Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2023 г. N 15АП-17219/22 по делу N А32-49028/2021

город Ростов-на-Дону

20 февраля 2023 г.

дело N А32-49028/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителей:

от заявителя посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": Цветкова А.В. по доверенности от 08.07.2021,

от заинтересованного лица: Даньшиной Е.Ю. по доверенности N 51-41-15-14/23 от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399, ИНН 2308077553)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2022 по делу N А32-49028/2021

по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александра Ивановича (ОГРН 1022304739731, ИНН 2352010477)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399, ИНН 2308077553),

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540),

о признании незаконным решения и обязании устранить допущенные нарушение,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство Максименко Александра Ивановича (далее - заявитель, КФХ Максименко А.И.) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент):

- о признании незаконным решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:54, выраженное в письме N 52-33-21-38987/21 от 31.08.2021;

- об обязании департамента устранить допущенные нарушение прав, свобод и законных интересов КФХ Максименко А.И. и заключить с ним договор выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:54

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2022 (с учетом определения от 14.02.2023 об исправлении опечатки, описки) по делу N А32-49028/2021 заявленные требования удовлетворены.

Признано незаконным решение департамента об отказе в реализации права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:54, выраженное в письме заместителя руководителя Синицына М.В. N 52-33-21-38987/21 от 31.08.2021. Возложена на департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов КФХ Максименко А.И. и заключить с ним договор выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:54. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит отменить решение суда. Заявителем не представлено какого-либо документального подтверждения создания КФХ "Максименко Александра Ивановича" предприятия как имущественного комплекса, в том числе правоустанавливающих документов на предприятие, принадлежащее заявителю. Ввиду отсутствия в сведениях ЕГРН зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:30:1001004:1364, 23:30:1001004:1262, 23:30:1001004:0:1610, 23:30:1003000:10043, 23:30:1001001:120, 23:30:1001004:1259, 23:30:1001004:1273, 23:30:1001004:1269, 23:30:1001004:1274, 23:30:1001004:1270, 23:30:1001004:1263, 23:30:1001004:1254, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, департамент правомерно отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:54. Судом необоснованно отклонены доводы департамента о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади объектов, расположенных на нем.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указал, что центральный ток представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, связанных единым производственным назначением хранения и первичной переработки зерновых культур, и возник в качестве объекта гражданских прав именно как совокупность. Закон не содержит требований о том, что указанная совокупность должна быть зарегистрирована как предприятие для возможности реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Указанная совокупность, как объект права собственности, возникла на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2008 по делу N А32-20997/2007, которым суд признал за правопредшественником СК "Радуга" право собственности на центральный ток по адресу: Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная 5, как на совокупность зданий и сооружений. Указанная совокупность как единое целое впоследствии являлась предметом сделок купли-продажи и в неизменном виде перешла в собственность истца. Согласно письму Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края N 71-03-01-4878/20 от 30.06.2020 площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 23:3-:1001001:54 (площадь 32284 кв.м.) является необходимой для эксплуатации здания и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, и не превышает нормативную площадь центрального тока (площадь 35328 кв.м.) (т. 1, л.д. 15). Между тем, при расчете площади не учитывалась площадь вспомогательного здания для зернопереработки площадью 177,8 кв.м. с кадастровым номером 23:30:1001001:140, которое поставлено на кадастровый учет 25.06.2019 (т. 1, л.д. 12), т.е. после изготовления технического паспорта от 13.12.2010, который использован при расчете площади.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, а также с учетом выводов судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником единого недвижимого комплекса - Центрального тока, площадью 7746,7 кв.м с кадастровым номером 23:30:1001001:129, инвентарный номер 30089, условный номер: 23-23-44/015/2008-752, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, 5, который включает в себя следующие здания, сооружения и строения вспомогательного назначения: Зернохранилище N 4 (литер А) площадью 2300,1 кв.м; Здание весовой (литер Б) площадью 89 кв.м; Здание весовой (литер В) площадью 89,7 кв.м; Зернохранилище N 3 (литер Д) площадью 200,9 кв.м; Зерносушилка (литер Е, Е1) площадью 238,2 кв.м; Зернохранилище N 2 (литер Ж) площадью 1440,2 кв.м; Склад (литер И) площадью 272,1 кв.м; Зерносклад N 5 (литер К) площадью 1154,4 кв.м; Зернохранилище N 1 (литер Л,Л1) площадью 1421,6 кв.м; Малогабаритная установка (литер М) площадью 49,7 кв.м; Здание маслоцеха (литер О,О1,О2,О3) площадью 307,7 кв.м; Здание мельницы (литер П,П1) площадью 183,1 кв.м; Навесы (литер Г2, Г3, Г4, Г6); Уборная (литер Г5, Г7, Г8).

Также заявителю принадлежит на праве собственности вспомогательное здание для зернопереработки площадью 177,8 кв.м с кадастровым номером 23:30:1001001:140, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, 5.

Факт наличия указанных объектов подтверждено специалист ГКУ КК "Кубаньземконтроль" Пелипенко Н.Н. в акте обследования земельного участка N 464 от 17.08.2021 (т. 1, л.д. 20-21).

Центральный ток и здание для зернопереработки расположены на земельном участке, который находится в собственности Краснодарского края, общей площадью 32284 кв.м, кадастровый номер: 23:30:1001001:54, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, 5 (далее - земельный участок).

Заявитель владеет земельным участком на праве аренды, что подтверждается записью в ЕГРН от 03.11.2015 N 23-23/044-23/44/801/2015-8505/1.

29.07.2021 заявитель обратился в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов (т. 1, л.д. 16).

К заявлению приложены следующие документы:

- копия паспорта главы КФХ;

- копия свидетельства о государственной регистрации права от 18.11.2009;

- выписка ЕГРН N 99/2021/405367778 от 16.07.2021 на центральный ток;

- выписка ЕГРН N 99/2021/406055790 от 20.07.2021 на вспомогательное здание для зернопереработки;

- копия письма департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края N 71-03-01-4878/20 от 30.06.2020;

- сообщение, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке (т. 1, л.д. 17).

Представленные документы подтверждают принадлежность заявителю на праве собственности единого недвижимого комплекса - Центрального тока с кадастровым номером 23:30:1001001:129 и вспомогательного здания для зернопереработки с кадастровым номером 23:30:1001001:140, которые располагаются на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54.

Заинтересованным лицом принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов, оформленное письмом N 52-33-21-38987/21 от 31.08.2021 (т. 1, л.д. 18-19).

Отказ мотивирован тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения об отдельной регистрации прав заявителя на здания, которые входят в состав центрального тока с кадастровым номером 23:30:1001001:129.

Полагая отказ незаконным, КФХ "Максименко Александра Ивановича" обратилось в суд с заявлением.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая в выкупе участка, департамент указал, что в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:30:1001004:1364, 23:30:1001004:1262, 23:30:1003000:10043, 23:30:1001001:120, 23:30:1001004:1259, 23:30:1001004:1273, 23:30:1001004:1269, 23:30:1001004:1274, 23:30:1001004:1270, 23:30:1001004:1263, 23:30:1001004:1254, 23:30:1001004:0:1610, а также навесов (лит. Г2, ГЗ, Г4, Г6) и уборных (лит. Г5, Г6, Г8) в документах, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, отсутствует информация о наличии его прав, оформленных в установленном порядке, либо об отнесении указанных объектов к сооружениям, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или к объектам, размещенным в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве департамент указал, что на земельном участке согласно сведениям ЕГРН наряду с сооружением Центрального тока с кадастровым номером 23:30:1001001:129 площадью 7746,7 кв.м и вспомогательным зданием для зернопереработки с кадастровым номером 23:30:1001001:140 площадью 177,8 кв.м располагаются 11 объектов недвижимого имущества, которые учтены в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества и права на которые не зарегистрированы. В ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:30:1001004:0:1610, который указан в сообщении заявителя и материалах обследования. Также на земельном участке расположены навесы под литерами Г2, Г3, Г4, Г6 и уборные под литерами Г5, Г6, Г8. Однако в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:30:1001001:129 отсутствует информация, позволяющая установить нахождение в его составе данных объектов и (или) их отнесение к объектам недвижимого имущества. Заявитель не предоставил документы, подтверждающие наличие у него права собственности на все вышеуказанные объекты.

Департамент дополнительно сослался, что заявителем не представлено доказательств регистрации за ним права собственности на Центральный ток, как на единый недвижимый комплекс, заявитель не обосновал размер площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок располагается в черте населенного пункта и в территориальной зоне ИТ-1 "Зоне инженерной инфраструктуры", которая не предусматривает виды разрешенного использования, связанные с сельскохозяйственной деятельностью, что исключает предоставление такого участка в собственность на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судом первой инстанции запрошены материалы регистрационных дел в отношении спорного имущества, по результатам изучения которого установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права 23-АЖ N 115510 от 18.11.2009 объект права Центральный ток включает в себя совокупность следующих зданий и сооружений: Зернохранилище N 4 (литер А) площадью 2300,1 кв.м; Здание весовой (литер Б) площадью 89 кв.м; Здание весовой (литер В) площадью 89,7 кв.м; Зернохранилище N 3 (литер Д) площадью 200,9 кв.м; Зерносушилка (литер Е, Е1) площадью 238,2 кв.м; Зернохранилище N 2 (литер Ж) площадью 1440,2 кв.м; Склад (литер И) площадью 272,1 кв.м; Зерносклад N 5 (литер К) площадью 1154,4 кв.м; Зернохранилище N 1 (литер Л,Л1) площадью 1421,6 кв.м; Малогабаритная установка (литер М) площадью 49,7 кв.м; Здание маслоцеха (литер О,О1,О2,О3) площадью 307,7 кв.м; Здание мельницы (литер П,П1) площадью 183,1 кв.м; Навесы (литер Г2, Г3, Г4, Г6); Уборная (литер Г5, Г7, Г8) (т. 1, л.д. 9).

Судом учтено, что сумма площадей всех капитальных строений, входящих в состав Центрального тока, равна 7746,7 кв.м, что указано в качестве площади Центрального тока.

Согласно выписке из ЕГРН N 99/2021/405367778 от 16.07.2021 за хозяйством 18.11.2009 зарегистрировано право собственности на производственное сооружение Центральный ток площадью 7746,7 кв.м (т. 1 л.д. 10-11).

Из содержания документов, представленных заявителем, и материалов истребованного регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером 23:30:1001001:129 следует, что в качестве описания объекта недвижимости Центральный ток с кадастровым номером 23:30:1001001:129 площадью 7746,7 кв.м в целях его кадастрового учета использован технический паспорт на объект Центральный ток с инвентарным номером 30089, который представляет собой совокупность всех вышеперечисленных зданий и сооружений (т. 1, л.д. 35-47).

Из материалов регистрационного дела следует, что хозяйство приобрело право собственности на Центральный ток на основании договора купли-продажи от 02.10.2009, в котором объект Центральный ток также указан как совокупность всех вышеперечисленных зданий и сооружений.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2008 по делу N А32-20997/2007 суд признал за правопредшественником СК "Радуга" право собственности на Центральный ток по адресу: Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная 5, как на совокупность тех же зданий и сооружений.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о принадлежности заявителю объекта недвижимого имущества Центральный ток площадью 7746,7 кв.м как совокупности входящих в его состав зданий и сооружений, связанных единым производственным назначением хранения и первичной переработки зерновых культур.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе Российской Федерации прямо названо два вида имущественных комплекса: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию.

Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В 2009 году, когда произведена государственная регистрация права собственности на указанную совокупность, в законодательстве отсутствовало понятие единый недвижимый комплекс, которое было введено в Гражданский кодекс с 01.10.2013 года (Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из выписки из ЕГРН сооружению Центральный ток кадастровый номер присвоен 24.09.2013, т.е. также до вступления в силу статьи 133.1. Гражданского кодекса Российской Федерации и до вступления в силу статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в которой установлены особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс.

Согласно части 4 статьи 69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, наличие у заявителя на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка государственной регистрации права на сооружение, как совокупности объектов движимого и недвижимого имущества, которая произведена до введения в законодательства понятия "единый недвижимый комплекс", является доказательством регистрации права на все входящие в состав такой совокупности объектов.

При указанных обстоятельствах, отсутствие отдельной регистрации права собственности на составные части центрального тока не может указывать на принадлежность этих составных частей третьим лицам и служить основанием для отказа в приобретении прав на земельный участок.

Факт наличия всех указанных объектов, включая здание весовой под литером "В" площадью 98,7 кв. м с кадастровым номером 23:30:1001004:0:1610, на дату подачи заявления на выкуп подтвердил специалист ГКУ КК "Кубаньземконтроль" Пелипенко Н.Н. в акте обследования земельного участка N 464 от 17.08.2021, которое проведено по поручению департамента (т. 1 л.д. 20-21).

Согласно выписке из ЕГРП от 19.10.2022 за хозяйством зарегистрировано право собственности на производственное сооружение Центральный ток с указанием спорных объектов (материалы электронного дела).

Суд первой инстанции не согласился с доводом департамента о несоразмерности испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем центрального тока.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в получении земельного участка.

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции сослался на письмо заместителя руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края А.Ю. Устроевой N 71-03-01- 4878/20 от 30.06.2020, согласно которому площадь земельного участка для центрального тока должна составлять 35328 кв.м, что превышает площадь спорного земельного участка площадью 32284 кв.м, указал, что данное доказательство относимыми и допустимыми доказательствами не оспорено, ходатайство о назначении экспертизы департаментом не заявлялось, что является его риском по смыслу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аналогичный довод заявлен департаментов и в апелляционной жалобе, с целью проверке которого суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу и поставил перед экспертом следующие вопросы:

1) объединены ли расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54 здания, строения, сооружения единым производственным назначением первичной переработки зерновых культур?

2) если да, то какова площадь земельного участка, необходимая для использования такой совокупности по своему назначению?

При изучении материалов арбитражного дела, дополнительно представленных материалов, а также данных визуального осмотра экспертами установлено следующее:

- согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N 99/2021/405367778 от 16.07.2021 г. (л. 4-8 т. 1 КМД) на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54 расположен объекты недвижимого имущества: "Центральный ток" с кадастровым номером 23:30:1001001:129 (условный номер 23-23-44/015/2008-752) и вспомогательное здание для зернопереработки с кадастровым номером 23:30:1001001:140 (условный номер 23-23-44/-000000007743403-000);

- 18.11.2009 на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 02.10.2009 за крестьянско-фермерским хозяйством "Максименко Александра Ивановича" зарегистрировано право собственности на Центральный ток, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, дом N 5, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 23-АЖ N 115510 (л. 3 т. 1 КМД). Центральный ток согласно свидетельству о государственной регистрации права состоит из следующих строений:

- литер А - зернохранилище N 4 площадью 2300,1 кв.м;

- литер Б - здание весовой площадью 89,0 кв.м;

- литер В - здание весовой площадью 89,7 кв.м;

- литер Д - зернохранилище N 3 площадью 200,9 кв.м;

- литер Е, Е1 - зерносушилка площадью 238,2 кв.м;

- литер Ж - зернохранилище N 2 площадью 1440,2 кв.м;

- литер И - склад площадью 272,1 кв.м;

- литер К - зерносклад N 5 площадью 1154,4 кв.м;

- литер Л, Л1 - зернохранилище N 1 площадью 1421,6 кв.м;

- литер М - малогабаритная установка площадью 49,7 кв.м;

- литер 0,01,02,03 - здание маслоцеха площадью 307,7 кв.м;

- литер П, П1 - здание мельницы площадью 183,1 кв.м;

- литер Г2, ГЗ, Г4, Г6 - навесы;

- литер Г5, Г7, Г8 - уборные;

- согласно данным технического паспорта исследуемого объекта - Центрального тока, составленного филиалом ГУЛ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по Темрюкскому району по состоянию на 13.12.2010 (л.д 4-141 т. 2 КМД), площадь навесов (литер Г2, ГЗ, Г4, Г6) и уборных (литер Г5, Г7, Г8) составляет соответственно: Г2 - 1200 кв.м, ГЗ - 44 кв.м, Г4 - 44 кв.м, Г6 -10 кв.м, Г5 - 2,3 кв.м, Г7 -1,0 кв.м; Г8 -1,0 кв.м;

- согласно данным технического паспорта исследуемого объекта - Центрального тока, составленного филиалом ГУЛ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по Темрюкскому району по состоянию на 13.12.2010 (л. 4-141 т.2 КМД), застроенная площадь участка составляет 9892 кв.м, замощенная - 18002 кв.м;

- согласно свидетельству о государственной регистрации права 23-АЖ N 115510 (л.д. 3 т. 1 КМД) исследуемый центральный ток имеет кадастровый (условный номер) 23-23-44/015/2008-752;

- согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (л.д. 4-8 т. 1 КМД) вспомогательное здание для зернопереработки с кадастровым номером 23:30:1001001:140 (условный номер 23-23-44/-000000007743403-000) имеет площадь 177,8 кв.м;

- общая площадь застройки исследуемого земельного участка составляет не менее 10070 кв.м.

Расчет: 9892+177,8 = 10070 кв.м - при проведении экспертного осмотра установлено, что все указанные в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N 99/2021/405367778 от 16.07.2021 (л.д. 4-8 т. 1 КМД) фактически существуют на местности, их конструктивные и объемно-планировочные решения соответствуют данным технического паспорта и выписке из ЕГРН об объекте недвижимости N 99/2021/405367778 от 16.07.2021.

Сравнив состав, функциональное назначение зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54, со схемами технологических процессов послеуборочной обработки зерна и семян, с рекомендуемой номенклатурой основных производственных зданий и сооружений ферм (предприятий) зернового направления, изложенными в НТП-АПК 1.10.10.001-02 "Нормы технологического проектирования семейных ферм зернового направления и зернообрабатывающих предприятий малой мощности", эксперты пришли к выводу, что вышеописанные исследуемые объекты объединены единым производственным назначением: переработка зерновых культур.

