатором торгов в других процедурах в отношении его залогового имущества.

Ранее привлечение ООО "Грант Консалт" в качестве организатора торгов залоговым имуществом ПАО "Банк Санкт-Петербург", действительно, не наносило убытки иным кредиторам должника, так как расходы на реализацию предмета залога, включая вознаграждение привлеченного лица, погашались за счет средств, вырученных от продажи залога, в соответствии с положениями 6 статьи 138 Закона о банкротстве.

Между тем, на настоящие торги будет выставлено на продажу незалоговое имущество должника, а следовательно, вознаграждение привлеченному организатору торгов будет выплачиваться за счет конкурсной массы, в связи с чем кредиторы заинтересованы в сокращении нецелесообразных расходов.

Таким образом, привлечение ООО "Грант Консалт" в качестве организатора торгов не будет гарантировать соблюдения интересов всех конкурсных кредиторов.

При этом у конкурсного управляющего отсутствуют препятствия для открытия по аналогии с пунктом 3 статьи 138 Закона о банкротстве отдельного банковского счета должника для приема задатков и обеспечения исполнения обязанности по их возврату, в соответствии с разъяснениями пункта 40.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме того, операции по возврату задатков участникам торгов по такому отдельному банковскому счету не предусматривают списания комиссионных платежей из суммы задатков, а денежные средства на таком счете используются только для погашения требований о возврате задатков либо для перечисления должнику.

При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции следует отменить с принятием нового судебного акта, которым удовлетворить заявление Банка в полном объеме - возложив обязанности организатора торгов на конкурсного управляющего и разбив земельные участки и дачные дома на отдельные лоты.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 ч. 2, 270 ч. 1 п. 4, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 12.01.2022 отменить.

Заявление ПАО "Сбербанк" удовлетворить.

Утвердить изменения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника:

1) Изложить п. 1.3 Положения в следующей редакции: "Организатором торгов имущества Должника выступает конкурсный управляющий ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс";

2) Абзацы первый, второй и третий п. 1.4 Положения исключить;

3) Изложить приложение N 1 к Положению в следующей редакции: "В соответствии с настоящим Положением имущество ПАО "ИБС Раше Пропети Дивелэпэс" подлежит продаже следующими лотами:

п/п

лот

Наименование объекта продажи, реквизиты

Начальная цена продажи, руб.

11

11

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 910+/-14 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:608, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 6

763 800

7 004 500

22

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 186,6 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45318, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 6

6 240 700

33

22

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 690+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:595, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 11

579 100

5 560 500

44

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:13548, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 11

4 981 400

55

33

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 713+/-12 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:593, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 14

598 400

5 937 500

66

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:44845, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, д. 14

5 339 100

77

44

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 070,29 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:268, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 1

898 300

7 095 500

88

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 185,3 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:46395, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, д. 1

6 197 200

99

55

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 365,91 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:266, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 3

1 146 400

4 052 900

110

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 186,6 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45317, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, д. 3

2 906 500

111

66

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 837+/-12,05 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:355, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 7, литера Б

702 500

5 419 000

112

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 125 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:35796, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, д. 7, литера Б

4 716 500

113

77

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 222+/-13 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:646, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 9

1 025 600

8 113 700

114

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 185,3 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:13589, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Александра Невского, уч. 9

7 088 100

415

88

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 199,59 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:281, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Елизаветинская, уч. 9

1 006 800

6 885 900

116

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 167 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:45339, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Елизаветинская, уч. 9

5 879 100

117

99

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 690+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:615, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, 3-й Царскосельский пр., уч. 1

579 100

5 918 200

118

Дачный дом круглогодичного использования (этажность: 2), площадь 141,5 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0000000:44827, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, 3-й Царскосельский пр., д. 1

5 339 100

119

110

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 484,63 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:263, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 6

1 246 100

220

111

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 586 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:317, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Потемкинская, уч. 7

1 153 400

221

112

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 2 581,71 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:320, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, ул. Юсуповская, уч. 1

1 877 600

222

113

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 864+/-13 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:585, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 4

725 200

223

114

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 956+/-14 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:619, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 8

802 400

224

115

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 399,86 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:225, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. N 29

1 174 900

525

116

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 400+/-11 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:223, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 31

1 175 000

226

117

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 1 431,19 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:224, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 33

1 201 200

227

118

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 2 526+/-13,37 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:321, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, Царскосельский бульвар, уч. 35

1 837 000

228

119

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 13 683+/-1 024 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:647, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя, земли общего пользования

8 011 500

229

220

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 24 337+/-83 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:594, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя

14 249 600

330

221

Земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, для иных видов жилой застройки; площадь 6 721+/-42 кв.м, кадастровый номер: 47:23:0244001:613, адрес: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Веревское сельское поселение, дер. Вайя

4 056 900

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

Н.А. Морозова И.В. Юрков