|
27 октября 2023 г.
|
Дело N А49-588/2023
|
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2023 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Корастелева В.А.,
судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Драгуновой В.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Министерства государственного имущества Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2023 года по делу N А49-588/2023 (судья Займидорога М.В),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Грибная компания" (ОГРН 1155835005798, ИНН 5834113762)
к Министерству государственного имущества Пензенской области (ОГРН 1025801362971, ИНН 5836010385)
о признании незаконными действий, выразившихся в приказе N 416-пр от 20.10.2022,
в судебное заседание явились:
от общества с ограниченной ответственностью "Грибная компания" - представитель Чапанова М.А. (доверенность от 14.08.2023),
в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Грибная компания" (далее - заявитель, общество, ООО ) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительными действий Министерства государственного имущества Пензенской области (далее - заинтересованное лицо, Министерство), выразившихся в приказе N 416-пр от 20.10.2022 об отказе в предоставлении заявителю земельного участка общей площадью 976443 кв.м, с кадастровым номером 58:25:0100102:410, расположенного по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, Сердобский муниципальный район, городское поселение город Сердобск, ул. Грибная, земельный участок 1, категория земель - земли населенных пунктов, в собственность без проведения торгов, и обязании Министерства принять решение о заключении с заявителем договора купли-продажи на земельный участок общей площадью 976443 кв.м, с кадастровым номером 58:25:0100102:410, расположенный по адресу: Российская Федерация, Пензенская область, Сердобский муниципальный район, городское поселение город Сердобск, ул. Грибная, земельный участок 1, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2023 года заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным приказ Министерства государственного имущества Пензенской области от 20.10.2022 N 416-пр об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Грибная компания" земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, в собственность без проведения торгов, и обязал Министерство государственного имущества Пензенской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем направления в месячный срок в адрес заявителя проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:25:0100102:410, площадью 976443 кв.м, адрес (местоположение) - Российская Федерация, Пензенская область, Сердобский муниципальный район, городское поселение город Сердобск, ул. Грибная, земельный участок 1, в собственность без проведения торгов.
Не согласившись с принятым решением, Министерство подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по данному делу новый судебный акт, поскольку решение суда принято с нарушением норм процессуального права
Жалоба мотивирована тем, что экспертное заключение не может считаться допустимым доказательством. Министерство считает, что предоставленный истцом акт экспертного заключения в подтверждение соразмерности земельного участка не исключает сомнения в ее объективности, кроме того, в акте экспертного заключения не приведены доказательства соответствия соразмерности земельного участка по отношению к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, на базе общепринятых научных и практических данных для возможности проверки обоснованности и достоверности сделанных выводов.
ООО "Грибная компания" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Представитель Министерства в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.
На основании ст.ст. 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежаще извещенного о месте и времени рассмотрения дела.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, выслушав представителя истца, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15.12.2016 между администрацией Сердобского района Пензенской области и заявителем заключен договор аренды земельного участка N 1425, согласно которому обществу предоставлен в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 976443 кв.м, с кадастровым номером 58:25:0100102:410, находящийся по адресу: Пензенская область, Сердобский район, в границах плана бывшего СПК "Искра", сроком на 20 лет для реализации масштабного инвестиционного проекта "создания высокотехнологичного агропромышленного комплекса грибного направления в Пензенской области" (том 1 л.д. 14 - 29).
Дополнительным соглашением от 29.12.2017 о замене стороны по договору аренды земельного участка от 15.12.2016 N 1425 произведена замена арендодателя по договору аренды с администрации Сердобского района Пензенской области на Департамент государственного имущества Пензенской области, который позднее был переименован в Министерство государственного имущества Пензенской области, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись за N 2215800182090 от 07.10.2021 (том 1 л.д. 24 - 26).
16.03.2021 общество обратилось в Департамент государственного имущества Пензенской области с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ (том 1 л.д. 30, 31).
16.04.2021 Департамент государственного имущества Пензенской области вынес приказ N 1135-пр об отказе в предоставлении заявителю земельного участка, находящегося в собственности
Пензенской области без проведения торгов в собственность на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ. В приказе было отражено, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является соответствие объектов недвижимости целям использования земельного участка и их площадей (том 1 л.д. 32).
Для подтверждения соответствия объектов недвижимости целям использования земельного участка и их площадей заявителем было проведено экспертное исследование, которое было поручено ФБУ Пензенская СЭ Минюста России. По результатам исследования был получен акт экспертного исследования от 11.05.2022, которым установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 58:25:0100102:410, расположенного по адресу: Пензенская область, Сердобский муниципальный район, городское поседение поселок Сердобск, ул. Грибная, земельный участок 1, необходимая для обслуживания и эксплуатации по целевому назначению объектов капитального строительства, расположенных на нем, составляет 976443 кв.м (том 2 л.д. 48 - 56).
