Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 г. N 18АП-4371/24 по делу N А07-22042/2022

г. Челябинск

22 мая 2024 г.

Дело N А07-22042/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2024 по делу N А07-22042/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" - Мингазов Дамир Фагимович (доверенность от 05.12.2023 срок действия на три года, паспорт, диплом);

Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан - Касьянова Оксана Юрьевна (доверенность от 01.06.2023 срок действия один год, паспорт, диплом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

В Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением обратилась Администрация городского округа город Агидель Республики Башкортостан (далее - заявитель) к обществу с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" (далее - заинтересованное лицо) о признании недействительными в силу ничтожности условия договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, а именно:

- расчет арендной платы на 2018 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа);

- расчет арендной платы на 2020 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа);

- расчет арендной платы на 2021 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (Кб) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа);

- дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. в части продления договора N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком на 5 лет;

взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" в пользу Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан сумму задолженности по арендной плате по договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа в размере 913 328,2 руб. (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2024 (резолютивная часть от 01.02.2024) в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан отказано.

С принятым решением не согласилась Администрация городского округа город Агидель Республики Башкортостан (далее также - податель жалобы, заявитель) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан в полном объеме.

Податель жалобы указал, что ответчик использует муниципальное недвижимое имущество - одноэтажное административное здание, расположенное по адресу: РБ, г. Агидель, Цветочный бульвар, д.4А, общей площадью 274,1 кв.м., с кадастровым номером: 02:74:010901:321, в административных целях, заключенному на 5 лет.

Договор заключен по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Агидель Республики Башкортостан по извещению N 280415/0115985/01 от 28.04.2015. Арендная плата сформирована по начальной цене в связи с подачей единственной заявки на участие в торгах в соответствии. Начальная цена аренды рассчитана в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа города Агидель Республики Башкортостан N 38 от 15.08.2008.

Заявитель пояснил, размер годовой арендной платы установлен пунктом 3.1.1 договора и составлял на момент заключения договора 592 669,74 руб. Расчет арендной платы выполнен с применением коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 1,5 и коэффициента износа (К8) в размере 0,82.

Податель жалобы указал, в соответствии с п.3.3 заключенного договора размер, порядок и сроки внесения арендной платы по настоящему договору могут быть изменены в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципальных правовых актов путем направления Арендатору уведомления.

В связи с принятием Советом городского округа город Агидель Республики Башкортостан Решения от 13.02.2018 N 220, согласно которого стоимость одного квадратного метра общей площади нежилых помещений на 2018 утверждена в размере 26 493 руб., отделом КУС Минземимущества РБ по городу Агидель произведен перерасчет размера арендной платы по арендуемому зданию с применением коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 1,5 и коэффициента износа (К8) в размере 0,82. Годовой размер арендной платы составлял 663 999,64 руб. с НДС.

Заявитель пояснил, на основании заявления ответчика от 20.02.2018 и технического паспорта, изготовленного по его заказу по состоянию на 01.02.2012, Председателем Комитета - начальником отдела КУС Минземимущества РБ по городу Агидель произведен перерасчет годового размера арендной платы и утвержден расчет арендной платы на 2018 с применением ненадлежащих коэффициентов качества строительного материала (К6) в размере 0,8 и износа (К8) в размере 0,76.

Данный расчет годовой арендной платы применялся ответчиком в 2019 самостоятельно.

Податель жалобы отметил, расчеты арендной платы за 2020 и 2021 с применением ненадлежащих коэффициентов качества строительного материала (К6) в размере 0,8 и износа (К8) в размере 0,76 утверждены Главой Администрации ГО г.Агидель Республики Башкортостан по аналогии перерасчета арендной платы на 2018, в связи с тем, что на момент их утверждения истец не обладал информацией о коэффициентах, подлежащих применению, поскольку документы по муниципальному имуществу в связи реорганизации Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Агидель переданы Истцу по акту приема-передачи 13.07.2021.

Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Конкурсная документация на право заключения договора аренды так же содержит информацию о порядке пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Заявитель указал, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам торгов.

Податель жалобы пояснил, что довод ответчика о том, что истцом неверно применены ряд коэффициентов, а именно: качество строительного материала (К6) в размере 1,5 и износа (К8) в размере 0,82, подлежат отклонению.

Нарушение требований Федерального закона "О защите конкуренции" при заключении договоров, предметом которых является передача муниципального имущества во владение третьих лиц, приводит к ограничению конкуренции и является недопустимым.

Дополнительное соглашение от 09.06.2020 заключено в нарушение положений ч.9 ст. 17.1 Федерального закона о защите конкуренции", поскольку при его заключении не проведена оценка рыночной стоимости объекта аренды, при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, в связи с оплатой арендной платы, рассчитанной с применением неверных коэффициентов.

Заявитель считает, что оспариваемая сделка - дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. вопреки положениям ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", является недействительным (ничтожным).

При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора.

Новые расчеты арендной платы за период с 2018 по 2021 годы, выполненные с применением надлежащих коэффициентов качества строительного материала (К6) в размере 1,5 и износа (К8) в размере 0,82, получены ответчиком с претензией об оплате задолженности, что подтверждается ответом ответчика от 03.06.2022 N 906, имеющимся в материалах дела.

Указанные расчеты выполнены по результатам проведенного аукциона, на основании данных об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН, незаконными, недействительными не признаны, следовательно, имеют юридическую силу и являются обязательными для исполнения Арендатором. Задолженность Арендатора по новым расчетам арендной платы за период с 2018 по 2021 составила 913 328,2 руб. Претензия об оплате указанной задолженности, направленная истцом в адрес ответчика оставлена без удовлетворения.

Податель жалобы указал, согласно выписке от 01.12.2023 в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о том, что нежилое административное здание с кадастровым номером: 02:74:010901:321 имеет кирпичные стены. Данная запись до настоящего времени не изменена.

Согласно имеющегося в материалах дела технического паспорта, выполненного территориальным участком г. Агидель Нефтекамского межрайонного филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 21.10.2010 здание имеет процент износа в размере 16%. Данный технический паспорт ответчиком не оспаривался. С заявлением об изменении сведений ЕГРН ответчик в Администрацию ГО г. Агидель РБ, регистрирующий орган и/или в суд не обращался. За три года с момента проведения конкурса нежилое административное здание не могло увеличить процента износа до 20%.

Заявитель пояснил, что арендная плата должна рассчитываться только по результатам проведенного открытого аукциона, с условиями которого ответчик согласился, подавая заявку на участие в нем и заключая договор аренды.

Далее, до 2021 функции по управлению и распоряжению муниципальной собственностью принадлежали Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице Комитета по г. Агидель. Согласно Указу Главы Республики Башкортостан от 14.12.2020 N УГ-546 территориальные органы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районные и городские комитеты по управлению собственностью реорганизованы. Сектор по управлению муниципальной собственностью создан согласно Решению совета Городского округа город Агидель Республики Башкортостан от 22.04.2021 N 115. Документация по муниципальному имуществу, в том числе договоры аренды, расчеты арендной платы и дополнительные соглашения переданы в Администрацию городского округа город Агидель Республики Башкортостан по акту приема-передачи от 13.07.2021.

Администрация городского округа город Агидель РБ не могла обладать информацией о начислениях арендной платы по договору аренды с применением ненадлежащих коэффициентов качества строительного материала (К6) в размере 0,8 и износа (К8) в размере 0,76 в годовых расчетах арендной платы, заключении дополнительного соглашения от 09.06.2020 в части продления договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком на 5 лет и образования задолженности в размере 913 328,2 руб. ранее даты получения документов по муниципальному имуществу по акту приема-передачи в связи реорганизацией Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Агидель.

Определением от 18.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 09.04.2024.

До начала судебного заседания от ООО "Управление жилищно-коммунального хозяйства" поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами отправки лицу, участвующему в деле (вх. N 18570 от 28.036.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

К дате судебного заседания 09.04.2024 от Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан поступили письменные пояснения. Поступившие письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Определением суда от 09.04.2024 судебное заседание отложено на 23.04.2024 ввиду необходимости дополнительного исследования обстоятельств по делу.

Определением суда от 23.04.2024 судебное заседание отложено ввиду необходимости дополнительного исследования обстоятельств по делу, представления сторонами дополнительных доказательств по делу, а также обеспечения явки в судебное заседание представителя Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан на 21.05.2024.

В соответствии с п.2 ч.3 ст.18 АПК РФ, п.37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Аникина И.А. судьей Соколовой И.Ю.

С учетом произведенной замены в составе суда рассмотрение начато с начала с учетом совершенных процессуальных действий.

К дате судебного заседания от ООО "Управление жилищно-коммунального хозяйства" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов во исполнение определения суда от 23.04.2024 (вх.N 27532 от 13.05.2024). Текст ходатайства и приложенные документы приобщены к материалам дела.

От Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан поступили письменные пояснения с приложением документов во исполнение определения суда от 23.04.2024 (вх.N 28043 от 14.05.2024). Пояснения с приложением в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.06.2015 между Администрацией городского округа город Агидель Республики Башкортостан в лице председателя комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной возможностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 08-15К сроком на 5 лет.

Как указывает истец, в период действия вышеуказанного договора полномочия по заключению договоров и работы с имуществом администрации были возложены на Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Агидель (далее - Комитет), который действовал по доверенности администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан. Все договора аренды муниципального имущества, а также расчеты по этим договорам составлялись и подписывались Комитетом.

В апреле 2021 года в связи с реорганизацией Комитета, управление и распоряжение муниципальным имуществом было возложено на созданный сектор по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику по акту приема-передачи от 15.06.2015 во временное владение и пользование одноэтажное административное здание, расположенное по адресу: 452920, Республика Башкортостан, г. Агидель, Цветочный бульвар, д. 4А., общей площадью 274,1 кв.м., в административных целях (далее - имущество).

Пунктом 1.2. договора срок аренды имущества - 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Агидель Республики Башкортостан и оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 3.1.1. договора размер годовой арендной платы с учетом НДС на дату заключения договора составлял 592 669,74 руб. В соответствии с п. 3.2.1. договора арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с п. 3.2.1. договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В соответствии с п. 3.3. договора размер, порядок и сроки внесения арендной платы по договору могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципальных правовых актов. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора.

В период с 05.06.2015 по 31.12.2017 расчет годовой арендной платы не менялся и составил 592 669,74 руб. с НДС.

Решением Совета городского округа город Агидель Республики Башкортостан от 13.02.2018 N 220 стоимость одного квадратного метра общей площади нежилых помещений на 2018 год утверждена в размере 26 493 руб., в связи с чем был произведен перерасчет размера арендной платы по арендуемому зданию.

Согласно расчету, размер арендной платы на 2018 год составил 663 999,64 руб. с НДС.

Из материалов дела усматривается, что ответчик заказал изготовление нового технического паспорта на арендуемое здание и 20.02.2018 направил истцу заявление о рассмотрении вопроса перерасчета арендной платы в соответствии с новым техническим паспортом.

Согласно новому техническому паспорту некоторые характеристики здания изменились, а именно: увеличилась площадь здания с 274,1 кв.м. до 290,8 кв.м., материал стен с кирпичных стали керамзитобетонные, износ увеличился с 16% до 24%. Указанные технические характеристики учитываются при расчете годовой арендной платы по Методике определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Агидель Республики Башкортостан.

Сопроводительным письмом от 20.02.2018 общество "УЖХ" направило уточненный технический паспорт, составленный по состоянию на 01.02.2018, главе администрации ГО г. Агидель для рассмотрения вопроса о пересмотре арендной платы по договору от 05.06.2015 N 08-15К.

С учетом изменения площади и коэффициента износа к указанному договору был составлен новый расчет годовой арендной платы на 2018 год, согласно которому размер годовой арендной составил 348 218 руб. 37 коп. с НДС, который подписан сторонами без возражений.

Согласно расчетам годовой арендной платы на 2020 и 2021 гг. размер годовой арендной платы составил 433 445 руб. 59 коп. с НДС.

Кроме того, на основании письменного обращения общества "УЖКХ" администрацией было вынесено постановление от 09.06.2020 N 462 "О продлении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа с ООО "УЖКХ" сроком на 5 лет и дополнении пункта 5.2 договора от 05.06.2020 пунктом 5.2.12 следующего содержания: "принятие в установленном порядке арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения переданным имуществом".

На основании указанного постановления сторонами договора было подписано дополнительное соглашение от 09.06.2020, которым срок договора от 05.06.2015 N 08-15К был продлен на 5 лет и пункт 5.2 дополнен пунктом 5.2.12 следующего содержания: "принятие в установленном порядке арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения переданным имуществом".

Истец полагает, что размер годовой арендной платы по договору не мог быть изменен в сторону его уменьшения путем перерасчета в соответствии с новым техническим паспортом. Уменьшение размера арендной платы, установленного в извещении, документации об аукционе и в договоре, в нарушение требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пункта 114 Правил проведения конкурсов и аукционов, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 является основанием для признания данных соглашений ничтожными сделками в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.

Как указывает истец, комитет, без согласования с администрацией (истцом) и в нарушение действующего законодательства, произвел перерасчет годовой арендной платы на 2018, 2020 и 2021 гг., а также подписал дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды.

По мнению истца, он не мог знать о нарушении законодательства, в связи с чем утвердил данный проект постановления от 09 июня 2020 г., в соответствии с которым было подписано дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 05.06.2015 N 08-15К сроком на 5 лет.

В адрес ответчика было направлено письмо от 15.04.2022 N 662 с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, ответчик согласия на расторжение договора не дал.

В адрес ответчика была направлена претензия от 16.05.202 N 855 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, ответчик требование, изложенное в претензии, не исполнил.

Ссылаясь на то, что расчеты годовой арендной платы на 2018, 2020 и 2021 гг., выставленные Комитетом, а также подписание дополнительного соглашения от 09.06.2020 о продлении срока действия договора нарушают действующее законодательство, истец обратился с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается, что расчет арендной платы за 2018 - 2021 г.г. утвержден Председателем комитета - начальником отдела КУС Минземимущества РБ по г. Агидель, а в последующем самим истцом - Главой Администрации ГО г. Агидель РБ; сторонами договора было подписано дополнительное соглашение от 09.06.2020, которым срок договора от 05.06.2015 N 08-15К был продлен на 5 лет и пункт 5.2 дополнен пунктом 5.2.12 следующего содержания: "принятие в установленном порядке арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения переданным имуществом".

Суд первой инстанции применил срок исковой давности, в связи с чем, отказал в признании ничтожными расчетов и дополнительного соглашения от 09.06.2020. Поскольку в удовлетворении требований о признании ничтожных сделок отказано, отказано в удовлетворении требования о взыскании денежных средств.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим причинам.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 74).

Согласно общим нормам, закрепленным в пунктах 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в открытом аукционе может участвовать любое лицо.

Пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Принимая во внимание, что арендная плата по договору аренды установлена в результате проведения аукциона, подача ответчиком заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона, в свою очередь, собственник (уполномоченное лицо) имущества, выставивший на аукцион право аренды, также имеет законные ожидания в получении арендной платы в размере не ниже начальной цены аукциона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что изменение цены в период исполнения договора аренды в сторону ее уменьшения без проведения нового аукциона недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции.

Из материалов дела следует, что договор заключен по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Агидель Республики Башкортостан (далее - аукцион) по извещению N 280415/0115985/01 от 28.04.2015 (Лот N3).

Пунктом 1.2. договора срок аренды имущества - 5 лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 3.2.1. договора размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В период с 05.06.2015 по 31.12.2017 расчет годовой арендной платы не менялся и составил 592 669,74 руб. с НДС.

Из материалов дела следует, что истец просит признать недействительными в силу ничтожности условия договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, а именно: - расчет арендной платы на 2018 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа); - расчет арендной платы на 2020 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа); - расчет арендной платы на 2021 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (Кб) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа); - дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. в части продления договора N 08-15К от 05.06.2015 года о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком на 5 лет.

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона является оспоримой, однако, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу абзаца 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 ст. 448 Гражданского кодекса, введён в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

При рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор аренды объектов государственной (муниципальной) собственности, заключенный по результатам проведения публичных торгов, следует также учитывать нормы федерального законодательства, регламентирующие основы защиты конкуренции в Российской Федерации.

Так, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) содержит нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной (муниципальной) собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Согласно пунктам 8, 9 и 17 Закона N 135-ФЗ не допускается создание таких условий приобретения (отчуждения) имущества, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами (дискриминационные условия). Не допускаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам (недобросовестная конкуренция).

По смыслу приведённых выше норм гражданского законодательства, а также законодательства о защите конкуренции договоры на передачу прав владения и пользования (аренды) государственным либо муниципальным имуществом заключаются на условиях, изложенных в аукционной (конкурсной) документации и в заявке на участие в публичных торгах.

Законодательством Российской Федерации, действовавшим как на момент проведения открытого аукциона и заключения договора аренды, так и в настоящее время, установлен запрет на уменьшение цены сделки (существенного условия договора аренды), определённой в результате заключения договора на публичных торгах.

Указанное обусловлено особенностями предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду, а также особенностями заключения договора путём проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Уменьшение арендной платы влечёт необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что недопустимо.

Таким образом, поскольку из изложенных выше положений законодательства возможность изменения цены договора аренды, заключенной на торгах не предусмотрена, расчеты являются ничтожными и не подлежат применению независимо от признания данных расчетов ничтожным судом.

Согласно материалам дела, истец просил также признать недействительным дополнительное соглашение от 09.06.2020 к договору аренды в части продления срока его действия.

Суд первой инстанции установил, что на основании письменного обращения общества "УЖКХ", представленного в материалы дела, в том числе в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, администрацией вынесено постановление от 09.06.2020 N 462 "О продлении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа с ООО "УЖКХ" сроком на 5 лет и дополнении пункта 5.2 договора от 05.06.2020 пунктом 5.2.12 следующего содержания: "принятие в установленном порядке арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения переданным имуществом".

Сторонами договора на основании постановления было подписано дополнительное соглашение от 09.06.2020, которым срок договора от 05.06.2015 N 08-15К был продлен на 5 лет и пункт 5.2 дополнен пунктом 5.2.12 следующего содержания: "принятие в установленном порядке арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения переданным имуществом".

Ввиду чего, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для признания дополнительного соглашения недействительным не имеется, к тому же, отметил, что не имеется оснований для применения положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ, на который ссылается ответчик.

Между тем вопреки указанным выводам суда первой инстанции и доводам ответчика, тот факт, что ненормативный правовой акт (постановление Администрации от 09.06.2020 N 462) не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске. В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении настоящего иска.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. При этом возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

Таким образом, дополнительное соглашение от 09.06.2020 в части продления срока договора аренды на 5 лет, заключенное вопреки положениям Закона N 135-ФЗ является недействительным (ничтожным).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что размер годовой арендной платы по спорному договору аренды не мог быть изменен по соглашению сторон путем подписания расчетов, а срок договора - продлен посредством дополнительного соглашения.

Таким образом, оспоренные расчеты и дополнительное соглашение в части продления срока являются ничтожными сделками. Заключение указанных сделок в нарушение требований нормативно-правовых актов является нарушающими требования закона или иного правового акта и посягает при этом на публичные интересы.

Ссылка заявителя на часть 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отклонена, поскольку настоящее требование предъявлено администрацией не в собственных интересах как стороны договора, а в целях защиты публичных интересов, которые были нарушены заключением оспоренных сделок.

В силу статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов (часть 1).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес в данном деле заключается в том, что сдача в аренду имущества, составляющего казну, по цене ниже предусмотренной законом, не позволяет достичь цель эффективного использования имущества, являющегося публичной собственностью и одновременно источником доходов в бюджет. Следовательно, оспариваемые расчеты и дополнительное соглашение нарушают публичные интересы.

В свою очередь, оценивая исковое требование о признании сделки недействительной в указанной части, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Судом учтено, что исковое заявление подано посредством почтовой связи только 15.07.2022 (согласно почтовому штампу на конверте).

Исполнение спорного расчета за 2018 год началось 17.01.2018, что следует из представленных сторонами пояснений суду апелляционной инстанции, актов сверки, платежных поручений.

Следовательно, на момент обращения истца с иском срок исковой давности для признания расчета за 2018 год ничтожным истек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая пропуск трехлетнего срока по требованию о признании недействительной в силу ничтожности с части расчетов за 2018 год, исковое заявление в данной части удовлетворению не подлежит.

Таким образом, с учетом вышеизложенного требования истца в части признания недействительным в силу ничтожности условия договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, а именно: - расчет арендной платы на 2020 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа); - расчет арендной платы на 2021 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа); - дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. в части продления договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком на 5 лет, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требование истца о взыскании задолженности по договору подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела усматривается, что размер годовой арендной платы установлен пунктом 3.1.1 договора и составлял на момент заключения договора 592 669,74 руб. Расчет арендной платы выполнен с применением коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 1,5 и коэффициента износа (К8) в размере 0,82.

С учетом внесенных ответчиком денежных средств, истец просит взыскать 913 328,20 руб. (с учетом заявления об уточнении иска).

Между тем как указано выше ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 11778/08 подхода срок исковой давности по требованию об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Кроме того, в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны разъяснения: согласно п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Коллегией установлено, что в соответствии с п. 3.2.1. договора арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

Из вышесказанного следует, что с учетом подачи искового заявления 15.07.2022 срок исковой давности пропущен по требованию о взыскании задолженности за период по второй квартал 2019 года(включительно).

Согласно материалам дела истцом было заявлено о взыскании 913 328, 2 руб.

Коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности не является пропущенным по требованиям истца с 3 квартала 2019 года по 4 квартал 2021 года (включительно).

Истцом в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд был представлен информационный расчет с учетом произведенных ответчиком платежей, что соответствует представленным ответчиком пояснениям.

Применительно к данному информационному расчету, коллегия производит расчет недоплаченной арендной платы за период с 3 квартала 2019 года по 4 квартал 2021 года (включительно), согласно которому сумма задолженности за указанный период составляет 580 522,21 руб. (66902,82 +66902,80+98415,56+123007,25+73823,87+98415,56+53054,35).

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности подлежат удовлетворению частично в размере 580 522,21 руб.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по пункту 3, 4 части 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования необходимо удовлетворить частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, взыскивается арбитражным судом со стороны в пользу которой принят судебный акт.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абзац второй части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду чего необходимо взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции 19 517 руб. (6000 руб. за неимущественное требование и 13 517 руб. пропорционально удовлетворенным имущественным требованиям), государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы - 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2024 по делу N А07-22042/2022 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности условия договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, а именно:

- расчет арендной платы на 2020 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа);

- расчет арендной платы на 2021 г., в части установления коэффициента качества строительного материала (К6) в размере 0,8, коэффициента износа (К8) в размере 0,76 и площади в размере 290,8 кв.м, (приложение к договору N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа);

- дополнительное соглашение от 09.06.2020 г. в части продления договора N 08-15К от 05.06.2015 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком на 5 лет.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" в пользу Администрации городского округа город Агидель Республики Башкортостан 580 522 руб. 21 коп.

В остальной части требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунального хозяйства" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 19 517 руб., государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

А.Х. Камаев
И.Ю. Соколова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.