Книга 3 "Стандарт освоения свободных территорий"

Книга 3
"Стандарт освоения свободных территорий"

О Стандарте

Область применения Стандарта

Стандарт комплексного развития территорий (далее - Стандарт) - это методический документ, определяющий основные подходы к формированию и развитию территорий жилой и многофункциональной застройки в соответствии с актуальными потребностями и запросами жителей, а также с учетом индивидуальных особенностей развития городов России.

Документ охватывает различные сферы пространственного развития городских территорий: формирование новой застройки на свободных участках, преобразование территорий сложившейся застройки, благоустройство открытых городских пространств, включая вопросы как проектирования, так и управления. Рекомендации Стандарта применимы как в административных границах городов различного размера, так и на территории других населенных пунктов России (поселков городского типа, сельских поселений и пр.).

Стандарт сводит воедино и уравновешивает требования различных сфер регулирования, таких как безопасность жизнедеятельности, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, градостроительная деятельность, планировка и застройка территории и др. На основе документа формируется комплексное предложение по совершенствованию действующей нормативно-правовой базы в сфере развития территорий жилой и многофункциональной застройки в городах России.

Книги стандарта

Стандарт состоит из восьми книг, которые образуют комплексную базу инструментов по формированию и преобразованию территорий жилой и многофункциональной застройки.

Книга 1. Свод принципов комплексного развития городских территорий

Определяет ключевые направления и меры по формированию качественной жилой и многофункциональной застройки в городах России. В книге описаны основные приоритеты и принципы Стандарта, а также представлены целевые модели городской среды.

Книга 2. Стандарт развития застроенных территорий

Определяет направления по развитию территорий сложившейся жилой и многофункциональной застройки.

Книга 3. Стандарт освоения свободных территорий

Содержит рекомендации по формированию новой жилой и многофункциональной застройки на свободных городских территориях.

Книга 4. Стандарт формирования облика города

Содержит рекомендации по благоустройству открытых городских пространств в соответствии с установленной типологией.

Каталог элементов и узлов открытых пространств

Включает в себя конструктивные и функциональные составляющие открытых городских пространств, определяющие их вид и характер использования.

Каталог принципиальных архитектурно-планировочных решений

Содержит рекомендации по формированию жилой застройки с использованием различных типов жилых домов, архитектурно-планировочные решения для различных элементов жилого дома и пр.

Книга 5. Руководство по разработке проектов

Определяет порядок подготовки документации по развитию территорий.

Книга 6. Руководство по реализации проектов

Предлагает набор инструментов для реализации Стандарта.

Целевые модели стандарта

Цель Стандарта - разработка рекомендаций по формированию целостной городской среды на территориях жилой и многофункциональной застройки и повышение качества жизни горожан. Эти рекомендации опираются на приоритеты, принципы и целевые модели городской среды, установленные в Книге 1 "Свод принципов комплексного развития городских территорий".

Целевая модель Стандарта - эталонный образец территории жилой и многофункциональной застройки: совокупность функционально-планировочных и объемно-пространственных решений, описанная набором регулируемых параметров.

Целевые модели Стандарта различаются по двум определяющим параметрам:

- доле помещений для объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории;

- плотности застройки территории (брутто).

Оба параметра определяют ключевые характеристики качества жизни в городе: доступность объектов торговли и услуг, мест приложения труда, время ежедневных поездок на личном и общественном транспорте, безопасность и социальный контроль на открытых пространствах, эффективность использования зданий и территорий.

В зависимости от значений, устанавливаемых для определяющих параметров, Стандарт выделяет три целевые модели:

- малоэтажную;

- среднеэтажную;

- центральную.

Каждая модель обладает собственным набором функционально-планировочных и объемно-пространственных решений и соответствующих им параметров. Благодаря этим различиям обеспечивается не только равномерно высокое и устойчивое качество жизни на городских территориях, но и возможность выбора образа жизни в ключевых его составляющих: жилье, перемещения, работа, потребление и досуг.

Малоэтажная модель

Описание

Направлена на формирование индивидуальной жилой застройки, которая дает возможность жить в собственном доме или иметь участок земли в индивидуальном пользовании. Территории, развиваемые согласно малоэтажной модели, могут быть расположены в любой укрупненной планировочной зоне города: в центре, срединной зоне, на периферии. В крупных городах с высокой стоимостью земли такая застройка, как правило, будет расположена на периферии. В городах, где индивидуальные дома являются традиционно популярным видом жилой застройки, малоэтажная модель может применяться и к территориям в центральной части города.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		10-20%
Плотность застройки территории		4-8
Плотность населения		50-80 чел./га
Плотность улично-дорожной сети (мин.)		10
Ширина улиц (макс.)	Главных улиц районного значения	30 м
	Местных улиц	8 м
Площадь кварталов (макс.)		5 га
Плотность застройки квартала		1,5-16
Этажность застройки (макс.)		4 эт.
Этажность зданий-акцентов (макс.)		5 эт.

Среднеэтажная модель

Описание

Предполагает создание комфортных районов преимущественно жилой застройки. Создание таких территорий основано на формировании сомасштабных человеку пространств и повышении разнообразия объектов общественно-деловой инфраструктуры рядом с домом. Модель предполагает снижение этажности при более компактном размещении домов, многофункциональное использование зданий и территорий и создание пространственных условий для размещения объектов торговли и услуг.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		20-30%
Плотность застройки территории		8-15
Плотность населения		300-350 чел./га
Плотность улично-дорожной сети (мин.)		15
Ширина улиц (макс.)	Главных улиц районного значения	43 м
	Второстепенных улиц	23 м
	Местных улиц	10 м
Площадь кварталов (макс.)		4,5 га
Плотность застройки квартала		5-40
Этажность застройки (макс.)		8 эт.
Этажность зданий-акцентов (макс.)		12 эт.

Центральная модель

Описание

Нацелена на восполнение дефицита компактных и разнообразных районов в городах России. Сегодня такие территории представляют собой исторические центры городов - наиболее популярные районы, где расположены основные культурные и деловые объекты: бизнес-центры, театры, музеи и пр. Первые этажи интенсивно используются для размещения кафе, ресторанов, магазинов. Отличительной чертой центральной модели служит размещение крупных общественно-деловых объектов в составе кварталов жилой застройки. Таким территориям свойственны хорошая транспортная доступность и развитый рынок аренды жилья.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории
Плотность застройки территории		15-20
Плотность населения		350-450 чел./га
Плотность улично-дорожной сети (мин.)
Ширина улиц (макс.)	Главных улиц районного значения	44 м
	Второстепенных улиц	23 м
	Местных улиц	10 м
Размер (площадь) кварталов (макс.)		0,9 га
Плотность застройки квартала		12-50
Этажность застройки (макс.)		9 эт.
Этажность зданий-акцентов (макс.)		18 эт.

Типы городской среды

Стандарт предлагает рекомендации по формированию городской среды на свободных и застроенных территориях. В первом случае возможно достижение полного соответствия параметрам целевых моделей Стандарта, во втором значения этих параметров служат ориентирами, к которым следует стремиться, учитывая особенности сложившейся планировочной структуры территории и морфологии застройки.

Стандарт выделяет пять типов городской среды - фрагментов сформированных территорий жилой и многофункциональной застройки с определенным набором планировочных и объемно-пространственных характеристик. К этим типам относятся:

- индивидуальная жилая городская среда;

- среднеэтажная микрорайонная городская среда;

- многоэтажная микрорайонная городская среда;

- советская периметральная городская среда;

- историческая смешанная городская среда.

Индивидуальная жилая городская среда по своим качественным характеристикам наиболее близка малоэтажной модели Стандарта, среднеэтажная микрорайонная - среднеэтажной. Поступательное развитие территорий многоэтажной микрорайонной городской среды предполагает достижение качественных характеристик, также сопоставимых с параметрами среднеэтажной модели. Территории советской периметральной и исторической смешанной городской среды рекомендуется развивать согласно центральной модели. При этом значения параметров, регулирование которых может привести к нарушению исторического облика таких территорий, в качестве целевых не рассматриваются. Развитие этих типов среды ведется преимущественно средствами благоустройства.

Индивидуальная жилая городская среда

Описание

Представлена главным образом частными домами советского периода и современными коттеджами, иногда включает современную блокированную застройку. Территории индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в городах России в основном представлены сложившимся в советское время частным сектором. Такая застройка может быть расположена на периферии и в центральных зонах города. Независимо от расположения она слабо обеспечена инженерными коммуникациями и объектами общественно-деловой инфраструктуры, качество улично-дорожной сети здесь низкое.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		7%
Плотность застройки территории		2
Плотность населения		30-35 чел./га
Плотность улично-дорожной сети		10
Ширина улиц	Главных улиц районного значения	15 м
	Местных улиц	8 м
Площадь кварталов		4 га
Плотность застройки квартала		0,3-5
Этажность застройки		1 -3 надземных этажа

Среднеэтажная микрорайонная городская среда

Описание

Сформирована застройкой первого этапа индустриального домостроения второй половины 1950 - 1960-х гг. Территории микрорайонной застройки заняты преимущественно жилой функцией и находятся на удалении от мест приложения труда. Общественно-деловая инфраструктура территорий характеризуется нехваткой офисов и малых производств.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		20%
Плотность застройки территории		8
Плотность населения		200-250 чел./га
Плотность улично-дорожной сети		4
Ширина улиц	Главных улиц районного значения	70 м
	Второстепенных улиц	45 м
	Местных улиц	30 м
Площадь кварталов		24 га
Плотность застройки квартала		4-12
Этажность застройки		5-9 надземных этажей

Многоэтажная микрорайонная городская среда

Описание

Сформирована многоэтажными многоквартирными домами башенного и секционного типа советского и постсоветского периода. Территории многоэтажной микрорайонной городской среды обладают достаточной плотностью для развития функционально разнообразной среды, однако этому препятствуют планировочные и объемно-пространственные особенности таких территорий: укрупненные кварталы, низкая плотность улично-дорожной сети, избыточная ширина профилей улиц, отсутствие возможностей для размещения объектов стрит-ретейла на первых этажах.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		16%
Плотность застройки территории		14
Плотность населения		450-500 чел./га
Плотность улично-дорожной сети		4
Ширина улиц	Главных улиц районного значения	70 м
	Второстепенных улиц	40 м
	Местных улиц	30 м
Площадь кварталов		27 га
Плотность застройки квартала		7-18
Этажность застройки		10-18 надземных этажей

Советская периметральная городская среда

Описание

Сформирована застройкой начала 1920-х - конца 1950-х гг., к которой относятся рабочие поселки и типовое жилье, возведенное до середины 1930-х гг., и ансамблевая застройка последующих лет, до начала эпохи индустриального домостроения. Территории такой застройки, как правило, формируют центр города или расположены рядом с ним и отличаются высоким уровнем функционального разнообразия.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		29%
Плотность застройки территории		10
Плотность населения		250-350 чел./га
Плотность улично-дорожной сети		10
Ширина улиц	Главных улиц районного значения	50 м
	Второстепенных улиц	25 м
	Местных улиц	15 м
Площадь кварталов		7 га
Плотность застройки квартала		5-18
Этажность застройки		5-8 надземных этажей

Историческая смешанная городская среда

Описание

Состоит из территорий исторической разреженной и исторической периметральной застройки дореволюционного периода с отдельными включениями застройки всех последующих лет вплоть до настоящего времени. Историческая смешанная среда в основном представлена в центрах городов России. Для среды этого типа характерны высокая плотность улично-дорожной сети и высокая доля объектов торговли и услуг.

