Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 г. N 18АП-5634/22 по делу N А47-1506/2018

г. Челябинск

13 октября 2022 г.

Дело N А47-1506/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г.,

судей Румянцева А.А., Поздняковой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевым О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.20222 по делу N А47-1506/2018.

Галауова Нагима Габдрахмановна (п. Чебеньки Оренбургского района Оренбургской области, далее - Галауова Н.Г.) 12.02.2018 (согласно штампу экспедиции суда) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Гармония в доме" (ОГРН 1135658005933, ИНН 5612081326, с. Нежинка Оренбургского района Оренбургской области, далее - ООО "Гармония в доме").

Решением суда от 19.04.2018 (резолютивная часть от 18.04.2018) ликвидируемый должник - ООО "Гармония в доме" признан банкротом с открытием конкурсного производства сроком на шесть месяцев до 18.10.2018.

Определением суда от 21.02.2020 (резолютивная часть объявлена 20.02.2020) конкурсным управляющим должника утверждена Болотина Татьяна Николаевна, являющаяся членом Ассоциации саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".

Определением от 05.04.2022 отказано в удовлетворении заявленных требований Гафарова Рустама Маратовича об установлении кредиторской задолженности в сумме 1 431 051 руб. 30 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Гафаров Рустам Маратович обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить обжалуемый судебный акт, указав, что воля сторон и коммерческий интерес при заключении вышеуказанных договоров были направлены на достижение результата, который заключался для ООО "Гармония в доме" в последующем заключении договоров купли-продажи в отношении указанных земельных участков и приобретению их в собственность, а для Гафарова Р.М. - в должном экономическом эффекте, получении выкупной стоимости, в связи с чем, по каждому договору арендная плата была установлена в 500 руб. 00 коп. за весь период действия договоров.

Данное обстоятельство, по мнению апеллянта, свидетельствует о том, что сумма арендной платы в размере 500 руб. за весь период действия договоров была установлена формально, так как стороны не преследовали цель установления отношений в рамках договора аренды.

После принятия апелляционной жалобы судебное заседание по ее рассмотрению откладывалось с учетом предмета и основания предъявленных требований, круга обстоятельств, подлежащих выяснению и доказыванию, доводов и возражений по заявлению, изложенных в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе, содержания представленных в дело доказательств, в целях проверки законности и обоснованности судебного акта, доводов жалобы и возможности установления значимых для дела обстоятельств.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

В судебном заседании 06.10.2022 на основании статей 81, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом приобщены возражения от конкурсного управляющего (вх. 54648), дополнительные пояснения от апеллянта (вх. 53525).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, требование кредитора рассматривалось об установлении кредиторской задолженности в размере 1 431 051 руб. 30 коп., из которых:

-714 521 руб. 67 коп. - задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17 за период с 21.09.2015 по 20.10.2017;

-716 529 руб. 63 коп. - задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 за период с 21.09.2015 по 19.02.2018 и подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО "Гармония в доме", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, предъявленных в установленный срок и включенных в реестр требований кредиторов должника.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между Гафаровым Р.М. (арендодатель) и ООО "Гармония в доме" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом N 3 от 21.09.2015, согласно условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером: 56:21:3004001:117 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов. общая площадь 1000 кв.м. адрес (местонахождение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 1620 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний, ул. Центральная, 1 (далее - "земельный участок") (т.1, л.д. 23-24).

В отношении земельного участка отсутствуют ограничения и обременения.

Указанный земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании: договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2014, свидетельства о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 56-АВ 597689 от 15.01.2015 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2015 г. сделана запись регистрации N 56-56/001-01/551/2014-452/2.

Согласно п. 2.1 настоящий договор заключен на срок с 21 сентября 2015 года до 02 ноября 2016 года и подлежит государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную цену, составляет 2 162 949 руб. 80 коп., без НДС. Из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 рублей в месяц, выкупная стоимость составляет 2 162 949 руб. 80 коп.

Стороны установили, что арендная плата и выкупная стоимость за указанный земельный участок, уплачивается арендатором в следующем порядке:

-500 рублей ежемесячно, начиная с даты заключения договора и не позднее 22 числа каждого месяца (п. 4.2.1);

-первый платеж в размере 250 000 руб. уплачивается в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора в срок до 22 октября 2015 года.

Сумма в размере не менее чем 75 000 рублей уплачивается ежемесячно, в срок до 22 октября 2016 года и входит в выкупную стоимость указанного участка (п. 4.2.3).

Оставшаяся часть выкупной стоимости в размере 1 012 949 руб. 80 коп. выплачивается в срок до 02 ноября 2016 года (п. 4.2.4).

В соответствии с п. 4.3 договора исполнением обязательства по внесению арендной платы (выкупной пены) является зачисления денежных средств на счет арендодателя, либо получение денежных средств в кассе арендатора, что подтверждается расходным кассовым ордером.

Согласно п. 4.4 договора арендатор вправе вносить арендную плату авансовыми платежами за любой период, в том числе за весь период действия настоящего договора.

Арендатор должен полностью уплатить сумму арендной платы не позднее 30 календарных дней по истечении очередного расчетного периода (п. 4.5 договора).

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 (т.1, л.д. 26) к договору N 3 стороны изложили п. 2.1 договора в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок с 22 сентября 2015 года до 02 ноября 2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области".

Раздел 4 договора N 3 аренды земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года в следующей редакции:

"4.1. Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 рублей за весь период действия договора.

4.2.Сумма арендной платы уплачивается в течение 5 дней после регистрации настоящего договора.

4.3.Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 2 168 449 руб. 80 коп.

п.4.4.сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно до 22 числа каждого месяца, в срок до 22 октября 2017 года и входит в выкупную стоимость указанного участка.

п.4.5. оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02 ноября 2017 года.

п.4.6. исполнением обязательства по внесению арендной и выкупной цены является факт зачисления денежных средств на счет Арендодателя, либо получение денежных средств в кассе арендатора, что подтверждается расходным кассовым ордером".

Впоследствии соглашением от 20.10.2017 к договору N 3 (т.1, л.д. 27) по взаимному согласию стороны договорились расторгнуть договор N 3 аренды земельного участка с последующим выкупом от 21 сентября 2015 года (кадастровый номер участка 56:21:3004001:17).

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения со дня заключения настоящего соглашения обязательства сторон по договору аренды земельного участка прекращаются.

Соглашение является передаточным - актом (п.3 дополнительного соглашения).

Кроме того, 21.09.2015 между ООО "Гармония в доме" (арендатор) и Гафаровым Р.М. (арендодатель) заключен договор N 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером: 56:21:3004001:1299, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 880 кв.м., адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21:3004001 (п. 1.1 договора) (т.1, л.д. 35-36).

Согласно п. 2.1 договор заключен на срок с 21.09.2015 до 02.11.2016 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 1 902 675 руб. 85 коп.

Из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. в месяц, выкупная стоимость составляет 1 902 675 руб. 85 коп.

Согласно п. 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме.

По условиям п. 7.2 договора дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя.

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора (п. 7.3 договора).

В соответствии с п. 7.4 договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 (т.1, л.д. 37) пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор заключен с 22.09.2015 до 02.11.2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области".

Также указанным дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в следующей редакции, в том числе:

"4.1. Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора.

4.2.Сумма арендной платы уплачивается в течение 5 дней после регистрации настоящего договора.

4.3.Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 1 908 175 руб. 82 коп.

4.4.Сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно до 22 числа каждого месяца, в срок до 22.10.2017 и входит в выкупную стоимость указанного участка.

4.5. Оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02.11.2017."

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 14.11.2016.

Договор аренды N 5 заключен с целью осуществления строительства застройщиком, ООО "Гармония в доме", по договорам участия в долевом строительстве, а именно:

- по договору N ЖК-71/ДУ от 21.12.2016 года, заключенного между ООО "Гармония в доме" и Паниной Светланой Сергеевной и Паниным Виталием Сергеевичем;

- по договору N ЖК-72/ДУ от 23.01.2017 года, заключенного между ООО "Гармония в доме" и Микаелян Наргиз Вагановной.

В соответствии с разрешением на строительство N 56-21-04-213-2016 от 08.06.2016 г., выданным Администрацией муниципального образования Оренбургский район, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 должником возведен фундамент П-образной формы.

В обоснование требования кредитор указывал, что арендные платежи по договорам N 3 от 21.09.2015, N 5 от 21.09.2015 от должника не поступали, право собственности на земельные участки за должником не зарегистрировано.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, Гафаров Р.М. указывал, что с момента нарушения условий заключенных договоров, прекращения надлежащего исполнения обязательств, возбуждения дела о банкротстве в отношении ООО "Гармония в доме", а также возбуждения уголовного дела в отношении руководства общества, фактически между ООО "Гармония в доме" и Гафаровым Р.М. сложились отношения по сдаче в аренду земельных участков на рыночных условиях.

В соответствии с отчетом N ОН/850-/2020/20/07 от 21.09.2020, составленным ООО "Центр независимой оценки собственности" размер рыночной стоимости арендной платы за земельные участки:

-с кадастровым номером 56:21:3004001:17 (по договору N 3 аренды земельного участка от 21.09.2015) за период с 21.09.2015 по 20.10.2017 составляет 714 521 руб. 67 коп.,

-с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 (по договору N 5 аренды земельного участка от 21.09.2015 г.) за период с 21.09.2015 по 19.02.2018 составляет 716 529 руб. 63 коп.

Гафаров Р.М. полагал необходимым определить размер задолженности по арендной плате исходя из рыночной стоимости арендной платы, что, по его мнению, способствует установлению баланса интересов сторон указанных правоотношений.

В качестве правового обоснования требования кредитор ссылается на п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснений, приведенных в п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности материалы спора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования кредитора на основании следующего.

Установление требований кредиторов осуществляется арбитражным судом в порядке статей 71 и 100 Закона о банкротстве, в зависимости от процедуры банкротства, введенной в отношении должника.

В силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве, проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий по ним между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны лишь требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Необходимо также иметь в виду, что целью проверки обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, которое приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, должника и его участников. При рассмотрении обоснованности требования кредитора подлежат проверке доказательства возникновения долга в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам аренды N 3 от 21.09.2015, N 5 от 21.09.2015, суд квалифицировал их как правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры аренды N 3 от 21.09.2015, N 5 от 21.09.2015 были заключены с ООО "Гармония в доме" сроком до 02.11.2017 (пункт 2.1 договоров в редакции дополнительных соглашений от 02.11.2016).

Факт передачи арендодателем арендатору земельных участков, подтверждается материалами дела, в том числе по договору N 5 осуществлением арендатором строительства на участке многоквартирного жилого дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве. Срок действия договоров истек 02.11.2017.

Как указывалось выше, обязательства сторон по договору аренды земельного участка N 3 от 21.09.2015 прекращены ввиду заключения сторонами соглашения о его расторжении от 20.10.2017.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено, что после истечения срока договора аренды N 5 от 21.09.2015 арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, земельный участок не был возвращен арендодателю, на участке возведен объект незавершенного строительства - объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, степень готовности объекта незавершенного строительства: 11%, площадь застройки 326,6 кв. м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, поселок Весенний; кадастровый номер: 56:21:3004001:2304, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером N56:21:3004001:1299. В этой связи договор аренды являются возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяет суду сделать вывод о том, что после того как договор аренды N 5 был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке отказывался от их исполнения.

Из материалов дела усматривается, что ИП Гафаров Р.М. обращался в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ООО "Гармония в доме" о признании договора N 4 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом "Гармония в доме" и предпринимателем Гафаровым Р.М., договора N 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом "Гармония в доме" и предпринимателем Гафаровым Р.М., прекратившими действие с 02.11.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в рамках дела NА47-11349/2020.

Определением от 24.02.2020 производство по настоящему требованию кредитора было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела N А47-11349/2020.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 по делу N А47-11349/2020, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом апелляционной инстанции отклонена ссылка Гафарова Р.М. на явное выражение отсутствия намерений на продление арендных отношений в претензии, а также в процессуальных действиях по заявлению требований о расторжении договоров аренды в 2018 году в суд общей юрисдикции, поскольку указанные действия истца совершены после истечения установленного договорами срока их действия, в связи с чем они не подлежат оценке в качестве возражений относительно возобновления договоров аренды на неопределенный срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также принято во внимание, что переданный ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 имел на момент его передачи в аренду разрешенное использование, соответствующее цели ответчика "для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой постройки (малоэтажное строительство таунхаусов)".

Более того, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2018 по делу N А47-1506/2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета Гафарову Р.М. расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом от 21.09.2015 N 4, от 21.09.2015 N 5, заключенные с обществом "Гармония в доме", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299, иным лицам помимо общества "Гармония в доме", а также в виде запрета арендодателю распоряжаться указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Исходя из положений статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", для правильного рассмотрения обособленного спора о признании требования кредитора к должнику суд с учётом конкретных обстоятельств устанавливает реальное наличие возникших правоотношений, правовую природу обязательства, его точный размер и выясняет наличие оснований для включения этого требования в реестр требований кредиторов в соответствии с подтверждающими документами согласно материально-правовым нормам, регулирующим неисполненные обязательства.

При этом суд рассматривал предъявленные возражения относительно этого требования, в том числе арбитражного управляющего, других кредиторов, уполномоченных органов, участников должника.

В ходе подробного исследования и оценки обстоятельств, входящих в предмет настоящего обособленного спора, суд установил, что стороны в договоре аренды N 3 от 21.09.2015, N 5 от 21.09.2015 с учетом дополнительных соглашений к ним от 02.11.2016 согласовали условия (пункты 4.1, 4.2) о том, что сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора; сумма арендной платы уплачивается в течение 5 дней после регистрации настоящего договора.

Пунктом 7.2 договоров стороны предусмотрели, что дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами и за счет средств арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд исходил из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Поскольку стороны согласовали вышеназванные условия о размере арендной платы и порядке ее изменения путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, истолковав условия договоров аренды, суд пришел к выводу об обязанности должника уплачивать арендную плату с учетом п. 4.2 дополнительных соглашений с 16.11.2016 по договору N 3, с 19.11.2016 по договору N 5 в размере 500 руб. за весь период действия договора.

Условиями заключенных договоров, дополнительных соглашений от 02.11.2016 определены размер и условия арендных платежей (п.4.1,4.2) в виде единовременного платежа в размере 500 руб. за весь период действия договоров со сроком оплаты в течение 5 дней после регистрации указанных договоров (дополнительных соглашений от 02.11.2016).

Доказательства согласования сторонами иных условий не представлены кредитором в материалы дела, как и доказательств того, что между сторонами сложились внедоговорные отношения при аренде спорных земельных участков.

Кроме того, стороны 20.10.2017 заключили соглашение о расторжении договора аренды N 3, в котором указали, что соглашение является актом приема-передачи земельного участка.

Между тем, кредитор предъявляет требования по земельному участку, по которому отношения между сторонами прекращены за период с даты заключения договора и по дату его расторжения, то есть в период действия указанного договора.

Нормы статьи 622 ГК в части обязанности должника (арендатора) оплаты фактического пользования земельных участков принадлежащих кредитору в случае их не возврата в данном случае не применимы, поскольку отношения сторон в рамках договора N 3 прекращены, доказательств пользования участком с кадастровый номером 56:21:3004001:17 (договор N3 аренды земельного участка с последующим выкупом от 21.09.2015 года) в материалы дела не представлено, при этом пользование земельным участком кадастровым номером N56:21:3004001:1299 (договор N5 аренды земельного участка с последующим выкупом от 21.09.2015 года) продолжается с учетом того, что указанный договор является действующим.

Ссылки кредитора на необходимость применения к спорным правоотношениям положений п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснений, приведенных в п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению суда, несостоятельны в рамках указанных правоотношений сторон, с учетом установленных по делу обстоятельств, не могут служить основанием для признания требования обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредитора.

С учётом поступившего возражения конкурсного управляющего о пропуске кредитором срока исковой давности суд пришел к выводам о том, что исходя из даты обращения с кредиторским требованием Гафарова Р.М. в суд 13.05.2020, даты возникновения у арендодателя права требования долга, учитывая положения пункта 3 статьи 202 ГК РФ и даже с учетом факта направления в адрес ответчика претензии от 03.11.2017 (приостановления срока на 30 дней) в рамках договора N 5, пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованию об установлении кредиторской задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17 за период с 21.09.2015 по 20.10.2017; с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 за период с 21.09.2015 по 19.02.2018 пропущен.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, установленными обстоятельствами при рассмотрении дела N А47-11349/2020, исследовав доводы, возражения и объяснения лиц, участвующих в деле, приняв во внимание, что никаких изменений в отношении использования либо назначения земельных участков не произошло, признав, что предъявление кредитором должнику требования об оплате фактического использования земельного участка в завышенном размере является неправомерным, исходя из того, что заключенные между должником и кредитором соглашения не расторгнуты, недействительными не признаны, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания требований кредитора обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника.

При этом, судом установлено и материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что должник владеет земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 на основании договора аренды N 5, заключенного с заявителем и данные обстоятельства не оспариваются заявителем и не опровергаются материалами дела и квалифицированы судом как требования, вытекающие из договорных правоотношений, в том числе с учетом выводов Арбитражного суда Оренбургской области, отраженных в решении от 01.12.2020 года по делу NА47-11349/2020, которым отказано ИП Гафарову Р.М. в удовлетворении требований, в том числе о признании договора N 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между ООО "Гармония в доме" и предпринимателем Гафаровым Р.М., прекратившими действие с 02.11.2017.

При вынесении определения по настоящему требованию, суд исходил из совокупности всех установленных по конкретному делу обстоятельств.

Отклоняя доводы заявителя о том, что размер задолженности по арендным платежам необходимо исчислять исходя из рыночной стоимости размера арендной платы, сравнимых рыночных аналогах, формальности установленного размера арендной плат, суд исходил из того, что ставка арендной платы изменена сторонами договоров N 3, N 5 путем подписания дополнительных соглашений к ним от 02.11.2016. При этом, никаких изменений в отношении использования либо назначения земельного участка не произошло, каких-либо обстоятельств, указывающих на необходимость исчисления арендной платы в отношении должника в ином, нежели в ранее согласованном в дополнительных соглашениях от 02.11.2016, размере не имеется.

Фактически заявитель, предъявляя требования о взыскании арендных платежей, пытается пересмотреть размер арендной платы, согласованной сторонами договоров.

При таких обстоятельствах, учитывая, прекращение обязательств по договору N 3 путем расторжения договора, отсутствия доказательств пользования в настоящее время должником земельным участком в рамках указанного договора, наличие действующих отношений по договору N 5, согласование условий об изменении арендной платы в дополнительных соглашениях от 02.11.2016 с учетом заявленного конкурсным управляющим ходатайства об истечении срока исковой давности по арендным платежам, суд отказал Гафарову Р.М. в удовлетворении заявленного требования.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Воля сторон и коммерческий интерес при заключении вышеуказанных договоров были направлены на достижение результата, который заключался для ООО "Гармония в доме" в последующем заключении договоров купли-продажи в отношении указанных земельных участков и приобретению их в собственность, а для Гафарова Р.М. - в должном экономическом эффекте, получении выкупной стоимости, в связи с чем, по каждому договору арендная плата была установлена в 500 руб. 00 коп. за весь период действия договоров.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что сумма арендной платы в размере 500 руб. 00 коп. за весь период действия договоров была установлена формально.

ООО "Гармония в доме" выкупную стоимость земельных участков, сданных в аренду по договору N 5 от 21.09.2015 г. и договору N 3 от 21.09.2015 г. не уплатило, с предложением заключить договоры купли-продажи спорных земельных участков во исполнение условий дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 21.09.2015 г. к Гафарову Р.М. не обратилось, претензию Гафарова Р.М. оставило без ответа, что свидетельствует об отсутствии намерения должника выкупить земельные участки и зарегистрировать право собственности в отношении них.

Из материалов дела следует, что участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17 передан по договору аренды договору N 3 от 21.09.2015 г., должник не пользуется, освободил его, поскольку договор аренды расторгнут. По указанному договору выкупная стоимость участка Гафарову Р.М. ни прежним руководством должника, ни конкурсным управляющим ополчена не была.

Из материалов дела следует, что участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 передан по договору аренды договору N 5 от 21.09.2015 г., должник пользуется, не освободил его, поскольку договор аренды не расторгнут. По указанному договору выкупная стоимость участка Гафарову Р.М. ни прежним руководством должника, ни конкурсным управляющим ополчена не была.

ООО "Гармония в доме" признано несостоятельным (банкротом) с введением в отношении него процедуры конкурсного производства, управляющий не выразил намерение приобрести в собственность земельные участки с номера 56:21:3004001:1299 и 56:21:3004001:17 у Гафарова Р.М.

ООО "Гармония в доме" владея и пользуясь земельным участком с номером 56: 56:21:3004001:17, так и не оплатило выкупную цену и не приобрело в собственность участок у Гафарова Р.М.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

При рассмотрении настоящего обособленного спора необходимо учитывать разъяснения, приведенные в п. 4 ст. 453 ГК РФ, а также в п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Так, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Пользование земельными участками с кадастровыми номерами 56:21:3004001:17, неравноценно установленным в договоре 500 руб. 00 коп.

Действия ООО "Гармония в доме" нарушают эквивалентность фактически сложившихся встречных предоставлений сторон.

Учитывая необходимость соблюдения эквивалентности фактически сложившихся встречных предоставлений сторон согласно разъяснениям, приведенным в п. 4 ст. 453 ГК РФ, а также в п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", на стороне ООО "Гармония в доме" сформировалось неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17.

Исследовав фактические обстоятельства и представленные сторонами доказательства и оценив их в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ, учитывая, что материалами дела подтвержден факт использования ООО "Гармония в доме" спорного участка за номером 56:21:3004001:17, установив, что согласно отчету N ОН/850-/2020/20/07 от 21.09.2020 г., составленным ООО "Центр независимой оценки собственности", стоимость платы за пользование участком составляет 28 580,86 руб. в месяц, исходя из того, что плата за пользование земельным участком, находящегося в аренде у ООО "Гармония в доме", в отсутствие соответствующего соглашения о выкупе данного земельного участка, не может превышать плату, установленную на рынке аналогичных земельных участков, сдаваемых в аренду, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о признании обоснованными требований Гафарова Рустама Маратовича в размере 147 667,77 руб. - платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17, с учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено конкурсным управляющим.

ООО "Гармония в доме" владея и пользуясь земельным участком с номером 56:21:3004001:1299 так и не оплатило выкупную цену и не приобрело в собственность участок у Гафарова Р.М.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле (статьи 65 и 66 АПК РФ).

Как указано выше, соглашение о выкупе участка за номером 56:21:3004001:1299 сторонами не достигнуто.

В то же время не возможность выкупа земельного участка должником, в силу нахождения его в банкротстве, не означает отсутствия обязанности вносить плату за пользование участком с учетом принципа платности землепользования, поскольку фактическое владение и пользование участком, принадлежащим кредитору на праве собственности, осуществляет ООО "Гармония в доме".

Исследовав фактические обстоятельства и представленные сторонами доказательства и оценив их в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ, учитывая, что материалами дела подтвержден факт использования ООО "Гармония в доме" спорного участка за номером 56:21:3004001:1299, установив, что согласно отчету N ОН/850-/2020/20/07 от 21.09.2020 г., составленным ООО "Центр независимой оценки собственности", стоимость платы за пользование участком составляет 25 213,08 руб. в месяц, исходя из того, что плата за пользование земельным участком, находящегося в аренде у ООО "Гармония в доме", в отсутствие соответствующего соглашения о выкупе данного земельного участка, не может превышать плату, установленную на рынке аналогичных земельных участков, сдаваемых в аренду, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о признании обоснованными требований Гафарова Рустама Маратовича в размере 218 823.18 руб. - платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1299, с учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено конкурсным управляющим.

При этом, апелляционный суд отмечает, что поскольку заявитель обратился с настоящим заявлением 14.05.2020, срок исковой давности, о применении которого заявлено конкурсным управляющим, на взыскание арендных платежей за фактическое пользование земельным участками с 14.05.2017 не истек.

При таких обстоятельствах, задолженность перед кредитором за фактическое пользование земельным участком с номером 56:21:3004001:17 за период с 14.05.2017 по 20.10.2017 составляет 147 667, 77 коп. (из расчета рыночной платы 28 580, 86 руб./месяц); задолженность перед кредитором за фактическое пользование земельным участком с номером 56:21:3004001:1299 за период с 14.05.2017 по 19.02.2018 составляет 218 823, 18 руб. (из расчета рыночной платы 25 213.08 руб./месяц)

С учетом изложенного определение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.20222 следует отменить на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.04.20222 по делу N А47-1506/2018 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича - удовлетворить частично.

Признать требования ИП Гафарова Рустама Маратовича обоснованными в сумме 147 667,77 руб. - задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:17 и 218 823,18 руб. - задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:1299 и подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО "Гармония в доме", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, предъявленных в установленный срок и включенных в реестр требований кредиторов.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Г. Кожевникова

Судьи

Е.А. Позднякова А.А. Румянцев