Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2023 г. N 18АП-17438/22 по делу N А07-20287/2021

г. Челябинск

12 мая 2023 г.

Дело N А07-20287/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2022 по делу N А07-20287/2021.

В судебном заседании с использованием систем веб - конференции приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Зарипова Гузель Камилевна (паспорт, доверенность от 30.12.2022, срок действия по 30.12.2023, диплом).

Прокуратуры Республики Башкортостан - Дроженко Иван Николаевич (служебное удостоверение, поручение от 30.01.2023);

общества с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" - Мухамедьянов Фарит Гареевич (доверенность от 28.12.2020, срок действия три года, паспорт, диплом).

Прокуратура Республики Башкортостан (далее - истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО, Управление, ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" (далее - ООО "Уфастройресурс", ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 N 866-20, заключенного между Управлением и ООО "Уфастройресурс" и применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.05.2022 (резолютивная часть от 25.05.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований с указанием на признание недействительным оспариваемого договора аренды земельного участка от 25.12.2020 N 866-20, применении последствий недействительности сделки путем возложения на общество "Уфастройресурс" обязанности возвратить Минземимуществу РБ по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2022 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу N А07-20287/2021 отменено в части обязания ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, а также в части распределения судебных расходов, дело N А07-20287/2021 в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу N А07-20287/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 28.12.2022.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судей И.А. Аникина, Ю.С. Колясниковой, находящихся в отпуске, судьями А.С. Жернаковым, А.Х. Камаевым, после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от Прокуратуры Республики Башкортостан поступили письменные пояснения, которые, в соответствии со 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ООО "Уфастройресурс" поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательством его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ООО "Уфастройресурс" поступили возражения на письменные пояснения Прокуратуры Республики Башкортостан, с доказательством его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражения на письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.02.2023, сторонам было предложено провести совместный осмотр спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 с привлечением компетентного специалиста для определения наличия либо отсутствия в границах спорного земельного участка объекта незавершенного строительства.

Также при установлении наличия объекта незавершенного строительства рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы для определения его фактического состояния, степени износа, возможности эксплуатации/использования по назначению и т.д.

К дате судебного заседания от Прокуратуры Республики Башкортостан поступили письменные пояснения с приложением акта осмотра земельного участка от 23.01.2023, поручения Прокуратуры Республики Башкортостан от 10.01.2023, ответ на поручение Прокуратуры г. Уфы от 23.01.2023.

От ООО "Уфастройресурс" поступили дополнения к отзыву с дополнительными документами, поименованными в приложении, с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Все поступившие от сторон документы приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 06.03.2023, Прокуратуре Республики Башкортостан было предложено представить в суд апелляционной инстанции итоговую позицию по заявленным исковым требованиям в части обязания ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 02:55:011004:34, с учетом выводов арбитражного суда кассационной инстанции.

Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан было предложено представить суду апелляционной инстанции письменное мнение на требование Прокуратуры Республики Башкортостан об обязании общества с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 02:55:011004:34, с учетом выводов арбитражного суда кассационной инстанции.

К дате судебного заседания 06 марта 2023 года от прокуратуры Республики Башкортостан поступили письменные пояснения по делу от 01.03.2023 исх. N 8-562-2021, содержащие в себе ходатайство об отложении судебного заседания до улучшения погодных условий, предоставляющих возможность для проведения осмотра спорного земельного участка.

Также от ООО "Уфастройресурс" поступили возражения на ходатайство прокуратуры Республики Башкортостан об отложении судебного заседания.

Все вышеуказанные документы были приобщены к материалам дела в качестве обоснования доводов апелляционной жалобы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 03.04.2023.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Жернакова А.С., судьей Аникиным И.А., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

От ООО "Уфастройресурс" во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов с приложением акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.03.2023, которое было приобщено к материалам дела.

К дате судебного заседания от Прокуратуры по Республике Башкортостан поступили письменные пояснения с приложением актов осмотра от 27.03.2023, от 30.03.2023, которые были приобщены к материалам дела.

От ООО "Уфастройресурс" поступили возражения на письменные пояснения, которые были приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.05.2023. Сторонам было предложено произвести совместный осмотр спорного земельного участка с привлечением специалистов, обладающих специальными познаниями для определения соответствия находящегося на спорном земельном участке объекта признакам недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства. При установлении наличия объекта незавершенного строительства сторонам было предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы для определения его фактического состояния, степени износа, возможности эксплуатации/использования по назначению и т.д.

Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было предложено представить суду письменные пояснения относительно судьбы земельного участка с учетом выводов суда кассационной инстанции, а также с учетом обстоятельств дела N А07-30751/2022.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Камаева А.Х. судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от ООО "Уфастройресурс" поступило ходатайство о приобщении к материалам дополнительных документов: акта осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 24.04.2023, технического заключения (экспертизы) ООО ИБ "СтройТех - XXI".

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Прокуратура представила письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил дополнительный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В ходе судебного заседания представители лиц, участвующих в деле, отвечая на вопросы суда, пояснили об отсутствии у них намерения на заявление ходатайства о назначении экспертизы по делу в целях определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 02.05.2023 объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 04.05.2023.

Как следует из материалов дела, 25.12.2020 между Управлением и ООО "Уфастройресурс" подписан договор аренды N 866-20 земельного участка из земельных населенных пунктов: с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, разрешенное использование: для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное): для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, общей площадью 3298 кв.м, сроком с 24.12.2020 до 24.12.2023 (т. 1 л.д. 85-86).

Проведенной Прокуратурой проверкой установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2011 N 3/11 (т. 1 л.д. 55-56), заключенным между ООО "Башэнергостроймонтаж" и ООО "Уфастройресурс", к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенный в границах спорного земельного участка.

24.02.2012 ООО "Уфастройресурс" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра.

14.12.2012 между Управлением и ООО "Уфастройресурс" заключен договор аренды N 1036-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, для завершения строительства гостинично-делового центра, общей площадью 4227 кв.м, сроком с 10.12.2012 до 10.12.2015 (т. 1 л.д. 70-71).

На основании постановления главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 N 1783 между Управлением и ООО "Уфастройресурс" 03.06.2015 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в названный договор аренды земельного участка, в соответствии с которым слова "для завершения строительства гостинично-делового центра" заменены на "для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания" (т. 1 л.д. 69).

Письмом от 30.10.2015 N 45 ООО "Уфастройресурс" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания (т. 1 л.д. 77).

На основании указанного обращения 14.12.2015 между Управлением и ООО "Уфастройресурс" заключен договор аренды N 1049-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), общей площадью 4227 кв.м, сроком с 30.10.2015 до 30.10.2018 (т. 1 л.д. 80-81).

24.12.2020 ООО "Уфастройресурс" вновь обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то есть по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды земельного участка N 1049-15 от 14.12.2015.

25.12.2020 между Управлением и ООО "Уфастройресурс" заключен договор N 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки", целевое (функциональное) использование - "для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51".

Прокуратура указала, что спорный земельный участок предоставлялся ООО "Уфастройресурс" по договору аренды земельного участка N 1049-15 от 14.12.2015 для завершения строительства досугового центра, следовательно, ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства.

Истец указал, что для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пунктами 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и у Управления не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2021 N КУВИ-002/2021-159962731 (т. 2 л.д. 109) следует, что за ООО "Уфастройресурс" на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20 %), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004.

Однако из представленного акта осмотра и установления фактического использования земельного участка N 910/о от 27.05.2021 (т. 1 л.д. 106-115) следует, что при осмотре земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв.м, предоставленного ООО "Уфастройресурс", установлено: на огороженном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, территория заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем, установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным.

Истец, полагая, что в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования - Республики Башкортостан (в связи с принятием Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-з о передаче полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые на разграничена), а также интересы неопределенного круга лиц, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал оспариваемый договор аренды от 25.12.2020 N 866-20 незаключенным, соответственно, не порождающим последствий, на которые был направлен, сделав вывод о том, что стороны не достигли соглашения по всем условиям, существенным для такого вида договоров, а именно: о площади и границах передаваемого в аренду земельного участка, а также не произвели государственную регистрацию договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд указал на ошибочность вывода о незаключенности договора аренды от 25.12.2020 N 866-20 и исходил из того, что у Управления земельных и имущественных отношений не имелось законных оснований для предоставления обществу "Уфастройресурс" без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2022 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу N А07-20287/2021 отменено в части обязания ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, а также в части распределения судебных расходов, дело N А07-20287/2021 в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу N А07-20287/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Повторно рассмотрев дело в указанной части в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, с учетом выводов суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Так, суд округа не усмотрел оснований для отмены состоявшегося по делу постановления апелляционного суда в части признания недействительным (ничтожным) оспариваемого договора аренды от 25.12.2020 N 866-20, совершенного с обществом "Уфастройресурс" уже для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания по истечении по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды от 14.12.2015 N 1049-15, учитывая в числе прочего и отсутствие в деле доказательств начатого строительства обозначенного объекта - досугового центра с объектом общественного питания. В рассматриваемом случае совершенными с обществом "Уфастройресурс" договорами от 14.12.2015 N 1049-15 и от 25.12.2020 N 866-20 по существу был нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом, и, следовательно, публичные интересы, в защиту которых Прокуратурой РБ заявлен иск на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, Прокуратурой РБ помимо требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 N 866-20, заключенного между Управлением и ООО "Уфастройресурс", также заявлено о применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции от 24.08.2022 в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв.м с кадастровым номером 02:55:011004:34, и направляя дело в данной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что из представленных в дело акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.05.2021 N 910/о усматривается, что территория спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным.

Существенным для правильного разрешения дела является вопрос о том, имеется ли в действительности на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 незавершенный строительством объект "Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", для завершения строительства которого с обществом "Уфастройресурс" был заключен договор аренды от 14.12.2012 N 1036-1, или этот объект по состоянию на момент судебного разбирательства физически уничтожен и земельный участок является свободным от него, апелляционным судом фактически не был исследован.

Действительно, как следует из материалов настоящего дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости за обществом "Уфастройресурс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20%), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004, то есть в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Сведений о том, что указанное зарегистрированное право было оспорено, прекращено в установленном порядке, в деле не имеется, равно как не имеется сведений о том, что публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекс Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21- 17-К5, определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Из представленных в дело акта осмотра и установления фактического использования земельного участка от 27.05.2021 N 910/о усматривается, что территория спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представляется возможным.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия договора аренды от 14.12.2012 N 1036-1 (без учета внесения в него изменений относительно целевого использования земельного участка) возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Согласно выводам суда кассационной инстанции суду апелляционной инстанции при новом рассмотрении вопроса о возможности обязать общество "Уфастройресурс" возвратить земельный участок в адрес МЗИО РБ необходимо выяснить, имеется ли в действительности на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 незавершенный строительством объект "Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", для завершения строительства которого с обществом "Уфастройресурс" был заключен договор аренды от 14.12.2012 N 1036-1, или этот объект по состоянию на момент судебного разбирательства физически уничтожен и земельный участок является свободным от него.

Во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2023 ООО "Уфастройресурс" представило акт осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории), расположенного по адресу: г. Уфа, р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34 от 24.04.2023, составленный с участием следующих представителей:

1. Ведущий юрисконсульт юридического отдела по земельным вопросам Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ Сулейманова К.Э.;

2. Старший помощник прокурора г. Уфы Миниахметов В.Р.;

3. Представитель ООО "УфаСтройРесурс" по доверенности Мухамедьянов Ф.Г.;

4. Ведущий специалист-эксперт сектора правового сопровождения Управления по Уфе и Уфимскому району МЗИО РБ Гайзетдинова A.M.;

5. Главный специалист отдела муниципального земельного контроля УЗИО АГО г. Уфа РБ ЛукмановаР.Р.;

6. Ведущего специалиста-эксперта старшего государственного инспектора отдела государственного строительного надзора ГО г. Уфа и Центрального округа Кайтаева Р.А.;

7. Представителя ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация";

8. Главного инженера, ответственного исполнителя ООО ИБ " СтройТех - XXI" Ковырзина Е. Г.

Согласно указанному акту, комиссией установлено, что в пределах кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 расположен объект незавершенного строительства, который представляет собой фундаментную плиту габаритными размерами 7,50 х 11,0 и глубиной заложения (толщина конструкций сооружения) 1,0 - 1,20 м. Выше уровня земли по обследуемой фундаментной плите выполнен монолитный ж/бетонный ленточный ростверк габаритами поперечного сечения 400 х 410-430 (h) мм.

К акту прилагаются: схематический чертеж земельного участка, фотоснимки прилегающей к фундаменту территории и самого фундамента, Выписки из единого реестра сведений о членах саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования и их обязательствах по ООО ИБ "СтройТех - XXI", документы о повышении квалификации Ковырзина Е.Г.

Кроме того, во исполнение определения суда апелляционной инстанции ООО "УфаСтройРесурс" заключило договор с ООО ИБ " СтройТех - XXI". На основании заключенного договора, уполномоченное лицо ООО ИБ " СтройТех - XXI", Ковырзин Е.Г., принял участие в осмотре земельного участка, ООО ИБ "СтройТех - XXI" подготовило техническое заключение (экспертизу) по результатам проведения визуального инструментального обследования объекта незавершенного строительством на предмет его технического состояния, возможности продолжения и завершения строительства, а также дальнейшей эксплуатации.

Согласно заключению главного инженера ответственного исполнителя ООО ИБ "СтройТех-XXI" Ковырзина Е.Г., техническое состояние основных возведенных строительных конструкций сооружения (фундаментная плита, наружные цокольные стены), в целом, классифицируется как работоспособное, сколы, трещины, выбоины отсутствуют, в результате чего можно сделать вывод об отсутствии износа. Возведенные несущие конструкции объекта незавершенного строительством выполнены с соблюдением нормативных требований на производство работ, то есть техническое состояние указанных конструкций и сооружения, в целом, классифицируется как работоспособное, завершение строительства указанного объекта, а также его дальнейшая эксплуатация с учетом его технологического назначения допустима без каких-либо ограничений. Кроме того, по результатам визуального обследования и сопоставления их с требованиями действующих нормативных документов, следует сделать следующие выводы:

- обследуемое сооружение соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, а также не угрожает жизни и здоровью людей;

- возведенные на момент проведения визуального обследования конструкции (фундаментная плита, цокольные наружные стены) могут быть использованы в качестве фундаментов.

Из заключения ведущего специалиста-эксперта старшего государственного инспектора отдела государственного строительного надзора городского округа г. Уфа и Центрального округа Кайтаева Р.А. следует, что извещения о начале строительства по объекту в Госкомитет РБ не поступало. Государственный строительный надзор не осуществлялся, заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов не выдавалось: проектная, исполнительная документация в Госкомитет не представлена.

В заключении главного специалиста отдела УКД ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Муслюмовой Г.Д. указано, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 расположен фундамент железобетонный; фундамент прочно связан с землей, перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Объект обладает признаками объекта капитального строительства. Наружный размер части фундамента, доступный для визуального осмотра, составляет 5,25 х 10,70 м. В архиве ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" имеется технический паспорт на объект незавершенного строительства, составленный по состоянию на 30.05.2011 (инвентарный N 354568). По данным технического паспорта фундамент - железобетонная монолитная плита размером 7,50 х 11,00 м. По признакам технического состояния, определенных при визуальном осмотре, физический износ объекта незавершенного строительства составляет 5%. В целях определения возможности эксплуатации/использования по назначению необходимо проведение строительно-технической экспертизы объекта незавершенного строительства специализированной организацией для определения несущей способности фундамента.

Таким образом, вышеуказанным осмотром установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 объекта незавершенного строительства, обладающего признаками объекта капитального строительства, физический износ которого составляет 5 %.

Данные сведения ни одной из сторон дела не оспариваются, документально указанные выше обстоятельства не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами настоящего дело подтверждено нахождение на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 объекта незавершенного строительства, обладающего всеми необходимыми признаками объекта капитального строительства, с износом 5%.

Следовательно, в той части, которая необходима для эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости, спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 в адрес Министерства возврату не подлежит.

Обратное привело бы к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, судебная коллегия отмечает, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 составляет 3 298 кв.м, тогда как установленная площадь объекта незавершенного строительства - 82,5 кв.м согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории), расположенного по адресу: г. Уфа, р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34 от 24.04.2023.

Данная площадь объекта незавершенного строительства также подтверждается договором купли-продажи N 3/11 от 04.07.2011 (т. 1, л.д. 55-56) и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении данного объекта.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь незавершенного строительством объекта, принадлежащего ООО "Уфастройресурс".

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Таким образом, поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Уфастройресурс", для правильного разрешения настоящего спора следует определить площадь земельного участка, необходимую для его эксплуатации.

С этой целью суд апелляционной инстанции, с учетом участия представителей Прокуратуры РБ, ООО "Уфастройресурс" и Министерства, в судебном заседании 02.05.2023, с учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поставил на обсуждение вопрос о необходимости проведения в рамках настоящего дела экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Представители Прокуратуры, ООО "Уфастройресурс" и Министерства в судебном заседании 02.05.2023 пояснили, что ходатайство о проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела заявлять не намерены, указали на возможность рассмотрения настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

Кроме того, представитель ООО "Уфастройресурс" указал, что в рамках дела N А07-30751/2022 рассматривается требование ООО "Уфастройрссурс" к Министерству о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 20.09.2022 N АМ-М04-06-3/3626, и обязании устранить нарушения.

Как пояснил представитель ответчика, ходатайство о проведении судебной экспертизы возможно будет заявлено в рамках дела N А07-30751/2022 для выяснения того, какая площадь спорного земельного участка необходима для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, с учетом воли сторон на отказ от проведения в рамках настоящего дела экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации либо для завершения строительства объекта, суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, приходит к выводу о том, что требование Прокуратуры РБ об обязании ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, удовлетворению не подлежит, поскольку материалами дела подтверждено наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Уфастройресурс".

Выводы суда первой инстанции относительно мотивов отказа в удовлетворении исковых требований Прокуратуры РБ являются ошибочными, однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения в указанной части.

В связи с чем, оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении требований Прокуратуры Республики Башкортостан об обязании общества с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 и удовлетворения жалобы в данной части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, ввиду освобождения подателя апелляционной жалобы об уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Абзацем вторым части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано, что при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Поскольку проигравшей стороной при рассмотрении кассационной жалобы по настоящему делу является Прокуратура РБ, а также с учетом того, что при новом рассмотрении апелляционная жалоба Прокуратуры РБ в части требования об обязании ООО "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, также оставлена без удовлетворения, исходя из вышеприведенных норм права об участии прокурора в арбитражном процессе от имени Российской Федерации, судебные расходы, понесенные ООО "Уфастройресурс" при подаче кассационной жалобы, должны быть возмещены за счет казны Российской Федерации, а не за счет Прокуратуры.

Таким образом, с Прокуратуры РБ за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Уфастройресурс" подлежат взысканию 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2022 по делу N А07-20287/2021 в части отказа в удовлетворении требований Прокуратуры Республики Башкортостан об обязании общества с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 оставить без изменения, апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан в указанной части - без удовлетворения.

Взыскать с Прокуратуры Республики Башкортостан за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков