Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2023 г. N 18АП-558/22 по делу N А07-7794/2021

г. Челябинск

22 февраля 2023 г.

Дело N А07-7794/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Исток - Крым" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2021 по делу N А07-7794/2021.

Общество с ограниченной ответственностью "Исток-Крым" (далее - ООО "Исток-Крым", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт" (далее - ООО КФ "Эскорт", ответчик) о признании недействительным отчета N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (учетом уточнения предмета заявленного иска, т. 2 л.д. 49-50).

Дополнительно ООО "Исток-Крым" просило суд первой инстанции приостановить исполнительное производство N 464476/19/99001-ИП от 04.09.2017 до рассмотрения Арбитражным судом Республики Башкортостан указанного искового требования (с учетом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 49-50, 96).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым (далее - УФССП по Республике Крым), судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств Васильев А.А. (далее - судебный пристав-исполнитель Васильев А.А.), общество с ограниченной ответственностью "Промстройсервис" (далее - ООО "Промстройсервис").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2021 (резолютивная часть от 16.12.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Исток-Крым" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе её податель указал, что у истца имелось право как оспорить постановление судебного пристава-исполнителя об оценке стоимости имущества, так и оспорить в порядке искового производства стоимость оценки имущества, указанную оценщиком в отчете, в течение 10 дней с момента извещения о проведенной оценке, который ООО "Исток-Крым" пропущен не был. Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что оценка спорного имущества была произведена ответчиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ), Федеральными стандартами оценки, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 NN 297, 298, 299 (ФСО-1), (ФСО-2), (ФСО-3), от 01.06.2015 N 326 (ФСО N 7), Сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО - 2010), введенным в качестве Системы Стандартов РОО решением Правления Российского общества оценщиков.

Апеллянт отметил, что оспариваемый отчет N 193/10 от 24.02.2021, подготовленный ООО "Консалтинговая фирма "Эскорт", был подписан экспертом Исламовым Дамиром Рафаилевичем. Согласно приложенным к отчету документам (страница 121 отчета об оценке) у данного специалиста имеется только диплом о повышении квалификации по специальности эксперта-товароведа. Указание на странице 5 отчета об оценке о наличии у Исламова Д.Р. диплома о профессиональной переподготовке по специальности "Оценка стоимости предприятия", выданного Международной академией экспертиз оценки от 30.04.2018 N 2018/050-8330, опровергается сканкопией данного диплома на странице 121 отчета, как принадлежащего Беловой Ю.О. Указание на странице 7 отчета о наличии у Исламова Д.Р. квалификационного аттестата в области оценочной деятельности N 008310-1 от 29.03.2018 ничем не подтверждено, так как копия данного документа к отчету об оценке не приложена. С учетом изложенного апеллянт полагал, что оценщик Исламов Д.Р., фактически подготовивший отчет об оценке определения рыночной стоимости объектов недвижимости, не обладал соответствующими познаниями, необходимыми для проведения оценки, не имел квалификационного аттестата на проведение не только просто оценки недвижимого имущества, но тем более оценки бизнеса, что отчет об оценке был составлен с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, и не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением), не влечет соответствующих правовых последствий.

Апеллянт не согласился с применением оценщиком одного подхода оценки к одному имуществу (затратный подход применялся исключительно к расчету стоимости объектов недвижимости - гараж котельная, бойлерная, проходная) и второго подхода - к остальному имуществу, не согласовав применение двух подходов между собой и не обосновав отказ от применения единого подхода по отношению к одному оцениваемому имущественному комплексу, что является существенным нарушением пунктов 6, 7, 11, 26 ФСО N 1. Апеллянт полагал, что оценка спорного имущества должна была быть произведена не в рамках Федерального стандарта оценки, определяющего продажу недвижимого имущества, а в рамках Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ N 326 от 01.06.2015 (далее - ФСО N 8), который фактически при подготовке данного отчета не применялся.