07.10.2022 заявитель повторно направил в Министерство заявление о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (том 1 л.д. 81, 82) с приложением акта экспертного исследования.
Министерство приказом от 20.10.2022 N 416-пр отказало в предоставлении заявителю земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, в собственность без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ. Также в данном приказе отражено, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является соответствие объектов недвижимости целям использования земельного участка и их площадей (том 1 л.д. 13).
Общество не согласилось с указанными действиями Министерства, выразившимися в приказе от 20.10.2022 N 416-пр, обратилось в суд с настоящим заявлением.
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах. Исключения установлены пунктом 2 названной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено следующее: если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2)принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.
Свое право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов заявитель основывает нормами подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, при этом ссылается на тот факт, что на испрашиваемом в собственность земельном участке располагается принадлежащий заявителю на праве собственности объект недвижимости - единый недвижимый комплекс: "Комплекс полного цикла по выращиванию шампиньонов".
В подтверждение правомерности своих притязаний заявитель указывает, что данное сооружение является объектом недвижимости, которое возведено на основании разрешения на строительство N RU 58-525115-82-2017 от 05.12.2017, выданного администрацией города Сердобска (с изменениями от 21.12.2018 N 627), в соответствии с проектной документацией, введено в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию N RU 58-525115-03-2017 от 24.05.2019 и N RU 58-525115-01-2017 от 23.01.2020; произведен государственный кадастровый учет недвижимого комплекса, право собственности заявителя на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) (том 1 л.д. 127 - 151, том 2 л.д. 1 - 39).
Действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также предусмотрен исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
С учетом указанных положений ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.
На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В обжалуемом решении верно отмечено, что объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения такого земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в едином государственном реестре прав, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью. Если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, он не может рассматриваться в качестве объекта отдельных гражданских прав.
Такое толкование подлежащих применению правовых норм соответствует правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4777/08 от 17.01.2012, N 3809/12 от 04.09.2012, N 1160/13 от 24.09.2013, N 12668/12 от 19.03.2013.
Понятие "недвижимость" является правовой категорией, а потому признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.
При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 ЗК РФ).
Таким образом, собственник недвижимого имущества, при предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, обязано было предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.
Судом первой инстанции верно учтено, что из представленных в материалы дела документов, следует, что заявителем на земельном участке с кадастровым номером 58:25:0100102:410 возведен ряд объектов недвижимости - единый недвижимый комплекс: "Комплекс полного цикла по выращиванию шампиньонов", в состав которого входят различные здания и сооружения общей площадью 49410 кв.м (кадастровые номера: 58:25:0100102:546, 58:25:0100102:548, 58:25:0100102:553, 58:25:0100102:554, 58:25:0100102:555, 58:25:0100102:556, 58:25:0100102:557, 58:25:0100102:558, 58:25:0100102:559, 58:25:0100102:549, 58:25:0100102:550, 58:25:0100102:551, 58:25:0100102:561, 58:25:0100102:562, 58:25:0100102:563, 58:25:0100102:564).
При этом принадлежащие обществу на праве собственности указанные выше объекты с кадастровыми номерами: 58:25:0100102:548, 58:25:0100102:549, 58:25:0100102:550, 58:25:0100102:551, 58:25:0100102:553, 58:25:0100102:554, 58:25:0100102:555, 58:25:0100102:556, 58:25:0100102:557, 58:25:0100102:558, 58:25:0100102:559 зарегистрированы в ЕГРН как объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса, предприятия, как имущественного комплекса, с кадастровым номером 58:25:0100102:552, наименование: Комплекс полного цикла по выращиванию шампиньонов; объекты с кадастровыми номерами: 58:25:0100102:561, 58:25:0100102:562, 58:25:0100102:563, 58:25:0100102:564, зарегистрированы в ЕГРН как объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса, предприятия, как имущественного комплекса, с кадастровым номером 58:25:0100102:560, наименование: Комплекс полного цикла по выращиванию шампиньонов (3 этап строительства) (том 1 л.д. 54 - 70).
Таким образом, материалами дела подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке единого объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности.
Судом первой инстанции верно отмечено, что доказательств оспаривания зарегистрированного права собственности общества на указанные объекты недвижимости в установленном законом порядке не представлено.
Договор аренды в отношении указанного земельного участка заключался между администрацией и обществом для цели реализации масштабного инвестиционного проекта "создание высокотехнологичного агропромышленного комплекса грибного направления в Пензенской области".
В выписке из ЕГРН указан вид разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного производства.
Также в подтверждении соответствия объектов недвижимости целям использования земельного участка и их площадей обществом представлен акт экспертного заключения от 11.05.2022 N 858/2-6, N 859/2-6, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 58:25:0100102:410 необходимая для обслуживания и эксплуатации по целевому назначению объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: 58:25:0100102:546, 58:25:0100102:548, 58:2
