Регистрация прав на недвижимость при преобразовании нужна? (В.С. Позняк, журнал "Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2017 г.)

Регистрация прав на недвижимость при преобразовании нужна?

В.С. Позняк,

эксперт журнала "Промышленность:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2017 г., с. 62-65.

Должна ли проводиться государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество в случае реорганизации компании в форме преобразования?

Согласно п. 1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

/-----------------------\  /------------------------------------------------\

|    Государственная    |  |   Юридический акт признания и подтверждения    |

|  регистрация прав на  |-|возникновения, изменения, перехода, прекращения |

| недвижимое имущество  |  |права определенного лица на недвижимое имущество|

|                       |  |   или ограничения такого права и обременения   |

|                       |  |             недвижимого имущества              |

\-----------------------/  \------------------------------------------------/

Данное понятие определено в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которым установлен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав происходит посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако следует учитывать: в случае преобразования юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются. Это общее правило, закрепленное в п. 5 ст. 58 ГК РФ, не касается только прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Таким образом, особенностью реорганизации в форме преобразования, в результате которого происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, является отсутствие изменения прав и обязанностей этого реорганизованного лица, когда нет изменений в правах и обязанностях его учредителей (участников). Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательность составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому*(1). Преобразование юридического лица считается завершенным в момент государственной регистрации реорганизованного лица.

Ключевой вывод. Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменение его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу.

Именно такая правовая позиция сформирована высшими арбитрами - см. Определение ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, А14-3915/2015, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 26.12.2016 N 564-ПЭК16 и включенное в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2016)*(2) (позиция 12).

В случае реорганизации юридического лица в форме преобразования достаточно внесения изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя, содержащего указание на организационно-правовую форму юридического лица. Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости в данном случае противоречит нормам закона. В связи с этим, если регистрирующий орган (управление Росреестра) откажет организации в регистрации изменений в ЕГРП, судьи признают такой отказ незаконным. Примерами являются следующие судебные акты.

Арбитражный суд	Судебный акт
АС ДВО	Постановление от 23.05.2017 N Ф03-1448/2017 по делу N А37-1632/2016
	Постановление от 14.02.2017 N Ф03-35/2017 по делу N А59-2576/2016
АС ЗСО	Постановление от 10.08.2017 N Ф04-2679/2017 по делу N А46-17047/2016
	Постановление от 09.08.2017 N Ф04-3098/2017 по делу N А46-246/2017
АС ПО	Постановление от 22.06.2017 N Ф06-21687/2017 по делу N А12-60967/2016
	Постановление от 12.08.2016 N Ф06-8014/2016 по делу N А57-13824/2015
АС СЗО	Постановление от 13.06.2017 N Ф07-4478/2017 по делу N А56-48954/2016

Если преобразованная организация уплатила государственную пошлину за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (22 000 руб. за каждый объект - пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), она вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о возврате излишне уплаченной госпошлины. Если в возврате будет отказано, организация и в этом случае может рассчитывать на поддержку судей, о чем свидетельствует судебная практика.

Арбитражный суд	Судебный акт
АС СЗО	Постановление от 26.05.2017 N Ф07-4861/2017 по делу N А26-8279/2016, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 31.08.2017 N 307-КГ17-13288
АС ВВО	Постановление от 02.10.2017 N Ф01-4296/2017 по делу N А29-11561/2016
	Постановление от 31.07.2017 N Ф01-2996/2017 по делу N А82-16524/2016, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 27.10.2017 N 301-КГ17-15217
АС ВСО	Постановление от 10.08.2017 N Ф02-3827/2017 по делу N А10-7022/2016, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 23.10.2017 N 302-КГ17-14848
АС ЗСО	Постановление от 14.06.2017 N Ф04-1748/2017 по делу N А27-20735/2016, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 10.10.2017 N 304-КГ17-13980

Отметим: Минфином в свое время была озвучена прямо противоположная точка зрения (об этом письма от 01.10.2015 N 03-05-06-03/56292, от 17.06.2015 N 03-05-05-03/34999). При преобразовании юридического лица, которому на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, переходящие в порядке правопреемства в собственность созданного юридического лица, необходима государственная регистрация перехода права собственности к вновь образованному юридическому лицу на данные объекты недвижимого имущества. За госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость к вновь образованному юридическому лицу в порядке правопреемства должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, как за государственную регистрацию прав.

* * *

При реорганизации организации в форме преобразования переход прав на недвижимое имущество не подлежит государственной регистрации. Изменение сведений, содержащихся в ЕГРП, о собственнике недвижимости ввиду его преобразования осуществляется по правилам, предусмотренным для внесения изменений в связи со сменой наименования юридического лица. Поэтому в описанной ситуации достаточно внести изменения в ЕГРП в части наименования правообладателя, содержащего указание на организационно-правовую форму юридического лица.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Положение о том, что права и обязанности от реорганизуемого к создаваемому юридическому лицу переходят на основании передаточного акта, было исключено из п. 5 ст. 58 ГК РФ с 01.09.2014 Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ (см. также постановления АС МО от 04.04.2017 N Ф05-3100/2017 по делу N А40-19888/2016, АС УО от 10.04.2017 N Ф09-812/17 по делу N А07-13566/2016).

*(2) Утвержден Президиумом ВС РФ 19.10.2016.