Параметры

Доля помещений объектов общественно-деловой инфраструктуры от общей площади застройки территории		34%
Плотность застройки территории		11
Плотность населения		200-300 чел./га
Плотность улично-дорожной сети		12
Ширина улиц	Главных улиц районного значения	30 м
	Второстепенных улиц	25 м
	Местных улиц	15 м
Площадь кварталов		4 га
Плотность застройки квартала		8-24
Этажность застройки		3-8 надземных этажей

Примечания

Часть 1. Общие положения

¹ По данным исследования JLL, проведенного по заказу КБ Стрелка в январе 2017 г.

² По данным анализа Центра городской экономики КБ Стрелка и Aecom Technology Corporation, себестоимость строительства жилой недвижимости увеличивается в среднем на 8% от окраин к центру города за счет стоимости земли.

³ По данным исследования JLL, проведенного по заказу КБ Стрелка в январе 2017 г., 72% всего предложения на первичном рынке жилья приходится на сегмент доступного жилья. Коэффициент доступности рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры площадью 54 кв. метров к среднему годовому денежному доходу семьи из 3 человек согласно государственной программе Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. N 1710.

⁴ Согласно расчетам Центра городской экономики ООО "КБ Стрелка", при росте объемов требующей содержания инфраструктуры расходы городов на ЖКХ ежегодно снижаются - на 10% в 2015 г. и на 5% в 2016 г.

⁵ По данным анализа динамики численности населения российских городов с 2010 по 2016 г., выполненного ООО "КБ Стрелка", в 32% городов численность населения сокращается, в 56% стабильна и только в 12% растет.

⁶ См., напр., OECD. Compact City Policies: А Comparative Assessment. Paris: OECD Publishing, 2012.

⁷ По данным анализа стоимости проектов жилищного строительства Центра городской экономики ООО "КБ Стрелка" и Aecom Technology Corporation, проведенного в 2017 г., такое снижение составляет в среднем 3%.

Часть 2. Алгоритм формирования проектных решений

¹Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Ст. 34.

² Краснощекова Н.С. Формирование природного каркаса в генеральных планах городов: Учебное пособие для вузов. М.: Архитектура-С, 2010.

³ Продольный уклон различается в зависимости от количества полос и разрешенной скорости движения. См. СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1034/пр. П. 11.2-11.5.

⁴ Там же.

⁵ См. СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1034/пр. П. 11.2-11.5.

⁶СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий". Введены в действие Постановлением главного государственного врача РФ от 25.10.2001 N 29 (с изм. на 10.04.2017).

⁷ Транспортное планирование использует другие критерии классификации и расширенную типологию улиц. Типы улиц Стандарта соответствуют одному или нескольким типам действующей классификации. См. СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1034/пр.

⁸ Рекомендованный радиус пешеходной доступности до станций скоростного транспорта - 700 м, до остановок автобуса, троллейбуса или трамвая - 250 м. По данным исследования корреспонденций внутри транспортных систем российских городов, проведенного ВШЭ по заказу ООО "КБ Стрелка" в 2018 г.

⁹ Гейл Я. Города для людей. Изд. на русском языке - концерн "Крост", пер. с англ. М.: Альпина Паблишер, 2012.

¹⁰ Зитте, К. Художественные основы градостроительства. Пер. с нем. Я. Крастиньша. М.: Стройиздат, 1993.

¹¹ Там же.

¹² АО "ДОМ.РФ", ООО "КБ Стрелка". Методическое руководство по развитию среды моногородов // https://xn--80afd4affbbat.xn--p1ai/docs/standart_book_1/04_chto_takoe_tse ntry_gorodskoy_zhizni.pdf.

¹³ АО "ДОМ.РФ", ООО "КБ Стрелка". Методическое руководство по развитию среды моногородов // http://руководство.моногорода.рф.

¹⁴ См., напр., Freeman, L. 'A set of measures of centrality based on betweenness' in Sociometry, Volume 10, Issue 1, 1977, pp. 35-41. Hillier, B., & lida, S. 'Network and psychological effects in urban movement', in Cohn, A., & Mark, D (eds.). Spatial Information Theory: International Conference, COSIT 2005. New York: Springer, 2005, pp. 475-490.

¹⁵ См. Сводный стандарт благоустройства улиц Москвы. Прил. 1 к Распоряжению Правительства Москвы "Об утверждении сводного стандарта благоустройства улиц Москвы" от 04.08.2016 N 387-РП // https://www.mos.ru/city/projects/ mystreetitogi2016/page260125.html.

¹⁶ Расчет проводился в рамках Научно-исследовательской работы по разработке методики определения количественных и качественных характеристик озеленения, которое необходимо размещать на территориях новой жилой и многофункциональной застройки в зависимости от технико-экономических показателей проекта, выполненнной МИРЭА Российским технологическим университетом по заказу ООО КБ Стрелка в 2018 году.

¹⁷ Там же.

¹⁸ Такая доступность достигается за счет размещения школ и детских садов в зоне пешеходной доступности, что обеспечивает соответствие застройки требованиям нормативных документов. См. СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1034/пр. П. 10.2, табл. 10.5.

¹⁹ При определении размера участка школы необходимо рассчитать площади функциональных зон в соответствии с требованиями к составу функциональных зон территории школ, их размерам и размещению на участке. См. СанПиН 2.4.2.2821-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях". Утверждены Постановлением главного государственного врача Российской Федерации от 29.12.2010 N 189. СП 251.1325800.2016 "Здания общеобразовательных организаций. Правила проектирования". Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.2016 N 572. СП 251.1325800.2016 и СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с изм. N 1, 2). Утвержден Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10. При необходимости уточнить размер участка относительно рекомендуемого Стандартом.

²⁰ Расчет производился на основе СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 N 1034/ пр. Табл. Д1. При наличии данных местной демографии показатели потребности в местах в общеобразовательных учреждениях и требуемая вместимость школ могут меняться от города к городу.

²¹ Там же, п. 10.4, табл. 10.1.

²² Там же, п. 10.4, табл. 10.1.

²³СП 34.13330.2012 "Автомобильные дороги". Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85* (с изм. N 1). Утвержден Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 266.

²⁴Федеральный закон N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2018).

²⁵СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям".

²⁶ СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий".

²⁷СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

²⁸СП 113.13330.2016 "Стоянки автомобилей". Актуализированная редакция СНиП 21-02-99.

²⁹ СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций", П. 1.9, табл. 1, прил. 1.

³⁰СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций".

³¹ СанПиН 2.4.1.3049-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций", П. 4.1.

³²СП 252.1325800.2016 "Здания дошкольных образовательных организаций. Правила проектирования".

³³ СанПиН 2.4.2.2821-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях" (с изм. на 24.11.2015). Раздел 4.

Часть 3. Примеры реализованных мастер-планов

¹ Austin, G. 'Case study and sustainability assessment of Bo01, Malmo, Sweden' in Journal of Green Building, Volume 8, Issue 3, 2013, pp. 34-50.

² Urban green - blue grids for sustainable and resilient city. Bo01, Malmo, Sweden // https://www.urbangreenbluegrids.com/ projects/bo01-city-of-tomorrow-malmo-sweden/?s=Bo01.

³ Официальный сайт города Мальмё (о проекте Bo01) // https://malmo.se/Stadsplanering--trafik/Stadsplanering--visioner/Utbyggna dsomraden/Vastra-Hamnen-/Planer-program--byggprojekt/Delomraden-i-Vastra- Hamnen/Bo01.html.

⁴ Wener, R., Axelrod E., Farbstein., J., & Shibley, R. Building Sustainable Neighborhoods: 2007 Rudy Bruner Award for Urban Excellence, Boston Bruner: Foundation, 2007, pp. 113-14