Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2024 г. N 06АП-204/24 по делу N А04-8308/2023

г. Хабаровск

26 февраля 2024 г.

А04-8308/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей Брагиной Т.Г., Волковой М.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

при участии в заседании:

от ООО "КСК "ХУАФУ": Щепанский А.Д., представитель по доверенности от 27.09.2023.

от Прокуратуры Амурской области: Осса Е.Г., представитель по доверенности N 94 от 24.11.2023.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Благовещенска, Прокуратуры Амурской области

на решение от 29.11.2023

по делу N А04-8308/2023

Арбитражного суда Амурской области

по иску заместителя прокурора Амурской области Лисенкова О.С. в интересах муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации г. Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015), в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная Компания "ХУАФУ" (ОГРН 1022800511986, ИНН 2801033756), Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)

о признании договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: публично-правовая компания "Роскадастр" в лице филиала по Амурской области (ОГРН 1227700700633, ИНН 7708410783), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402), администрация г. Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015)

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Амурской области Лисенкова О.С. обратился в Арбитражный суд Амурской области в интересах муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации г. Благовещенска, в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная компания "ХУАФУ", Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.08.2020 N 229, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО "Коммерческо-строительная компания "ХУАФУ" недействительным (ничтожным); о применении последствия недействительности сделки - обязании ООО "Коммерческо-строительная компания "ХУАФУ" возвратить администрации г. Благовещенска земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18:

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14039 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12260 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания "Роскадастр" в лице филиала по Амурской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.11.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация г. Благовещенска и Прокуратура Амурской области обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и удовлетворить требования заместителя прокурора.

Указывают, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о наличии умысла у ответчика на уклонение от процедуры торгов и получении земельного участка в целях строительства за минимальную цену, минуя хозяйствующих субъектов, которые могли приобрести права на этот участок в конкурентной борьбе, что является также нарушением Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

По мнению заявителей, действия ООО "КСК "ХУАФУ" по существу направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Более подробно доводы заявителей изложены в апелляционных жалобах от 28.12.2023.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.01.2024 апелляционные жалобы приняты к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы на 13.02.2024.

01.02.2024 со ссылкой на определения Верховного суда РФ от 18.06.2018 по делу N А32-2417/2017, от 14.11.2023 N 256-КГПР23-4-К5, а также выводы, изложенные в постановлении президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10, от Прокуратуры Амурской области поступили дополнение к апелляционной жалобе.

11.02.2024 ООО "КСК "ХУАФУ" представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Прокуратуры, принявший участие в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Благовещенского городского суда, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнении к ней, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика, поддержал возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимого для объектов недвижимости ответчика.

Рассмотрев ходатайство ответчика, апелляционный суд пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении судебной экспертизы является правом суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

С учетом представленных в материалы дела достаточных доказательств для принятия законного решения и отсутствия необходимой целесообразности апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Кроме этого апелляционный суд отмечает, что истцом в подкрепление своего ходатайства не были внесены не депозит Шестого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере стоимости запрошенной экспертизы. Согласно части 2 статьи 108 АПК РФ в случае, если на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в связи с прекращением бессрочного права пользования ОАО "Судостроительный завод имени Октябрьской революции", на основании постановления мэра г. Благовещенска от 09.11.2000 N 2748 между администрацией г. Благовещенска и ООО "КСК "Хуафу" заключен договор аренды от 13.11.2000 N 2563 на земельный участок площадью 26 883 кв.м, расположенный в Центральном планировочном районе, в квартале 346, сроком с 09.11.2000 по 09.11.2010, назначение: под промышленно-производственную базу.

В соответствии с соглашением от 09.12.2010 срок действия договора установлен с 09.11.2000 по 09.11.2020.

На основании постановления от 10.12.2019 N 4232 об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенска, заявления ООО "КСК "Хуафу" постановлением администрации г. Благовещенска от 23.07.2020 N 2358 вид разрешенного использования земельного участка с КН 28:01:210345:18 изменен с "для промышленно-производственной базы" на "склады" для приведения в соответствие с действующим на тот момент классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

08.07.2020 ООО "КСК "Хуафу" в администрацию города Благовещенска подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

14.07.2020 консультантом отдела по предоставлению земельных участков юридическим лицам земельного управления администрации города Благовещенска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 находящегося в квартале 345. В результате осмотра установлено, что на запрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности ООО "КСК "ХУАФУ": - нежилое помещение (этаж N 1, антресоль N 1) с кадастровым номером 28:01:210345:788 площадью 806,3 кв. м; - нежилое помещение (этаж N 1, этаж N 2) с кадастровым номером 28:01:210345:787 площадью 1747,8 кв. м; находящиеся в нежилом здании (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:771 площадью 2621,6 кв. м; нежилое помещение (этаж N 0) с кадастровым номером 28:01:210345:731 площадью 80 кв. м. находящиеся в нежилом здании контора (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:240 площадью 495.4 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:655 площадью 777,7 кв. м; - контора с кадастровым номером 28:01:210345:650 площадью 317,8 кв. м (по факту 2х этажное); - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:558 площадью 82,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:1665 площадью 330,7 кв. м: - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:1666 площадью 83,4 кв. м. Кроме того, на земельном участке расположены пристройка к котельной, пристройки к конторе, складские помещения, ТП, ЛЭП, пожарный резервуар. Частично участок используется для складирования металлических, деревянных, железобетонных конструкций, кирпичей, строительных материалов. Участок по периметру огорожен железобетонным забором.

Результаты осмотра оформлены актом от 14.07.2020.

На основании заключения администрации г. Благовещенска от 30.07.2020 N 01-16/8593 между Комитетом и ООО "КСК "Хуафу" заключен договор купли-продажи от 04.08.2020 N 229 земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, площадью 26 883 кв.м, в квартале 342, 345, 346, 349, назначение: для складов (нумерация кварталов изменена на основании постановления мэра города Благовещенска от 27.08.2002 N 2130).

Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Амурской области от 02.04.2015 N 519-03 "О порядке определения цены земельных участков при продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения" (далее - Законом Амурской области от 02.04.2015 N519-03).

Расчет выкупной стоимости - 2 909 760 руб. = 12 124 000 руб. * 24% произведен по формуле: Ц = КС*24%, где Ц - выкупная стоимость земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН на момент заключения договора, 24% - ставка процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставляемых остальным не указанным в статье 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 N 519-03 собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них.

13.08.2020 зарегистрировано право собственности общества на указанный земельный участок.

По сведениям ППК "РОСКАДАСТР" в лице филиала по Амурской области, 09.04.2021 внесены изменения в вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 с "для промышленно производственной базы" на "многоквартирная жилая застройка".

Согласно материалам реестровых дел и выпискам из ЕГРН 02.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18 разделен на 4 участка: участок с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14039 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области, вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка"; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12260 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка с объектами обслуживания жилой застройки во встроенно-пристроенных помещениях"; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования "для объектов инженерной инфраструктуры"; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м., расположенный в квартале N 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования "для улично-дорожной сети".

04.07.2023 администрацией г. Благовещенска обществу выдано разрешение на строительство N 28-01-42-2023, на основании которого на участке с кадастровым номером 28:01:210345:1826 ООО "КСК "ХУАФУ" осуществляется строительство 14-ти этажного многоквартирного жилого дома.

Посчитав договор от 04.08.2020 N 229 несоответствующим требованиям законодательства РФ, прокурор обратился в суд с иском о признании его недействительным.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционный суд не усматривает причин для опровержения выводов суда первой инстанции.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу частей 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

За исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) также разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как установлено, ООО "КСК "ХУАФУ" обратился за предоставлением спорных земельных участков на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, который предусматривает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По правилам указанных норм осуществляется предоставление земельных участков собственникам указанных объектов недвижимости для их эксплуатации.

При этом не допускается предоставление в собственность земельных участков, если на нем возведены лишь объекты вспомогательного использования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414).

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункт 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

По смыслу положений пунктов 2, 3 части 17 статьи 51, части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьи 135 ГК РФ основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения, не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Актом от 14.07.2020 установлено, что на запрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности ООО "КСК "ХУАФУ": - нежилое помещение (этаж N 1, антресоль N 1) с кадастровым номером 28:01:210345:788 площадью 806,3 кв. м; - нежилое помещение (этаж N 1, этаж N 2) с кадастровым номером 28:01:210345:787 площадью 1747,8 кв. м; находящиеся в нежилом здании (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:771 площадью 2621,6 кв. м; нежилое помещение (этаж N 0) с кадастровым номером 28:01:210345:731 площадью 80 кв. м. находящиеся в нежилом здании контора (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:240 площадью 495.4 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:655 площадью 777,7 кв. м; - контора с кадастровым номером 28:01:210345:650 площадью 317,8 кв. м (по факту 2х этажное); - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:558 площадью 82,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:1665 площадью 330,7 кв. м: - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:1666 площадью 83,4 кв. м. Кроме того, на земельном участке расположены пристройка к котельной, пристройки к конторе, складские помещения, ТП, ЛЭП, пожарный резервуар. Частично участок используется для складирования металлических, деревянных, железобетонных конструкций, кирпичей, строительных материалов. Участок по периметру огорожен железобетонным забором.

Буквальное толкование положений статьи 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность на основании пункта 1 данной статьи, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

При этом собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Таким образом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Данный подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ответчиком испрашивался земельный участок площадью 26 883 кв.м., при нахождении на них объектов недвижимости площадью 5 517,3 кв.м.

Однако, как верно отметил суд первой инстанции, доводы истца и администрации о превышении площади спорного участка в семь раз в отношении площади объектов расположенных на нем заявлены формально, поскольку учитывают лиц площадь построенных объектов и не учитывают площадь необходимую для их обслуживания, благоустройства территории, подъездных путей с учетом назначения объектов (складов, конторы, котельной и др.), которые располагались на участке на момент заключения договора купли-продажи.

Кроме того, заключением специалиста Продашанова А.Ю., не опровергнутого заявителями жалобы, установлено, что излишки территории на данном земельном участке, из которых можно было бы образовать иные земельные участки, необходимые для эксплуатации производственных зданий ответчика и иные земельные участки без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, отсутствуют.

Более того, в Определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 308-ЭС19-4777 по делу N А32-36629/2017, принятым на момент заключения оспариваемой сделки, сказано, что у уполномоченного органа есть право отказать в согласовании предоставления земельного участка, существенно превышающего площадь возведённых объектов недвижимости.

Апелляционный суд также учитывает, что до момента обращения прокурора с настоящим иском вопрос о необходимой площади и её размере не обсуждался (доказательств обратного нет).

Принципы правовой определённости и поддержания доверия к закону и действиям государства гарантируют гражданам, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 января 2016 года N 1-П). При этом по смыслу правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П, в правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности со стороны публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2022 N 59-П "По делу о проверке конституционности положений части первой статьи 19, статьи 21 Федерального закона "О почтовой связи" и пункта 2 статьи 62 Федерального закона "О связи" в связи с жалобой гражданина М.Д. Малинина").

В Постановлении от 2 июля 2020 года N 32-П Конституционный Суд Российской Федерации также подчеркнул, что при разрешении споров с участием публично-правовых образований следует принимать во внимание оценку действий (бездействия) органов, уполномоченных действовать в их интересах, в частности ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей, совершение ошибок, разумность и осмотрительность в реализации ими своих правомочий, притом что негативные последствия, возникшие в результате недобросовестного выполнения своих функций такими органами, не должны переноситься на частных лиц.

Вопреки доводам жалоб, последующие действия ответчику по сносу 6 из 8 указанных объектов (через 8 месяцев после выкупа земельных участков) и прекращению права собственности на них, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 на "многоэтажная жилая застройка", не подтверждают отсутствие у ответчика намерения использовать участки в целях, определенных договором аренды.

Как верно отметил суд первой инстанции, на момент подготовки этого заключения администрации и иным органам местного самоуправления г. Благовещенска было известно о наличии принятого 10.12.2019 постановления администрации г. Благовещенка Амурской области N 4232 "Об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенка", которым был утвержден проект планировки квартала, в границах которого был расположен спорный участок, предусматривающий его застройку различными объектами, включая многоквартирные жилые дома. Постановление было опубликовано в установленном порядке.

При этом, как следует из преамбулы этого постановления, основанием для его принятия послужило постановление администрации от 07.12.2018 N 3971, принятое по инициативе ООО "Коммерческо-строительная компания "ХУАФУ".

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи администрация и её уполномоченные органы знали или должны были знать о всех обстоятельствах, которые прокурором указаны в основаниях иска, поскольку уполномоченные органы самостоятельно утвердили документацию по планировке территории, предусматривающую осуществление на такой территории многоэтажной жилой застройки задолго до заключения оспариваемого договора.

Информация о возможной застройке земельного участка, приобретенного по оспариваемому договору, в полном объёме имелась у органов местного самоуправления г. Благовещенка, которые принятием соответствующих нормативных актов (генерального плана, правил землепользования и застройки, проекта панировки), включая проект планировки, принятый по инициативе заявителя - постановление администрации от 10.12.2019 N 4232 "Об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенка", создали условия для её осуществления.

Вопреки доводам истца и администрации, ответчик не скрывал от органов местного самоуправления какую-либо информацию, тем более, что эта информацию была им известна, а вёл себя в соответствии с обычными условиями гражданского оборота, то есть не совершил сделку, направленную на обход положений действующего законодательства с противоправной целью, а также не допускал иного недобросовестного поведения.

При этом возможность осуществления строительства на спорном земельном участке появилась в результате сноса обществом части принадлежащих ему объектов недвижимости.

С учетом изложенного доводы истца, администрации об обратном, а также ссылки на получение обществом технических условий для подключения многоквартирных жилых домов к сетям в 2016 году обоснованно судом первой инстанции отклонены.

Кроме того ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 (пунктом 1), 197 (пунктом 1), 199 (пунктами 1 и 2) и 200 (пунктом 1) ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В статье 181 (пункте 1) ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Вопреки выводу суда первой инстанции и согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 (ред. от 25.01.2013) "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Таким образом, дата проведения проверки прокурора в данном случае сама по себе не может иметь существенного значения.

Однако по смыслу приведенных норм гражданского законодательства допустим отказ в применении исковой давности в качестве санкции за злоупотребление правом в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 17912/09).

В данном случае доказательств злоупотребления правом в порядке статьи 10 ГК РФ со стороны ответчика заявителями не представлено.

Учитывая дату обращения Прокурора за судебной защитой 08.09.2023), то обстоятельство, что муниципальное образование город Благовещенск Амурской области в лице соответствующего уполномоченного органа являлась стороной оспариваемого договора, соответственно, должна была знать о нарушении своих прав этим договором и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, суд правомерно отказал в удовлетворении иска в части признания договоров от 04.08.2020 N 229 недействительным (ничтожным) в связи с истечением срока исковой давности.

Принимая во внимание установленные обстоятельства и вышеприведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу пунктов 12, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Доводы апеллянтов (Администрации и Прокурора) в данной части о несогласии с применением срока исковой давности основаны на ошибочном толковании приведенных выше положений законодательства, разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе". Поскольку прокурор наделен полномочием по оспариванию сделок, заключенных органом государственной власти, начало течения срока исковой давности при рассмотрении исков прокурора определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Таким образом, аргументы подателей жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Обстоятельства спора исследованы судом всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная практика, на которую ссылаются заявители, принята по делам, фактические обстоятельства которых отличны от обстоятельств настоящего дела.

Соответственно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционных жалоб не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как заявители освобождены от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 29.11.2023 по делу N А04-8308/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Т.Г. Брагина М.О. Волкова