Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 07АП-5423/17 по делу N А03-2586/2017

город Томск

20 февраля 2023 г.

Дело N А03-2586/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,

судей Дубовика В.С.,

Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Любимовой А.Н., рассмотрел апелляционную жалобу представителя участников ООО "Ромак" Правоторова Андрея Евгеньевича (N 07АП-5423/17 (62)) на определение от 14.12.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья - Болотина М.И.) по делу N А03-2586/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ромак" (ИНН 2221056340, ОГРН 1032201867741) по заявлению представителя участников ООО "Ромак" Правоторова Андрея Евгеньевича о признании повторных торгов в форме публичного предложения, проведенных с 04.10.2021 по 23.11.2021 конкурсным управляющим ООО "Ромак" имуществом ООО "Ромак" - объектом недвижимого имущества: Земельный участок, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А - недействительными, и применении последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021, заключенного между ООО "Ромак" и Соклаковым Константином Аркадьевичем и применении последний недействительности договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021 в виде возврата в собственность ООО "Ромак" объекта недвижимого имущества: земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А.

К участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: Хаустов Александр Владимирович.

Суд

УСТАНОВИЛ:

28.02.2017 Арбитражным судом Алтайского края возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ромак" (далее - ООО "Ромак", должник).

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2017 в отношении ООО "Ромак" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена Ламова Яна Андреевна.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 (резолютивная часть изготовлена 10.08.2017) определение Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2017 по делу N А03-2586/2017 отменено в части введения в отношении должника процедуры наблюдения и в этой части принят новый судебный акт:

ООО "Ромак" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, как ликвидируемый должник, и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утверждена Ламова Яна Андреевна.

Определением суда от 13.07.2022 принято к производству заявление представителя участников ООО "Ромак" Правоторова Андрея Евгеньевича (далее - Правоторов А.Е.), в соответствии с которым он просил:

1) признать повторные торги в форме публичного предложения, проведенные с 04.10.2021 по 23.11.2021 конкурсным управляющим ООО "Ромак" с недвижимым имуществом: земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А - недействительными, применить последствия недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021, заключенного между обществом ООО "Ромак" и Соклаковым К.А.;

2) признать договор купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021, заключенный между обществом ООО "Ромак" и Соклаковым К.А., ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации;

3) в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021 вернуть в собственность общества ООО "Ромак" объект недвижимого имущества: Земельный участок, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А - в следующем порядке:

а) привести стороны договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021 к правовому положению, существовавшему накануне его подписания, для чего обязать конкурсного управляющего ООО "Ромак": прекратить незаконно зарегистрированное право собственности Соклакова Константина Аркадьевича на объект недвижимого имущества: Земельный участок, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А; вернуть путем государственной регистрации право собственности ООО "Ромак" на объект недвижимого имущества: Земельный участок, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А;

б) обязать Соклакова Константина Аркадьевича вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Ромак" объект недвижимого имущества: Земельный участок, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А, а конкурсному управляющем ООО "Ромак" принять этот объект недвижимого имущества во владение общества с ограниченной ответственностью "Ромак", оформив возврат актом приема-передачи имущества.

Определением суда от 29.09.2022 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Хаустов Александр Владимирович.

Определением от 14.12.2022 (резолютивная часть от 01.12.2022) Арбитражный суд Алтайского края отказал в удовлетворении заявления представителя участников ООО "Ромак" Правоторова А.Е. в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, представитель участников ООО "Ромак" Правоторов А.Е. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить его заявление, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не принял решения по пункту второму заявления о признании договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021 ничтожным, и применении последствий недействительности сделки. Считает, что судом при проведении торгов был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Спорный земельный участок продан по результатам торгов Соклакову К.А. без находящегося на нем здания столовой, которое также реализовано на торгах в форме права требования Хаустову А.В. То обстоятельство, что продажа столовой Хаустовым А.В. в пользу Соклакова К.А., не исключает ничтожности сделки. Суд первой инстанции необоснованно отказал в уточнении заявления, в виде указания требования о признании ничтожным договора купли-продажи столовой от Хаустова А.В. в пользу Соклакова К.А., при этом, суд первой инстанции мог объединить рассмотрение споров в один. Проведение раздельных торгов по продаже земельного участка и находящихся на нем объектов нарушает требования законодательства.

До судебного заседания в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором конкурсный управляющий ООО "Ромак" Ламова Я.А. возражает против её удовлетворения.

Лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Алтайского края от 22.02.2018 соглашение об отступном от 14.12.2012, подписанное между ООО "Ромак" и Катасоновой Е.Н., признано недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки в виде обязания Катасоновой Е.Н. возвратить ООО "Ромак" недвижимое имущество, переданное по соглашению об отступном от 14.12.2012.

Также указанным определением соглашение об отступном от 15.12.2012, подписанное между ООО "Ромак" и Катасоновой Е.Н., признано недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки в виде обязании Катасоновой Е.Н. возвратить обществу ООО "Ромак" имущество, переданное по соглашению об отступном от 15.12.2012: земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А.

14.02.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах инвентаризации имущества должника N 3481560, согласно которому конкурсным управляющим инвентаризировано имущество на общую сумму 7 733 500 рублей.

22.02.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах проведения собрания кредиторов, состоявшегося 21.02.2019, на котором конкурсным управляющим представлен собранию кредиторов порядок реализации права требования должника к Катасоновой Е.Н. о возвращении в конкурсную массу 19 объектов недвижимости, находящихся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский.

Большинством голосов принято решение утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи прав требований должника ООО "Ромак" в редакции конкурсного управляющего. К реализации дебиторской задолженности в отношении Катасоновой Е.Н. приступить по истечении двух месяцев после возбуждения судебными приставами исполнительного производства.

11.03.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3557374 о проведении торгов правом требования к Катасоновой Е.Н. о передаче в конкурсную массу ООО "Ромак" 19 объектов недвижимости одним лотом, начальная продажная цена 7 733 500 рублей.

25.04.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3708314 о результатах торгов, согласно которому назначенные на 19.04.2019 торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок.

06.05.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3732907 о проведении торгов в форме открытого аукциона правом требования к Катасоновой Е.Н. 19 объектов недвижимости. Прием заявок осуществляется с 13.05.2019 по 17.06.2019, начальная цена продажи имущества составила 6 960 150 рублей.

19.06.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3870289, в соответствии с которым повторные торги по продаже права требования должника к Катасоновой Е.Н. о возвращении в конкурсную массу 19 объектов недвижимости одним лотом признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок.

28.11.2019 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 4428709 о результатах собрания кредиторов. Из протокола собрания кредиторов следует, что конкурсным управляющим на основании решения собрания кредиторов, оформленного протоколом N 5 от 04.12.2018 по вопросу N 5, подготовлен и представлен к настоящему собранию кредиторов порядок реализации права требования должника к Катасоновой Е.Н. о возвращении в конкурсную массу 19 объектов недвижимости, находящихся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский. Собранием кредиторов принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи прав требований должника ООО "Ромак".

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 29.10.2019 по делу N А03-2586/2017 по заявлению представителя участников ООО "Ромак" Правоторова А.Е. признаны несоответствующими закону действия арбитражного управляющего Ламовой Я.А. при исполнении обязанностей конкурсного управляющего ООО "Ромак", выразившиеся в проведении торгов правом требования о передаче объектов недвижимости в конкурсную массу ООО "Ромак". В остальной части заявления отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 определение Арбитражного суда Алтайского края от 29.10.2019 по делу N А03-2586/2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.06.2020 N А03-2586/2017 определение Арбитражного суда Алтайского края от 29.10.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 по делу N А03-2586/2017, в удовлетворении заявления представителя участников ООО "Ромак" Правоторова А.Е. отказано.

Из протокола собрания кредиторов N 10 от 10.02.2020 (опубликовано на сайте ЕФРСБ) следует, что для регистрации объектов недвижимости за ООО "Ромак" необходимо оплатить госпошлину в размере 22 000 рублей за каждый объект, всего 418 000 рублей. В конкурсной массе денежных средств нет, личными денежными средствами конкурсный управляющий также не располагает для финансирование процедуры в данном объеме, в связи с чем, конкурсным кредиторам необходимо решить вопрос о финансировании оформления права собственности на объекты недвижимости, возвращенные в конкурсную массу на основании определения Арбитражного Алтайского края по делу N А03-2586/2017 от 22.02.2018, с целью их дальнейшей реализации.

Конкурсный кредитор Захаров Андрей Васильевич предложил оформить право собственности только на три объекта недвижимости: это два земельных участка и сооружение - подъездной железнодорожный, протяженностью 645 м. Размер госпошлины будет составлять 66 000 рублей. Выставить на торги указанные объекты недвижимости, а по итогам их реализации определиться с дальнейшей судьбой оставшихся объектов. Финансирование в размере 66 000 рублей при согласии осуществить за счет личных средств конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий Ламова Я.А. пояснила, что финансирование в размере 66 000 рублей готова осуществить.

Решением собрания кредиторов ООО "Ромак", оформленным протоколом N 10 от 10.02.2020, утвержден порядок продажи имущества ООО "Ромак" отдельными лотами, в том числе:

- лот N 2 Земельный участок, кадастровый N22:32:030007:8, площадь 1083 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский р-н, п. Первомайский, ул. Совхозная, 12А.

21.04.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 4925737 о проведении 05.06.2020 торгов в форме открытого аукциона имуществом должника, в том числе, земельным участком, назначение объекта: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А.

15.06.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 5100832 о том, что первые торги по реализации имущества должника, назначенные на 05.06.2020, признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

26.10.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 5653939 о проведении 08.12.2020 торгов в форме открытого аукциона (повторные).

19.02.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6216584 о проведении торгов в форме публичного предложения, прием заявок с 29.03.2021 по 12.05.2021.

01.04.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6427225 о том, что торги признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

06.05.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6618195, согласно которому определен победитель торгов путем публичного предложения имуществом должника - лот N 6: Право требования к Катасоновой Е.Н. о передаче в кон. массу должника Здания конторы с лабораторией, столовой, складов в кол-ве 8, гаража, трансформаторной подстанции, сушильно-очистной башни, сооружения-весовой, сооружения-весы ж/д, сооружения-весовой ж/д путь, распол. в АК, Панкрушихинский р-н, п. Первомайский. Право требования к Катасоновой Е.Н. о передаче в кон. массу должника Здания конторы с лабораторией, столовой, складов в кол-ве 8, гаража, трансформаторной подстанции, сушильно-очистной башни, сооружения-весовой, сооружения-весы ж/д, сооружения-весовой ж/д путь, распол. в АК, Панкрушихинский р-н, п. Первомайский (определение Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2586/2017 от 22.02.2018). Цена составила 725 000 рублей.

14.05.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6653153 о заключении договора купли-продажи по лоту N 6 с Хаустовым А.В.

01.06.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6750968 о том, что торги по лоту N 2 (земельный участок площадь объекта 1083 кв.м.) от 12.05.2021 признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

11.08.2021 состоялось собрание кредиторов ООО "Ромак", на котором принято решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "Ромак" (два земельных участка) путем публичного предложения.

30.11.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 7773515 о том, что 23.11.2021 состоялись повторные торги путем публичного предложения по лоту N 2: Земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А. Победитель торгов - ООО "Интернет-Компания Парус" (ИНН 1831153390), действовавшее на основании агентского договора в интересах Соклакова Константина Аркадьевича.

30.11.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 7773799 о заключении договора купли-продажи по лоту N 2 с Соклаковым К.А.

Конкурсным управляющим проведены первичные и повторные торги всеми объектами единым лотом. Продажа имущества должника на первоначальных и повторных торгах единым лотом не состоялась ввиду отсутствия заявок потенциальных покупателей.

Согласно полученным по запросу суда документам следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 22:32:030007:8, площадью объекта 1083 кв.м., находящемся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А расположено здание столовой, общей площадью 224.3 кв. м, кадастровый номер объекта: (предыдущий: 22:32:030007:27022:32:030007:0008:П-34003/018/А+:П- 34003/025/А+), реализованное отдельным лотом (в составе лота N 6) Хаустову А.В.

Представитель участников ООО "Ромак", заявляя о недействительности торгов, проведенных с 04.10.2021 по 23.11.2021 конкурсным управляющим общества ООО "Ромак", имуществом общества ООО "Ромак" - объектом недвижимого имущества: земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов - под объекты культурно-бытового назначения, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А, а также договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021, заключенного по результатам торгов между обществом ООО "Ромак" и Соклаковым К.А., указал на то, что на спорном земельном участке находится здание столовой Литера: А, нежилое, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:270, площадь объекта 224,30 кв.м., Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский, которое реализовано отдельным лотом (в составе лота N 6) Хаустову А.В. Раздельные торги земельным участком и объектом недвижимого имущества, который расположен на указанном земельном участке, недействительны в силу того, что торги, являясь способом заключения потенциально ничтожного договора, проводились с нарушением действующего законодательства.

Представитель участников ООО "Ромак", заявляя о ничтожности договора купли-продажи N 6 земельного участка и соответственно о незаконности, недействительности торгов в силу нарушения действующего законодательства такими торгами, указал на принципа Земельного кодекса РФ, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В ходе судебного разбирательства представитель участников ООО "Ромак" пояснил, что проведенные торги на предмет нарушения процессуального порядка не оспаривает, но полагает состоявшиеся торги недействительными в виду нарушения земельного законодательства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из невозможности восстановления нарушенных прав в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности, а также учитывая нахождение земельного участка и расположенного на нем здания столовой в собственности одного лица - Соклакова К.А.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, пришел следующим выводам.

Согласно положениям статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Статьей 61.1 Закона о банкротстве установлено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 18 постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим, требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно статьям 447, 449 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо N 101), лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, обращаясь с подобными требованиями, заявитель должен, безусловно, доказать, что отчуждение имущества должника посредством торгов проведено с существенным нарушением законодательства, что привело к нарушению прав заявителя.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном отказе в уточнении заявления в суде первой инстанции, а также о возможности объединения двух обособленных споров, подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании норм права.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования.

Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований).

Указанная позиция изложена в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции".

В ходе рассмотрения дела представитель участников ООО "Ромак" Правоторов А.Е. заявил об уточнении исковых требований, дополнив требованиями о признании недействительными торгов Лотом N 6 (в части права требования о передаче здания столовой Литера: А, нежилое, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:270, площадь объекта 224,30 кв.м., Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский) и договора уступки прав (цессии) N 2 от 07.05.2021, заключенного между ООО "Ромак" и Хаустовым А.В.

Между тем, представитель участников ООО "Ромак" в нарушение положений статьи 49 АПК РФ заявил новые требования, которые ранее им не заявлялись.

В результате предъявления нового требования изменяется состав заинтересованных лиц, поскольку в результате предъявления нового требования ответчиком по такому требованию выступает не Соклаков К.А., а Хаустов А.В.

Кроме того, определением Арбитражного суда Алтайского края от 26.08.2021 по делу N А03-2586/2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.05.2022, в удовлетворении заявления представителя участников ООО "Ромак" Правоторова А.Е. о признании недействительными торгов в форме публичного предложения, проводимых с 29.03.2021 по 12.05.2021 конкурсным управляющим ООО "Ромак" Ламовой Я.А., требованием под лотом N 6 (в том числе, в части права требования о передаче Здания столовой Литера: А, нежилое, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:270, площадь объекта 224,30 кв.м., Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский) и договора уступки прав (цессии) N 2 от 07.05.2021, заключенного между ООО "Ромак" и Хаустовым А.В., по идентичным основаниям, отказано.

Таким образом, повторное предъявление требований, в отношении которых имеется вступивший в законную силу судебный акт, направлен на пересмотр определения Арбитражного суда Алтайского края от 26.08.2021 по делу N А03-2586/2017, в порядке, не предусмотренном АПК РФ.

Также в соответствии с частью 2 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

Согласно части 2.1 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Объединение дел в одно производство для совместного рассмотрения является не обязанностью, а правом суда, которое он может использовать при наличии процессуальной целесообразности объединения дел.

Объединение арбитражных дел в одно производство должно способствовать быстрому и правильному разрешению спора в целях эффективного правосудия.

В силу приведенных положений объединение дел в одно производство является правом, но не обязанностью суда. Между тем, само по себе наличие в производстве суда двух обособленных споров по оспариванию сделок не препятствует их раздельному рассмотрению.

Таким образом, оснований для объединения обособленных споров, вопреки доводам жалобы, у суда первой инстанции не имелось, целесообразность подобного объединения не доказана.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, ничтожности сделки, заключенной с Соклаковым К.А., судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Названная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции, на момент проведения торгов как спорным земельным участком, так и зданием столовой право собственности за ООО "Ромак" было зарегистрировано только в отношении спорного земельного участка, площадью 1083 кв.м.; недвижимое имущество (здание столовой, общей площадью 224.3 кв.м, кадастровый номер объекта: (предыдущий: 22:32:030007:27022:32:030007:0008:П- 34003/018/А+:П-34003/025/А+)) не было зарегистрировано за ООО "Ромак" (зарегистрировано за Катасоновой Е.Н.) по причине отсутствия в конкурсной массе денежных средств для оплаты государственной пошлины и реализовано конкурсным управляющим, как право требования.

Законность действий конкурсного управляющего по формированию и продаже имущества должника в виде права требования к Катасоновой Е.Н. о передаче здания столовой, общей площадью 224.3 кв. м, кадастровый номер объекта: (предыдущий: 22:32:030007:27022:32:030007:0008:П-34003/018/А+:П-34003/025/А+) подтверждено вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.06.2020 N А03-2586/2017.

Несмотря на отсутствие зарегистрированного за должником права собственности на объект недвижимого имущества (здание столовой, общей площадью 224.3 кв. м, кадастровый номер объекта: (предыдущий: 22:32:030007:27022:32:030007:0008:П- 34003/018/А+:П-34003/025/А+)), в результате проведенных оспариваемых торгов произошло отчуждение земельного участка отдельно от расположенного на нем здания столовой, что свидетельствует о нарушении принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Между тем, из полученных по запросу суда сведений из Управления Росреестра по Алтайскому краю следует, что 22.07.2022 между Хаустовым А.В. (продавец) и Соклаковым К.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д. 98-99 том 2), по условиям которого Хаустов А.В. передал в собственность Соклакову К.А. здание столовой Литера: А, нежилое, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:270, площадь объекта 224,30 кв.м., Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 22:32:030007:8, площадь объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А, который принадлежит Соклакову К.А. на праве собственности. Общая стоимость имущества составила 10 000 рублей.

По акту приема-передачи от 22.07.2022 Хаустов А.В. передал, а Соклаков К.А. принял здание столовой Литера: А, нежилое, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:270, площадь объекта 224,30 кв.м., Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский.

Из материалов дела, что здание столовой принято Соклаковым К.А., оплачено и в установленном порядке право собственности на здание столовой зарегистрировано за Соклаковым К.А.

На момент рассмотрения заявления представителя участников ООО "Ромак" Правоторова А.Е. о признании торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи имущества N 6 от 24.11.2021 недействительными, как нарушающими требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, реализованный на оспариваемых торгах земельный участок, кадастровый номер объекта: 22:32:030007:8, площадью объекта 1083 кв.м., находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, п. Первомайский, ул. Совхозная, д. 12А и расположенное на данном земельном участке здание столовой принадлежат одному лицу - Соклакову К.А.

Таким образом, даже в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной в результате проведения торгов, невозможно восстановить нарушенные права, учитывая, что в настоящее время земельный участок и расположенное на нем здание столовой находится в собственности одного лица - Соклакова К.А.

При этом, как правомерно пришел к выводу суд первой инстанции, признание оспариваемых торгов и заключенного по результатам таких торгов договора купли-продажи N 6 от 24.11.2021 не позволит обеспечить соблюдение земельного законодательства в части соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку последствиями недействительности такой сделки может быть только возвращение в конкурсную массу земельного участка без расположенного на нем здания столовой.

Целью проведение торгов является получение максимальной цены от продажи имущества, однако в случае признания недействительной сделки, заключенной на торгах, цель конкурсного производства не будет достигнута, напротив, возрастут расходы конкурсной массы на содержание имущества, организацию следующих торгах по продаже земельного участка.

Кроме того, торги проведены с соблюдением порядка их проведения, расчет по сделке, заключенной на торгах произведен, конкурсная масса должника пополнена за счет реализации имущества.

Ссылка на возможность продать имущество единым комплексом по более высокой цене, опровергается результатом проведенных первичных и повторных торгов, в ходе которых не поступило ни одной заявки от потенциальных покупателей.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал представителю участников ООО "Ромак" в удовлетворении заявления. Оснований для иных выводов у апелляционного суда не имеется.

Апелляционная жалоба каких-либо доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, не содержит, равно как и сведений, не исследованных судом первой инстанции и способных повлиять на выводы суда. Позиция, изложенная в апелляционной жалобе, направлена на переоценку установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств.

Нарушений норм материального и норм процессуального права судом первой инстанции не допущено. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены определения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 14.12.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-2586/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя участников ООО "Ромак" Правоторова Андрея Евгеньевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства

в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

В.С. Дубовик Н.Н. Фролова