Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2023 г. N 15АП-2450/23 по делу N А32-41769/2022

город Ростов-на-Дону

20 марта 2023 г.

дело N А32-41769/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Хакимова Владимира Михайловича: представитель Схабо А.А. по доверенности от 15.09.2022, удостоверение N 6190;

от акционерного общества "Совхоз "Восход": представитель Ледовская Р.Р. по доверенности от 12.05.2020, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2023 по делу N А32-41769/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к ответчикам: акционерному обществу "Совхоз "Восход"; индивидуальному предпринимателю Хакимову Владимиру Михайловичу

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, об обязании вернуть земельный участок, о восстановлении в ЕГРН сведений,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Совхоз "Восход" (далее - АО "Совхоз "Восход", совхоз, общество) и индивидуальному предпринимателю Хакимову Владимиру Михайловичу (далее - ИП Хакимов В.М., предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 (далее - спорный земельный участок); о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 07.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277; о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.11.2020 N 1015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277; об обязании ИП Хакимова В.М. вернуть спорный земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение десяти дней со дня вступления в силу решения суда; указании, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0402048:1015-23/235/2020-0 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015; восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования указанного земельного участка "для сельскохозяйственного использования".

Исковые требования мотивированы тем, что совхозом был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного ему на праве аренды в порядке переоформления, что является признаком мнимости договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему и договора о переуступке права аренды, кроме того, действия совхоза по передаче права аренды спорного земельного участка предпринимателю направлены на обход установленного порядка предоставления земельного участка для строительства.

Решением от 26.01.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит решение от 26.01.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что обжалуемый судебный акт не согласуется с судебной практикой, ФГУП "Совхоз "Восход" был приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО "Совхоз "Восход" заключены договоры аренды. На основании обращений АО "Восход" МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО "Совхоз "Восход" на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0404007:1093 из земель населенных пунктов, площадью 101 966 кв.м, с видом разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования". На основании указанного распоряжения был заключен договор аренды N 23-09/5282 от 24.03.2020. 01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО "Совхоз "Восход" о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0404007:1093. В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи. Должностные лица МТУ Росимущества, будучи введенными в заблуждение, вынесли распоряжение от 30.04.2020 N 23-331-р, которым избрали указанные виды разрешенного использования. В целях реализации преимущественного права на получение земель без проведения публичных процедур, между обществом и предпринимателем 01.11.2020 заключен договор N 1015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277, указанные изменения были внесены в ЕГРН. Вышеизложенное свидетельствует о намерении застроить сельскохозяйственную территорию жилой застройкой, что не согласуется с запретом на изменение видов разрешенного без соблюдения публичных процедур, что и явилось основанием для отмены управлением в рамках самоконтроля своего распоряжения от 30.04.2020 N23-331-р.

АО "Совхоз "Восход" и индивидуальный предприниматель Хакимов Владимир Михайлович в отзывах на апелляционную жалобу просят решение от 26.01.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Право аренды возникло у совхоза на законных основаниях на основании ранее возникшего права постоянного бессрочного пользования землей. Учитывая то, что предметом иска по настоящему делу являются требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5277, дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 и договора от 01.11.2020 N 1015 о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками. Между тем, в апелляционной жалобе истец ссылается на анализ судебной практики, который сделан по делам, фабула которых существенно отличается от фабулы настоящего судебного спора. Кроме того, истец утверждает о факте введения должностных лиц истца в заблуждение, не приводя при этом никаких доказательств. Довод истца о мнимом характере оспариваемых договоров аренды основан лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять эти договоры. К заявленным требованиям подлежат применению правила п.5 ст.166 Гражданского кодекса РФ. Действующее законодательство и правоприменительная практика не содержат запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка предоставленного без проведения торгов для эксплуатации принадлежащих землепользователю объектов недвижимого имущества. Пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов. В отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено. Изменение вида разрешенного использования земельного участка продиктовано необходимостью приведения правового статуса земельного участка в соответствие с действующим градостроительным регулированием, в том числе в соответствие с Правилами землепользования и застройки города Сочи. В апреле 2020 года ответчик обратился к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Городского собрания Сочи N 202 от 29.12.2010 (с изменениями, действующими на момент обращения). Возможность такого изменения прямо предусмотрена ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 N Ф08-3100/2019 по делу N А53-18397/2018. Истец, как орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника федерального имущества, обязан знать о действующих на территории города Сочи Правилах землепользовании и застройки 2009 года, а также о категории и правовом статусе земельных участков, вошедших в имущественную массу акционерного общества "Совхоз "Восход", и предоставленных в аренду ответчику. Ответчик также категорически отрицает достоверность заявлений истца о недобросовестном поведении АО "Совхоз Восход", в частности о том, что заключением договора аренды земельного участка от 24.03.2020 ответчик изначально не преследовал цели его исполнения, в том числе посредством использования земельного участка в соответствии с ранее действовавшим видом разрешенного использования, не вел сельскохозяйственной деятельности и не имел возможности для ее ведения; вводил в заблуждение должностных лиц МТУ Росимущества относительно неспособности использования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства. Эти и все иные аналогичные заявления истца, не зависимо от того, оспорены ли данные заявления ответчиком специально, не соответствуют действительности и не подкреплены со стороны истца какими-либо доказательствами.

