Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2022 г. N 13АП-7188/22 по делу N А21-5544/2020

г. Санкт-Петербург

26 апреля 2022 г.

Дело N А21-5544/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.,

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евстегнеевой Е.В.,

при участии:

от истца: Бохан Е. - по доверенности от 14.04.2022;

от ответчиков: 1, 2 - не явились, извещены;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7188/2022) Общества с ограниченной ответственностью "Веанас" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2022 по делу N А21-5544/2020 (судья Е.А. Талалас), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Веанас" (ОГРН: 1053903317566, ИНН: 3906144303);

к 1) Главе Крестьянского фермерского хозяйства Абумуслимову Ринату Лазеровичу (ОГРНИП: 320392600017653, ИНН: 390515940378),

2) индивидуальному предпринимателю Банасько Сергею Васильевичу (ОГРНИП: 318392600057914, ИНН: 390615111286)

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Веанас" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Главе Крестьянского фермерского хозяйства Абумуслимову Ринату Лазеровичу (далее - ответчик-1, ИП Абумуслимов Р.Л.), индивидуальному предпринимателю Банасько Сергею Васильевичу (далее - ответчик-2, ИП Банасько С.В.):

- о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2020, заключенного между ИП Абумуслимовым Р.Л. и ИП Банасько С.В. в отношении нежилого здания склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217, общей площадью 110,9 кв. м, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, и договора купли-продажи земельных участков от 09.06.2020 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4, общей площадью 25 957 кв. м, разрешенное использование - под существующую складскую базу, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова - ул. Транспортная; 2

- применении последствий недействительности сделок в виде погашения регистрационных записей о государственной регистрации в ЕГРН права собственности ИП Банасько С.В. за N 39:15:150516:1217-39/027/2020-3 от 11.06.2020 и N 39:15:150516:4-39/021/2020-14 от 11.06.2020 соответственно;

- обязании ИП Абумуслимова Р.Л. в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом основной договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 39:15:150516:1217, общей площадью 110,9 кв. м расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова общей стоимостью 1 050 000 руб. 00 коп. с учетом оплаченных обществом ранее 700 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 01.07.2019, а также подать в Управление Росреестра Калининградской области заявление о переходе права собственности к Обществу;

- обязании ИП Абумуслимова Р.Л. в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу размежевать земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4, с целью образования двух участков: площадью 25 647 кв. м под существующую складскую базу и площадью 310 кв. м под нежилое здание (склад) с кадастровым номером 39:150516:1217, поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет и передать право собственности на участок площадью 310 кв. м. Обществу, стоимость земельного участка определить в 1 250 000 руб. 00 коп., с учетом оплаченных ранее 250 000 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Калининградской области (далее - третье лицо, Управление).

Решением суда от 19.01.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Так, ссылаясь на то, что поскольку действия ответчиков в отношении спорных объектов недвижимости были выполнены преднамеренно с заинтересованностью неисполнения обязательств ответчика-1 перед истцом, требования последнего о признании недействительным договоров и применении последствий недействительности сделок, подлежат удовлетворению. Также Общество полагает, что применительно к обстоятельствам настоящего дела, с учетом предмета, порядка и условий заключенного между ИП Абумуслимовым Р.Л. и Обществом предварительного договора от 01.07.2019, не прекратившего свое действие, исковые требования Общества об обязании заключить договор с истцом подлежат удовлетворению.

К судебному заседанию в апелляционный суд поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых ответчики-1,2 просили оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, при этом, несмотря на одобрение апелляционным судом ходатайства об участии в судебном заседании посредством системы "онлайн-заседание", представители ответчиков-1,2 на связь с судом не вышли, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (покупатель) и Нюдюрбеговым А.А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи от 01.07.2019 (далее - предварительный договор), по которому стороны взяли на обязательство в срок до 01.03.2020 заключить основной договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 116 кв.м. (Объект 1) и земельного участка, общей площадью 310 кв.м. (Объект 2), образованного из земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4, расположенного по адресу: город Калининград, ул. Суворова, 44.

В соответствии с пунктами 2.1.1 - 2.1.2 предварительного договора продавец взял на себя следующие обязательства: осуществить выкуп земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 в собственность в срок до 31.12.2019 в соответствии с требованиями статей 39.20, 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации, для последующего его размежевания с целью образования двух участков: 1 - под существующую складскую базу; 2 - под нежилое здание (склад) (для Покупателя), поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать права на вновь образованный земельный участок и указанное в пункте 1.1 нежилое здание.

Согласно пункту 2.1.3 предварительного договора продавец обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи указанного нежилого общей площадью 116 кв.м. и земельного участка (пункт 1.1 договора), зарегистрировать переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - не позднее 30 календарных дней с момента постановки Объекта 1 и Объекта 2 на государственный кадастровый учет.

24.01.2020 между Обществом (покупатель), Нюдюрбеговым А.А. (продавец) и Абумуслимовым Р.Л. (новый продавец) заключено соглашение N 1, согласно которому права и обязанности продавца по предварительному договору перешли ИП Абумуслимову Р.Л., в связи с продажей последнему объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150516:4 (в том числе спорного Объекта 1) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.07.2019 и переходом прав арендатора земельного участка в соответствии с Соглашением N 7 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 002417 от 31.05.1999 земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 12 июля 2019 года (запись регистрации 39:15:150516:4-39/021/2019-5 от 29.07.2019).

24.01.2020 между Обществом и Абумуслимовым Р.Л. заключено соглашение N 2 о внесении изменений и дополнений в предварительный договор, согласно которому пункт 2.2.3 исключен из предварительного договора, Предварительный договор дополнен пунктом 2.1.14 об обязании Абумуслимова Р.Л. осуществить постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав на Объект 1 на свое имя в срок до 17.02.2020, пункт 3.1 предварительного договора изложен в следующей редакции: "Указанный в п. 1.1. Договора земельный участок (Объект 2) продается по соглашению сторон за 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, нежилое здание (Объект 1) - за 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) руб.

В случае невозможности выкупа земельного участка в собственность, передаче подлежит право аренды на земельный участок площадью 310 кв.м., при этом цена по договору уступки права аренды за земельный участок площадью 310 кв.м., сформированный под эксплуатацию Объекта 1 будет составлять 1 500 000 рублей".

31.03.2020 Абумуслимов Р.Л. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и с 22.05.2020 зарегистрирован как Глава крестьянского фермерского хозяйства.

Из материалов дела следует и не оспорено сторонами, что Общество во исполнение обязательств по предварительному договору выплатило продавцу денежную сумму размере 950 000 руб. 00 коп.

Абумуслимов Р. Л. в рамках исполнения условий предварительного договора осуществил:

- выкуп в собственность земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 общей площадью 57 957 кв.м. (категория земель: земли населенных 4 пунктов, разрешенное использование: под существующую складскую базу) - государственную регистрацию перехода права собственности. Однако, размежевание с целью образования двух участков: 1 - под существующую складскую базу; 2 - под нежилое здание (склад) ответчик-1 не произвел (пункт 2.1.2 предварительного договора);

- постановку на кадастровый учёт и регистрацию на свое имя права собственности на нежилое здание склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217, площадью 110,9 кв.м.

14.02.2020 Общество направило в адрес Абумуслимова Р.Л. уведомление о заключении основного договора купли-продажи на Объект 1 и заключении соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора - в срок до 01.03.2020. В адрес Абумуслимова Р.Л. был так же направлен проект основного договора купли-продажи.

25.02.2020 Общество повторно направило уведомление с требованием исполнения условий предварительного договора с приложением проекта договора купли-продажи.

Ссылаясь на то, что требования о заключении основного договора были оставлены Абумуслимовым Р.Л. без удовлетворения, истец указал, что ответчик уклоняется от заключения договора.

Кроме того, 15.05.2020 между Абумуслимовым Р.Л. (продавец) и ИП Банасько С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым последний приобрел в собственность нежилое здание склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217, площадью 110,9 кв.м.

09.06.2020 между Абумуслимовым Р.Л. (продавец) и ИП Банасько С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 39:15:150516:4 и с кадастровым номером 39:15:150516:10.

В границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 расположены 9 объектов недвижимого имущества (в том числе Объект 1), принадлежащих ИП Бонасько С.В. на праве собственности.

11.06.2020 (в день поступления настоящего иска в суд) за ИП Бонасько С.В. произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный Объект 1 и земельные участки.

Полагая, что договор купли-продажи от 15.05.2020 и договор купли-продажи земельных участков от 09.06.2020 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 заключены Абумуслимовым Р.Л. и ИП Банасько С.В. с нарушением положений статей 10, 168 ГК РФ, а ИП Абумуслимов Р.Л. неправомерно уклоняется от заключения основного договора во исполнение предварительного, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции оснований для удовлетворения требований Общества не усмотрел.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно статье 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется как способами, предусмотренными данной статьей, так и иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу вышеприведенных правовых норм предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в том числе срок его заключения.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

По смыслу статьи 429 ГК РФ согласование сторонами в предварительном договоре условий подлежащего заключению в дальнейшем основного договора не означает заключение последнего.

Для признания заключенным договора в соответствии со статьей 432 ГК РФ необходимо установить - было ли сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, а именно, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", всилу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и тому подобное (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Однако, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются, что как раз и имеет место в рассматриваемом случае, поскольку, как указано выше, истец уже перечислил ответчику 950 000 руб. 00 коп. по предварительному договору, предусматривающему передачу Обществу недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний также вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце седьмом пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (статья 431 ГК РФ).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, сам по себе факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями не свидетельствует о ничтожности более поздней сделки, в этом случае права покупателя могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков продавцом.

При таких обстоятельствах истец, будучи лишенным в силу статьи 398 ГК РФ права получить спорный объект, вправе требовать от продавца по договору возмещения соответствующих убытков на основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ, а не признания соответствующей сделки недействительной.

Как указал податель жалобы, недобросовестность в поведении ответчиков истец усматривает в уклонении последнего от заключения основного договора аренды, а также осведомленности ИП Банасько С.В. о наличии предварительного договора с Обществом и намерении последнего приобрести имущество.

Вместе с тем, как указано ранее, государственная регистрация перехода права собственности на спорный Объект 1 - нежилое здание с кадастровым номером 39:15:150516:1217 и земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4, произведена за ИП Бонасько С.В. 11.06.2020 в установленном законом порядке, более того, ИП Бонасько С.В. приобрел спорный объект у законного собственника в результате возмездной сделки, оснований утверждать, что Банасько С.В. совершил сделку с явным и очевидным намерением причинения вреда истцу или иным лицам, материалы дела не содержат.

С учетом приведенного, исходя из обстоятельств, указанных Обществом в обоснование требований по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права, на нарушение которого он ссылается, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении иска последнего.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены все доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 19.01.2022 судом также не допущено, а потому у апелляционного суда не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Общества и отмены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2022 по делу N А21-5544/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Ю. С. Баженова К. В. Галенкина