ООО "Исток-Крым" при подаче апелляционной жалобы было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 апелляционная жалоба ООО "Исток-Крым" была принята к рассмотрению, судебное заседание было назначено на 16.02.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 судебное разбирательство по делу было отложено на 14.03.2022 для представления дополнительных письменных пояснений.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 судебное разбирательство по делу было отложено на 21.03.2022 для представления сведения об альтернативных экспертных организациях, которым возможно поручение судебной экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 судебное разбирательство по делу было отложено на 25.04.2022 для направления запросов в экспертные организации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 судебное разбирательство по делу было отложено на 31.05.2022 для представления дополнительных документов для проведения судебной экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 (резолютивная часть от 31.05.2022) по делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения апелляционным судом экспертного заключения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 были удовлетворены ходатайства Федерального бюджетного учреждения "Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", в распоряжении экспертов Федерального бюджетного учреждения "Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Белавина Андрея Валерьевича, Камаевой Маргариты Сергеевны представлены дополнительные документы, срок проведения экспертизы по делу был продлен до 01.11.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 производство по рассмотрению апелляционной жалобы возобновлено, судебное разбирательство по делу было отложено на 18.01.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 судебное разбирательство по делу было отложено на 15.02.2023.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Крым от 19.05.2015 по делу N А83-1191/2013 с частного предприятия "Исток-Крым" в пользу ООО "Промстройсервис" была взыскана сумма задолженности по кредиту в рублях, эквивалентная 22 500 000 гривен по официальному курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа; сумма задолженности по процентам в рублях, эквивалентная 10 275 483,23 гривен по официальному курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа; расходы по государственной пошлине в рублях в сумме, эквивалентной 73 080 гривен по официальному курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа.

Для принудительного исполнения указанного решения Арбитражного суда Республики Крым от 19.05.2015 ООО "Промстройсервис" был выдан исполнительный лист серии ФС N 001977363 от 14.08.2017 (т. 2 л.д. 90-91).

На основании указанного исполнительного листа постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым Адиловым С.Ш. 04.09.2017 возбуждено исполнительное производство N 11328/17/82001-ИП (т. 2 л.д. 88-89).

Судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым Адиловым С.Ш. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника от 22.09.2017 (т. 2 л.д. 80).

22.09.2017 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым Адиловым С.Ш. составлен акт о наложении ареста (описи имущества), которым наложен арест на имущество, принадлежащее ООО "Исток-Крым", а именно: гостиничный комплекс, нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Объездная, 4а, г. Симферополь, Республика Крым, состоящее из: лит. А "Гостиница" - 4873,7 кв.м; лит Е "Бар с бильярдной" - 581 кв.м; лит. Ж "Проходная" - 7,7 кв.м; лит. Г "Гараж-котельная" - 32,8 кв.м; лит. М "Бройлерная" - 35,7 кв.м; лит. Н "Гараж"; лит. О "Гараж"; лит. П "Кафетерий"; лит. Р "Склад"; лит. С "Склад"; лит. "Площадка - временное сооружение"; общей площадью - 5 523,1 кв.м (т. 2 л.д. 77-79).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым о передаче исполнительного производства в другое отделение судебных приставов от 21.01.2019 исполнительное производство N 11328/17/82001-ИП от 04.09.2017 передано в Управление по исполнению особо важных исполнительных производств, исполнительному производству присвоен номер - 464476/19/99001-ИП.

По заказу УФССП России по Республике Крым ООО Консалтинговой фирмой "Эскорт" был подготовлен отчет N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость арестованного имущества - гостиничного комплекса, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, 4а, по состоянию на 24.02.2021 составила 136 661 000 руб. (т. 1 л.д. 53-55, т. 2 л.д. 74-76).

29.03.2021 судебным приставом-исполнителем Васильевым А.А. в рамках исполнительного производства N 464476/19/99001-ИП вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика N 193/10 от 24.02.2021 года об оценке арестованного имущества (т. 2 л.д. 72-73).

Не согласившись с отчетом N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, ООО "Исток-Крым" 26.03.2021 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Исток-Крым" пропустило десятидневный срок для оспаривания отчета N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, так как спорный отчет об оценке арестованного имущества был вынесен 24.02.2021, а с заявлением в суд ООО "Исток-Крым" обратилось только 26.03.2021. Суд также пришел к выводу, что самостоятельное оспаривание отчета N 193/10 от 24.02.2021 об оценке арестованного имущества посредством предъявления отдельного иска по смыслу действующего законодательства не допускается, что вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины может быть проверен в ходе рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). Суд посчитал, что оценка арестованного имущества должника произведена ответчиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 NN 297, 298, 299 (ФСО-1), (ФСО-2), (ФСО-3), от 01.06.2015 N 326 (ФСО-7), Сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО - 2010), введенным в качестве Системы Стандартов РОО решением Правления Российского общества оценщиков, что отчет N 193 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости недвижимости соответствует статьям 3 и 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии с частью 7 статьи 85 Закона N 229-ФЗ оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 и главой 9 Закона N 229-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", согласно которому стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 N 298 утвержден федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Оценка рыночной стоимости недвижимости должна проводиться с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Оценка стоимости недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ). В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

По смыслу указанных правовых норм и разъяснений их применения должнику в исполнительном производстве предоставлено право оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Такое право на оспаривание результатов оценки, в том числе и результатов независимой оценки, направлено на продажу имущества должника по справедливой рыночной цене. До момента рассмотрения иска об оспаривании оценки данное право не может быть реализовано. Решение суда по делам об оспаривании оценок, проводимых в рамках исполнительных производств, которыми такие оценки признаются недостоверными, также направлены на недопустимость продажи имущества должника по нерыночной цене.

Таким образом, вывод суда первой инстанции, приведенный в обжалуемом судебном акте, о том, что самостоятельное оспаривание отчета N 193/10 от 24.02.2021 об оценке арестованного имущества посредством предъявления отдельного иска по смыслу действующего законодательства не допускается, что вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины может быть проверен в ходе рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), противоречит нормам материального права, в частности пункту 3 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ.

Как следует из материалов дела, по заказу УФССП России по Республике Крым ООО Консалтинговой фирмой "Эскорт" был подготовлен отчет N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость арестованного имущества - гостиничного комплекса, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, 4а, по состоянию на 24.02.2021 составила 136 661 000 руб. (т. 1 л.д. 53-55, т. 2 л.д. 74-76).

Указанный отчет N 193/10 от 24.02.2021 поступил в УФССП России по Республике Крым - 03.03.2021, в МОСП по ОИП УФССП России по Республике Крым - 15.03.2021 (т. 2 л.д. 74).

29.03.2021 судебным приставом-исполнителем Васильевым А.А. в рамках исполнительного производства N 464476/19/99001-ИП вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика N 193/10 от 24.02.2021 года об оценке арестованного имущества (т. 2 л.д. 72-73).

Информация о принятом решении направлена ООО "Исток-Крым" почтовым отправлением 01.04.2021 (т. 4 л.д. 92-94).

Копия постановления о принятии результатов оценки от 29.03.2021 была нарочно получена ООО "Исток-Крым" 15.04.2021 (т. 4 л.д. 90).

Не согласившись с отчетом N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, ООО "Исток-Крым" 26.03.2021 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции посчитал, что ООО "Исток-Крым" пропустило десятидневный срок для оспаривания отчета N 193/10 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, так как спорный отчет об оценке арестованного имущества был вынесен 24.02.2021, а с заявлением в суд ООО "Исток-Крым" обратилось только 26.03.2021.

Однако арбитражный апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

По смыслу пункта 3 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ возможность обжалования стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, предоставлена в срок не позднее десяти дней со дня извещения сторон исполнительного производства о произведенной оценке, а не со дня вынесения отчета об оценке арестованного имущества, как посчитал суд первой инстанции. Указанный вывод суда противоречит нормам материального права.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о конкретной дате извещения ООО "Исток-Крым" о произведенной оценке, при этом из дела следует, что информация о принятом постановлении о принятии результатов оценки от 29.03.2021 была направлена ООО "Исток-Крым" почтовым отправлением 01.04.2021, копия постановления о принятии результатов оценки от 29.03.2021 была нарочно получена ООО "Исток-Крым" 15.04.2021, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при обращении 26.03.2021 в суд с рассматриваемым иском ООО "Исток-Крым" не был нарушен десятидневный срок обжалования стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Исток-Крым" были заявлены аргументированные возражения относительно действительности и достоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленного ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", а также была представлена рецензия на указанный отчет, подготовленная АНО "Центр независимых судебных экспертиз "Судэкспертиза" (т. 1 л.д. 90-109).

ООО "Исток-Крым" заявило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения средней рыночной стоимости гостиничного комплекса (здания гостиницы и сопутствующих объектов недвижимости), совместно с правом пользования земельным участком, расположенных по адресу: г. Симферополь, ул. Объездная, д. 4.

Судом первой инстанции мотивированная оценка данным возражениям не была дана. Суд отклонил заявленное ООО "Исток-Крым" ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, при этом, делая вывод о том, что оценка арестованного имущества должника произведена ответчиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N N 297, 298, 299 (ФСО-1), (ФСО-2), (ФСО-3), от 01.06.2015 N 326 (ФСО-7), Сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО - 2010), введенным в качестве Системы Стандартов РОО решением Правления Российского общества оценщиков, что отчет N 193 от 24.02.2021 об определении рыночной стоимости недвижимости соответствует статьям 3 и 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО, суд первой инстанции не привел аргументированных доводов, на основании которых пришел к указанным выводам и отклонил возражения истца.

Как уже было указано ранее, в силу пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу.

ООО "Исток-Крым" при подаче апелляционной жалобы было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Поскольку выводы суда первой инстанции о действительности и достоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021 носили немотивированный характер, определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Белавину Андрею Валерьевичу, Камаевой Маргарите Сергеевне.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? Допущено ли обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт" нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт", достоверной, достаточной, проверяемой? Привели ли допущенные обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт" ошибки (в случае их выявления) к неверному определению итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости?

2. В случае, если отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт", не соответствует требованиям, указанным в первом вопросе, определить действительную рыночную стоимость гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, 4А, состоящего из: 1) нежилого здания (отель) общей площадью 4 873,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4127; 2) нежилого здания (проходная) общей площадью 7,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4128; 3) нежилого здания (бойлерная) общей площадью 35,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4129; 4) нежилого здания (гараж-котельная) общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4126; 5) нежилого здания (бар с бильярдной) общей 9 А07-7794/2021 площадью 581,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4125; 6) нежилого здания (кафетерий) общей площадью 229,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4192; 7) нежилого здания (склад) общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4191; 8) нежилого здания (склад) общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4190; 9) нежилого здания (гараж) общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4189; 10) нежилого здания (гараж) общей площадью 40,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4188.

В материалы дела поступило заключение эксперта N 1724/6-3 от 24.10.2022 (т. 7 л.д. 4-59).

При ответе на первый вопрос эксперты пришли к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленный ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Эксперты Белавин А.В., Камаева М.С. установили, что в отчете N 193/10 от 24.02.2021 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, а также иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе:

- описание объекта оценки приведено частично, отсутствуют сведения об объемно-планировочном решении, конструктивных характеристиках, о техническом состоянии, функциональном назначении нежилых зданий;

- отсутствует обоснование применения стандартов оценки;

- отсутствует перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

- отчет об оценке подписан только оценщиком Исламовым Д.Р., отсутствует подпись оценщика Беловой Ю.О., участвовавшей в составлении отчета об оценке;

- отсутствуют сведения о факторах, влияющих на рыночную стоимость подобного недвижимого имущества;

- отсутствует состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей;

- отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимости, к которой относится объект оценки, за период обозримый дате оценки в отчете об оценке;

- последовательность оценочных процедур не позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

- отсутствует вывод оценщика о виде функционального использования объекта оценки, отвечающего критерию наилучшего и наиболее эффективного использования;

- использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке (в части оценки зданий с использованием только двух аналогов);

- при применении метода корректировок в рамках сравнительного подхода каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), в отчете об оценке выявленные различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога либо ее удельный показатель частично не корректируются по выявленным различиям;

- в приложении к отчету об оценке отсутствуют документы технической инвентаризации на оцениваемые здания.

При определении рыночной стоимости факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены неправильно, в том числе:

- при определении стоимости сравнительным подходом необоснованно определен вес доверия к итоговой стоимости аналогов (вес доверия для аналогов определен без учета суммарного количества примененных корректировок, то есть без учета количественного показателя отличий аналога от объекта оценки);

- при определении стоимости сравнительным подходом необоснованно принята понижающая корректировка на площадь, при том, что площадь аналогов находится в одном цифровом диапазоне с площадью объектов оценки (до 50 кв.м).

При определении рыночной стоимости допущены ошибки при выполнении математических действий, в том числе:

- при оценке отеля литер "А" применяется корректировка на состояние объекта для аналога N 2 в виде повышающего коэффициента - 1,26, при этом расчет выполнен без учета данной корректировки.

Информация, использованная ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", является недостоверной, в том числе:

- при определении стоимости сравнительным подходом необоснованно принята корректировка "скидка на торг" как для неактивного рынка (все объекты оценки расположены в столице Республики Крым - городе Симферополь, где наблюдается стабильно активный рынок подобной коммерческой недвижимости);

- при определении стоимости сравнительным подходом необоснованно принята корректировка на тип здания (бар с бильярдной литер "Е" и кафетерий литер "П" представляют собой отдельно стоящие строения, а корректировка вводилась как для встроенных помещений);

- при определении стоимости сравнительным подходом не применена корректировка на месторасположение относительно границ города (объект оценки расположен в центральной части города, а ряд аналогов на периферии города);

- при определении стоимости сравнительным подходом склада литер "Р", склада литер "С", гаража литер "О", гаража литер "Н" необоснованно принята понижающая корректировка на наличие погреба для аналога N 4 (-10%), у которого погреб отсутствует, как и у объекта оценки;

- при определении стоимости затратным подходом физический износ необоснованно существенно завышен (техническое состояние оцениваемых строений удовлетворительное).

Информация, использованная ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", является недостаточной, в том числе:

- в постановлении об участии в исполнительном производстве специалиста от 16.12.2020 отсутствуют сведения о специалисте, которому поручено проведение оценки имущества;

- отсутствует характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей, а также ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.

Информация, использованная ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", является непроверяемой, в том числе:

- при определении стоимости сравнительным подходом отсутствует обоснование величины корректировки на состояние объекта;

- при определении стоимости затратным подходом отсутствует источник информации о величине строительного объема оцениваемых строений, а также расчет строительного объема;

- при определении стоимости затратным подходом при определении восстановительной стоимости объекта оценки отсутствует обоснование корректирующих коэффициентов и индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ от базовых цен специализированных справочников к текущим ценам на дату оценки;

- при определении стоимости затратным подходом отсутствует расчет (обоснование) удельной стоимости права аренды земельного участка.

С учетом изложенного эксперты Белавин А.В., Камаева М.С. пришли к выводу, что определенные в отчете об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021 несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" привели к неверному определению итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно существенному занижению рыночной стоимости объекта оценки.

При ответе на второй вопрос эксперты Белавин А.В., Камаева М.С. пришли к выводу, что рыночная стоимость гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, д. 4А, состоящего из: 1) нежилого здания (отель) общей площадью 4 873,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4127; 2) нежилого здания (проходная) общей площадью 7,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4128; 3) нежилого здания (бойлерная) общей площадью 35,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4129; 4) нежилого здания (гараж-котельная) общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4126; 5) нежилого здания (бар с бильярдной) общей площадью 581,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4125; 6) нежилого здания (кафетерий) общей площадью 229,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4192; 7) нежилого здания (склад) общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4191; 8) нежилого здания (склад) общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4190; 9) нежилого здания (гараж) общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4189; 10) нежилого здания (гараж) общей площадью 40,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4188, составляет 553 894 716 руб.

Экспертное заключение носит утвердительный характер, основано на достаточно исследованном материале, выводы экспертов логичны, ясны и непротиворечивы. Доказательств некомпетентности выбранной судом первой инстанции экспертной организации (экспертов), нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности, соответственно правовых оснований не доверять экспертному заключению у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционный суд приходит к выводу о допустимом и достоверном характере заключения эксперта N 1724/6-3 от 24.10.2022 как доказательства по делу.

С учетом изложенного, выводов заключения эксперта N 1724/6-3 от 24.10.2022, апелляционный суд пришел к выводу о незаконности принятого обжалуемого решения, поскольку отчет об оценке N 193/10 от 24.02.2021, выполненный ООО Консалтинговая фирма "Эскорт", не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", содержит в себе недостоверную величину рыночной стоимости объектов недвижимости, а, следовательно, не может использоваться для целей реализации арестованного имущества истца в рамках исполнительного производства.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права и при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Иск ООО "Исток-Крым" подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд признает недостоверной рыночную стоимость гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, 4А, состоящего из: 1) нежилого здания (отель) общей площадью 4 873,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4127; 2) нежилого здания (проходная) общей площадью 7,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4128; 3) нежилого здания (бойлерная) общей площадью 35,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4129; 4) нежилого здания (гараж-котельная) общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4126; 5) нежилого здания (бар с бильярдной) общей площадью 581,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4125; 6) нежилого здания (кафетерий) общей площадью 229,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4192; 7) нежилого здания (склад) общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4191; 8) нежилого здания (склад) общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4190; 9) нежилого здания (гараж) общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4189; 10) нежилого здания (гараж) общей площадью 40,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4188, указанную в отчете об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленном ООО КФ "Эскорт".

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает необходимым установить рыночную стоимость вышеуказанного имущества в соответствии с заключением эксперта N 1724/6-3 от 24.10.2022, подготовленного экспертами Федерального бюджетного учреждения Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Белавиным А.В., Камаевой М.С., в размере 553 894 716 руб.

Оснований для разрешения в рамках настоящего постановления требования ООО "Исток-Крым" о приостановлении исполнительного производства N 464476/19/99001-ИП от 04.09.2017 до рассмотрения Арбитражным судом Республики Башкортостан указанного искового требования судебной коллегией не усмотрено, поскольку указанное требование самостоятельным исковым требованиям не является, является мерой по обеспечения заявленного иска, которая была рассмотрена судом апелляционной инстанции отдельно в определении от 21.03.2022.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Поскольку исковые требования ООО "Исток-Крым" подлежат удовлетворению, государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца в качестве судебных расходов.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 6 статьи 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно определению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 стоимость судебной экспертизы по делу была определена в размере 250 000 руб.

ООО "Исток-Крым" внесло на депозит апелляционного суда денежные средства в счет проведения экспертизы в размере 250 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 31 от 18.03.2022 на сумму 200 000 руб., N 40 от 19.04.2022 на сумму 50 000 руб. (т. 3 л.д. 103, т. 4 л.д. 103).

ООО "Исток-Крым" представило в апелляционный суд ходатайство о взыскании судебных расходов (рег. N 8522 от 08.02.2023), в котором просило взыскать понесенные судебные расходы по оплате судебной экспертизы с ООО Консалтинговая фирма "Эскорт".

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы, удовлетворения исковых требований истца, с ООО Консалтинговая фирма "Эскорт" в пользу ООО "Исток-Крым" подлежат взысканию 250 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Исток - Крым" подлежит удовлетворению, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 3 000 руб. также относится на ООО Консалтинговая фирма "Эскорт" и подлежит взысканию с него в пользу апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2021 по делу N А07-7794/2021 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Исток - Крым" удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Объездная, 4А, состоящего из: 1) нежилого здания (отель) общей площадью 4 873,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4127; 2) нежилого здания (проходная) общей площадью 7,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4128; 3) нежилого здания (бойлерная) общей площадью 35,7 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4129; 4) нежилого здания (гараж-котельная) общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4126; 5) нежилого здания (бар с бильярдной) общей площадью 581,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4125; 6) нежилого здания (кафетерий) общей площадью 229,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4192; 7) нежилого здания (склад) общей площадью 20,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4191; 8) нежилого здания (склад) общей площадью 31,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4190; 9) нежилого здания (гараж) общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4189; 10) нежилого здания (гараж) общей площадью 40,6 кв.м, кадастровый номер 90:22:010302:4188, указанную в отчете об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 193/10 от 24.02.2021, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт".

Установить рыночную стоимость указанного имущества в соответствии с заключением эксперта N 1724/6-3 от 24.10.2022, подготовленного экспертами Федерального бюджетного учреждения Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Белавиным Андреем Валерьевичем, Камаевой Маргаритой Сергеевной, в размере 553 894 716 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Эскорт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Исток - Крым" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб., а также судебные расходы по проведённой экспертизе в размере 250 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова