Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2022 г. N 10АП-16172/22 по делу N А41-64268/2019

г. Москва

21 сентября 2022 г.

Дело N А41-64268/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шальневой Н.В.

судей Епифанцевой С.Ю., Терешина А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой П.А.,

при участии в судебном заседании:

от ППК "Фонд развития территорий" - Цховребова А.Т. по доверенности от 03.02.2022 N 08-3/18;

от конкурсного управляющего ООО "Компания Оргстройинвест" - Семенова А.Л. по доверенности от 07.02.2022;

от Хомяковой А.С.- Бондаренко Н.В. по доверенности N 50 АБ 7526657 от 16.08.2022;

Косилкин С.В. лично;

Подколзина Н.М. лично;

Мамедова Н.В. лично;

Марьенкова А.В. лично;

Маркова И.Н. лично;

Петухова Н.Н. лично;

Филякина М.И. лично;

Хомякова А.С. лично;

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ППК "Фонд развития территорий" на определение Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 по делу N А41-64268/19

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2019 по делу N А40-309725/18 ООО "Компания Оргстройинвест" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден член НПС СОПАУ "Альянс управляющих" Агапов Станислав Александрович. Кроме того, указанным судебным актом при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Компания Оргстройинвест" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сообщение об открытии процедуры банкротства в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" 08.05.2019.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2019 по делу N А40-309725/18 дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "Компания Оргстройинвест" передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

В рамках дела о банкротстве ООО "Компания Оргстройинвест" 25.10.2021 ППК "Фонд развития территорий" (прежнее наименование - ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства", далее - Фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) в случае выплаты возмещения участникам строительства.

В ходе рассмотрения указанных требований конкурсным управляющим Агаповым С. А. заявлено о разрешении разногласий с Фондом относительно обязания Фонда осуществить выплаты возмещения некоторым участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов должника

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 удовлетворено заявление ППК "Фонд развития территорий" о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "Компания Оргстройинвест" на земельный участок с кадастровым номером 50:14:004:0328:1718 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно объектами незавершенного строительства корпусами N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9, N 68 и N 69, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Суд обязал ППК "Фонд развития территорий" выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО "Компания Оргстройинвест": Марьенковой Анжелике Васильевне, Михалевой Наталье Михайловне, Иванову Михаилу Леонидовичу, Сюзевой Ларисе Евгеньевне, Гераськиной Ольге Юрьевне, Филякиной Маргарите Ивановне, Слепченко Ольге Николаевне, Пучиной Ларисе Ивановне, Конону Михаилу Владимировичу, Кудрявцеву Вадиму Вадимовичу, Подколзиной Надежде Михайловне, Горловой Анастасии Александровне, Хомяковой Анне Сергеевне, Иванову Андрею Александровичу, Марковой Ирине Николаевне, Петуховой Надежде Никоновне, Малуда Виктору Андреевичу и Косилкину Сергею Вячеславовичу.

Не согласившись с указанным судебным актом, ППК "Фонд развития территорий" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил изменить определение в части обязания выплатить денежные средства физическим лицам.

В судебном заседании представитель ППК "Фонд развития территорий" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить обжалуемое определение.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя конкурсного управляющего, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно п. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

В силу п. 8 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, из буквального толкования абз. 2 п. 2 ст. 201.15 и п. 8 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве следует, что подлежат погашению Фондом расходы конкурсного управляющего по текущим платежам, определяемые в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве на дату направления Заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении в арбитражный суд.

Согласно пункту 6 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Суд первой инстанции обязал Фонд выплатить денежные компенсации по денежным обязательствам третьей очереди удовлетворения следующим участникам строительства, включенным в реестр требований кредиторов ООО "Компания Оргстройинвест": Марьенковой Анжелике Васильевне, Михалевой Наталье Михайловне, Иванову Михаилу Леонидовичу, Сюзевой Ларисе Евгеньевне, Гераськиной Ольге Юрьевне, Филякиной Маргарите Ивановне, Слепченко Ольге Николаевне, Пучиной Ларисе Ивановне, Конону Михаилу Владимировичу, Кудрявцеву Вадиму Вадимовичу, Подколзиной Надежде Михайловне, Горловой Анастасии Александровне, Хомяковой Анне Сергеевне, Иванову Андрею Александровичу, Марковой Ирине Николаевне, Петуховой Надежде Никоновне, Малуда Виктору Андреевичу и Косилкину Сергею Вячеславовичу.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Компания Оргстройинвест" были включены требования физических лиц, чьи денежные средства застройщик привлекал для строительства жилого комплекса по договорам долевого участия: 134 квартиры площадью 5 621,70 кв. м., оплаченной стоимостью 237 349 374,25 руб., из которых 29 денежных требований участников строительства на сумму 50 716 371 руб. и 105 требований о передаче жилых помещений, площадью 4 407,30 кв. м.

Во исполнение решений собрания участников строительства, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040328:1134 площадью 223 052 кв. м. был разделен на два земельных участка:

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1718 площадью 38 338 кв. м. на котором располагаются объекты незавершенного строительства (корпуса/дома N N 1-9, 68, 69 с наибольшей степенью готовности), права требования помещений в которых были переданы физическим лицам участникам долевого строительства, чьи денежные средства застройщик использовал для строительства жилого комплекса;

- с кадастровым номером 50:14:0040328:1717 площадью 184 714 кв. м. Фондом было принято решение о выплате компенсаций гражданам 04 октября 2021 г.

На данный момент Фондом выплачена компенсация большинству участников строительства ООО "Компания Оргстройинвест".

Конкурсным управляющим составлен перечень граждан, в отношении которых Фондом в данный момент не принято решение о выплате компенсаций. Указанные граждане условно разделены на три группы:

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, и расторгли договоры долевого участия в строительстве до признания должника банкротом в судебном порядке: Конон М. В. (решение Измайловского районного суда от 19 декабря 2018 г. N 2-3960/18), Подколзина Н. М. (решение Пресненского районного суда г.Москвы от 11 декабря 2018 г. N 2-6540/2018), Маркова И. Н. (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. N 2-1312/18), Петухова Н. Н. (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 23 января 2018 г. N 2-846/2018), Малуда В. А. (решение Пресненского районного суда г. Москвы от 22 февраля 2018 г. N 2-1312/18), Хомякова А. С. (решение Щелковского городского суда Московской области от 11 января 2018 г. N 2-110/18);

- граждане, которые приобрели жилые помещения, находящиеся на земельном участке, в отношении которого Фондом решение о передаче принято не было, но с которыми по различным причинам не смогли заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, изменяющие характеристики объекта долевого строительства, или дополнительное соглашение было заключено после принятия решения Фондом: Пучина Л. И., Горлова А. А., Иванов А. А., Слепченко О. Н., Кудрявцев В. В., Косилкин С. В.;

- граждане, заключившие договор уступки прав требований (цессии) с ООО "Градокомплекс" в отношении прав на жилые помещения после признания ООО "Компания "Оргстройинвест" банкротом: Балашова А. В., Михалева Н. М., Иванов М. Л., Сюзева Л. Е., Гераськина О. Ю., Филякина М. И.

В отношении первой группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Кононом М. В. с должником был заключен договор долевого участия N 30/18 от 25 июля 2015 г. для приобретения трёхкомнатной квартиры в доме N 18 с условным номером 30, расположенной на 1 этаже в 3 подъезде, площадью 88,50 кв. м. Стоимость договора - 3 628 500 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования Конона М. В. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 3 628 500 руб.

Подколзиной Н. М. с должником был заключен договор долевого участия N 55/26 от 17 апреля 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 26 с условным номером 55, расположенной на 4 этаже в 4 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора - 1 734 300 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования

Подколзиной Н. М. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 734 300 руб.

Марковой И. Н. с должником был заключен договор долевого участия N 11/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 26 с условным номером 11, расположенной на 4 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора - 1 818 900 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования Марковой И. Н. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 818 900 руб.

Петуховой Н. Н. с должником был заключен договор долевого участия N 42/26 от 29 сентября 2016 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 26 с условным номером 42, расположенной на 4 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования Петуховой Н. Н. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 367 400 руб.

Малуда В. А с должником был заключен договор долевого участия N 65/26 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 26 с условным номером 65, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,70 кв. м. Стоимость договора - 1 625 400 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования Малуда В. А. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 625 400 руб.

Хомяковой А.С. с должником был заключен договор долевого участия N 57/18 от 17 ноября 2015 г. для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 18 с условным номером 57, расположенной на 4 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора - 1 629 600 руб., оплачена в полном объеме. В судебном порядке данный договор был расторгнут, денежные средства возвращены не были. Требования Хомяковой А.С. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 629 600 руб.

Конон М. В., Подколзина Н. М. Маркова И. Н., Петухова Н. Н., Малуда В. А., Хомякова А. С. приобретали квартиры в корпусах/домах N 26 и N 18, строительство которых должником начато не было, то есть денежные средства указанных физических лиц были направлены на строительство корпусов/домов, передаваемых Фонду, так как корпуса/дома NN 1-9, 68, 69 выполнены с наибольшей степенью готовности.

В отношении второй группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия N 36/17 между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 17 с условным номером 36, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора - 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 08 февраля 2016 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования по договору долевого участия N 36/17 Горловой А. А. Требования Горловой А. А. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб.

Дополнительное соглашение с Горловой А. А. заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

03 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия N 8/26 между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" для приобретения однокомнатной квартиры в доме N 26 с условным номером 8, расположенной на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 42,30 кв. м. Стоимость договора - 1 776 600 руб., оплачена в полном объеме. 19 ноября 2015 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования по договору долевого участия N 36/17 Иванову И. И. Требования Иванова И. И. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 776 600 руб. Дополнительное соглашение с Ивановым И. И. заключено не было по причине отсутствия аналогичного жилого помещения в домах, передаваемых Фонду.

15 апреля 2015 г. был заключен договор долевого участия N 54/18 между ООО "Компания Оргстройинвест" и Кудрявцевым В. В. для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером квартиры N 54, расположенной на 3 этаже в 5 подъезде, площадью 38,80 кв. м. Стоимость договора - 1 590 800 руб., оплачена в полном объеме. 02 ноября 2021 г. между ООО "Компания Оргстройинвест" и Кудрявцевым В. В. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия N 54/18 от 15 апреля 2015 г., в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 2, расположенную в 8 корпусе, на 1 этаже, площадью 38,6 кв. м. Кроме этого, Кудрявцев В. В. в адрес конкурсного управляющего направил заявление о переводе его требований в денежный реестр требований кредиторов участников строительства. Требования Кудрявцева В. В. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди удовлетворения в размере 1 590 800 руб.

09 февраля 2017 г. был заключен договор долевого участия N 43/21 между ООО "Компания Оргстройинвест" и Пучиной М. И. для приобретения однокомнатной квартиры в доме 21 с условным номером 43, расположенной на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 367 400 руб., оплачена в полном объеме. 21 сентября 2021 г. между ООО "Компания Оргстройинвест" и Пучиной М. И. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия N 43/21, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 43, расположенную в 69 корпусе, на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м. Требования Пучиной М. И. включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 февраля 2016 г. был заключен договор долевого участия N 21/18 между ООО "Компания Оргстройинвест" и Слепченко О. Н. для приобретения однокомнатной квартиры в доме 18 с условным номером 21, расположенной на 2 этаже в 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора - 1 600 010 руб., оплачена в полном объеме. 10 октября 2021 г. между ООО "Компания Оргстройинвест" и Слепченко О. Н. было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия N 21/18, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру с условным номером 4, расположенную в 6 корпусе, на 1 этаже, площадью 46,10 кв. м. Требования Слепченко О. Н. включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

21 июля 2015 г. Косилкин С. В. заключил с должником договор займа, в соответствии с которым он предоставил ООО "Компания Оргстройинвест" денежные средства в размере 900 000 руб., а ООО "Компания Оргстройинвест" обязалось вернуть сумму займа и уплатить 15 % годовых за пользование суммой займа не позднее 21 января 2016 г. Перечисление денежных средств подтверждается платежным поручением N 12367 от 21 июля 2015 г. Согласно дополнительному соглашению к договору займа от 21 января 2016 г. стороны установили, что заем предоставлен в новой сумме и на новый срок, на новых условиях (в сумме 968 424,66 руб. под 21 % годовых на срок до 21 декабря 2017 г.)

21 декабря 2017 г. между Косилкиным С. В. и ООО "Компания Оргстройинвест" было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору займа от 21 июля 2015 г., согласно которому заемщик не выплачивает сумму займа и проценты по займу, а взамен передает право на получение у заемщика в собственность не позднее четвертого квартала 2018 г. жилого помещения (квартиры), расположенной по строительному адресу: Московская обл., Щелковский р-н, с. Анискино, корп. 66, имеющего следующие характеристики: количество комнат 1 (одна), условный номер в соответствии с проектом 21 (двадцать один), расположенное на 1 (первом) этаже, подъезд 2, общей проектной площадью 31 кв. м. 29 декабря 2021 г. между ООО "Компания Оргстройинвест" и Косилкиным С. В. было подписано дополнительное соглашение в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру с условным номером 11, расположенную в 3 корпусе, на 1 этаже, площадью 31 кв. м. Требования Косилкина С. В. включены в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении указанного жилого помещения.

В отношении третьей группы граждан арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 02 мая 2015 г. был заключен договор N 11/69 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 335 600 руб. Оплата по договору долевого участия N 11/69 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор N 23/12 от 03 апреля 2015 г., денежные средства были перечислены в счет оплаты договора 11/69. Договор долевого участия N 23/12 от 03 апреля 2015 г. был оплачен платежным поручением N 138 от 02 июня 2015 г. в размере 500 000 руб., платежным поручением N 1 от 12 января 2016 г. в размере 31 800 руб., частично возращенными денежными средствами по договору N 6/18 от 10 декабря 2014 г. в размере 803 800 руб. Договор долевого участия N 6/18 был оплачен платежным поручением N 186 18 декабря 2014 г. в размере 1 303 800 руб.

Между Гераськиной О. Ю. и ООО "Градокомплекс" 29 мая 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 11/69. Предметом данного договора являлась однокомнатная квартира в доме N 69, условный номер квартиры 11, расположенная на 3 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре N 11/69, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 500 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Гераськой О. Ю. представлены следующие платежные документы: платежное поручение N 1710 от 30 мая 2015 г. в размере 500 000 руб., а также выписки по расчетному счету, в соответствии с которыми, гражданин вносил денежные средства в период с 26 июня 2015 г. по 24 апреля 2019 г. ежемесячно в размере 24 138 руб. и 28 мая 2019 г. в размере 25 386,10 руб.

05 ноября 2019 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Гераськиной О. Ю. В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО "Градокомплекс" установил, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

В период с 30 мая 2015 г. по 28 мая 2019 г. Гераськиной О. Ю. по предварительному договору купли-продажи, заключенному с ООО "Градокомплекс" было оплачено 1 659 872,10 руб.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 24 июля 2015 г. был заключен договор N 24/17 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 17 с условным номером 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 335 600 руб. Оплата по договору N 24/17 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор N 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 были зачтены в счет оплаты по договору N 24/17. Договор N 33/3 был оплачен платежнымы поручениями N 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., N 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., N 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., N 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

Между Сюзевой Л. Е. и ООО "Градокомплекс" 24 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 24/17. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 17, условный номер квартиры N 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре N24/17, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Сюзевой Л. Е. представлены платежные документы на сумму 907 224 руб.

30 января 2020 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Сюзевой Л. И. В соответствии с п. 3.2 данного договора, с учетом рассрочки, ООО "Градокомплекс" установило, что ею выполнены обязательства в размере 682 268 руб.

21 июня 2021 г. между Сюзевой Л. И. и ООО "Компания Оргстройинвест" на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым, произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме N 68, условный номер квартиры 27, расположенную на 3 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 02 июня 2015 г. был заключен договор N 24/18 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м. Стоимость договора - 1 768 200 руб. Оплата по договору N 24/18 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением N 271 от 24 декабря 2015 г. в размере 33 900 руб.;

- 12 марта 2015 г. был расторгнут договор N 39/17 от 26 декабря 2014 г.

Соглашением от 10 мая 2015 г. денежные средства в размере 1 734 300 были зачтены в счет оплаты по договору N 24/18. Договор N 39/17 был оплачен платежными поручениями N 203 от 30 декабря 2014 г. в размере 54 300 руб., N 199 от 29 декабря 2014 г. в размере 500 000 руб., N 197 от 26 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., N 20 от 26 января 2015 г. в размере 180 000 руб.

Между Филякиной М. И. и ООО "Градокомплекс" 21 ноября 2014 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 24/18. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 18, условный номер квартиры 24, расположенная на 3 этаже во 2 подъезде, площадью 42,10 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре N 24/18, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос в размере 400 000 руб., а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Филякиной М. И. были представлены платежные документы на сумму 1 534 306 руб.

26 марта 2020 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Филякиной М. И. В соответствии с п. 3.1 договора, с учетом рассрочки, ООО "Градокомплекс" установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме, что не соответствует действительности (оплачено 1 534 306 руб.).

29 декабря 2021 г. между Филякиной М. И. и ООО "Компания Оргстройинвест" на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на двухкомнатную квартиру в доме N 2, условный номер квартиры 9, расположенную на 3 этаже, площадью 55,40 кв. м.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 02 мая 2015 г. был заключен договор N 39/12 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 335 600 руб. Оплата по договору N 39/12 осуществлялась следующим образом:

19 сентября 2016 г. был расторгнут договор N 4/8 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 335 600 руб. зачтены в счет оплаты договора N 39/12. Договор N 4/8 был оплачен платежными поручениями N 9 от 28 января 2016 г. в размере 100 000 руб., N 8 от 26 января 2016 г. в размере 100 000 руб., N 2 от 12 января 2016 г. в размере 100 000 руб., N 249 от 04 декабря 2015 г. в размере 1 766 400 руб.

Между Михалевой Н. М. и ООО "Градокомплекс" 03 апреля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 39/12. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 12, условный номер квартиры 39, расположенная на 2 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре N24/17, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставления рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась в соответствии с п. 3.1 данного договора, а именно: платеж 490 000 руб. в течение трех дней с момента подписания договора, платеж 510 000 руб. - не позднее 31 декабря 2017 г., платеж 383 300 руб. - не позднее 31 декабря 2018 г. В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Михалевой Н. М. было представлено платежное поручение N 86217 от 03 апреля 2015 г. в размере 490 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Михалевой Н. М. В соответствии с п. 3.2 данного договора, ООО "Градокомплекс" установило, что ею выполнены обязательства в размере 490 000 руб.

21 июня 2021 г. между Михалевой Н. М. и ООО "Компания Оргстройинвест" на основании решения собрания кредиторов, было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым произведена замена жилого помещения на однокомнатную квартиру в доме N 68, условный номер квартиры 38, расположенную на 2 этаже, площадью 31,80 кв. м.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 10 июля 2015 г. был заключен договор N 43/5 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 335 600 руб. Оплата по договору N 43/5 осуществлялась следующим образом:

- платежным поручением N 125 от 01 ноября 2016 г. в размере 79 800 руб.;

- 27 октября 2016 г. был расторгнут договор N 5/6 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 255 800 были зачтены в счет оплаты договора N 39/12. Договор N 5/6 был оплачен платежными поручениями N 183 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб. и N 198 от 27 августа 2015 г. в размере 455 800 руб.

Между Ивановым М. Л. и ООО "Градокомплекс" 10 июля 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 43/5. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 5, условный номер квартиры 43, расположенная на 3 этаже в 3 подъезде, площадью 31,80 кв. м. то есть квартира, указанная в договоре N 11/69, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась равными аннуитетными платежами в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Ивановым М. Л. были представлены платежные документы на общую сумму 1 655 634 руб. 26 марта 2020 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Иванову М. Л. В соответствии с п. 3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО "Градокомплекс" установило, что им к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

Между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс" 10 августа 2015 г. был заключен договор N 7/2 участия в долевом строительстве. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м. Стоимость договора - 1 335 600 руб. Оплата по договору N 7/2 осуществлялась следующим образом:

27 октября 2016 г. был расторгнут договор N 33/3 от 06 апреля 2015 г., денежные средства в размере 33 600 руб. были зачтены в счет оплаты договора N 7/2. Договор N 33/3 был оплачен платежными поручениями N 184 от 28 июля 2015 г. в размере 800 000 руб., N 201 от 27 августа 2015 г. в размере 100 000 руб., N 218 от 30 сентября 2015 г. в размере 369 200 руб., N 244 от 25 ноября 2015 г. в размере 100 000 руб.

27 октября 2016 г. был расторгнут договор N 7/25 от 03 апреля 2015 г., денежные средства в размере 1 302 000 руб. были зачтены в счет оплаты по договору N 7/2. Договор N 7/25 был оплачен платежными поручениями N 261 от 21 декабря 2015 г. в размере 20 000 руб., N 175 от 16 июля 2015 г. в размере 11 000 руб., N 185 от 15 декабря 2014 г. в размере 1 000 000 руб., N 190 от 24 декабря 2014 г. в размере 271 000 руб.

Между Марьенковой А. В. и ООО "Градокомплекс" 10 августа 2015 г. был заключен предварительный договор купли-продажи N 7/2. Предметом данного договора является однокомнатная квартира в доме N 2, условный номер квартиры 7, расположенная на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 31,80 кв. м., то есть квартира, указанная в договоре N 11/69, заключенном между ООО "Компания Оргстройинвест" и ООО "Градокомплекс". Цена данного договора состояла из цены квартиры и вознаграждения продавца за предоставление рассрочки платежа (п. 2.1). Оплата по договору осуществлялась следующим образом: первоначальный взнос 380 000 рублей, а также последующие равные аннуитетные платежи в течение 48 месяцев.

В подтверждении оплаты по предварительному договору купли-продажи Марьенковой А.В. были представлены платежные документы на общую сумму 1 437 000 руб.

26 марта 2020 г. ООО "Градокомплекс" уступило право требования на спорную квартиру Марьенковой А. В. В соответствии с п.3.1 данного договора, с учетом рассрочки, ООО "Градокомплекс" установило, что ею к моменту подписания данного договора, обязательства выполнены в полном объеме.

По состоянию на 2015 г. ООО "Компания Оргстройинвест", ООО "Градокомплекс", ООО "Оргстройпроект", ООО "Оргстройсервис" являлись взаимозависимыми аффилированными компаниями: 100 % в уставном капитале ООО "Компания Оргстройинвест", 50 % в уставном капитале ООО "Оргстройсервис", 50 % в уставном капитале ООО "Оргстройпроект" принадлежали Третьяковой С. Т., 100 % в уставном капитале ООО "Градокомплекс" принадлежали ООО "Оргстройпроект". Компании функционировали в качестве группы и использовали торговое наименование "Группа компаний "Оргстройинвест".

Данная коммерческая схема использовалась ГК "Оргстройинвест" для

предоставления дольщикам (покупателям) рассрочки для приобретения жилого помещения и для расчета с бывшими работниками, за задолженность по заработной плате.

Вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи с гражданами были заключены более чем за три года до введения в отношении должника процедуры банкротства, в период, когда отсутствовали признаки неплатежеспособности. Предметом предварительных договоров купли продажи и договоров долевого участия являются одни и те же квартиры.

Гераськиной О. Ю., Ивановым М. Л., Марьенковой А. В. жилые помещения оплачены полностью, Сюзевой Л. Е. - частично, в сумме 682 268 руб., Филякиной М. И. - частично. в сумме 1 534 306 руб., Михалевой Н. М. - частично, в сумме 490 000 руб., в связи с чем они имеют право на получение компенсации от Фонда в пределах оплаченных сумм.

В случае возникновения финансовых затруднений, признания организации банкротом и открытия конкурсного производства все имущество в силу ст. 131 Закона о банкротстве образует конкурсную массу должника (помимо того имущества, которое в силу своего статуса и прямого законодательного регулирования подлежит исключению из нее), на получение доли из которой претендуют все его кредиторы, формирующие единое гражданско-правовое сообщество, в интересах которого действует конкурсный управляющий должника (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2017 г. N 305-ЭС16-10852(3), от 14 февраля 2018 г. N 305-ЭС 15-3068(3) по делу N А40-65282/2014. Все кредиторы объективно объединены наличием у каждого из них требования к несостоятельному должнику. Это обстоятельство определяет их правовой статус в деле о банкротстве и правомерный интерес единого гражданско-правового сообщества, участниками которого они являются: получить соразмерное удовлетворение своих требований с максимальным экономическим эффектом. В конкурсном производстве деятельность арбитражного управляющего должна быть подчинена цели этой процедуры - соразмерному удовлетворению требований кредиторов с максимальным экономическим эффектом (ст. 2 Закона о банкротстве, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) от 14 ноября 2018 г. со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2018 г. N 305-ЭС 15-10675).

Выплата Фондом возмещения в соответствии со ст. 13 Закона N 218-ФЗ является одним из механизмов достижения указанной цели конкурсного производства должника - застройщика и удовлетворения интереса единого гражданско-правового сообщества кредиторов - граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. В случае признания каждого нового требования обоснованным доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, снижается, в связи с чем они объективно заинтересованы, чтобы в реестр включалась только реально существующая задолженность (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.); определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 г. N 305-ЭС 18-5703(3) по делу N А40- 185433/2017). В случае же осуществления Фондом выплаты возмещения участнику строительства в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона N 218-ФЗ порядке, доля удовлетворения требований единого гражданско-правового сообщества, объединяющего других кредиторов, увеличивается.

Таким образом, действуя добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества конкурсный управляющий должника-застройщика, представляя гражданско-правовое сообщество кредиторов и действуя в интересах данного сообщества, обязан принимать меры по содействию участникам строительства и Фонду в целях осуществления выплат в порядке ст. 13 Закона N 218-ФЗ.

Гражданами - участниками строительства реализованы возможные способы защиты своих прав. В частности, граждане - участники строительства включены в реестр требований участников строительства должника.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. По иску об оспаривании сделки, привлечении к субсидиарной ответственности, по заявлению возражений на действия конкурсного управляющего по включению требований кредитора в реестр (или об исключении требований кредитора из реестра), с материально-правовой точки зрения, истцом выступает единое гражданско-правовое сообщество кредиторов, при этом конкретные кредиторы, подающие заявления, или конкурсный управляющий выступают лишь представителями указанного сообщества, действующими в интересах последнего (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 мая 2019 г. N 305-ЭС 16- 20779(39, 41, 44) по делу N А40-154909/15).

По смыслу п. 4 ст. 20.3, п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий, являясь профессиональным участником антикризисных отношений, будучи наделенным Законом о банкротстве компетенцией по оперативному руководству процедурой конкурсного производства, обязан действовать разумно и добросовестно в интересах должника и его кредиторов, обязан принимать такие управленческие решения, которые с максимальной эффективностью будут способствовать достижению цели конкурсного процесса - формирование конкурсной массы в полном объеме и проведение расчетов со всеми кредиторами. Что означает самостоятельную подачу заявлений, ходатайств с целью защиты прав и законных интересов граждан участников долевого строительства. Данную обязанность управляющий исполняет вне зависимости от того, обращались к нему кредиторы с какими-либо предложениями либо нет.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. N 14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков в Законе о банкротстве является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" и в силу ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. В соответствии со ст. 2 Закона N 218-ФЗ Фонд - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В соответствии со статьей 3 данного закона, одной из основных целей деятельности Фонда является содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. С учетом изложенного, отказ Фонда в выплате возмещения таким гражданам не отвечает целям деятельности Фонда, вступает в противоречие с принципами правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, принципами гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Деятельность Фонда обусловлена обеспечением права граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации), а также социальным характером Российского государства (ст. 7 Конституции Российской Федерации), деятельностью Фонда также является защита имущественных прав участников долевого строительства, чьи требования остались неудовлетворенными в результате пребывания должника застройщика в состоянии экономического кризиса, а не воспрепятствование их реализации.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд, учитывая вышеуказанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, пришел к правильному выводу о том, что требования конкурсного управляющего Агапова С.А. являются обоснованными.

Обжалуемое определение принято с учетом вступившего в законную силу судебного акта об удовлетворении намерения Фонда стать приобретателем перечисленных земельного участка с находящимися на них неотделимыми улучшениями (объектами незавершенного строительства).

В связи с вышеизложенным, ходатайство Фонда в части передачи прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ввиду изложенного определение арбитражного суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14.07.2022 по делу N А41-64268/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Шальнева

Судьи

С.Ю. Епифанцева А.В. Терешин