Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2023 г. N 03АП-2437/23 по делу N А33-23599/2022

г. Красноярск

05 октября 2023 г.

Дело N А33-23599/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Граниным Р.М.,

при участии:

от прокуратуры Красноярского края: Дмитриева И.Г. прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение от 20.06.2023 N 336033;

от администрации города Красноярка: Петрушиной Н.Ю., представителя по доверенности от 29.12.2022 N 04-13092, диплом, служебное удостоверение от 07.10.2022 N 146;

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 22.12.2022 N 76, диплом, паспорт;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "АТЛАНТ": Мурзич Е.С., представителя по доверенности от 01.01.2023, диплом, свидетельство о заключении брака от 18.02.2012, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Красноярка, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "АТЛАНТ"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 04 апреля 2023 года по делу N А33-23599/2022,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Красноярского края (далее - истец) в интересах муниципального образования город Красноярска в лице администрации города Красноярка обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "АТЛАНТ" (ИНН 2464260034, ОГРН 1142468015800, далее - ответчик, ООО "АТЛАНТ")

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 11.10.2021 N 292, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "АТЛАНТ";

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права аренды ООО "АТЛАНТ" на земельный участок, расположенный по адресу: ул. 40-летия Победы с кадастровым номером 24:50:0400022:528, общей площадью 19 127 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения.

Определением от 28.09.2022 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04 апреля 2023 года иск удовлетворен. Признан недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 11.10.2021 N 292 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "АТЛАНТ". Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права аренды ООО "АТЛАНТ" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенный по адресу: ул. 40 лет Победы, общей площадью 19 127 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения. Взыскано с ООО "АТЛАНТ" в доход федерального бюджета 4 500 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО "АТЛАНТ" и администрация города Красноярска обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, указав, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Полагает, что несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе Российской Федерации, так и в подзаконных нормативных правовых актах. Считает, что суд неправомерно применил положения подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, однако указанная норма регулирует вопросы предоставления земельных участков в собственность без торгов, предметом заявленных требований прокурора был договор аренды земельного участка заключенный между департаментом и ООО "Атлант". Полагает, что порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. По мнению ответчика, земельный участок был предоставлен в аренду для строительства, цель предоставления арендатором достигнута. Считает, что суд освободил истца от доказывания обстоятельств несоразмерности площади земельного участка. Полагает, что договор аренды был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. По мнению ответчика, применение последствий недействительности сделки, в виде прекращения права аренды ООО "Атлант", не приведет к восстановлению нарушенного права Муниципального образования город Красноярск.

В апелляционной жалобе ООО "АТЛАНТ" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Указывает на то, что земельный участок предоставлен в аренду ООО "Атлант" с соблюдением закона. Считает, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как "соразмерность площади земельного участка", минимальный процент застройки законом не установлен. По мнению ответчика, среди оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов не предусмотрены такие основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, как соотношение занимаемой плошали земельного участка к площади объекта недвижимости и представление документов на подтверждение право заявителя на приобретение земельною участка.

В апелляционной жалобе администрация города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Указывает на то, что положений относительно обоснованности площади земельного участка в рамках реализации права собственника на предоставление в аренду участка, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, статьи 39.3, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 273 Гражданского кодекса РФ не содержат. Считает, что судом необоснованно применены к спорным правоотношениям положения пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что обществом испрашивался участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет и ранее предоставлявшийся ему для строительства, полностью соответствующий схеме расположения земельного участка при его образовании. По мнению ответчика, выводы суда о наличии у собственника объекта недвижимости обязанности предоставить обоснование площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, противоречат нормам действующего законодательства. Считает, что вывод суда первой инстанции о несоразмерности площади земельного участка фактически сделан на основе доводов истца без предоставления каких - либо доказательств, с применением судом норм права, не регулирующих спорные правоотношения. Полагает, что применение последствий недействительности сделок путем прекращения права аренды на участок ООО "Атлант" не приведет к снятию его с кадастрового учета, позиция истца направлена на ликвидацию платности землепользования, вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что после заключения оспариваемого договора аренды в бюджет поступает установленная законом плата, в связи с чем, права и законные интересы муниципального образования не нарушены.

Апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено на 03.10.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу с учетом дополнений, Прокуратура Красноярского края считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

От ООО "АТЛАНТ" поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, в соответствии с которым ответчик просит назначить экспертизу, перед экспертом поставить следующий вопрос: "соразмерна ли площадь 19727,0 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528, площади соразмерной для целей эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400022:3305 здания спортивно-оздоровительного назначения?

Представители администрации города Красноярка и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поддержали заявленное ходатайство, дали пояснения суду.

Представитель прокуратуры Красноярского края возразил против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении экспертизы по делу, ответил на вопросы суда, сослался на то, что явная несоразмерность площади участка (19 127 кв.м) площади нежилого здания (137,2 кв.м) является очевидной, определяется без применения специальных познаний, из арифметического сопоставления приведённых параметров следует, что размер участка в 130 раз превышает площадь объекта недвижимости, спорный земельный участок был образован для строительства объекта, параметры которого не были определены, для эксплуатации возведённого нежилого здания земельный участок не формировался, с учётом наличия в материалах дела достаточных данных для его разрешения по существу, оснований для назначения экспертизы не имеется.

В соответствии со статьями 82, 83, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы отказать.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, в порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящем деле, с учетом конкретных обстоятельств отсутствует необходимость в проведении судебной экспертизы, с учетом возможности рассмотрения настоящего дела по имеющимся в деле доказательствам, принимая во внимание представленные документы, предмет и основание иска.

В данном случае площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Актом от 03.10.2014 на основании заявления ООО "Атлант" и решения градостроительной комиссии (протокол от 27.08.2014 N 33) для проектирования и строительства объекта - здания спортивно-оздоровительного назначения выбран земельный участок площадью 19 127 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы.

Земельный участок площадью 19 127 кв.м. местоположение: г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения, поставлен на кадастровый учет 10.12.2014 с присвоением кадастрового номера 24:50:0400022:528 (выписка из ЕГРН от 11.08.2022 N КУВИ-001/2022-137079244).

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 08.05.2015 N 2332-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (арендодатель) и ООО "Атлант" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2015 N 1143, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400022:528, находящийся по адресу: ул. 40-летия Победы Советский район г. Красноярск, для использования в целях проведения изыскательских работ под место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 19 127 кв.м., в том числе 3 249 кв.м. - охранная зона инженерных сетей.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды с 19.11.2014 по 07.05.2015.

Земельный участок передан по акту приема-передачи, дату фактической передачи стороны определили 19.11.2014.

Соглашением от 17.07.2015 N 3361 договор аренды земельного участка площадью 19 127 кв.м. от 17.07.2015 N 1143 расторгнут, датой расторжения является 08.05.2015.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 08.05.2015 N 2332-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (арендодатель) и ООО "Атлант" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2015 N 1144, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400022:528, находящийся по адресу: ул. 40-летия Победы Советский район г. Красноярск, для использования в целях строительства здания спортивно-оздоровительного назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 19 127 кв.м., в том числе 3 249 кв.м. - охранная зона инженерных сетей.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды с 08.05.2015 по 07.05.2018.

Земельный участок передан по акту приема-передачи, дату фактической передачи соглашением от 23.07.2018 N 1947 договор аренды земельного участка от 17.07.2015 N 1144 расторгнут, датой расторжения договора является 08.05.2018.

Распоряжением администрации города Красноярска от 18.05.2016 N 60-арх утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528.

Решением красноярского краевого суда от 25.01.2017 удовлетворено административное исковое заявление ООО "Атлант": установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 19 127 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, в размере его рыночной стоимости - 23 124 543 руб., определенной по состоянию на 10.12.2014. Датой обращения ООО "Атлант" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528 считать 25.11.2016.

На основании вступившего в законную силу решения Красноярского краевого суда от 25.01.2017 по делу N 3а-60/2-17 090а в договор аренды от 17.07.2015 N 1144 дополнением от 05.04.2017 N 1807 внесены изменения в части величины арендной платы.

Администрацией г. Красноярска 31.08.2017 ООО "Атлант" выдано сроком до 28.02.2019 разрешение N 24-308-367-2017 на строительство объекта капитального строительства "Здание спортивно-оздоровительного назначения г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы" согласно проектной документации, разработанной ООО "Максимум" в 2017 году, шифр 169-17.

За ООО "Атлант" 16.03.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание степенью готовности 15%, площадью 138,8 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400022:3098, адрес: РФ, Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы.

ООО "Атлант" 23.03.2018 обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства здания спортивно-оздоровительного назначения.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" (арендатор) заключен договор от 23.07.2018 N 589 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528, общей площадью 19 127 кв.м,, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400022:3098 - здания спортивно-оздоровительного назначения, сроком с 21.06.2018 по 20.06.2021 (3 года).

Пунктом 2.3 договора стороны установили, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 08.05.2018 - даты расторжения договора аренды земельного участка от 17.07.2015 N 1144.

Администрацией г. Красноярска 10.06.2021 выдано разрешение N 24-308-367-2017 на ввод в эксплуатацию объекта: "Здание спортивно-оздоровительного назначения г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528.

За ООО "Атлант" 21.06.2021 зарегистрировано право собственности на здание спортивно-оздоровительного назначения - нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, 1-этажное, общая площадь 137,2 кв.м, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы (выписка из ЕГРН от 09.02.2023 N 99/2023/517886568).

ООО "Атлант" 06.09.2021 обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в аренду за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, общей площадью 19 127 кв.м, для эксплуатации нежилого здания спортивно-оздоровительного назначения с кадастровым номером 24:50:0400022:3305.

Согласно заключению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 21.09.2021 N Закл 1168 по состоянию земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528 земельный участок частично огорожен, подъезд возможен, на земельном участке находится эксплуатируемое нежилое здание, согласно сведениям ЕГРН кадастровый номер 24:50:0400022:3305 площадь 137,2 кв.м., трансформаторная подстанция в металлическом корпусе, пункт охраны. К заключению приложены фотографии.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.8, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Атлант" (арендатор) заключен договор от 11.10.2021 N 292 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. 40 лет Победы, общей площадью 19 127 кв.м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения, для использования в целях эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, сроком с 06.09.2021 по 05.09.2070 (сорок девять лет).

Земельный участок передан по акту приема-передачи, согласно которому стороны согласовали дату фактической передачи земельного участка во владение и пользование - 30.08.2021.

На основании заявления ООО "Атлант" от 11.10.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.10.2021 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Актом осмотра прокуратуры от 20.07.2022 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528 расположено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, представленное в виде капитального здания из одного корпуса с фундаментом и односкатной крышей; в здании имеется один выход; к зданию протянут электрический кабель от электрической подстанции, расположенной в границах земельного участка; участок покрыт травяной растительностью, элементы благоустройства (дорожки, тротуары отсутствуют; границы участка огорожены забором, вход на участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:3137; на момент осмотра какая-либо деятельность на момент осмотра не осуществляется, здание в спортивно-оздоровительных целях не эксплуатируется. К акту приложена фототаблица.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств в материалы дела ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представлены копии документов, помещенных в реестровые дела объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0400022:528, 24:50:0400022:3305.

Полагая, что земельный участок передан в аренду в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, Прокуратура Красноярского края (процессуальный истец) в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (материальный истец) обратилась в суд с настоящим иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и к обществу с ограниченной ответственностью "АТЛАНТ" (ответчики).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Полномочия прокурора на обращение с настоящим иском следуют из положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть) в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N64-КГ16-2).

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Как следует из материалов дела, фактически на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528 возведено нежилое здание площадью 137,2 кв.м.

Доказательств функционирования объекта в соответствии с его целевым назначением (спортивно-оздоровительный) ответчиками не представлено.

В рассматриваемом случае при площади здания 137,2 кв.м., обществу в аренду (л.д. 11 т. 2) передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:528 площадью 19 127 кв.м. в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 130 раз превышает площадь здания).

Согласно акту осмотра от 20.07.2022 (л.д. 100 т. 1) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400022:528 расположено нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0400022:3305, представленное в виде капитального здания из одного корпуса с фундаментом и односкатной крышей; в здании имеется один выход; к зданию протянут электрический кабель от электрической подстанции, расположенной в границах земельного участка; участок покрыт травяной растительностью, элементы благоустройства (дорожки, тротуары отсутствуют; границы участка огорожены забором, вход на участок осуществляется через земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:3137.

На момент осмотра какая-либо деятельность на момент осмотра не осуществляется, здание в спортивно-оздоровительных целях не эксплуатируется.

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 19 127 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 137,2 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 N 309-КГ16-15020 по делу N А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам материального истца и ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 19 127 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого земельного участка.

Судом исследована проектная документация, разработанная ООО "Максимум" в 2017 году (л.д. 144 т.2), шифр 169-17 (приложены к техническим плана сооружений от 19.11.2019), в содержании раздела 2 "Схема планировочной организации земельного участка" шифр 169-17-ПЗУ которой приведены следующие технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, площадью 19 127 кв.м.: площадь застройки - 160,8 кв.м., площадь покрытий (проезд, тротуар, отмостка) - 1 595,5 кв.м., площадь озеленения - 17 370,7 кв.м., количество парковок - 26 шт., в том числе для инвалидов - 5 шт. (листы 4, 7).

Таким образом, как минимум свободная площадь земельного участка составляет площадь озеленения - 17 370,7 кв.м.

В проектной документации отсутствовало указание на необходимость использования всей площади земельного участка, 14 010,2 кв.м. планировалось к засеву семенами многолетних трав. При этом такая необходимость не обоснована.

Не обосновано требование о наличии разворотной площадки в таком размере при том, что земельный участок в 130 раз превышает площадь застройки.

Доводы апелляционных жалоб со ссылками на то, что максимальный размер предоставленного в аренду земельного участка не регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, договор аренды мог быть заключен в отношении земельного участка любой площади, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, основанные на неправильном толковании приведенных выше норм земельного законодательства.

Вопреки доводам апелляционных жалоб в отсутствие обоснование площади предоставленного в аренду земельного участка несоразмерность такого предоставления действительно является очевидной.

Утверждения ответчиков об отсутствии необходимости доказывания необходимой площади земельного участка противоречат вышеуказанным положениям земельного законодательства и разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки заявителей на представленные в материалы дела разъясняющие документы органов власти (л.д. 59 - 64 т.2, л.д. 9 - 18 т. 3, л.д. 21 - 33 т.3), экспертное заключение по запросу Бараникова А.С. от 25.11.2022 (л.д. 232 т.2), поскольку указанные документы содержат толкование норм права без учета обстоятельств настоящего конкретного спора.

Суд отклоняет доводы заявителей о том, что не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемые сделки с одной стороны лишают хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть), возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны - получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании недействительной ничтожной сделкой договора аренды являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с видом разрешенного использования, с целью предоставления данного участка в аренду на торгах, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в аренду для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

При этом общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки судом верно применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права аренды ООО "АТЛАНТ" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:528, расположенный по адресу: ул. 40 лет Победы, общей площадью 19 127 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - место размещения здания спортивно-оздоровительного назначения.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права.

В данном случае, принимая во внимание, что часть спорного земельного участка занята принадлежащими обществу объектами недвижимости, применение последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок публичному собственнику привело бы к нарушению интересов общества, которое вправе обратиться за предоставлением без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

При этом вопрос о предоставлении земельного участка обществу с целью эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества с ограниченной ответственностью "АТЛАНТ" по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 апреля 2023 года по делу N А33-23599/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан Н.А. Морозова