Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 15АП-6728/22 по делу N А32-4100/2017

город Ростов-на-Дону

05 мая 2022 г.

дело N А32-4100/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Деминой Я.А., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Булатовой К.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Флагман-Энерго": представитель Миненко А.А. по доверенности от 31.01.2022;

при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края: представитель Вершинина К.С. по доверенности от 17.09.2021;

от конкурсного управляющего товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "ИЗВЕСТИЯ" Маслова Ильи Борисовича: представитель Рудомаха А.А. по доверенности от 12.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2022 по делу N А32-4100/2017 о передаче объекта незавершенного строительства по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Флагман-Энерго" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) товарищества собственников жилья "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) товарищества собственников жилья "Известия" (далее - должник) общество с ограниченной ответственностью "Флагман-Энерго" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от 21.03.2022 суд удовлетворил ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.

Суд определил передать приобретателю - ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) следующее имущество, права и обязательства ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991):

- передать (признать право собственности) за ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) на 16-ти этажный объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

* право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402009:105 общей площадью 2800 +/- 19 кв. м со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв. м, площадью жилых помещений 6924,1 кв.м., площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв. м, площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402009:105 расположенный на земельном участке по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина; возложить обязанность на ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) выполнить мероприятия по оформлению в установленном законом порядке прав на земельный участок, необходимый для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома;

* права застройщика ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991), в том числе на Проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства, по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Суд определил считать ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) застройщиком 16-ти этажного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Суд установил срок исполнения ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) обязательства застройщика по передаче жилых помещений и нежилых помещений - до 10.04.2023 года.

Суд определил конкурсному управляющему ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991) выполнить требования, предусмотренные пунктом 12 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выполнить иные мероприятия во исполнение настоящего определения.

Суд указал, что государственная регистрация перехода прав на 16-ти этажный объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 23:49:0402009:1650, расположенного на земельном участке площадью 2 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина осуществляется на основании настоящего определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить судебный акт, принять новый.

В судебном заседании суд огласил, что от конкурсного управляющего товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "ИЗВЕСТИЯ" Маслова И.Б., Калашникова В.М., Михина З.В., Чемянова Л.Н.. Козининой Е.Д. через канцелярию суда поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзывы на апелляционную жалобу к материалам дела.

Суд огласил, что от общества с ограниченной ответственностью "Флагман-Энерго" через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно копия квитанции об отправке корреспонденции в Минстрой РФ.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края не возражал против удовлетворения ходатайства.

Представитель конкурсного управляющего товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "ИЗВЕСТИЯ" Маслова И.Б. не возражал против удовлетворения ходатайства.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела, с учетом положения абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщить дополнительные документы как документы, представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Суд огласил, что через канцелярию суда от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило ходатайство о приобщении доказательства направления копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить дополнительные документы: доказательства направления копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Флагман-Энерго" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "ИЗВЕСТИЯ" Маслова И.Б. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением суда от 03.07.2019 конкурсным управляющим утвержден Маслов И.Б. (далее - управляющий).

Сообщение о введении процедуры опубликовано в ЕФРСБ от 25.02.2019 N 3513384, в газете "Коммерсантъ" от 07.03.2019 N41(6521).

ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Заявитель просит стать приобретателем прав ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991) в качестве застройщика на следующие объекты:

- объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 16-ти этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв.м., площадью жилых помещений 6924,1 кв.м., площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв.м., площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв.м. и земельный участок в целях исполнения обязательств ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991) перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений;

- земельный участок площадью 2800 +/- 19 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: жилищное строительство с кадастровым номером 23:49:0402009:105 пользователь МБУ г. Сочи "Дирекция по реализации программ" на праве постоянного (бессрочного) пользования (он же застройщик); проектно-сметную документацию, в том числе авторские права, на многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина;

- обязательства застройщика ООО "Флагман-энерго" (ИННК2304051554, ОГРН 1072304003672) в отношении требований участников долевого строительства объекта многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105 по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на уплаченную участниками строительства застройщику ТСЖ "Известия" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991) общую сумму по состоянию на дату вынесения определения суда;

* права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ТСЖ "Известия" в отношении передаваемых объектов незавершенного строительства в порядке подп.5 п.3 ст. 201.15-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

* права требования по исполнению участниками строительства обязательства по оплате жилых помещений по договорам купли-продажи в оставшейся неоплаченной части в отношении передаваемого объекта на общую сумму по состоянию на дату вынесения определения суда в порядке подп.2 п.2 ст. 201.15-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением суда от 13.08.2021 к участию в обособленном споре привлечены ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Согласно пункту 11 названной статьи по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, а также при отсутствии предусмотренного статьей 201.10 настоящего Федерального закона ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем; 2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022 в рамках настоящего дела удовлетворено заявление ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) о намерении стать приобретателем прав застройщика ТСЖ "ИЗВЕСТИЯ" (ИНН 2317039995, ОГРН 1042309874991), в том числе прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402009:105 общей площадью 2800 +/- 19 кв. м со всеми неотделимыми улучшениями, - объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 9739,2 кв.м., площадью жилых помещений 6924,1 кв.м., площадью обособленных нежилых помещений 557,5 кв. м., площадью всех помещений общего пользования многоквартирного дома 1192,7 кв.м., кадастровый номер 23:49:0402009:105 расположенный на земельном участке по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Суд установил, что стоимость переданных прав застройщика с учетом предусмотренной доплаты за квадратный метр, свободных площадей, эквивалентны обязательствам ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) (обязательства перед участниками строительства, денежные обязательства перед залоговым кредитором ("БСТ БАНК" АО) в сумме основного долга (договорной стоимости квартир)).

При рассмотрении настоящего обособленного спора суду первой инстанции представлены доказательства погашения текущих платежей и представлены заявления о передаче объекта, в связи с чем, суд пришел к выводу, что имеются условия для рассмотрения по существу вопроса о передачи объекта и прав застройщика.

Суд первой инстанции, исходя из представленных сведений, обоснованно установил, что ООО "Флагман-Энерго" является действующей строительной организацией, в связи с чем судом сделан вывод, что имеются основания полагать, что работы по достройке дома будут завершены в срок. Представитель ООО "Флагман-Энерго" в суде первой инстанции пояснил, что работы планируется завершить до конца 2022 года, ООО "Флагман-Энерго" гарантирует завершить работы по достройке в течение года с даты передачи объекта, суд посчитал, что в данном случае с учетом даты судебного заседания - 10.04.2023.

В суде первой инстанции конкурсный управляющий приобщил к материалам дела протокол собрания кредиторов от 28.01.2022, в повестку которого был включен вопрос четвертый об одобрении передачи ООО "Флагман-Энерго" функций инвестора-застройщика с целью завершения строительства, подключения к коммуникациям, инженерным сетям и ввода в эксплуатацию объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105, площадью 2 800 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Ленина.

Общее число голосов участников строительства, представленных на собрании кредиторов от 28.01.2022 г., составили 66,128% от общего количество голосов участников строительства, включенных в реестр по передаче жилых помещений на дату проведения собрания кредиторов. Количество зарегистрированных участников строительства: 32.

Конкурсный управляющий должника сообщил, что на данном собрании кредиторов выступили руководитель и юрист ООО "Флагман-Энерго", которые пояснили в какие сроки многоквартирный дом будет приведен в соответствие и в какие сроки квартиры будут переданы участникам строительства.

По результатам голосования по 4-ому вопросу было принято решение:

"Одобрить передачу ООО "Флагман-Энерго" функций инвестора-застройщика с целью завершения строительства, подключения к коммуникациям, инженерным сетям и ввода в эксплуатацию объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105, площадью 2 800 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Ленина. Решение было принято единогласно ("ЗА" - 177 475 774 руб. 25 коп., что составляет 100,000% от числа голосов участников строительства, принявших участие в собрании".

Таким образом, участники строительства, заслушав представителей ООО "Флагман-Энерго" и ознакомившись с представленной ими документацией, единогласно проголосовали за передачу ООО "Флагман-Энерго" функций инвестора-застройщика с целью завершения строительства незавершенного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105.

На собрании кредиторов 09.03.2022 утверждено условие о внесении дополнительного взноса в сумме 15 000 рублей с квадратного метра общей площади, включая балконы/лоджии, в целях завершения строительства, подключения к инженерным сетям, ввода в эксплуатацию дома.

Таким образом, в рассматриваемом случае передача объекта согласуется с законными интересами участников строительства, не нарушает прав других лиц.

Доводы Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о том, что отсутствует положительное заключение Минстроя РФ, оценены судом первой инстанции.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, в сложившейся ситуации получение такого заключения невозможно в связи с особенностями возведения спорного объекта, в том числе в связи с достройкой верхнего этажа без разрешения на строительство, отсутствием до признания права собственности в судебном порядке на строение оформленного права на земельный участок. По указанной причине также отсутствуют основания полагать, что права дольщиков могут быть восстановлены с участием ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что у участников строительства отсутствуют какие-либо иные альтернативы реального восстановления прав, получение в собственность пригодного для проживания жилья по ранее заключенным договорам.

Итогом проведенной в рамках процедуры банкротства работы, в том числе по формированию реестра, оформлению прав на имущество, составляющее конкурсную массу, в случае удовлетворения заявления является реальная перспектива достройки дома и передача жилья дольщикам, в то же время из представленных документов, сложившихся обстоятельств, не следует, что в случае отказа в удовлетворении заявления имеются иные пути решения проблемы, организации строительства в интересах всех участников строительства. Условия достройки дома не противоречат действующему законодательству, установлены в разумных пределах (максимальный срок строительства - год с даты передачи объекта, доплата 15 000 рублей с квадратного метра).

По смыслу положений Закона о банкротстве, основной целью процедуры банкротства застройщика является восстановление прав участников строительства, защита их конституционного права на жилище. Отказ по формальным основаниям в реализации механизма по достройке дома не согласуется с целями процедуры банкротства застройщика.

Более того, судом первой инстанции также обращено внимание, что в момент заключения договоров участниками строительства в действующем законодательстве не было положений о предоставлении упомянутого заключения Минстроя РФ, а также условий участия Фонда, в связи с чем суд обоснованно указал, что в данном случае отсутствуют основания для возложения негативных последствий сложившейся ситуации (отсутствие условий для получения заключения Минстроя РФ, участия Фонда) на участников строительства.

Суд учитывает, что в рамках открытых судебных заседаний с участием всех заинтересованных лиц, в том числе собственника земельного участка, Администрации г. Сочи как лица, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, установлено, что сохранение объекта недвижимости согласуется с интересами участников строительства, не нарушает прав иных лиц (определение суда от 08.10.2021), у должника в установленном законом порядке возникло право собственности на указанный дом (определение суда от 11.02.2022), а, следовательно, право пользования в отношении соответствующего земельного участка, судебные акты вступили в законную силу, в связи с чем отсутствуют какие-либо правовые препятствия для осуществления работ по достройке дома и передачи соответствующих квартир участникам строительства.

Как ранее установлено в определении суда от 11.02.2022 в рамках спора о признании права собственности, изначально строительство спорного объекта осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство, а также на предоставленном для этих целей земельном участке, принадлежащему на праве постоянного бессрочного пользования МБУ города Сочи "ДРП".

Поскольку соглашение о строительстве с правопредшественником должника (АО "Строительное управление 2") на участке заключено Администрацией г. Сочи, субъектом права постоянного бессрочного пользования (МБУ города Сочи "ДРП", заинтересованного в строительстве в соответствии с соглашением), суд приходит к выводу, что должником правила землепользования не нарушены, должник имеет права, допускающие строительство на указанном участке данного объекта.

Судом первой инстанции также указано, что ранее был установлен факт допущенного в процессе строительства нарушения, выразившегося в надстройке этажа, не предусмотренного разрешением на строительство, что исключало оформление права собственности на спорное имущество в заявительном порядке, в связи с чем право может быть признано в судебном порядке по правилам, установленным ГК РФ с учетом специальных правил ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности, статей 201.8, 201.10 указанного Закона.

При этом вступившим в законную силу определением суда 08.10.2021 по настоящему делу отказано в заявлении о сносе не предусмотренного разрешением на строительство 16 этажа, судом на основании проведенной в обособленном споре экспертизы установлен факт соответствия спорной постройки строительным и иным нормам и правилам, установлено, что объект не создает угрозу жизни и здоровью окружающих.

В силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что спорный объект возведен без нарушений порядка землепользования (Закон о банкротстве предусматривает и иное имущественное право на участок), на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

С учетом изложенных особенностей настоящего дела о банкротстве, целей процедуры банкротства застройщика, конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оценка перехода права собственности также должна быть осуществлен в рамках судебной процедуры (настоящего спора), в связи с чем верно указал в резолютивной части настоящего судебного акта о переходе прав на недостроенный объект к ООО "Флагман-Энерго" на основании настоящего судебного акта. В то же время указанное не освобождает ООО "Флагман-Энерго" от обязанности оформить в установленном порядке права на земельный участок как собственника здания, находящегося на земельном участке другого лица (Администрации г. Сочи).

Также суд указал, что исходя из представленных документов, пояснений сторон, стоимость переданных прав застройщика с учетом предусмотренной доплаты за квадратный метр, свободных от прав требований площадей, эквивалентны обязательствам ООО "Флагман-Энерго" (обязательства перед участниками строительства, денежные обязательства перед залоговым кредитором ("БСТ БАНК" АО) в сумме основного долга (договорной стоимости 13 квартир), в связи с чем вопрос о включении требований ООО "Флагман-Энерго" в реестр в связи с превышением обязательств над стоимостью имущества или доплаты ООО "Флагман-Энерго" в конкурсную массу в связи с превышением стоимости имущества, не рассматривается, а констатируется их эквивалентность.

Суд первой инстанции также обратил внимание, что в рамках рассматриваемого порядка погашаются требования участников строительства, в то же время общие положения Закона о банкротстве предусматривают приоритет погашения требований залогового кредитора, однако основной целью параграфа 7 Закона о банкротстве, действовавшего, в том числе, и на дату совершения договоров с залоговым кредитором, обязанного осознавать свои риски, являются специальными и изначально направлены на приоритетную защиту участников строительства, в связи с чем суд считает сбалансированным такой подход, при котором участникам строительства гарантируется получение квартир, а залоговому кредитору - денежные средства по основному долгу, включенному в реестр, в пределах договорной стоимости обремененных залогом квартир (без учета разного рода процентов), так как погашение требований в рамках рассматриваемого механизма предусматривает погашение только в части передачи жилья, но не процентов за пользование кредитом, штрафных выплат и т. п., то есть в любом случае проценты за пользование кредитом, пени и штрафы не подлежат погашению в рамках данного механизма, а могут быть предъявлены к должнику, контролирующим должника лицам (в случае доказанности их вины).

Согласно представленному управляющим реестру требований о передаче жилых помещений на 09.03.2022 г. общая сумма, уплаченная кредиторами (участниками строительства) ТСЖ "Известия" составляет 268 381 563,65 рубля.

Согласно реестру требований кредиторов ТСЖ "Известия" на 13.08.2021 г. в реестр требований кредиторов третьей очереди по денежным требованиям участников строительства (Сведения о кредиторах по требованиям, учитываемым в части 2 раздела 3 реестра) включены требования на сумму 14 038 000 рублей.

Согласно реестру требований кредиторов ТСЖ "Известия" на 09.03.2022 г. в реестр требований кредиторов четвертой очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, включены требования на сумму 66 015 552,20 рублей.

Согласно реестру требований кредиторов ТСЖ "Известия" на 09.03.2022 г. в реестр требований кредиторов четвертой очереди (Сведения о кредиторах по требованиям, учитываемым в части 2 раздела 4 реестра) включены требования на сумму 33 196 236,20 рублей.

Согласно реестру требований кредиторов ТСЖ "Известия" на 09.03.2022 г. требования кредиторов по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и применению финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей включены на сумму 3 150 287,91 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что на 09.03.2022 реестр требований о передаче жилых помещений, подлежащих погашению ООО "Флагман-Энерго", в рамках рассматриваемого вопроса, состоит из 91 участника, включенных в реестр должника, на основании вступивших в законную силу судебных актов.

При этом судом первой инстанции также верно учтено, что кредиторы, включенные в третью очередь (общая сумма 14 038 000 рублей), являются кредиторами той же очереди, что кредиторы, заявившие о включении на квартиры, в связи с чем на ООО "Флагман-Энерго" (ИНН 2304051554, ОГРН 1072304003672) также переходит обязательство погашения денежных требований кредиторов третей очереди на сумму общая сумма 14 038 000 рублей.

Суд первой инстанции обратил внимание, что в рамках настоящего обособленного спора рассматривается общий вопрос о передачи объекта для достройки, в случае уточнения площадей, иных параметров, заинтересованные лица не лишены возможности в частном порядке разрешить соответствующие разногласия в соответствии с законом.

При анализе положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Таким образом, передача объекта и прав застройщика согласуется как с общими нормами гражданского законодательства РФ, так и со специальными положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В целом отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает выраженную волю участников строительства на собрании кредиторов относительно дальнейшей судьбы объекта незавершенного строительства, принадлежащего ТСЖ "Известия", которые единогласно приняли решение о передаче ООО "Флагман-Энерго" функций инвестора-застройщика с целью завершения строительства, подключения к коммуникациям, инженерным сетям и ввода в эксплуатацию объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:105, площадью 2 800 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Ленина.

Доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, заявленным в суде, которым дана надлежащая правовая оценка, в том числе при рассмотрении заявления ООО "Флагман-Энерго" о намерении стать приобретателем прав застройщика ТСЖ "Известия", которое удовлетворено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2022.

В целом, доводы заявителя жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. При этом они не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2022 по делу N А32-4100/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Я.А. Демина Н.В. Сулименко