Коэффициент застройки земельного участка сельскохозяйственных предприятий, %, определяется, как отношение площади застройки к площади предприятия в границах ограждения (или при отсутствии ограждения в соответствующих ему границах). Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли, без учета ширины отмосток.

Минимальный коэффициент застройки допускается (при наличии соответствующих обоснований инвестиций в строительство) уменьшать, но не более чем на 1/10 установленного настоящим приложением при строительстве сельскохозяйственных предприятий на площадке с уклоном свыше 3%, просадочных грунтах, в сложных инженерно-геологических условиях, а также при расширении и реконструкции предприятий.

Значения минимального коэффициента застройки приведены для предприятий, степень огнестойкости зданий и сооружений которых не ниже III степени огнестойкости класса С1. При строительстве зданий и сооружений III степени огнестойкости классов С2 и СЗ, IV степени огнестойкости классов CI, С2 и СЗ и V степени огнестойкости минимальную плотность застройки допускается (при наличии технико-экономических обоснований) уменьшать, но не более чем на 1/10установленной настоящим приложением.

В площадь застройки предприятия должны включаться площади, занятые зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузочно-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, проходные каналы инженерных коммуникаций, над которыми не допускается размещать здания и сооружения), а также вы-гулы для животных, птиц и зверей, площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудования выгулов, площадок для стоянки автомобилей и складов открытого хранения принимаются по нормам технологического проектирования.

В площадь застройки также должны включаться резервные площади на площадке предприятия, указанные в задании на проектирование, для размещения на них зданий и сооружений второй очереди строительства (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

При подсчете площадей, занимаемых галереями и эстакадами, в площадь застройки включается проекция на горизонтальную плоскость только тех участков указанных объектов, под которыми по габаритам не допускается размещать другие здания или сооружения, а для остальных надземных участков учитывается только площадь, занимаемая конструкциями опор на уровне планировочных отметок земли,

В площадь застройки не должны включаться площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железными дорогами, временными зданиями и сооружениями, открытыми спортивными площадками, площадками для отдыха трудящихся, зелеными насаждениями, открытыми площадками для стоянки транспортных средств, принадлежащих гражданам, открытыми водоотводами и другими каналами, подпорными стенками, подземными сооружениями или их частями, над которыми могут быть размещены другие здания и сооружения.

П. 11 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края утвержденные приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края 16.04.2015 N 78 регламентировавший показатели минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий исключен Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края N 222 от 12.09.2022.

Согласной. 149 Приложения А СП 19.13330.2019 "Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка" минимальный коэффициент застройки земельного участка предприятий по хранению семян и зерна составляет 28%.

Таким образом, площадь земельного участка, необходимая для использования зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54 по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, дом N 5 составляет 35964 кв.м.

Расчет: 10070/28*100 = 35964 кв.м.

С учетом изложенного, эксперты пришли к следующим выводам.

1. Здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54 по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, дом N 5, объединены единым производственным назначением: переработка зерновых культур.

2. Площадь земельного участка, необходимая для использования зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:54 по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, дом N 5 составляет 35964 кв.м.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы согласно требованиям процессуального закона, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов являются полными и ясными. Кроме того, эксперты предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Учитывая вышеизложенное, указанное заключение эксперта принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Таким образом, экспертным путем установлено, что площадь испрашиваемого земельного участка (32284 кв.м) является необходимой для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке и не превышает нормативную площадь центрального тока (35328 кв.м).

Довод апеллянта о невозможности выкупа земельного участка, по основанию отсутствия в перечне видов разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны ИТ-1, в которой располагается спорный земельный участок, подлежит отклонению.

Возможное несоответствие вида разрешенного использования земельного участка градостроительному регламенту не может ограничивать оборотоспособность земельного участка, включая его выкуп.

В статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Департаментом не приведены доказательства того, что продолжение использования земельного участка для сельскохозяйственного производства может представлять опасность для жизни и здоровья человека или для окружающей среды и объектов культурного наследия.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба департамента на решение суда отклоняется апелляционным судом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы по оплате судебной экспертизы, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат возмещению заявителю, путем взыскания с заинтересованного лица.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2022 по делу N А32-49028/2021 (с учетом определения от 14.02.2023 об исправлении опечатки, описки) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399, ИНН 2308077553) в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства Максименко Александра Ивановича (ОГРН 1022304739731, ИНН 2352010477) расходы по оплате экспертизы в размере 50000 руб.

Перечислить денежные средства в размере 50000 руб. с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное предприятие "СТРОЙТЭКС" (ОГРН 1092308003644, ИНН 2308157167) за проведение судебной экспертизы согласно счету N 315 от 31.01.2023.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев