Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 г. N 15АП-1604/23 по делу N А32-21321/2021

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2023 г.

дело N А32-21321/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ООО СЗ Фирма "Каньон" - представитель Кузьмичев В.В. по доверенности от 10.02.2023, паспорт;

от ФГБУ "Сочинский национальный парк" - представитель не явился, извещен;

от третьих лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.12.2022 по делу N А32-21321/2021

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом

в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ООО Специализированный застройщик Фирма "Каньон"; ФГБУ "Сочинский национальный парк"

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Аргунов Аркадий Сергеевич;

о применении последствий недействительности договора, признании объектов самовольными постройками, обязании,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик фирма "Каньон" со следующими требованиями:

- применить последствия недействительности договора аренды N 8/4 от 20.06.2005, заключенного в отношении земельного участка площадью 0,1 га, расположенного в Верхне-Сочинском лесничестве, квартала 49, выдела 10 Государственного учреждения "Сочинский национальный парк", с кадастровым номером 23:49:0136009:2474, в виде погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости записи от 26.12.2005 N 23-23-46/031/2005-227 о праве аренды общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик фирма "Каньон";

- признать объекты с кадастровыми номерами 23:49:0110006:1289, 23:49:0110006:1288 самовольными строениями;

- обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик фирма "Каньон" в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного постановления, своими силами и за счет собственных средств снести самовольные строения с кадастровыми номерами 23:49:0110006:1289, 23:49:0110006:1288;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик фирма "Каньон" в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея судебную неустойку в размере 5 000 рублей на случай неисполнения судебного постановления.

Определением от 07.09.2021 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ФГБУ "Сочинский Национальный Парк", Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением от 01.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Аргунов Аркадий Сергеевич.

Определением от 09.06.2022 процессуальный статус ФГБУ "Сочинский национальный парк" изменен с третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на ответчика. ФГБУ "Сочинский национальный парк" привлечено к участию в настоящем деле в качестве ответчика.

Решением суда от 12.12.2022 ходатайство Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 02.11.2022 об отложении судебного разбирательства отклонено. Ходатайство общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик фирма "Каньон" (ИНН 2320081620 ОГРН 1022302954662) об отнесении на него судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы по настоящему делу удовлетворено. В удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея отказано полностью. Обеспечительные меры, принятые определением от 17.05.2021 по делу N А32-21321/2021, отменены с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что зарегистрированное обременение в виде права аренды нарушает права Российской Федерации и подлежит погашению в Едином государственном реестре недвижимости. По мнению Межрегионального территориального управления, срок исковой давности следует исчислять с направления в адрес ответчика досудебного требования от 07.12.2020 N 23-СМ-10/19647. Заявитель полагает, что требование о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 26.12.2005 N 23-23-46/031/2005-227 о праве аренды ООО СЗ Фирма "Каньон" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136009:2474 (ранее присвоенный номер 23:49:0507049:0001) необходимо рассматривать не как самостоятельное требование, а как требование о применении последствия недействительности сделки, направленное на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10). Также заявитель обращает внимание, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу N А32-48568/2019 удовлетворены исковые требования Межрегионального территориального управления в части погашения в записи об аренде при аналогичных обстоятельствах. На спорном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ООО "Специализированный застройщик фирма "Каньон" и на которые общество пыталось признать право собственности в рамках дела N А32-2577/2008 как на объекты самовольного строительства. Указанные объекты являются самовольными и подлежат сносу по мнению заявителя.

Представитель ООО СЗ Фирма "Каньон" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право собственности общества на здание гостиничного комплекса литер "А" общей площадью 1795,8 кв. м, с цокалем литер "А1" общей площадью 514,9 кв. м и мансардой литер "А2" общей площадью 33 кв. м, здание пункта охраны литер "Б" общей площадью 42,2 кв. м, терраса литер "б" общей площадью 9,3 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Лазаревский район, г. Сочи, Верхне-Сочинское лесничество, квартал 49, выдел 10, было признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2008 по делу N А32-2577/2008 и на этом основании зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2008 году (том 1, л.д. 182 - 184).

Между тем, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2008 по делу N А32-2577/2008 указанное решение арбитражного суда от 06.05.2008 по делу N А32-2577/2008 отменено и в иске отказано (том 4, л.д. 68 - 73).

Регистрационная запись о праве собственности общества на данные объекты погашена не была, в связи с чем, они выступили предметом последовательных сделок купли-продажи, по каждой из которых регистрировался переход права собственности, в результате указанных сделок право собственности на спорные объекты вновь перешло к обществу (выписки из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости от 15.09.2021 - том 2, л.д. 103 - 105, 114 - 116).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.09.2021 N КУВИ-002/2021-123221783 здание с кадастровым номером 23:49:0110006:1288 площадью 1880.4 кв. м представляет собой гостиничный комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:2474. Право собственности на данное здание 03.07.2012 зарегистрировано за обществом (том 2, л.д. 106 - 113).

Первичная регистрация права собственности на указанное здание с кадастровым номером 23:49:0110006:1288 состоялась 15.07.2008, и первым собственником выступало общество (выписка из ЕГРН от 15.09.2021 о переходе прав на объект недвижимости - том 2, л.д. 114 - 116).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.09.2021 N КУВИ-002/2021-123220296 здание с кадастровым номером 23:49:0110006:1289 площадью 32.1 кв. м представляет собой пункт охраны, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:2474, право собственности на это здание зарегистрировано 03.07.2012 за обществом (том 2, л.д. 96 - 102).

Первичная регистрация права собственности на указанное здание с кадастровым номером 23:49:0110006:1289 состоялась 15.07.2008, и первым собственником выступало общество (выписка из ЕГРН от 15.09.2021 о переходе прав на объект недвижимости - том 2, л.д. 103 - 105).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136009:2474, площадью 1000 кв. м, на котором указанные объекты расположены, относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для обустройства и эксплуатации гостиничного комплекса, участок расположен по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Лазаревский, Верхне-Сочинское лесничество, ГУ "Сочинский национальный парк", квартал 49, выдел 10. На данный земельный участок 11.06.2003 зарегистрировано право федеральной собственности. Также зарегистрировано 26.10.2005 право постоянного (бессрочного) пользования ФГБУ "Сочинский национальный парк". На земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества, дата регистрации: 26.10.2005, основание регистрации: договор аренды земельного участка N 8/4, выдан 26.10.2005 (выписка из ЕГРН от 15.09.2021 N КУВИ-002/2021-123219420 - том 2, л.д. 117 - 125).

Данный земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды N 8/4 от 20.06.2005 государственным учреждением "Сочинский национальный парк", для обустройства и эксплуатации гостиничного комплекса, на срок 49 лет (том 2, л.д. 75 - 78).

В упомянутом постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2008 по делу N А32-2577/2008 данному договору аренды была дана квалификация как недействительной сделки, поскольку ГУ "Сочинский национальный парк" не вправе было передавать земли национального парка в аренду, в связи с чем, был сделан вывод о том, что истец не имеет прав на земельный участок, дающих ему основания требования признания права собственности на самовольно возведенное на нем строение (том 4, л.д. 70 - 72).

В том же постановлении сделан вывод о том, что объекты недвижимости являются самовольными постройками как возведенные без разрешения на строительство, право собственности на которые могло быть признано только в порядке статьи 222 ГК РФ (том 4, л.д. 70).

Между тем, право аренды на земельный участок погашено не было и зарегистрировано на основании того же договора аренды в настоящее время.

Ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство, недействительность (ничтожность) договора аренды, установленные указанным постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2008 по делу N А32-2577/2008, а также на отмену данным постановлением решения арбитражного суда от 06.05.2008 по делу N А32-2577/2008 о признании за обществом права собственности на самовольную постройку, теруправление обратилось в суд с настоящим иском, направленным на аннулирование регистрационной записи об аренде в порядке применения последствий недействительности договора аренды, признание объектов самовольными постройками и их снос.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статей 12, 301 Гражданского кодекса, разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 36, 58, 59 постановления Пленумов N 10/22, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/2011 правовой позиции, выбор способа защиты права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество; в отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Как видно из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции обществом было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума N 43 применительно к норме пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что, установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В то же время, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса; к их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим (пункт 7 постановления Пленума N 43).

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления Пленумов N 10/22); исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6, 7 информационного письма N 143).

Приведенная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2019 по делу N А32-29064/2017.

В названном постановлении по делу со схожими фактическими обстоятельствами Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал позицию судов об отказе в связи с исковой давности в удовлетворении исковых требований теруправления, носящих виндикационный характер и направленных на восстановление владения земельным участком, выбывшим из владения учреждения и застроенного принадлежащими ответчикам объектом недвижимости.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления N 10/22).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Иск о признании права отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

С иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом; такой иск подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 постановления N 10/22).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Согласно содержащимся в пункте 32 постановления N 10/22 разъяснениям, применяя статью 301 Гражданского кодекса, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота (пункт 58 постановления N 10/22, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07 и от 27.01.2009 N 10527/08).

В отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса, пункты 32, 36 постановления N 10/22).

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Применительно к статьям 301, 302 Гражданского кодекса срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса, исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая, в силу положений статьи 65 Кодекса, несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума N 43).

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, не владеющих землей и считающих себя собственниками, о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости, разрешен в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143).

Согласно названному разъяснению, если истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен, в том числе, при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22).

В определении от 27.03.2018 по делу N 308-ЭС17-18062 Верховный суд РФ указал на необходимость проведения экспертизы с целью оценки применения доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и применении его к спорным правоотношениям в зависимости от выводов суда о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении недвижимого объекта.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса).

Определением суда первой инстанции от 02.02.2022 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено НПП ООО "СтройТехЭкспертиза" (350024, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ангарская, д. 2/2, оф. 53).

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Каковы точные технические, конструктивные характеристики (размер, площадь, площадь застройки, этажность) объектов с кадастровыми номерами 23:49:0110006:1289, 23:49:0110006:1288 расположенными на земельном участке в Верхне-Сочинском лесничестве, квартала 49, выдела 10 Государственного учреждения "Сочинский национальный парк" с кадастровым номером 23:49:0136009:2474 (далее - спорные объекты)?

2. Соответствовали ли спорные объекты на момент строительства требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства?

3. Создают ли вышеуказанные спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан в своём нынешнем техническом состоянии, если да, то возможно устранить угрозу не демонтируя здание?

Апелляционный суд принимает во внимание, что проведенной по настоящему делу судебной экспертизой (заключение от 26.04.2022 N 752/16.1 экспертов НПП ООО "СтройТехЭкспертиза" Даниеляна С.А., Данилова М.И., Ткаченко А.Н.) установлено, что спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0110006:1288 и 23:49:0110006:1289 находятся в исправном состоянии, соответствовали действующим на период возведения основным нормативным требованиям и угрозу для жизни и здоровья граждан не создают (том 4, л.д. 34).

Из данного экспертного заключения также следует, что указанные объекты представляют собой завершенные строительством капитальные объекты, каменное здание гостиничного комплекса и каменное здание пункта охраны, используются по назначению - для приема и обслуживания посетителей, временного пребывания отдыхающих и создания условий для комфортного отдыха (том 4, л.д. 19 - 24).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных ст. 82 - 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта от 26.04.2022 N 752/16.1 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям.

Изучив экспертное заключение и представленные в его составе фотоматериалы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок полностью застроен принадлежащими обществу капитальными объектами, используется обществом для эксплуатации гостиничного комплекса, огражден, территория комплекса полностью контролируется. Таким образом, спорный земельный участок находится в фактическом и исключительном владении общества.

Суд установил, что результаты экспертного заключения по настоящему делу теруправлением не оспорены и не опровергнуты, при этом представитель теруправления был ознакомлен с экспертным заключением 13.10.2022 (представитель теруправления Соболева Е.Н., по доверенности от 06.09.2022).

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что требования теруправления о признании спорных объектов самовольными постройками и об их сносе носят виндикационный характер, поскольку теруправление утратило владение земельным участком ввиду его полной застройки и использования для целей размещения и эксплуатации гостиничного комплекса. С учетом изложенного, суд правильно применил к требованиям теруправления, виндикационным по своему характеру, общий трехлетний срок исковой давности.

Отклоняя доводы теруправления судебная коллегия учитывает, что в настоящем деле о выбытии земельного участка из владения федерального собственника в результате застройки участки теруправлению было достоверно известно еще из судебных актов по упомянутому делу N А32-2577/2008, в котором теруправление участвовало в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, и представитель теруправления участвовал в судебном заседании 12.09.2008 суда кассационной инстанции по указанному делу (том 4, л.д. 68). Право собственности общества на данные объекты было зарегистрировано 15.07.2008, затем регистрировался переход этого права, регистрация права собственности общества после ряда сделок на те же объект состоялась 03.07.2012 (том 2, л.д. 103 - 105, 114 - 116). Право аренды общества на земельный участок было зарегистрировано 26.10.2005 (том 2, л.д. 119).

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы теруправляения, последнему именно с 2008 года было достоверно известно о факте самовольного строительства и о наличии недействительной сделки аренды, а также о том, кто является надлежащим ответчиком.

Обратившись в суд с настоящим иском в мае 2021 года, теруправление пропустило срок исковой давности.

Доводы жалобы о том, что срок исковой давности следует исчислять с направления в адрес ответчика досудебного требования от 07.12.2020 N 23-СМ-10/19647, подлежат отклонению как несостоятельные с учетом вышеизложенных обстоятельств осведомленности о выбытии земельного участка из владения федерального собственника еще из судебных актов по делу N А32-2577/2008.

Применительно к иску о виндикации (статья 301 Гражданского кодекса) срок давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное имущество нарушено. Пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" содержит следующее разъяснение. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Кроме того, как верно отмечено судом, обращение с иском в 2021 году при наличии сделанных в постановлении суда кассационной инстанции в 2008 году по делу с участием теруправления в качестве третьего лица выводов о самовольном строительстве и о недействительности договора аренды земельного участка на территории Сочинского национального парка при наличии заявления общества об исковой давности исключает удовлетворение исковых требований теруправления, носящих чисто виндикационный характер.

К требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования регистрационной записи о праве аренды также применяется срок исковой давности (статьи 181 ГК РФ).

Договор аренды был заключен в 2005 году и в том же году право аренды зарегистрировано за обществом в ЕГРН.

При невозможности возврата земельного участка в освобожденном от объектов виде посредством сноса объектов недвижимости, - в котором следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности, - владение земельным участком сохраняется за обществом, в связи с чем, возврат земельного участка во владение ФГБУ "Сочинский национальный парк" или во владение теруправления невозможен, следовательно, применение последствий недействительности договора аренды в виде возврата земельного участка федеральному собственнику не состоится, что исключает погашение (аннулирование) записи об аренде в качестве последствия недействительности сделки.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что в данном конкретном случае по требованию о применении последствий недействительности договора аренды срок исковой давности теруправлением пропущен (как трехлетний, так и предельный десятилетний, исчисляемые с 2008 года, когда теруправлению как участнику дела N А32-2577/2008 было достоверно известно о данной сделке и о ее квалификации как недействительной (ничтожной) в мотивировочной части постановления окружного суда); возврат земельного участка невозможен в связи с отказом в требовании о сносе расположенных на участке объектов.

При таких обстоятельствах, аннулирование регистрационной записи о праве аренды не восстановит имущественных интересов Российской Федерации на этот земельный участок.

Действующее законодательство устанавливает принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Принимаемое по делу решения суда не должно вносить правовую определенность в статус объекта гражданского оборота. примененный судом способ защиты нарушенного права не приведет к реальному восстановит данного права, т.к. Российская Федерация не сможет получить в свое фактическое владение земли, свободные от прав общества, как собственника зданий, располагающихся на данной части земельного участка, в сносе которых надлежит отказать. Иск о признании права (собственности либо аренды) отсутствующим не может быть удовлетворен в том случае, если земельный участок обременен объектом недвижимого имущества ответчика, легальность существования которого не оспорена (аналогичная позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2016 по делу N А32-41697/2014, от 27.03.2018 по делу N А32-22003/2017). Оспаривание зарегистрированного права (обременения) путем признания его отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специальных исков (о сносе объекта самовольного строительства, об установлении границ земельных участок). При изложенных обстоятельствах удовлетворение требования о о применении последствий недействительности договора аренды посредством аннулирования регистрационной записи об аренде не способно восстановить полноту прав публичного собственника на земельный участок.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2019 по делу N А32-23934/2015.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о пропуске теруправлением срока исковой давности, как по требованию о признании объектов самовольными постройками и их сносе (статьи 301, 199, 200 ГК РФ), так и по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды с аннулированием записи о праве аренды, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении всех без исключения заявленных теруправлением в настоящем деле требований, поскольку владение спорным земельным участком и расположенными на участке объектами теруправление не осуществляет, в отсутствие владения земельным участком и расположенным на участке объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом в 2008 году, требования теруправления носят исключительно виндикационный характер, к которым применяется трехлетний срок исковой давности.

Аналогичная правовая позиция о применении исковой давности к подобным требованиям теруправления выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2022 по делу N А32-29053/2017.

В связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, судом законно и обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оснований для иных выводов по доводам апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка в апелляционной жалобе заявителя на постановление апелляционного суда от 20.11.2020 по делу N А32-48568/2019 не может быть принята во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку не имеет правового значения по данному делу.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2022 по делу N А32-21321/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

М.Г. Величко П.В. Шапкин