Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2022 г. N 09АП-35931/22 по делу N А40-23400/2016

город Москва

05 июля 2022 г.

Дело N А40-23400/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Башлаковой-Николаевой Е.Ю.,

судей Вигдорчика Д.Г., Лапшиной В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Овчаренко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "БЭСТ Консалтинг", Амбарцумяна М.С. на определение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2022 года по делу N А40-23400/16 об отказе в удовлетворении заявления ООО "БЭСТ Консалтинг" о признании недействительной сделкой односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды NМ-01-018413 от 30.05.2001, заключенного с ОАО "Восток".

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ОАО "Восток" (ИНН 7703009842, ОГРН 1037739440287)

при участии в судебном заседании:

от к/у ОАО "Восток": Ганушевич В.О., по дов. от 15.03.2022

от Департамента городского имущества города Москвы: Родионова Н.В., по дов. от 29.12.2021

от ООО "БЭСТ Консалтинг": Кобышев Е.В., по дов. от 26.09.2019

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением от 25.02.2016 Арбитражного суда города Москвы принято к производству заявление ОАО "АБ "РОССИЯ" о признании банкротом ОАО "Восток". Решением суда от 30.09.2019 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шинкаренко А.В.

В Арбитражном суде города Москвы рассмотрено заявление ООО "БЭСТ Консалтинг" о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N М-01-018413 от 30.05.2001, заключенного с ОАО "Восток".

В процессе рассмотрения заявления ООО "БЭСТ Консалтинг" заявлено ходатайство о привлечении ООО "Модернизация" (ИНН 7802608340) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2022 года по делу N А40-23400/16 отказано в удовлетворении ходатайства ООО "БЭСТ Консалтинг" о привлечении ООО "Модернизация" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Отказано в удовлетворении заявления ООО "БЭСТ Консалтинг" о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N М-01-018413 от 30.05.2001, заключенного с ОАО "Восток".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "БЭСТ Консалтинг", Амбарцумян М.С. обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили указанное определение суда первой инстанции отменить, признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от спорного договора.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.123,156 АПК РФ в отсутствие представителей иных лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители ООО "БЭСТ Консалтинг", к/у ОАО "Восток" поддержали доводы апелляционных жалоб, просили их удовлетворить. Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, с учетом установленных обстоятельств по делу апелляционный суд считает доводы подателя жалобы необоснованными в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.05.2001 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО "ВОСТОК" (арендатор) был заключен договор аренды N М--018413 на земельный участок площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: г.Москва, й Тишинский пер., вл. 43а, стр.1 для эксплуатации здания под общежитие сроком на 10. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2001 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 20.08.2010 N 1731 - РП "Об изменении условий предоставления земельного участка по адресу: Б. Тишинский пер., вл.43А,.1" установлена цель предоставления указанного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004024:1007 - для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

Также в соответствии с названным постановлением (пп. 3, 4.1 постановления) договор аренды дополнен обязательством ОАО "Восток" в срок до 31 марта 2011 г. осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта (многоэтажный жилой дом с подземным паркингом общей площадью 28 333 кв.м.), а также сетей и сооружений инженерно-технического обеспечения, в том числе городского значения, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, за счет собственных средств без компенсации из средств бюджета города Москвы.

Во исполнение указанного распоряжения Правительства Москвы от 20.08.2010 N 1731-РП сторонами оформлены дополнительные соглашения от 24.08.2010 и от 28.01.2011 к договору аренды от 30.05.2001 N М-01-018413, в соответствии с которыми предметом договора является земельный участок площадью 4200 кв.м, предоставляемый для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

ОАО "ВОСТОК" была получена исходно-разрешительная и проектная документация по проекту строительства многоквартирного дома, в связи с чем Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) выдано разрешение на строительство N RU77181000-005937 от 18 марта 2011 г. сроком до 20 сентября 2012 года.

06.06.2011 между ОАО "ВОСТОК" (Застройщик) и ООО "БЭСТ Консалтинг" (Участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (далее - Объект) на земельном участке с кадастровый номер 77:01:0004024:1007, расположенном по адресу: г.Москва, Большой Тишинский переулок, вл.43А, стр. 1 (далее - Договор)

11.07.2011 Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (регистрационная запись N 77-77-12/027/2011-827 от 11.07.2011)

В соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался в срок не позднее третьего квартала 2015 года (т.е. не позднее 30.09.2015) передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а именно:118 квартир общей площадью 13 600,31 кв.м.;208 машиномест общей площадью 3 331,99 кв.м.;2 нежилых помещения общей площадью 491,91 кв.м.

В соответствии с условиями п.4.1. Договора Цена договора составляет сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства в размере 2 211 636 000 рублей и денежных средств на оплату услуг Застройщика в размере 940 000 000 рублей.

Письмом за исх. N ДГИ-И-23719/21 от 02.04.2021 Департамент направил в адрес должника уведомление об отказе от договора аренды от 30.05.2001 М-01-018413.

Заявитель полагает, что отказ от договора аренды N М-01-018413 от 30.05.2001 отвечает признакам недействительной по основаниям п. 2 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст.ст. 10,168 ГК РФ как совершенная с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании отказа от договора аренды от 30.05.2001 М-01-018413 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по заявленным основаниям. Должник оспариваемую сделку не совершал и в формировании ее условий не участвовал, а волеобразующим и целеполагающим субъектом оспариваемой односторонней сделки является Департамент, анализу подлежит субъективный фактор состава недействительности сделки, предусмотренной пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, только с точки зрения наличия у Департамента цели причинить вред имущественным правам кредиторов.

Департамент при реализации гарантированного законом права на отказ от договора не имел целью причинить вред имущественным правам кредиторов должника.

Согласно п. 1.1 Договора аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-01-018413 (далее - Договор) с учетом дополнительных соглашений к нему, предметом Договора является земельный участок площадью 4200 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Большой Тишинский переулок, вл. 43А, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой.

В соответствии с п. 2.1 Договора последний заключен сроком на 10 лет.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрена обязанность Арендатора ежеквартально равными частями вносить арендную плату.

Как следует из п. 6.1 Договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе, в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.

Доводы апелляционных жалоб о неправильном применении норм права и несоответствии выводов фактическим обстоятельствам дела, в том числе предмету обособленного спора в рамках дела N А40-23400/16, а именно определению от 06.12.2021, в соответствии с которым признан недействительным протокол о результатах проведения торгов от 08.07.2021, в том числе с правом реализации права аренды на спорный земельный участок совместно с объектом недвижимости, отклоняются апелляционным судом, так как основаны на ошибочной трактовке прав арендодателя Департамента городского имущества города Москвы.

Из фактических обстоятельств дела следует, что последний платеж во исполнение обязанности ОАО "Восток" по уплате арендной платы поступил 12.07.2011, что свидетельствует о систематическом и длительном нарушении Должником существенных условий договора аренды. Данное обстоятельство послужило основанием для направления в адрес Должника уведомления об отказе от Договора.

Довод апелляционной жалобы о применении положений, изложенных в постановлении Президиума ВС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которым в силу положения ст.35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отклоняется апелляционным судом, так как материалами дела подтвержден факт передачи третьи лицам право аренды земельного участка без согласия Арендодателя, что является существенным нарушением договора аренды и обоснованным обоснованием для его расторжения.

Требование Департамента документально обоснованно.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено путем уведомления другой стороны об отказе от договора.

Согласно ст. 610 ГК РФ и ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку срок, на который договор аренды был заключен, истек 30.05.2011, договор считается возобновившим свое действие на неопределенный срок, что предоставляет Департаменту право отказаться от него в одностороннем порядке в любое время.

Таким образом, право отказаться от договора аренды земельного участка вытекает из специального нормативно-правового регулирования арендных отношений и прямо предусмотрено законом. Реализация Департаментом указанного права в силу закона не означает и не может означать, что его целью являлось причинение вреда как ОАО "Восток", так и его кредиторам.

В соответствии с п. 4.1 Договора Арендатору запрещается передавать третьи лицам право аренды земельного участка без согласия Арендодателя, полученного в установленном порядке. В случае выявления нарушения данного условия Договор расторгается. Данному положению корреспондирует предусмотренное п. 5.1 Договора право арендатора совершать с письменного согласия Арендодателя сделки с правом аренды (долями в праве аренды), земельным участком в порядке, предусмотренном договором, нормативными актами Российской Федерации, города Москвы и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией, а также обязанность получать согласие на сделки с правом аренды в соответствии с п. 5.10 Договора.

Согласно п. 17 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом.

Напротив, согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве, в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.

Поскольку ОАО "Восток" не обладало правомочиями по самостоятельному (в отсутствие на то согласия) распоряжению правом аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, на день открытия конкурсного производства, и впоследствии не возникли законные основания для приобретения соответствующего правомочия, то реализация данного необоротоспособного права невозможна (п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

В этой связи не является обоснованным утверждение заявителя о том, что в результате расторжения договора стала невозможна реализация прав аренды в рамках процедуры банкротства должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, чем был причинен вред их имущественным правам, поскольку в силу вышеприведенных обстоятельств право аренды не подлежало включению в конкурсную массу.

Наличие зарегистрированных прав залога (ипотеки) в отношении права аренды не является препятствием к расторжению договора аренды.

В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечиваются исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения

Так, согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

С учетом положений п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды, поскольку сам залог права аренды действует до момента прекращения такого права.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что само по себе нахождение права аренды земельного участка в залоге не влияет на существо правоотношений между Арендодателем и Арендатором, возникших из договора аренды, в том числе, не влияет на предусмотренное законом право арендодателя расторгнуть договор в случае существенного нарушения обязательств арендатором.

Таким образом, прекращение права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2014 N 305-ЭС14-586 по делу N А41-21102/13, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.05.2020 N Ф05-2787/2020 по делу N А40-104601/2019). Иное означало бы ничем не обоснованное ограничение прав собственника земельного участка по определение юридической судьбы принадлежащего ему имущества.

Ссылка доводов апелляционной жалобы на положения ст. 201.10 Закона о банкротстве также отклоняется апелляционным судом, так как в отношении должника не применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Так, определением суда от 30.06.2021 по настоящему делу, остановленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2022, отказано в удовлетворении заявления ООО "БЭСТ Консалтинг" о применении в деле о банкротстве ОАО "Восток" правил о банкротстве застройщика.

Действия Департамента по расторжению договора аренды не могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Довод апелляционной жалобы о фактическом выводе ликвидного актива из конкурсной массы должника и причинение вреда кредиторам отклоняется апелляционным судом.

Статья 10 ГК РФ содержит общую норму о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Указанная норма предполагает недобросовестное поведение (злоупотребление правом) обеих сторон сделки, осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода. Следовательно, для квалификации сделок (действий) как совершенных со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что, совершая сделку (производя действия), стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели.

При этом необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения лица с позиции возможных негативных последствий для гражданско-правовых отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В заявление о признании сделки недействительной не указано, в чем заключалось злоупотребление правом со стороны Департамента при отказе от договора аренды, с учетом согласованных сторонами условий договора, а также положений статей 10, 610, 621 ГК РФ.

Сама же по себе реализация Департаментом своего права на отказ от договора таким злоупотреблением не является: в данном случае собственник своей волей реализовал принадлежащее ему правомочие по распоряжению юридической судьбой своего имущества. Иное означало бы ограничение собственника в осуществлении своих прав и реализации законных интересов в случаях, не предусмотренных законом (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2022 N Ф05-2937/2022 по делу N А40-49425/2021)

Закон о банкротстве не содержит положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

В свою очередь, отказавшись от исполнения договора Департамент таким образом выразил свою волю на возврат имущества собственнику, действуя в рамках предоставленных ему действующим законодательством, а также условиями договора аренды, полномочий на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что реализация Департаментом своего права на отказ от договора аренды, прекращение договора аренды земельного участка и его истребование не может быть расценена как злоупотребление правом.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым недоказанность хотя бы одного из обстоятельств, подлежащих установлению, приводит к невозможности удовлетворения заявления о признании сделки недействительной, а также учитывая недоказанность наличия у Департамента цели на причинение вреда имущественным правам кредиторов ОАО "Восток", закономерным является вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания оспариваемой сделки недействительной.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов определения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о вынесении судом первой инстанции определения с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, 269, 270, 271, 272 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 20 апреля 2022 года по делу N А40-23400/16 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "БЭСТ Консалтинг", Амбарцумяна М.С. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Ю. Башлакова-Николаева

Судьи

Д.Г. Вигдорчик В.В. Лапшина