Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2024 г. N 07АП-4407/22 по делу N А27-26745/2020

город Томск

4 июня 2024 г.

Дело N А27-26745/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Иванова О.А.,
судей		Фаст Е.В., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакаловой М.О. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции, рассмотрел в закрытом судебном заседании апелляционную жалобу Верлинской Маргариты Витальевны (N 07АП-4407/2022 (4)) на определение от 11.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-26745/2020 (судья Куль А. С.) о несостоятельности (банкротстве) Кемайкиной Анжелы Викторовны, город Белово, Кемеровская область, принятое по заявлению финансового управляющего должника о признании недействительными сделок должника, совершенных с Тепловым Юрием Николаевичем, с Колмогорово, Яшкинский район, Кемеровская область, с Бухгольц Натальей Викторовной, город Кемерово и применении последствий их недействительности,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово, пр. Октябрьский, 3 Г, Грасс Сергей Викторович (17 августа 1975 года рождения, последний известный адрес регистрации г. Сочи, Краснодарский край), Бухгольц Олег Владимирович (29 ноября 1972 года рождения, г. Кемерово), Верлинская Маргарита Витальевна, п. Ясногорский, Кемеровский район, Кемеровская область,

В судебном заседании приняли участие:

от Бухгольц Н.В. - Волков С.В. (доверенность от 12.12.2022),

от Верлинской М.В. - Шатилов И.В. (доверенность от 17.10.2023),

от Теплова Ю.Н. - Леонов А.С. (доверенность от 15.04.2024),

иные лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25 февраля 2021 года (резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2021 года) Кемайкина Анжела Викторовна, город Белово, Кемеровская область (10 июля 1986 года рождения, место страховой номер: 127-708-117-59, ИНН 420213168932, место жительства: Кемеровская область, город Белово, ул. 3-я Высокая, д. 51) признана банкротом, введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим для проведения процедуры реализации имущества должника утверждена Сибирская Татьяна Романовна, адрес для направления финансовому управляющему корреспонденции: 652870, Кемеровская область, город Междуреченск, пр. Строителей, д. 33, пом. 22.

Указанные сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 34 от 27 февраля 2021

года.

В арбитражный суд 16 июня 2021 года поступило заявление финансового управляющего должника о признании недействительными сделок, совершенных с Тепловым Юрием Николаевичем, с Бухгольц Натальей Викторовной. Заявитель просит:

1. признать недействительной сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от 26 февраля 2015 года, заключенный между Кемайкиной Анжелой Викторовной и Тепловым Юрием Николаевичем;

2. Признать недействительной сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2015 года, заключенный между Кемайкиной Анжелой Викторовной и Бухгольц Натальей Викторовной недействительным.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.02.2022 спорные сделки признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде взыскания с Теплова Ю.Н. денежных средств в размере 4 167 182 руб. 66 коп. и возложения на Бухгольц Н.В. обязанности возвратить в конкурсную массу отчуждённые земельные участки.

Постановлением апелляционного суда от 23.11.2022 определение арбитражного суда от 03.02.2022 изменено в части применения последствий недействительности сделки, заключённой должником с Тепловым Юрием Николаевичем; в конкурсную массу с Теплова Ю.Н. взысканы денежные средства в размере 1 631 901 руб.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 июля 2023 года определение от 03 февраля 2022 года Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 23 ноября 2022 года Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-26745/2020 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.03.2024 суд отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительными сделок - договор купли-продажи недвижимого имущества от 26 февраля 2015 года, заключенный между Кемайкиной Анжелой Бикторовной и Тепловым Юрием Николаевичем, договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2015 года, заключенный между Кемайкиной Анжелой Бикторовной и Бухгольц Натальей Бикторовной.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Верлинская Маргарита Витальевна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 11.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-26745/2020 - отменить; принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление финансового управляющего о признании недействительными сделок - договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2015 года, заключенный между Кемайкиной Анжелой Викторовной и Бухгольц Натальей Викторовной.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка заключению эксперта N 3-01/02-2024 от 14 февраля 2024 года. Судом необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы. Судом первой инстанции не исследована причина разницы между кадастровой и рыночной стоимостью. Выводы эксперта, изложенные в Заключении эксперта, не согласуются с кадастровой стоимостью спорных земельных участков.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) от финансового управляющего поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит удовлетворить апелляционную жалобу.

От Бухгольц Н. В. поступили правовая позиция по апелляционной жалобе, в которой просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Верлинской М.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным доводам. Заключение эксперта исследовано ненадлежащим образом.

Представитель Тепловой Ю.Н. просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. В материалах имеется заключение эксперта, которое является надлежащим доказательством.

Представитель Бухгольц Н.В. поддержал отзыв на апелляционную жалобу. Указал, что участки являются смежными, находятся на одной улице, следовательно, подход к оценке должен быть одинаковым.

Иные участвующие в деле лица, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания сделок недействительными.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор и оценив представленные в дело доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, пришел следующим выводам

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Кемайкиной Анжелой Бикторовной и Тепловым Юрием Николаевичем 26 февраля 2015 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предмет сделки - земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0101060:1369, 42:24:0101060:126, 42:24:0101060:1435, 42:24:0101060:127, 42:24:0101060:128, 42:24:0101060:957, 42:24:0101060:959, 42:24:0101060:960, 42:24:0101060:129. Цена сделки 1 633 460 руб.

Между Кемайкиной Анжелой Бикторовной и Бухгольц Натальей Бикторовной 25 февраля 2015 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предмет сделки - земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0101060:938, 42:24:0101060:937, 42:24:0101060:936, 42:24:0101060:935, 42:24:0101060:947, 42:24:0101060:948, 42:24:0101060:123, 42:24:0101060:37, 42:24:0101060:38, 42:24:0101060:39. Цена сделки 1 551 932 руб.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве основаниям возникает с даты введения реструктуризации долгов гражданина (пункт 2 статьи 231.32 Закона о банкротстве).

При этом пункт 2 статьи 213.32 Закона о банкротстве применяется к совершенным с 01.10.2015 сделкам граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Сделки указанных граждан, совершенные до 1 октября 2015 года с целью причинить вред кредиторам, могут быть признаны недействительными на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию финансового управляющего или конкурсного кредитора (уполномоченного органа) (пункт 13 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ).

Как следует из материалов дела о банкротстве, должник не является индивидуальным предпринимателем, оспариваемые сделки - договоры купли-продажи совершены до 01.10.2015.

Таким образом, оспариваемая сделка может быть признана недействительной на основании статьи 10 ГК РФ по мотиву ее совершения с целью причинения вреда кредиторам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно правовому подходу, приведённому в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2010 N 6526/10, заключение направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов сделки, имеющей целью, в частности, уменьшение активов должника и его конкурсной массы путём отчуждения имущества третьим лицам, является злоупотреблением гражданскими правами.

Исходя из этого, содержащиеся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснения, согласно которым является недействительной сделка отчуждению имущества по заведомо заниженной цене.

Как следует из заключения эксперта ООО "НИИ РР" N ОЭ/105-07-09-2022-6 от 07.09.2022, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату заключения сделки с Тепловым Ю.Н. (26.02.2015) составила 1 631 901 руб.

По заключению эксперта ООО "Финансы Бизнес Консалтинг" N Э-01/02-2024 от 14.02.2024, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату заключения сделки с Бухгольц Н.В. (25.02.2015) составила 1 554 880 руб.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что экспертное заключение N 3-01/02-2024 от 14 февраля 2024 года является недопустимым доказательством, а также на необоснованный отказ суда первой инстанции в назначении повторной судебной экспертизы по делу.

Указанные доводы признаются апелляционным судом необоснованными и несостоятельными.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Правовое значение заключения эксперта определено законом как доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статья 86 АПК РФ).

Суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно опровергали бы выводы, изложенные в заключении экспертизы.

Порядок исследования доказательств по делу регламентирован ст. 162 АПК РФ.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ст. 168 АПК РФ).

В суде первой инстанции Верлинской М.В. заявлены возражения на заключение эксперта, которые рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены на основании следующего.

Статья 25 Федерального закона РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ помимо прочего содержит указание, что в заключении эксперта должны быть отражены:

* сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

* оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Доказательств присутствия участников процесса при производстве судебной экспертизы, как основание указания соответствующих сведений в экспертном заключении, не представлено.

Оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам содержится в разделах 2.4.2, 2.4.3, 3 экспертного заключения N Э-01/02-2024 от 14.02.2024.

В пунктах 1.6., 4 экспертного заключения N Э-01/02-2024 от 14.02.2024 содержится перечень документов, на основании которых проводилась экспертиза.

Как следует из экспертного заключения N Э-01/02-2024 от 14.02.2024 для проведения экспертизы были использованы объекты-аналоги, реализованные в 2013 году с поправкой на дату сделки, рассчитанной на основе уровня цен на жилую недвижимость (стр. 39-41).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки V "Подходы и методы оценки", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 при использовании сравнительного подхода осуществляется внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

Экспертом при использовании сравнительного подхода внесена корректировка на дату сделки, которая рассчитана от темпов роста на рынке недвижимости. В виду отсутствия достоверной информации о темпах роста в приведенном анализе рынка земельных участков по г. Кемерово, было принято решение использовать данные об уровне цен на жилую недвижимость (квартиры новостройки и вторичный рынок), т.к. назначение земельных участков - Для многоэтажного жилищного строительства.

Таким образом, эксперт мотивировал применение соответствующей корректировки.

В дополнениях от 01 марта 2024 года эксперт Олюниным Е.Б. приводит обоснование о причинах отказа от использования затратного подхода, которые принимаются судом в качестве неотъемлемой части экспертного заключения.

В качестве источника информации об объектах аналогах на страницах 37, 38 заключения N Э-01/02-2024 от 14 февраля 2024 года, эксперт Олюнин Е. Б., указывает на интернет источник Управления Росреестра по Кемеровской области, приведенные в разделе сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии "Фонд данных государственной кадастровой оценки", в Отчете N 01- НП15, П3. Исходные данные (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). При переходе по данной ссылке открывается страница "Фонд данных государственной кадастровой оценки". При указании кадастровых номеров объектов-аналогов в форме для поиска по кадастровому номеру открывается интернет страница, содержавшая отчеты об оценке N 01 - НП15, П3 в отношении объектов-аналогов.

Использование в экспертном заключении, данных по объектам-аналогам в таблице формата Excel (стр. 61), не свидетельствует о недостоверности соответствующих сведений, с учетом содержания отчетов об оценки N 01 - НП15, П3, размещенных по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Кроме того, эксперт Олюнин Е.Б. предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения (материалы электронного дела от 15 февраля 2024 года).

Несогласие Верлинской М.В. с выводами судебной экспертизы не является основанием для непринятия судом во внимание заключения эксперта, при условии, что выводы судебной экспертизы не опровергнуты.

Заключения экспертов ООО "НИИ РР", ООО "Финансы Бизнес Консалтинг" соответствует требованиям законодательства и методике оценки, предусмотренной федеральными стандартами оценки, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, выводы эксперта не содержат противоречий и неясностей, сделаны по результатам проведенного экспертом исследования и анализа представленных документов, а надлежащих и достаточных доказательств, свидетельствующих о пристрастности экспертов, вызывающих сомнения в достоверности проведенных экспертиз и в том, что выбранные экспертами способов и методов оценки привели к неправильным выводам, не представлено. Выводы экспертов не вызывают у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта суд также не усматривает.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно принята в качестве достоверного доказательства оценка стоимости спорного имущества должника.

Оснований для назначения по делу повторной экспертизы, предусмотренной статьей 87 АПК РФ, судом первой инстанции не установлено, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.

Из сведений сайта Росреестра следует, что кадастровая стоимость земельных участков на дату совершения сделки от 25.02.2015 составляет (т. 5, л.д. 54-63).:

* кадастровый номер 42:24:0101060:37 - 1 662 573.60 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:3 - 3 173 851,98 руб. ; -кадастровый номер 42:24:0101060:39 - 1 674 895,42 руб. ; -кадастровый номер 42:24:0101060:947 - 1 675 365,81 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:948 - 1 652 635,65 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:123 - 2 984 762,10 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:938 - 1 771 490,26 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:937 - 3 408 429,13 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:936 - 1 737 612,66 руб.; -кадастровый номер 42:24:0101060:935 - 1 767 599,74 руб.

Общая стоимость 21 509 216,27 руб.

Целевое назначение земельных участков - для многоэтажного жилищного строительства

Из ответа ФГБУ "Кадастровой палаты" следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0101060:1369, 42:24:0101060:126, 42:24:0101060:1435, 42:24:0101060:127, 42:24:0101060:128, 42:24:0101060:957, 42:24:0101060:959, 42:24:0101060:960, 42:24:0101060:129, являющиеся предметом сделки от 26.02.2015 были объединены в один земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101060:3667. Дата объединения 26.05.2015 (т. 10, л.д. 119-124).

Из сведений сайта Росреестра следует, что кадастровая стоимость земельных участков на дату совершения сделки от 25.02.2015 составляет (т. 5, л.д. 54-63):

* кадастровый номер 42:24:0101060:959 - 3 457 066,96 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:957 - 1 583 678, 37 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:960 - 3 364 758,01 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:1435 - 1 585 485,25 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:1369 - 3 226 247,07 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:126 - 1 653 284,59 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:127 - 1 662 509,98 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:128 - 1 660 253,74 руб.;

* кадастровый номер 42:24:0101060:129 - 4 277 540,38 руб..

Общая стоимость 22 470 824,35 руб.

Указанные результаты кадастровой оценки утверждены решением КУГИ КО от 25.11.2015 N 4-2/3904. При этом, кадастровая стоимость установлена по состоянию на 01.08.2014, а для целей налогообложения действует с 01.01.2016.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170, кадастровая стоимость, по сути, представляет собой публично достоверную рыночную стоимость земельного участка, пока не доказано иное.

Исходя из изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170 правовой позиции, при определении по результатам судебной экспертизы стоимости земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости, исходя из того, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, суд, разрешающий спор, должен был дать оценку данному расхождению, например, сослаться на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке, указать, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтённые при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П "По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска" кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов.

Что касается рыночной стоимости - за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - принимать исполнение; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (часть вторая статьи 3).

В то же время установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. Так, из части восьмой статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости образует иное основание пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, нежели недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при ее определении. Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости, предусмотренное статьей 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а именно технических ошибок (пункт 1 части 1) и кадастровых ошибок в сведениях (в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр) (пункт 2 части 1), также осуществляется по иным основаниям, нежели наличие расхождений в стоимости объекта недвижимости, вызванное разными методами и условиями его оценки, притом что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости относятся к сведениям государственного кадастра недвижимости о таком объекте (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации").

Из ответа ФГБУ "Кадастровой палаты" следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0101060:1369, 42:24:0101060:126, 42:24:0101060:1435, 42:24:0101060:127, 42:24:0101060:128, 42:24:0101060:957, 42:24:0101060:959, 42:24:0101060:960, 42:24:0101060:129, являющиеся предметом сделки от 26.02.2015 были объединены в один земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101060:3667. Дата объединения 26.05.2015 (т. 10, л.д. 119-124).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра от 27.01.2018 N 3 удовлетворено заявление Теплова Ю.Н. о пересмотре определения кадастровой земельного участка с кадастровым N 42:24:0101060:3667. Кадастровая стоимость в размере 24 677 934,40 руб. установленная по состоянию на 26.05.2015 установлена в размере рыночной стоимости в размере 1 892 000 руб.

Таким образом, решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка фактически приведена в соответствие с рыночной стоимостью, расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью устранены.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что иные спорные земельные участки расположена на одной улице, являются смежными, сходи по своим характеристикам, в связи с этим, как верно отмечено судом первой инстанции, представляется очевидным, что земельные участки, отчуждённые по договору купли-продажи в пользу Бухгольц Н.Б, схожие по своим характеристикам с участками, приобретёнными Тепловым Ю.Н., что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты, представленными 19.12.2023, не могут иметь существенно иную (кадастровую) рыночную стоимость с учетом решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра от 27.01.2018 N 3.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать о наличии расхождений между кадастровой и рыночной стоимостью спорных земельных участков.

Из абзаца третьего пункта 93 постановления Пленума Берховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершённого в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно абзацу седьмому пункта 2 постановления Пленума Бысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершённого юридическим лицом в пользу контрагента).

В обоих случаях применён критерий кратности, явный и очевидный для любого участника рынка.

Цена сделок, согласованная сторонами, кратно не отличается от стоимости определенной в рамках судебной экспертизы, так и от кадастровой стоимости, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра от 27.01.2018 N 3.

Критерий кратности превышения цены над рыночной актуален и для настоящего спора. По крайней мере, убедительных доводов, позволивших бы отойти от этих критериев применительно к данному обособленному спору, участниками судебного разбирательства не заявлено.

Из решения КУГИ КО от 25.11.2015 N 4-2/3904 следует, что в отношении земельных участков, являющихся предметов сделок, в основу расчета взяты удельные показатели кадастровой стоимости, умноженные на площадь.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, действовавшим на дату кадастровой оценки, утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - указания).

Из указаний следует, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Иными словами при определении кадастровой стоимости, утвержденной решением КУГИ КО от 25.11.2015 N 4-2/3904, в рамках построениям математической модели стоимости не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки (размер, место нахождение, конфигурация, инфраструктура, внешнее окружение, состояние рынка недвижимости.

Более того, расчет кадастровой стоимости на основе удельных показателей показывает среднюю стоимость земель с определенным разрешённым использованием в рамках кадастрового квартала. Данное обстоятельство фактически уравнивает застроенные и незастроенные земельные участки, а также игнорирует изменение и стоимостей в рамках кадастрового квартала.

В материалы дела представлены заключения ООО "Полярник" о причинах расхождения кадастровой стоимости, утвержденной решением КУГИ КО от 25.11.2015, и рыночной стоимости предметов оспариваемых сделок, которые содержат аналогичные аргументы о причинах стоимостных расхождений.

Таким образом, выводы, изложенные в заключениях экспертов, соответствуют действительности.

Кроме того, Тепловым Ю.Н. в материалы дела представлен отчет об оценке предметов сделки по состоянию на 26 февраля 2015 года N 01-08-22/з от 08 августа 2022 года, выполненный ООО "Губернские оценщики" (материалы электронного дела от 15.08.2022).

Отчет составлен оценщиком Наумкиным С.В. документы, подтверждающие его квалификацию, представлены в материалы дела - свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, квалификационный аттестат. Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости предметов сделки, заключенной с Тепловым Ю.Н. применен сравнительный подход. Итоговая величина рыночной стоимости 1 696 000 руб.

Исходя из положений статей 11, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценочная деятельность проводится в рамках утвержденных стандартов.

Согласно пункту 11 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, действовавшему на дату проведения оценки, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, что означает возможность мотивированного отказа со стороны оценщика от какого-либо подхода.

Как следует из отчета об оценке от 08 августа 2022 года, оценщик мотивированно отказался от применения затратного и доходного подхода.

Таким образом, у суда отсутствовали основания сомневаться в достоверности отчета об оценке от 08 августа 2022 года.

Таким образом, стоимость земельных участков, согласованная в оспариваемых сделках находится в близких значениях, которые были рассчитаны по результатам проведенных экспертиз и подготовленного отчета об оценке.

Судом не установлено, что цена каждой сделки кратно превышает рыночные значения, установленные по результатам экспертиз и оценки.

Давая оценку обстоятельствам оплаты по сделке, судебная коллегия исходит из следующего.

Факт получения (неполучения) оплаты за имущество является юридически значимым обстоятельством для определения, была ли у сторон цель вывода имущества должника из конкурсной массы в преддверии банкротства или действительного получения должником равноценного встречного исполнения за него.

Из содержания договора купли-продажи от 26.02.2015 следует, что он заключен от имени должника представителем в лице Грасса С.В. (т. 5 л.д. 19-21).

В материалы дела от Росреестра поступила копия расписки от 26.02.2015 о получении Грассом С.В. от Теплова Ю.Н. 1 633 460 руб. по договору купли-продажи от 26.02.2015 (т. 12, л.д. 4).

В обоснование финансовой возможности предоставить оплату по сделке наличными денежными средствами Тепловым Ю.Н. представлены: выписки по р/счету АО "Альфа-Банк" за период с 09.06.2021 по 15.07.2021 и с 13.01.2022 по 03.02.2022; копии договора купли-продажи земельных участков от 26.02.2015; копии договора купли-продажи земельного участка от 14.04.2015; копии договора N 129/10-17оц на оказание услуг по проведению оценки от 23.10.2017; копии выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.04.2018; копии письма ИФНС по г. Кемерово N 21 -10/042987 от 02.09.2019; копия выписки из ЕГРН на земельный участок 42:24:0101060:3667; копию договора долевого участия N 9-м/1-04 от 31.01.2013; копию соглашения о расторжении договора от 11.03.2015; копию протокола зачета взаимной задолженности от 11.03.2015; копию соглашения о задатке при покупке квартиры от 20.02.2015; копию договора купли-продажи от 22.03.2013; копию карточки учета транспортного средства, копию договора купли-продажи автомобиля от 04.11.2014, копию карточки учета транспортного средства, Копию выписки по р/счету в АКБ "Кузбассхимбанк", копию выписки по р/счету в ПАО "Промсвязьбанк", копию выписки по р/счету в Банк ВТБ (ПАО), копию выписки из ЕГРН на 21.06.2022.

В период в течение 2011 - 2016 годов, ответчиком Тепловым Ю.Н. совершены транзакции по снятию со счетов в кредитных учреждениях наличных денежных средств в общем размере, превышающем 44 млн. руб.

Из объяснений представителя Теплова Ю.Н. следует, что основной целью приобретения земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных домов, являлось их последующая реализация в виде единого объекта, в который также был включен смежный земельный участок с кадастровым N 42:24:0101060:958, приобретенный у Павлова Е.А.,

Данный довод подтверждается заключенным между Теплова Ю.Н. и Павловым Е.А. договором купли-продажи 42:24:0101060:958 (материалы электронного дела 16.06.2022 18:38 МСК).

Из ответа ФГБУ "Кадастровой палаты" следует, что в объединенный земельный участок, образованный за счет предметов сделки от 26.02.2015, также вошел земельный участок кадастровым N 42:24:0101060:958, приобретённой Тепловым Ю.Н. у Павлова Е.А. (т. 10, л.д. 119).

В последующем земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101060:3667 реализован Тепловым Ю.Н. по договору купли-продажи от 30.04.2019 за 5 000 000 руб.

Целью заключения названных сделок являлось извлечение Тепловым Ю.Н. прибыли.

Указанное является достаточным и разумным обоснованием вступления ответчика в соответствующие правоотношения, что исключает цель совершения сделки с противоправным интересом, направленным на вывод активов должника.

Доказательств заинтересованности должника с Тепловым Ю.Н. не представлено.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о мнимости проведения расчетов по договору купли-продажи от 26.02.2015.

Из договора от 25.02.2015 следует, что расчеты по договору купли-продажи проведены до его подписания. Ответчиком Бухгольц Н.В. в подтверждение оплаты по договору купли-продажи от 25.02.2015 представлена копия расписки от 25.02.2015, которая была сверена с подлинником и заверена регистрационным органом 03.03.2015 года.

Из материалов электронного дела от 13.09.2023 следует, что Бухгольц Н.В. на момент заключения сделки состояла в браке с Бухгольц О.В.

Бухгольц Н.В. в письменном отзыве указывает, что для расчета по оспариваемой сделке использовались денежные средства, снятые со счета супруга.

Из выписи по счету Бухгольц О.В., открытому в АКБ "Кузбассхимбанк" (ПАО), за период 01.01.2012 по 31.12.2015 следует, что оборот денежных средств составил 26 556 000 рублей.

Из выписи по счету Бухгольц О.В., открытому в АО "Альфа-Банк", за период 01.01.2015 по 31.12.2015 следует, что оборот денежных средств составил 7 325 000 руб.

По счету, открытому в АО "Альфа-Банк", следует, что на него по договору процентного займа N 0040-15 от 12.01.2015 поступило 597 000 руб. 13.01.2015, 653 000 руб. 15.01.2015, 580 000 руб. 30.01.2015, 490 000 руб. 06.02.2015 года. В общей сложности сумма займа составила 2 320 000 руб.

Бухгольц О.В. осуществил снятие наличных денежных средств через банкомат в период с 16.01.2015 по 12.02.2015 года в размере 2 320 000 рублей

Указанные банковские операции по снятию наличных денежных средств совершены в преддверии заключения оспариваемой сделки от 25.02.2015, что подтверждает реальность проведения расчетов по заключенной сделке, и исключает цель совершения сделки с противоправным интересом, направленным на вывод активов должника.

Доказательств заинтересованности должника с Бухгольц Н.В. не представлено.

Позиция финансового управляющего о неплатежеспособности Кемайкиной А.В. на момент совершения сделки 25.02.2015 года основанная на факте наличия задолженности перед кредитором ООО "КузбассПромАвтоматика" в размере 3 185 392 рублей по договору займа N 1 от 06.02.2014 со сроком возврата денежных средств до 31.10.2014 не свидетельствует о противоправном поведении ответчиков. Указанная задолженность взыскана решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 08.12.2015.

ООО "КузбассПромАвтоматика" за взысканием обратилась в суд только 12.08.2015 года, т.е. только через полгода после совершения оспариваемых сделок. Доказательств осведомлённости ответчиков, не заинтересованных к должнику, о наличии задолженности и о судебном разбирательстве не представлено.

При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания сделок недействительными. Заявление финансового управляющего не подлежит удовлетворению.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 11.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-26745/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Верлинской Маргариты Витальевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

О.А. Иванов

Судьи

Е.В.Фаст Н.Н.Фролова