В судебное заседание истец явку не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители индивидуального предпринимателя Хакимова Владимира Михайловича и акционерного общества "Совхоз "Восход" против доводов апелляционной жалобы возражали, дали пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФГУП "Совхоз "Восход" приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и N 644-р от 10.11.2011 с последующим прекращением права постоянного (бессрочного) пользования общества и предоставлением без проведения торгов 24 земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка, в аренду.

На основании обращений общества истцом было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО "Совхоз "Восход" на праве аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 площадью 1 856 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

На основании вышеуказанного распоряжения был заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277.

01.04.2020 общество обратилось в МТУ Росимущество о необходимости изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка для приведения в соответствие видам разрешенного использования земельных участков, определенных Правилами землепользования и застройки г. Сочи с указанием следующих видов разрешенного использования: "Постоянное проживание (Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); Временное проживание (Гостиница, Мотель, Хостел, Отель, Апартотель); Курортно-рекреационное обслуживание; Торговля (Универсам, Универмаг, Магазин, Оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, Розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов), Рыночный комплекс, Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки); Общественное питание в здании (Ресторан, Кафе, Столовая); Воспитание, образование, подготовка кадров; Культура, искусство, информатика; Физическая культура, спорт в здании; Спорт, отдых (Спортивная площадка, Теннисный корт, Парк, Сквер, Бульвар, прогулочная набережная); Бытовое обслуживание населения (Дом быта, Ателье, Пункт проката, Химчистка, Пункт ремонта обуви, Фотоателье, Парикмахерская (салон, студия), Предприятие по ремонту бытовой техники); Сельское хозяйство; Обслуживание и хранение автотранспорта".

Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р МТУ Росимущество установило испрошенный обществом вид разрешенного использования.

07.05.2020 между истцом и обществом было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277, в котором стороны зафиксировали изменение вида разрешенного использования земельного участка, установленного Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р.

На основании договора купли-продажи от 01.09.2020 N 1742, заключенного между АО "Совхоз "Восход" и Хакимовым В.М., последним приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - нежилое здание "Склад", общей площадью 348,4 кв. м, инвентарный номер 42008, литер: А, год постройки: 1949, кадастровый номер 23:49:0402048:1742.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 22.09.2020 (регистрационная запись N 23:49:0402048:1742-89/025/2020-2).

01.11.2020 между обществом и предпринимателем был заключен договор N 1015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277.

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.08.2022.

Истец указывает, что в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков им установлено, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен с нарушением действующего законодательства, что является признаком мнимости договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему и договора о переуступке прав аренды. Управление считает, что действия общества по передаче права аренды на спорный земельный участок предпринимателю направлены на обход установленного порядка предоставления земельного участка для строительства.

Также, по мнению истца, АО "Совхоз Восход", заключая спорные договоры, заведомо не преследовало цели исполнения их условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды было осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза "Главкурортторга" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз "Восход", который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз "Восход".

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз "Восход" реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО "Совхоз "Восход".

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 N 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п. 4 ст. 214 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 N 5/1 "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города" Совхоз "Восход" в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом "Восход" на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу "Восход" земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России N 429 от 16.10.1997 Совхоз "Восход" преобразовался в ФГУП "Совхоз "Восход", и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 N 1254 (свидетельство N 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 644-р от 10.11.2011 "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 N 1379-р "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Совхоз "Восход" была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП "Совхоз "Восход" в ОАО "Совхоз "Восход", о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 N 644-р не только все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за "Совхоз "Восход" перешли в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход" к АО "Совхоз "Восход", но и объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке.

Данным распоряжением АО "Совхоз "Восход" было предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП "Совхоз "Восход" в АО "Совхоз "Восход".

Таким образом, судом установлено, что АО "Совхоз "Восход" является правопреемником ФГУП "Совхоз "Восход".

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела NN А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени.

17.05.2006 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 23-23-22/006/2006-213 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1015.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 12.03.2014 на основании передаточного акта, подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП "Совхоз "Восход", изданного к Распоряжению ТУ Росимущества от 10.11.2011 N 644-р (пункт 1.3.7) и внесенного в реестр федерального имущества, зарегистрировано право собственности общества на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:1015, а именно нежилое здание "Склад" общей площадью 348,4 кв. м, инвентарный номер 42008, литер: А, год постройки: 1949, кадастровый номер 23:49:0402048:1742, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 23-АМ 438634).

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 площадью 1 856 кв. м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", на право аренды сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного распоряжения между истцом и обществом заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки общество обратилось в Росимущество с соответствующим заявлением.

Как указано выше, распоряжением Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р "О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности", на основании которого впоследствии были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, спорному земельному участку собственником установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка.

07.05.2020 дополнительным соглашением N 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

На основании договора купли-продажи от 01.09.2020 N 1742, заключенного между АО "Совхоз "Восход" и Хакимовым В.М., предпринимателем приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - нежилое здание "Склад".

Поскольку предприниматель приобрел в собственность объект недвижимого имущества, обществом впоследствии была осуществлена возмездная передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка новому арендатору (предпринимателю) на основании договора от 01.09.2020 N 1015 (дата государственной регистрации от 16.09.2020 N 23:49:0402048:1015-23/235/2020-5).

Земельным кодексом в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (п. 1 ста. 35 ЗК РФ).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе:

- предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

- предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Предприниматель не относится к лицам, которым земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) общество не реализовало до 01.07.2012. Вместе с тем, общество являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402048:1742, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:1015. Данное право в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. Поэтому общество (прежний собственник) и предприниматель (нынешний собственник) имеют преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (п. 13 постановления от 24.03.2005 N 11).

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

При этом, как следует из определений Верховного Суда РФ от 15.01.2015 N 310-КГ14-7363 и от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532, положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставляют право лицу, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление в срок до 01.07.2012.

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Таким образом, собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права в порядке, предусмотренном законом. Данный вывод согласуется также с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 02.02.2016 N 310-КГ15-13852, N 310-КГ15-13643.

Учитывая изложенное, судом отмечено, что право постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 было правомерно переоформлено на право аренды при наличии нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402048:1742 на данном земельном участке.

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставлении земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 N 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 N 644-р, от 11.03.2020 N 23-199-р, равно как и Распоряжение 23-304-р от 20.04.2022 "О выборе вида разрешенного использования") в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Согласно п. 1.1 договора аренды от 24.03.2020, видом разрешенного использования спорного земельного участка является вид "для сельскохозяйственного использования", что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

Последующее отчуждение обществом предпринимателю по договору купли-продажи недвижимого имущества и переуступка прав и обязанностей на спорный земельный участок связаны с тем, что к последнему перешло право собственности на нежилое помещение с одновременным переходом прав на земельный участок по договору аренды.

При указанных обстоятельствах последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2020, которым вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного назначения", ни в измененном виде разрешенного использования, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 N 23-09/5277 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, дополнительным соглашением от 07.05.2020 N 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277 и дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой, отклонен судом.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 N 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Обязательства, возникшие из спорного договора аренды, сторонами договора исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства, что подтверждает акт осмотра участка от 18.08.2022. Сторонами определены существенные условия договора аренды, за пользование указанным участком арендатор оплачивает установленную договором арендную плату.

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело.

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены.

В части изменения вида разрешенного использования судом установлено следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки.

На территории города Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (далее - ПЗЗ г. Сочи).

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником - Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка было осуществлено самим истцом на основании его же распоряжения от 20.04.2020 N 23-304-р по соответствующему заявлению общества об изменении вида разрешенного использования.

Истец указывает, что при обращении с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество ввело в заблуждение должностных лиц Росимущества, поскольку констатировало невозможность использования земельного участка с прежним видом при отсутствии таковой.

Отклоняя данный довод, суд указал, что заявление 01.04.2020 об изменении вида разрешенного использования земельного участка общество мотивировало необходимостью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с ПЗЗ г. Сочи.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, в связи с чем на основании ст. 83 ЗК РФ имеет категорию земель "земли населенных пунктов", то есть предназначен для застройки и развития города Сочи.

Ранее спорный земельный участок имел вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", однако ввиду того, что он оказался в административных границах города Сочи, он перестал попадать под положения Закона N 101-ФЗ, поскольку согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Частью 11 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи указаны в таблице 9 ПЗЗ г. Сочи.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 расположен в территориальной зоне Ж-2, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением Росимущества от 20.03.2020 N 23-304-р (таблица 9 ПЗЗ г. Сочи).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (п. 6 ст. 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п. п. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом (п. п. 8, 9 ст. 36, п. п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно представленным в материалы дела сведениям ЕГРН, а также сведениям ИСОГД - 2447.04-Ф/03.20 от 19.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ (ред. от 27.05.2019) вошел в границы населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка стало распространяться действие градостроительного регламента в соответствии с ПЗЗ г. Сочи.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Исходя из системного толкования положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В апреле 2020 общество обратилось к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с действующими ПЗЗ г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения).

Возможность такого изменения прямо предусмотрена ст. 7 ЗК РФ и ст. 85 ЗК РФ, такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 по делу N А53-18397/2018, от 25.08.2022 по делу N А53-30825/2021.

Спорный земельный участок относился и относится к категории земель - земли населенных пунктов, что, в свою очередь, означает, что на правовой статус спорного земельного участка распространялось действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны, согласно принятым на территории города Сочи ПЗЗ.

Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное Распоряжением N 23-304-р от 20.04.2020, принято истцом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Кроме того, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

Однако, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015, предоставленного в аренду без проведения торгов, при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, указанный запрет не установлен.

Ссылки истца на установленные законом ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешенного использования, отклонены судом, поскольку данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, находящиеся в аренде лица, в собственности которого находится объект недвижимости, размещенный на земельном участке, поскольку это противоречит положениям, закрепленным в статьях 36, 37 ГрК РФ и принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При наличии легально возведенного и прошедшего государственную регистрацию объекта недвижимости, земельный участок следует судьбе такой недвижимости. Границы, площадь иные характеристики земельного участка, занятого объектом недвижимости, определяются исходя из необходимости использования (эксплуатации) такого объекта, о чем неоднократно указывается в судебной практике по делам о предоставлении земельного участка собственнику расположенной на нем недвижимости.

Кроме того, сохранение разрешенного использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории, недопустимо.

Аналогичная позиция изложена в решении Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 по делу N А53-30825/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2022.

Поскольку истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, судом также отмечено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Исходя из п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Настоящему арендатору (предпринимателю) спорного земельного участка на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402048:1742 площадью 348,4 кв. м, расположенное в границах данного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, отсутствующим не признано.

При таких обстоятельствах несостоятельны доводы истца об обходе установленной законом процедуры предоставления земельного участка для строительства, поскольку земельные участки для осуществления строительства приобретаются на торгах, в то время как общество, а впоследствии предприниматель имели основания для предоставления данного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду расположения в его границах объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Учитывая, что возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен. Кроме того, применение последствий недействительности оспариваемого договора аренды приведет к нарушению исключительных прав указанного лица на земельный участок, предусмотренных ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция закреплена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 и от 25.01.2011 N 10661/2010.

Судом установлено, что распоряжение Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка в границах населенного пункта "для сельскохозяйственного использования" на допустимые основные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальной зоной Ж-2, вынесено в целях приведения характеристик данного земельного участка в соответствие с генеральным планом города Сочи.

Ссылка истца и заявителя жалобы в обоснование своих требований на правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2022 по делу N А32-5131/2021, отклонена судом, поскольку, как следует из мотивировочной части указанного постановления, данное дело разрешено арбитражными судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данном постановлении общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу (на земельном участке отсутствовал объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору, обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, первоначально указанным в договоре аренды, ответчиком не доказаны).

Кроме того, судом отмечено следующее.

Согласно акту осмотра от 18.08.2022, в границах земельного участка расположены бетонная площадка и объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402048:1742 площадью 348,4 кв. м - склад, 1949 года постройки, в отношении которого зарегистрировано право собственности предпринимателя, который используется под "Склад". Через территорию земельного участка проходит часть линейного объекта 23:49:0000000:6932 - газификация сел, поселков и центральной части Адлерского района в части газопроводов низкого давления ул. Хадыженская, ул. Каспийская, ул. Бакинская, протяженностью 7138 м. Кроме того, в границах земельного участка осуществляются землеукрепительные работы с установкой инженерных сооружений габионов, а также расположены различные инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение).

Из приложенных к указанному акту фотоматериалов следует, что спорный участок расположен в зоне плотной жилой застройки (на смежных земельных участках расположены жилые дома и дороги общего пользования).

Согласно заключению специалиста муниципального института генплана г. Сочи Мельникова О.В., из 1856 кв. м площади спорного участка 348,4 кв. м занимает склад, 168 кв. м - разгрузочная площадка, 500 кв. м - временная стоянка автотранспорта, остальная часть участка предназначена для маневрирования автотранспорта.

Также нельзя не учитывать, что при разделе исходного земельного участка, предоставленного обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, спорный земельный участок формировался именно для эксплуатации расположенного на нем склада, впоследствии приватизированного обществом.

При этом законность раздела исходного земельного участка, образования из его состава спорного земельного участка, а также приватизации обществом расположенного на нем склада ни истцом, ни ответчиками не оспаривается.

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277, дополнительное соглашение N 1 от 07.05.2020, распоряжение от 20.04.2020 являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Однако, как следует из материалов дела, обоснование заявленных требований сводится к доводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для определенных целей.

Вместе с тем, истец требует возврата земельного участка.

Суд пришел к выводу, что истец в данном случае подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным (срок на предъявление которого пропущен в силу положений ст. 198 АПК РФ) либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве РФ, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка, избранный способ защиты является ненадлежащим.

Верховный Суд РФ в Определении от 11.11.2008 N 5-В08-107 указал, что в силу ст. ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч.1, 2) и 55 (ч.ч. 1, 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Также Верховный Суд РФ в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, судом указано, что требование истца о возврате земельного участка "в освобожденном виде" не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, несмотря на то, что истцу на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями достоверно было известно о расположении недвижимого имущества на спорном земельном участке (акт осмотра земельного участка от 18.08.2022), истец в исковом заявлении данные обстоятельства не отразил и фактически их проигнорировал, не привел обоснование возможности возврата спорного земельного участка без решения судьбы данного объекта недвижимого имущества, как и не представил возражения на отзывы ответчиков, сославшихся на эти же обстоятельства.

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 306-ЭС19-14714 по делу N А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП "Совхоз Восход" с 1997 года и передан ответчику АО "Совхоз Восход" как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО "Совхоз Восход" права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Как следует из акта осмотра земельного участка от 18.08.2022, составленного сотрудником отдела Росимущества, спорный земельный участок используется в соответствии с условием договора, контур земельного участка огорожен, охраняется, доступ на территорию земельного участка ограничен, в границах земельного участка расположен объект недвижимого имущества, - нежилое здание общей площадью 348,4 кв. м, год постройки: 1949 г., кадастровый номер 23:49:0402048:1742, который используется под "Склад", а также бетонная площадка. Территория земельного участка находится в удовлетворительном санитарном состоянии.

Также, согласно заключению муниципального института генплана г. Сочи, площадь земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402048:1742 площадью 1 856 кв. м с назначением "склад", составляет 1 856 кв. м, соответственно, спорный земельный участок не может быть использован для иных целей, не связанных с эксплуатацией расположенного на нем здания.

Со стороны истца каких-либо возражений по представленному заключению по вопросу расчета предельных (минимальных) размеров земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации нежилого здания в арбитражный суд не поступало, выводы указанного заключения истцом не опровергнуты, оно принято судом.

По мнению суда, следует также учитывать, что поскольку оспариваемые истцом сделки одобрялись и исполнялись сторонами, в том числе и Территориальным управлением, у сторон отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данных сделок. Иное поведение в настоящем споре Территориального управления является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля в отношении истца, поскольку в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в удовлетворении требований судом правомерно отказано.

В целом, все доводы апелляционной жалобы дублируют доводы, изложенные Территориальным управлением в исковом заявлении, и сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие истца с оценкой судом доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2023 по делу N А32-41769/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока