|
20 сентября 2023 г.
|
дело N А53-4909/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2023 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Ковалевой Н.В., Чотчаев Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,
при участии представителей:
от истца: Приваловой Т.В. по доверенности от 16.09.2021,
от ответчика: Склярова А.А. по доверенности N СКАВ НЮ-90/Д от 07.07.2023,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.10.2022 по делу N А53-4909/2022
по иску индивидуального предпринимателя Арденяна Арташеса Гарниковича (ИНН 616270308223, ОГРНИП 321619600123825)
к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295)
об обязании заключить договор субаренды части земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Арденян Арташес Гарникович (далее - истец, предприниматель, ИП Арденян А.Г.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ответчик, общество, ОАО "РЖД") об обязании заключить договор субаренды земельного участка площадью 2641 кв.м из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 для эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества, определить срок договора субаренды, с учетом срока договора аренды ответчика - 25.07.2057 и размер арендной платы за 1 кв.м, также с учетом положений договора аренды с ответчиком - 17,95 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление мотивировано тем, что предпринимателю на праве собственности принадлежит ряд объектов недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, входящем в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.10.2022 требования удовлетворены, распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "РЖД" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор на временное пользование земельным участком от 01.08.2003 N 140 является действующим. ИП Арденян А.Г. нарушен порядок понуждения заключения договора.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель указал, что позиция ответчика основана на неверном толковании норм действующего законодательства. Данные доводы приводились ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции и получили надлежащую оценку. Временное пользование земельным участком как вид права на земельный участок действующим законодательством не предусмотрен. Более того, из представленного договора аренды N 472 земельного участка, являющегося федеральной собственностью, от 10.04.2007 следует, что на арендатора (ответчика) возлагается обязанность передать часть участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора и за плату, размер которой не превышает размер арендной платы по договору, рассчитанной пропорционально размеру передаваемой в субаренду части участка (п. 4.4.12 договора).
Из пояснений предпринимателя следует, что заявление от 21.09.2021 содержит все существенные условия договора субаренды. Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок заключения договора. Более того, в действующем законодательстве отсутствует императивная норма, обязывающая направлять именно проект договора. Достаточно, чтобы оферта содержала все существенные условия договора. Распоряжением ОАО "Российские железные дороги" от 14.04.2005 N 506р утвержден Порядок организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды, которым утверждена примерная форма договора субаренды земельного участка. У ответчика в силу закона возникает обязанность производить индексацию платы по договору субаренды в одностороннем порядке с предварительным уведомлением субарендатора, поскольку размер платы по договору субаренды зависит от размера арендной платы по договору аренды.
В дополнении к жалобе общество указало, что необходимая площадь для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ИП Арденяну А.Г. на праве собственности, составляет 2298 кв.м. Общая площадь под всеми объектами, расположенными на земельном участке полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 61:44:0000000:252, определена 2633 кв.м.
ОАО "РЖД" считает, что заключение договора субаренды земельного участка возможно на льготной основе только за площадь 2298 кв.м под объектами, принадлежащими ИП Арденяна А.Г. на праве собственности, оставшуюся площадь 335 кв.м возможно передать в субаренду по рыночной стоимости.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Новик В.Л. на судью Чотчаева Б.Т., ввиду нахождения судьи Новик В.Л. в отпуске. Рассмотрение жалобы в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато с самого начала.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства, используемые в качестве единой производственной базы, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, а именно: здание склада, общей площадью 109,1 кв.м; здание склада, общей площадью 93 кв.м; здание склада, общей площадью 91,4 кв.м.
Вышеуказанные объекты расположены на земельном участке, входящем в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (единое землепользование), общей площадью 7292699 кв. м, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций.
Правообладателем указанного земельного участка является ОАО "РЖД" на основании договора аренды N 472 от 10.04.2007, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Ростовской области и ОАО "РЖД".
Ранее между истцом и ФГУП Северо-Кавказская железная дорога заключен договор N 140 на временное пользование земельным участком от 01.08.2003, сроком до 01.07.2004.
Однако в настоящее время истец продолжает пользоваться земельным участком, на котором располагаются принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.
Согласно уведомлению ОАО "РЖД" от 13.08.2004 N 596/НГ вышеуказанный договор считается продленным с 01.07.2004.
13.11.2020 истцом получен ответ N 31994/СКАВ филиала ОАО "РЖД" Северо-Кавказская железная дорога по результатам рассмотрения обращения истца по вопросу заключения договора субаренды части спорного земельного участка, в котором разъяснен порядок оформления договора субаренды земельного участка.
Учитывая ответ ОАО "РЖД" от 13.11.2020 N 31994/СКАВ, 22.09.2021 ИП Арденян А.Г. обратился в Ростовскую дистанцию пути Северо-Кавказской дирекции инфраструктуры - структурного подразделения Центральной дирекции инфраструктуры - филиала ОАО "РЖД" с заявлением о предоставлении в субаренду части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 (единое землепользование) площадью 2640,6 кв.м для эксплуатации объектов капитального строительства.
17.11.2021 к ранее направленным документам предоставил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также межевой план от 21.10.2021.
Однако до настоящего времени ответчик проект договора субаренды истцу не направил.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования предпринимателя, Арбитражный суд Ростовской области руководствовался положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 4, 8 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", пунктами 2, 4 Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД" (установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264).
Пунктом 4.4.12 договора аренды N 472 предусмотрена обязанность ОАО "РЖД" по передаче части земельного участка в субаренду собственникам, расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды и за плату, размер которой не превышает размера арендной платы по договору, рассчитанного пропорционально размеру передаваемой в субаренду части земельного участка.
Таким образом, ОАО "РЖД" обязано передать ИП Арденяну А.Г. в субаренду часть земельного участка под объектами недвижимости, находящегося у него в собственности.
Непосредственная связь статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с пунктом 4 Правил подтверждена и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 N 305-ЭС21-27578.
В статье 39.20 (пункте 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в пункте 5 указал, что никто, кроме собственника здания или сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 N 935-О).
Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Такой подход был изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2.
Вопрос о правомочии собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном РЖД в аренду, требовать заключения договора субаренды земельного участка на котором расположены объекты подтвержден, в том числе правоприменительной практикой (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.07.2015 N А40-129131/2014, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.2022 по делу N А43-47726/2019).
Право собственника объекта недвижимости на получение земельного участка, на котором он расположен, является базовым принципом земельного законодательства, определяющим единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2023 суд назначил по делу судебную экспертизу.
Исходя из существа спора и обстоятельств дела, с учетом заявленного ходатайства, апелляционный суд счел возможным на разрешение экспертов поставить перед экспертами следующие вопросы:
1. Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации административного здания Литер А, складских зданий Литер Б и Литер Д, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, и принадлежащих Арденяну А.Г. на праве собственности, в пределах земельного участка с КН 61:44:0000000:252 (единое землепользование) (с указанием схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории).
2. Определить функциональное назначение Литер В (склад) и Литер Г (навес) по отношению к административному зданию Литер А и складским зданиям Литер Б, Литер Д.
3. Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации административного здания Литер А, складских зданий Литер Б и Литер Д, а также Литер В (склад) и Литер Г (навес), расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, в пределах земельного участка с КН 61:44:0000000:252 (единое землепользование) (с указанием схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории).
Осмотр объекта производился 28.03.2023 с 14.00 до 14.50 в присутствии представителя ОАО "РЖД" - Артема Андреевича Бутенко, истца - Арташеса Гарниковича Арденяна, по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, в пределах земельного участка с КН 61:44:0000000:252.
28.06.2023 в материалы дела поступило заключение судебной экспертизы N 013Э/19.06.2023.
В экспертном заключении эксперты указали следующее.
На основании представленных документов выявлено, что на исследуемой части земельного участка расположены следующие строения и сооружения: административное здание Литер А, склад Литер Б, склад Литер Д, склад Литер В, навес Литер Г.
Согласно данным представленных на исследование документов (выписка из ЕГРН от 05.02.2020, технический паспорт на здание Литер А по состоянию на 27.11.2009), а также на основании натурного обследования выявлено, что на рассматриваемой части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:252 располагается участок, выделенный под подъездной железнодорожный путь, общей площадью 588,0 м2.
Осмотром на месте выявлено, что земельный участок, находящийся в пользовании истца, представляет собой единый комплекс производственно-складских помещений. По периметру исследуемой территории выполнено ограждение из стального профилированного листа по металлическим стойкам. Подъездные пути для автомобильного транспорта организованы по пер. Нефтяной. Въезд на территорию осуществляется через распашные ворота с восточной стороны участка. Со стороны северной и южной границы, вдоль ограждения, располагаются подъездные железнодорожные пути. Осмотром на месте выявлено, что с тыльной стороны участка на внутриплощадочную территорию организован въезд железнодорожного транспорта через металлические распашные ворота по подъездному пути. На момент проведения натурного обследования рельсовые элементы ветки внутриплощадочного пути не выявлены.
Согласно данным натурных обмеров, общая площадь части земельного участка с расположенными на нем строениями, составляет 2572 м2, в том числе площадь застройки административного здания Литер А - 69,7 м2; площадь застройки складского здания Литер Б - 106,1 м2; площадь застройки складского здания Литер Д - 124,9 м2; площадь застройки складского здания Литер В - 81,5 м2.
Административное здание Литер А представляет собой двухэтажный строительный объем сложной формы в плане. Наружные стены выполнены из керамического кирпича, крыша - чердачная по деревянным стропилам, кровля - из стального профильного листа с полимерным покрытием, площадью застройки - 69,7 м2. Общая площадь помещений здания согласно данным технического паспорта составляет 91,4 м2. Расположение в структуре земельного участка: со стороны главного фасада по отношению к пер. Нефтяной располагается по границе земельного участка, со стороны левого фасада - примыкает к наружной стене склада Литер Б. Входной узел в помещения первого и второго этажа организован со стороны тыльного фасада (по отношению к пер. Нефтяной). Доступ в помещения второго этажа обеспечен с прилегающей территории здания по наружной лестнице из железобетона.
Склад Литер Б представляет собой одноэтажное здание складского типа прямоугольной конфигурации в плане, общей площадью 93,0 м2, площадью застройки - 106,1 м2. Наружные стены выполнены из керамического кирпича с устройством наружной облицовки из стального профнастила. Кровля - односкатная по металлическим фермам с покрытием из стального профлиста. Оконные проемы - из ПВХ. Расположение в структуре земельного участка: со стороны главного фасада по отношению к пер. Нефтяной расположен по границе земельного участка, со стороны правого бокового фасада примыкает к административному зданию Литер А, со стороны левого бокового фасада - на переменном расстоянии от ограждения земельного участка. Доступ в складское помещение организован с территории земельного участка со стороны тыльного фасада (по отношению к пер. Нефтяной) через распашные ворота, выполненные на стальном каркасе с облицовкой из профильного листа.
Склад Литер Д представляет собой одноэтажное здание складского типа прямоугольной конфигурации в плане, общей площадью 109,1 м2, площадью застройки 124,9 м2. Наружные стены выполнены из керамического кирпича с устройством наружной облицовки из стального профнастила. Кровля - односкатная по металлическим фермам с покрытием из стального профлиста. Оконные проемы - из ПВХ. Расположение в структуре земельного участка: тыльным (северным) фасадом расположен по границе земельного участка, правым боковым фасадом примыкает к навесу Литер Г, левым (западным) фасадом ориентирован на прилегающую территорию земельного участка. Доступ в складское помещение организован с территории земельного участка со стороны главного (южного) фасада через распашные ворота, выполненные на стальном каркасе с облицовкой из профильного листа.
Таким образом, на основании проведенного исследования по первому вопросу, эксперты пришли к выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации административного здания Литер А, складских зданий Литер Б и Литер Д, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Нефтяной, и принадлежащих Арденяну А.Г. на праве собственности, в пределах земельного участка с КН 61:44:0000000:252 (единое землепользование) составляет 2298 м2. Схема расположения земельного участка, а также расположенных на нем строений, сведения о координатах которых содержатся в ЕГРН, с обозначением характерных точек границ земельного участка на кадастровом плане территории приведена в приложении 1.
Определяя функциональное назначение Литер В (склад) и Литер Г (навес) по отношению к административному зданию Литер А и складским зданиям Литер Б, Литер Д эксперты установили следующее.
Склад Литер В представляет собой одноэтажное здание складского типа близкой к прямоугольной конфигурации в плане. Площадь застройки - 81,5 м2. Выполнено по стальному каркасу из прокатного профиля с облицовкой из профлиста. Кровля - односкатная по металлическим фермам с покрытием из стального профлиста. Оконные проемы - из ПВХ. Расположение в структуре земельного участка: тыльным (северным) фасадом расположен по границе земельного участка, правым боковым фасадом (ориентирован на пер. Нефтяной) - по границе земельного участка, левым (западным) фасадом примыкает к навесу Литер Г. Доступ в складское помещение организован с территории земельного участка со стороны главного (южного) фасада через распашные ворота, выполненные на стальном каркасе с облицовкой из профильного листа. В результате натурного обследования выявлено, что здание Литер В используется в качестве помещения для хранения сырья и комплектующих, а также может использоваться для выполнения мелких производственных операций.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что Литер В (склад) эксплуатируется в качестве помещения для хранения сырья и комплектующих, а также может использоваться для выполнения мелких производственных операций, то есть является объектом самостоятельного (основного) использования.
Навес Литер Г расположен между зданием склада Литер В и зданием склада Литер Д в створе ограждающих конструкций наружных стен указанных строений. Представляет собой стальной каркас из прокатного профиля с устройством ограждения из профнастила по северной границе земельного участка. Покрытие выполнено из стального профильного листа по металлическим фермам. Площадь застройки, определенная в результате натурного обследования, составляет 64,6 м2. Осмотром на месте выявлено, что навес Литер Г используется для временного размещения материалов, предназначенных для последующей утилизации, а также хранения уборочного инвентаря в теплое время года.
Навес Литер Г используется для временного размещения материалов, предназначенных для последующей утилизации, а также хранения уборочного инвентаря в теплое время года, то есть не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и является объектом вспомогательного использования по отношению к основным объектам капитального строительства, расположенным на данном земельном участке (административному зданию Литер А и складским зданиям Литер Б, Литер Д, Литер В).
При решении задачи, связанной с определением площади земельного участка, достаточной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, эксперты исходили из нормируемой (либо рекомендованной) площади земельного участка в зависимости от функционального назначения размещаемых на нем зданий, а также учли необходимость обеспечения указанных объектов стоянками автомобилей, пешеходными и подъездными путями, возможностью подъезда противопожарной техники, площадками для разворота автотранспорта и пр.
Согласно проведенному исследованию в рамках второго поставленного на исследование вопроса определено,
