Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2022 г. N 15АП-21169/22 по делу N А32-33460/2021

город Ростов-на-Дону

27 декабря 2022 г.

дело N А32-33460/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 по делу N А32-33460/2021 по иску индивидуального предпринимателя Сало Игоря Анатольевича к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к индивидуальному предпринимателю Сало Игорю Анатольевичу, при участии третьего лица: Овчинникова Владимира Александровича, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сало Игорь Анатольевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о взыскании за счет средств казны Российской Федерации неосновательное обогащение в общей сумме 44 841 руб. 58 коп. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Управление Росимущества обратилось со встречным иском о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды от 20.04.2017 N 01-09/2070 в сумме 2 371 202 руб. 02 коп., неустойки в сумме 733 294 руб. 57 коп.

Решением от 20.10.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) за счет средств казны Российской Федерации в пользу индивидуального предпринимателя Сало Игоря Анатольевича (ИНН 230900139708, ОГРНИП 321237500225894) с 15.07.2019 по 01.08.2022 денежные средства в общей сумме 44 841 руб. 58 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Спорный земельный участок не является ограниченным в обороте, так как лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий, согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.08.2021 N 11-6372-АБ/21. В рассматриваемом случае не подлежит применению ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, договором правомерно установлена ставка 2%. Размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению с учетом применения коэффициентов инфляции. Судом не дана оценка доводам Межрегионального территориального управления в части ничтожности спорного договора аренды.

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 20.04.2017 N 01-098/2070 предоставлен ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" путем переоформления с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельный участок площадью 7459 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420026:1121, на срок с 01.01.2017 по 17.12.2063, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, улица Турбинная, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, Торговая база.

Во исполнение указанного распоряжения от 07.04.2016 N 259-р 20.04.2017 управление Росимущества (арендодатель) и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" (арендатор) заключили договор аренды N 01-09/2070 земельного участка из земель поселений площадью 7459 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0420026:1121, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, улица Турбинная, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, Торговая база.

Срок аренды установлен до 17.12.2063 (пункт 2.1 договора).

07.07.2017 ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" подписали договор N 195/ЛЭЭ уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

16.11.2017 ООО "Энергетические технологии" и ООО "ЭРА ТИМБЕР" подписали договор N 44/ЭТ уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

12.04.2018 ООО "ЭРА ТИМБЕР" и Овчинников Владимир Александрович подписали договор N 2 уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

15.07.2019 Овчинников Владимир Александрович и Сало Игорь Анатольевич подписали договор уступки прав (цессии). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок по условиям пункта 2.1 договора, передан обществу в аренду на срок с 01.01.2017 по 17.12.2063 года.

Размер и условия внесения размера арендной платы определены пунктом 3 договора аренды.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 805 218,23 руб. рассчитанной путем умножения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 90 260 911,46 руб. на процентную ставку, равную 2%.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка переданного в аренду общества, является одним из расчетных элементов, используемых при определении (расчете) арендной платы за год.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, предприниматель в адрес управления Росимущества направил подписанные со стороны арендатора четыре подлинных экземпляра дополнительного соглашения от 01.01.2022 с сопроводительным письмом об изменении порядка исчисления арендной платы с просьбой внести изменения в договор аренды от 20.04.2017 N 01-09/2070, путем установления годового размера арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости в сумме 1 419 930 руб. 30 коп., а также внесении изменений в договор аренды от 20.04.2017 N 01-09/2070, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. "Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб. на 2021 год 94 662 019,82 руб.

Процентная ставка 1,5%

94 662 019 руб. 82 коп. х 1,5% = 1 419 930 руб. руб. 30 коп., и устанавливается в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и рассчитывается по формуле:

АП = Кс х С, где Кс - кадастровая стоимость ЗУ, С - ставка арендной платы (%). Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости".

Каких-либо ответов в адрес истца со стороны арендодателя не поступало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно положениям пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 N 11524/12).

Как указывает истец на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение по причине переплаты обществом денежных средств в счет арендной платы за земельный участок.

По общему правилу изменение методики определения регулируемой арендной платы путем изменения новых коэффициентов применяется к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с момента вступления в силу этого акта. В таком случае сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение.

Стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за пользование спорным земельным участком, находящимся в публичной собственности, носит регулируемый характер, ее размер, подлежащий внесению арендатором в определенный период, определяется исходя из содержания нормативных правовых актов, принятых уполномоченными органами, и устанавливающих ставки арендной платы, а также методику их расчета.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов (1,5%) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом статьи 3 Закона N 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2020 по делу N А32-25040/2019, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2021 по делу N А32-20797/2018.

Материалами дела установлено, и не оспаривается сторонами, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования", категория земель - "земли населенных пунктов".

Таким образом, нахождение указанного земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта свидетельствует о том, что он относится к землям особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлено ограничение в обороте.

Системное толкование вышеприведенных нормативных положений позволяет сделать вывод о наличии законодательного запрета, ограничения в обороте земельного участка, расположенного в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно указал, что вышеназванный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, приватизация которых может быть разрешена только специальной нормой закона.

При таких обстоятельствах, поскольку право аренды земельного участка у общества возникло путем переоформления, соответственно, размер арендных платежей необходимо было определять из расчета 1,5% от кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что спорный земельный участок не является ограниченным в обороте, так как лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий, согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.08.2021 N 11-6372-АБ/21.

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции в виду следующего.

30.12.2013 вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях, и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), которым признан утратившим силу раздел VIII "Лечебно-оздоровительные местности и курорты" Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (ст. 2 Закона N 406-ФЗ).

Изменена редакция ст. 94 ЗК РФ, из подп. 1 п. 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению ст. 96 (п. 1) ЗК РФ, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий.

Возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений п. 3 ст. 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, не измененной Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Указанная позиция соответствует изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2022 по делу N А32-17793/2021.

Из оспариваемого договора следует, что арендодатель произвел расчет годовой арендной платы исходя из расчета, указанного в п. 3.1 договора от 20.04.2017 N 01-098/2070, а именно, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 805 218,23 руб. рассчитанной путем умножения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 90 260 911,46 руб. на процентную ставку, равную 2%.

С учетом изложенных выше норм законодательства, поскольку договор на переданный в аренду земельный участок заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 заключен в результате переоформления с постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то есть без проведения торгов.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 20.04.2017 N 01-09/2070 арендная плата по договору подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (1,5% от кадастровой стоимости).

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя о том, что в рассматриваемом случае не подлежит применению ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а договором правомерно установлена ставка 2%.

Как следует из материалов дела, арендодатель, применив неверную методику расчета годовой арендной платы на основании рыночной оценки стоимости земельного участка, неправильно определил величину годовой арендной платы за спорный земельный участок.

Судом первой инстанции произведен перерасчет арендной платы, согласно которому за период с 15.07.2019 по 01.08.2022 арендатор должен был заплатить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 в сумме 4229158,42 руб.

Платежами от 08.07.2022, от 15.07.2022 предприниматель заплатил за пользование земельным участком в сумме 4 274 000 руб., что подтверждается чеками-ордерами от 08.07.2022 N 5030, от 15.07.2022 N 5011, представленными в материалы дела, что не оспаривается ответчиком.

Итого общая переплата по договору аренды за период с 15.07.2019 по 01.08.2022 составила 44 841 руб. 58 коп.

В удовлетворении встречного иска правомерно отказано, поскольку управлением Росимущества для расчета арендной платы применена неверная методика расчета годовой арендной платы.

Заявитель в жалобе ссылается на то, что размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению с учетом применения коэффициентов инфляции.

Как указано судом выше, в силу абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов (1,5%) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом статьи 3 Закона N 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемом случае не подлежат применению коэффициенты инфляции при определении арендной платы за спорный земельный участок.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя, что судом не дана оценка доводам Межрегионального территориального управления в части ничтожности спорного договора аренды.

Ничтожность договора аренды не освобождает землепользователя от внесения платы за фактическое использование земельного участка.

При этом, в любом случае размер арендной платы за спорный земельный участок не может составлять более чем 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в силу вышеуказанных обстоятельств - плата за фактическое землепользование рассчитывается по правилам начисления арендной платы, установленным законом.

С учетом изложенного, возражениями заявителя, указанными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 по делу N А32-33460/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина