Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2023 г. N 15АП-5731/23 по делу N А32-41488/2022

город Ростов-на-Дону

10 мая 2023 г.

дело N А32-41488/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от ответчика посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представитель Федулова И.В. по доверенности от 02.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2023 по делу N А32-41488/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчику акционерному обществу "Совхоз "Восход"

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, об обязании вернуть земельный участок в освобожденном виде, о восстановлении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Совхоз "Восход" (далее - АО "Совхоз "Восход", совхоз, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482; о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 07.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274; об обязании вернуть спорный земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение десяти дней со дня вступления в силу решения суда; указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0407005:4482-23/050/2020-3 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482; восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования указанного земельного участка "для сельскохозяйственного использования".

Исковые требования мотивированы тем, что совхозом был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного ему на праве аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что является признаком мнимости такого договора аренды, а также дополнительного соглашения к нему.

Решением от 01.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой (краткий и полный текст), в которой Управление просит решение отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что обжалуемый судебный акт не согласуется с судебной практикой. Управлением сделки в отношении спорного участка заключены под влиянием заблуждения со стороны совхоза, так как направлены на обход конкурентных процедур, следовательно, являются недействительными (ничтожными). Законодательством установлен запрет на изменение видов разрешенного использования государственных земель, минуя публичную процедуру, что явилось основанием для отмены распоряжением от 16.08.2022 N 23-445-р Управлением в рамках самоконтроля своего ранее принятого распоряжения от 30.04.2020 N23-331-р. Ответчик необоснованно не принял мер по приведению в соответствие категории и вида разрешенного использования участка - сельскохозяйственное назначение в рамках принятых судебных актов по делу N А32-16345/2012, которым признаны распорядительные акты Росимущества о прекращении права совхоза постоянного бессрочного пользования недействительными. МТУ Росимущества, при наличии достаточных оснований, не приняло решение об отказе в изменении вида разрешенного использования участка, основываясь на добросовестности ответчика. В ходе осмотра земельного участка выявлено, что он в сельскохозяйственных целях не используется, при этом судом не дана оценка законности возведения на территории участка объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0407005:4656, имеющего признаки самовольного объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение от 01.04.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФГУП "Совхоз "Восход" приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и N 644-р от 10.11.2011 с последующим прекращением права постоянного (бессрочного) пользования общества и предоставлением без проведения торгов 24 земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка, в аренду.

На основании обращений ответчика истцом было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО "Совхоз "Восход" на праве аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 площадью 105 426 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".

На основании вышеуказанного распоряжения был заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274.

01.04.2020 ответчик обратился в МТУ Росимущества о необходимости изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка для приведения в соответствие видам разрешенного использования земельных участков, определенных Правилами землепользования и застройки г. Сочи с указанием следующих видов разрешенного использования: "Коммунальные объекты, связь, полиция; Управление финансы, страхование; Промышленное производство; Склады; Обслуживание и хранение автотранспорта; Транспортное обслуживание".

Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р Управление утвердило испрашиваемый ответчиком вид разрешенного использования.

07.05.2020 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274, в котором стороны зафиксировали изменение вида разрешенного использования земельного участка, установленного Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р.

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.08.2022.

Управление указывает, что в порядке осуществления самоконтроля им установлено, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен с нарушением действующего законодательства, что является признаком мнимости договора аренды земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему.

Также, по мнению Управления, совхоз, заключая оспариваемый договор, заведомо не преследовал цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вел и возможности для этого не имел. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды было осуществлено Управлением, в том числе и для ведения ответчиком своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза "Главкурортторга" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз "Восход", который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз "Восход".

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз "Восход" реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО "Совхоз "Восход".

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 N 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п. 4 ст. 214 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 N 5/1 "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города" Совхоз "Восход" в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом "Восход" на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу "Восход" земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России N 429 от 16.10.1997 Совхоз "Восход" преобразован в ФГУП "Совхоз "Восход", и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 N 1254 (свидетельство N 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 644-р от 10.11.2011 "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 N 1379-р "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Совхоз "Восход" была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП "Совхоз "Восход" в ОАО "Совхоз "Восход", о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 N 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за "Совхоз "Восход" перешли в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход" к АО "Совхоз "Восход".

Данным распоряжением АО "Совхоз "Восход" было предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП "Совхоз "Восход" в АО "Совхоз "Восход".

Таким образом, судом установлено, что АО "Совхоз "Восход" является правопреемником ФГУП "Совхоз "Восход".

Вопрос легитимной принадлежности ответчику земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами по делам NN А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012.

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени.

02.10.2013 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 23-23-52/257/2013-133 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482.

Распоряжением МТУ Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 площадью 105 426 кв. м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)", на право аренды сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного распоряжения между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки ответчик обратился в МТУ Росимущества с соответствующим заявлением.

Распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р "О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности", на основании которого впоследствии были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, спорному земельному участку собственником установлен испрашиваемый обществом вид разрешенного использования земельного участка.

07.05.2020 дополнительным соглашением N 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением МТУ Росимущества и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в случае предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) общество не реализовало до 01.07.2012.

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Учитывая изложенное, право постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 было правомерно переоформлено на право аренды.

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставления земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 N 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 N 644-р, от 11.03.2020 N 23-199-р) в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением МТУ Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

При указанных обстоятельствах последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2020, которым вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)", ни в измененном виде разрешенного использования, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 N 23-09/5274 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, дополнительным соглашением от 07.05.2020 N 1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5277 и дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Суд верно указал и признал несостоятельным довод Управления о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 N 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Спорный договор аренды одобрялся и исполнялся сторонами, в том числе и истцом, а, следовательно, отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данной сделки.

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен (земельный участок передан, за пользование им вносится арендная плата).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

В части изменения сторонами договора вида разрешенного использования судом установлено следующее.

В силу ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, градостроительный регламент является элементом Правил землепользования и застройки.

На территории города Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (далее - ПЗЗ г. Сочи).

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником - Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка было осуществлено самим Управлением на основании его же распоряжения от 20.04.2020 N 23-304-р по соответствующему заявлению ответчика об изменении вида разрешенного использования.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 101-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, в связи с чем на основании ст. 83 ЗК РФ имеет категорию земель "земли населенных пунктов", то есть, предназначен для застройки и развития курортного города.

Частью 11 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи указаны в таблице 9 ПЗЗ г. Сочи.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 расположен в территориальной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктур, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением МТУ Росимущества от 20.03.2020 N 23-304-р (таблица 9 ПЗЗ г. Сочи).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (п. 6 ст. 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п. п. 1, 3 ст. 36 ГрК РФ).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом (п. п. 8, 9 ст. 36, п. п. 3, 4 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно представленным в материалы дела сведениям ЕГРН, а также сведениям ИСОГД - 2433.04-Ф/03.20 от 20.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 находится и находился в границах населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка распространяется действие градостроительного регламента в соответствии с ПЗЗ г. Сочи.

Градостроительный кодекс определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Исходя из системного толкования положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В апреле 2020 г. ответчик обратился к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с действующими ПЗЗ г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения).

Возможность такого изменения прямо предусмотрена ст. 7 ЗК РФ и ст. 85 ЗК РФ, такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 по делу N А53-18397/2018, от 25.08.2022 по делу N А53-30825/2021.

Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р, принято истцом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи.

Истцом в судебном заседании суда первой инстанции 20.02.2023, то есть спустя 6 месяцев после обращения в суд с настоящими требованиями, в материалы дела представлено Распоряжение от 16.08.2022 N 23-445-/2, которым отменено Распоряжение от 20.04.2020 N 23-304-р об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, в связи с чем, истец полагает, что дополнительное соглашение ничтожно, поскольку заключено на основании отмененного Распоряжения.

Суд отклонил доводы истца, поскольку заключением оспариваемого дополнительного соглашения Распоряжение от 20.04.2020 N 23-304-р было реализовано, в ЕГРН внесены соответствующие изменения, между сторонами упомянутого соглашения фактически возникли гражданско-правовые отношения, которые не могут быть прекращены в рамках одностороннего действия МТУ Росимущества по отмене своего же Распоряжения.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Кроме того, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

Однако, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482, предоставленного в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, указанный запрет не установлен.

Ссылки истца на установленные законом ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешенного использования, отклоняются судом, поскольку данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Кроме того, сохранение разрешенного использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории, недопустимо.

Аналогичная позиция изложена в постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2022.

Поскольку истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, судом также отмечено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Согласно акту осмотра от 18.08.2022, в границах земельного участка расположены бетонная площадка и объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0407005:4656 площадью 426 кв. м, в отношении которого зарегистрированные права отсутствуют, доказательств принадлежности объекта каким-либо лицам не представлены.

Судом отмечено, что истцом не заявлены требования о признании вышеуказанного объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе.

Поскольку возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен.

Данная правовая позиция закреплена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 и от 25.01.2011 N 10661/2010.

Кроме того, судом отмечено следующее.

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 306-ЭС19-14714 по делу N А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП "Совхоз Восход" с 1997 года и передан ответчику АО "Совхоз Восход" как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО "Совхоз Восход" права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Судом установлено, что распоряжение МТУ Росимущества от 20.04.2020 N 23-304-р, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка в границах населенного пункта "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)" на допустимые основные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальной зоной ИТ, вынесено в целях приведения характеристик данного земельного участка в соответствие с генеральным планом города Сочи.

Ссылка истца в обоснование своих требований на правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2022 по делу N А32-5131/2021, несостоятельна, поскольку, как следует из мотивировочной части указанного постановления, данное дело разрешено арбитражными судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данном постановлении общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу (обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, первоначально указанным в договоре аренды, ответчиком не доказаны).

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274, дополнительное соглашение N 1 от 07.05.2020, распоряжение от 20.04.2020 являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Однако, как следует из материалов дела, обоснование заявленных требований сводится к доводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для определенных целей.

Истец также просил восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования указанного земельного участка "для сельскохозяйственного использования".

Согласно договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5274 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 имел вид разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".

Судом отмечено, что ненормативный правовой акт, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)", недействительным не признан.

В судебном заседании суда первой инстанции 22.02.2023 представитель истца пояснил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка "для сельскохозяйственного использования" был изменен в нарушение требований земельного законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом, в рамках дела N А32-16345/2012 с участием тех же лиц рассматривались следующие требования ОАО "Совхоз Восход": признать недействительным Распоряжение N 1220-р от 12.07.2010 Росимущества в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Совхоз Восход" земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:621; признать недействительным распоряжение главы администрации (Губернатора) Краснодарского края N 716р от 03.08.2010 в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:621 в аренду на срок до 01.01.2014 Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Госкорпорация); признать недействительным договор аренды N 0000000079/991-613/32 от 29.09.2010, заключенный департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Госкорпорацией; признать недействительным договор от 01.10.2010 N 05-20/5-2268 о переуступке права и обязанностей по договору аренды от 29.09.2010 N 00000079/991-613/32; признать недействительными договор аренды N 4900000429 от 22.05.2013 и договор переуступки прав и обязанностей по данному договору аренды N 07-Ш-4853 от 23.05.2013; признать недействительными договор аренды N 4900000477 от 14.10.2013 и договор переуступки прав и обязанностей по данному договору N 07-1/3-5188 от 16.10.2013; обязать ОАО "РЖД" устранить препятствия в пользовании совхозом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0407005:4482.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 требования частично удовлетворены, суд признал недействительным Распоряжение МТУ Росимущества N 1220-р от 12.07.2010 в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Совхоз Восход" земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:621 в части площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482, признал недействительным Распоряжение Главы Администрации (Губернатора) Краснодарского края N 716р от 03.08.2010 в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:621 в аренду на срок до 01.01.2014 Госкорпорации в части площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482, а также обязал ОАО "РЖД" устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 23:49:0407005:4482, удалив с указанного земельного участка своими силами и за свой счет находящееся на указанном земельном участке движимое имущество, включая транспортные средства, складированные на участке металлические вагончики-контейнеры в количестве 34 штук, бетонные и металлические конструкции, строительный мусор.

Упомянутым решением суда установлено следующее.

Распоряжением N 1220-р от 12.07.2010 МТУ Росимуществом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "Совхоз Восход", в том числе земельным участком с кадастровым номером 23:43:0000000:621 площадью 304397 кв. м, имеющим адресные ориентиры: участок находится примерно в 50 м по направлению на юг от ориентира старый мост через р. Мзымта, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район.

Из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:453 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:621 площадью 304397 кв. м, право постоянного (бессрочного) пользования которым и было прекращено оспариваемым по настоящему делу (N А32-16345/2012) Распоряжением МТУ Росимущества N 1220-р от 12.07.2010.

Распоряжением Главы Администрации (Губернатора) Краснодарского края N 716-р от 03.08.2010 указанный участок предоставлен Госкорпорации на праве аренды сроком до 01.01.2014 "для строительства олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи-Адлер-Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".

29.09.2010 Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Госкорпорацией подписан договор N 0000000079/991-613/32 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании которого участок передан в аренду Госкорпорации сроком до 01.01.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:621 передан в целях размещения олимпийского объекта федерального значения: "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" (проектные и изыскательские работы)".

01.10.2010 Госкорпорацией и ОАО "Российские железные дороги" подписан договор N 05-20/5-2268 о переуступке права и обязанностей по договору аренды от 29.09.2010 N 00000079/991-613/32.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:621 был преобразован, из него сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:1453 и 23:49:0407005:4482.

14.10.2013 между Олимпийским департаментом (арендодатель) и Госкорпорацией (арендатор) подписан договор N 4900000477 аренды, в том числе и земельного участка 23:49:0407005:4482.

Указанный участок поставлен на кадастровый учет с использованием площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:621.

16.10.2013 Госкорпорацией и ОАО "РЖД" подписан договор 07-1/3-5188 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 14.10.2013 N 4900000477.

Согласно утвержденной документации по планировке территории земельный участок N 16 в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1453 площадью 304395.92 кв. м (из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482, являющийся предметом спора в настоящем деле), формируется для размещения "вахтового поселка на период строительства".

Проектно-планировочной документацией, утвержденной приказом Министерства регионального развития от 15.03.2010 N 3-ОИ, спорный земельный участок в состав земель, подлежащих отводу для целей строительства олимпийских объектов федерального значения, не включен.

Согласно Разделу 5 Проекта "Проект организации строительства", вахтовый поселок ПК58-64 включен в Перечень временных площадок и сооружений (таблица 4 раздела 9.1 "Организация вахтовых, производственно-строительных площадок" Раздела 5 проекта), и, согласно Проекту организации строительства, предназначен для размещения временных зданий и сооружений, необходимых для выполнения строительно-монтажных работ по возведению искусственных сооружений (раздел 10.5.2 "Производственно-строительные базы".

Согласно разделу 4.4. "Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта" положительного заключения государственной экспертизы N 619-10/ГТЭ-6880/04 от 09.07.2010, вахтовый поселок ПК 58-64 в инфраструктуру олимпийского объекта не включен.

В соответствии с подпунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, временные постройки не относятся к объектам капитального строительства.

Согласно Нормам и правилам проектирования отвода земель для железных дорог ОСН 3.02.01-97, принятым указанием МПС России от 24.11.1997 г. N С-1360у; СНиПу 32-01-95 "Железные дороги колеи 1520 мм", временные здания и сооружения не относятся к категории объектов, входящих в инфраструктуру железной дороги.

В соответствии с п. 2 Приложения 2 "Состав и содержание проектов организации строительства" СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства", в состав проекта организации строительства включаются, в том числе, строительные генеральные планы для подготовительного и основного периодов строительства с расположением основных здания и сооружений, указанием мест временных здания и сооружений, а также ситуационные планы строительства с расположением, в том числе, участков, временно отводимых для нужд строительства.

Согласно гл.8 СНиП, утвержденных Приказом Минстроя России от 04.06.1992 N 135, к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства, которые подлежат сносу после завершения строительства.

Из указанного следует, что вахтовый поселок ПК 58-65 не относится к объектам инфраструктуры олимпийского объекта "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт общество "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое".

Включение в проектную документацию сведений о вахтовом поселке ПК 58-65 осуществлено проектной организацией во исполнение требований нормативных актов, определяющих состав проектной документации (п. 2 Приложения 2 "Состав и содержание проектов организации строительства" СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства"), и не свидетельствует о включении временных зданий и сооружений указанного вахтового поселка в состав капитального объекта строительства.

Таким образом, суд пришел к выводу, что спорный земельный участок с 29.09.2010 (дата заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:621 между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и Госкорпорацией) фактически выбыл из сельскохозяйственного оборота и владения ответчика, и стал использоваться для размещения "вахтового поселка на период строительства". Соответственно, изменение вида разрешенного использования с "для сельскохозяйственного использования" было необходимо для его использования на период строительства олимпийского объекта.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1. ст. 79 ЗК РФ).

Из приложенных к акту осмотра от 18.08.2022 фотоматериалов следует, что спорный участок огорожен, на въезде установлена сторожка, в границах огороженной территории расположены следующие объекты: железобетонное сооружение - бункер хранения инертных материалов, бытовки, весовой контроль, растворно-бетонный узел, асфальтная установка, кроме того, в границах участка осуществляется хранение и реализация инертных материалов, осуществляется стоянка, ремонт грузовой и специальной техники. Большая часть земельного участка забетонирована.

Таким образом, у спорного земельного участка отсутствуют признаки относящегося к сельскохозяйственным угодьям, обратное истцом не доказано.

Также истец не представил доказательств возможности продолжения использования земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", с учетом ПЗЗ г. Сочи и фактического изъятия участка для размещения "вахтового поселка на период строительства".

Необходимость установления указанных обстоятельств подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2022 по делу N А32-5131/2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут достичь соглашения о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае - строительство объекта), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

На основании оспариваемого договора аренды спорный земельный участок был предоставлен обществу с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".

Согласно представленным в материалы дела сведениям ИСОГД - 2433.04-Ф/03.20 от 20.03.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 находится в границах населенного пункта, расположен в территориальной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктур), которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением Росимущества от 20.03.2020 N 23-304-р (таблица 9 ПЗЗ г. Сочи).

Как указано выше, согласно акту осмотра от 18.08.2022 часть территории спорного земельного участка используется АО "Дороги и строительство" на основании договора субаренды от 16.02.2022 N 01/22, заключенного с ответчиком.

Между тем, в судебном заседании 22.02.2023 представитель ответчика в материалы дела представил договор субаренды от 16.02.2022 N 01/22, согласно которому часть участка предоставлена АО "Дороги и строительство" в субаренду сроком до 31.01.2023, и пояснил, что этот договор прекращен, и новый договор не заключался.

Поскольку доказательств обратного в дело не представлено, суд не установил оснований для привлечения иных лиц к участию в деле.

Ссылка истца в обоснование своих требований на правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2022 по делу N А32-25800/2021 и решении Адлерского районного суда г. Сочи по делу N 2-4237/2022 отклонена судом, поскольку, как следует из мотивировочной части указанных судебных актов, данные дела разрешены судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данных судебных актах общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу.

Истец в иске также сослался на то, что ответчик, заключая договор аренды, заведомо не преследовал цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению (сельскохозяйственное производство).

Однако, как установлено судом, в порядке переоформления ранее существовавшего у ответчика права постоянного (бессрочного) пользования спорный земельный участок был предоставлен ему на основании договора аренды не для сельскохозяйственного производства, а с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)", который МТУ Росимущество как собственник земельного участка в было обязано привести в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи, поскольку как указано выше, участок относится к землям населенных пунктов и расположен в территориальной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктур).

Также в судебном заседании 22.02.2023 представитель истца сослался на то, что МТУ Росимущества не имело оснований для заключения с обществом договора аренды спорного земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5274 с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта: Совмещенная (автомобильная и железная дорога) дорога Адлер - горноклиматический курорт Альпика - Сервис со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)", поскольку размещение дороги на спорном участке не предполагалось.

Данный довод истца правомерно отклонен судом, поскольку спорный договор аренды был заключен сторонами в порядке переоформления ранее существовавшего у общества права постоянного (бессрочного) пользования, и на момент его заключения указанный выше вид разрешенного использования был зарегистрирован в ЕГРН.

По мнению суда, следует также учитывать, что поскольку оспариваемые истцом сделки одобрялись и исполнялись сторонами, в том числе и Управлением, у сторон отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данных сделок. Иное поведение в настоящем споре Управления является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля в отношении истца, поскольку в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в удовлетворении требований судом правомерно отказано.

В целом, все доводы апелляционной жалобы дублируют доводы, изложенные Управлением в исковом заявлении, и сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие истца с оценкой судом доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятого по делу решения.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2023 по делу N А32-41488/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова П.В. Шапкин