Права граждан на компенсацию утраченного жилья (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 2, февраль 2001 г.)

Права граждан на компенсацию утраченного жилья


Дальнейшее развитие жилищного строительства - одно из приоритетных направлений федеральной социальной политики. Но со строительством неразрывно связана очень важная проблема - проблема реновации (обновления) существующего фонда, ликвидации ветхого и малоценного жилья, в том числе небезызвестных пятиэтажек.

Причин, порождающих эту проблему, несколько. Во-первых, со временем жилье приходит в непригодность. Во-вторых, оно может предназначаться под снос в связи с тем, что для государственных или муниципальных нужд требуется отвод земельных участков. В-третьих, бывают случаи преждевременного разрушения жилых домов, когда грубо нарушаются правила и нормы строительства и эксплуатации; когда происходят экологические катастрофы, а также пожары и аварии; источником разрушения становятся и злонамеренные действия людей. В этих случаях на органы государственной власти и местного самоуправления, на предприятия и организации, страховые компании закон возлагает обязанность обеспечить граждан необходимым жильем и компенсировать понесенные ими потери.

Стоит особо отметить, что эта обязанность государственных и муниципальных структур всецело зависит от обстоятельств, повлиявших на утрату гражданами своих жилищ, будь то утрата временная или окончательная.

Эти обстоятельства можно объединить в четыре основные категории:

1) изъятие в установленном законом порядке для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находятся подлежащие сносу жилой дом и другие прилегающие к нему сооружения и устройства;

2) реконструкция или капитальный ремонт жилого дома, когда при новой его планировке прежнее жилое помещение собственника или нанимателя перестало существовать или претерпело существенные изменения; угроза обвала жилого помещения;

3) внезапное уничтожение жилого помещения в результате пожара, взрыва бытового газа, аварии систем жизнеобеспечения, обрушения из-за просчетов в строительстве дома, нарушения правил его эксплуатации;

4) уничтожение жилья в результате стихийных бедствий (наводнения, оползней, ударов молнии, землетрясения и т.п.).

В зависимости от указанных обстоятельств закон регламентирует и порядок обеспечения граждан иным жильем или выплаты им соответствующей компенсации.


I. Порядок возмещения гражданам стоимости принадлежащих им
жилых домов, других строений и устройств, сносимых в связи с изъятием
земельных участков для государственных или муниципальных нужд,
обеспечения их жилой площадью


Прежде всего напомним, что Конституцией РФ (ст.35) декларирован основополагающий принцип: никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В полном соответствии с названными положениями Конституции РФ Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.10) устанавливает, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда или арбитражного суда.

Уже одно это конституционное требование по обеспечению предварительного и равноценного возмещения отчуждаемого недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, а также принятые в развитие Конституции РФ нормы гражданского законодательства и Земельного кодекса РСФСР (далее - ЗК) составляют важнейшую гарантию прав граждан на принадлежащую им недвижимую собственность, и прежде всего на ее основу - земельный участок.

Тем не менее в применении указанных норм нередко допускаются разночтения, которые исходят из положений, кажущихся внешне противоречивыми. Первое из них заключается в незыблемом праве собственника на земельный участок: никто не может лишить его этого права, кроме суда. Второе - говорит о необходимости лишения собственника этого права и изъятия принадлежащего ему участка для государственных или муниципальных нужд.

При несогласии сторон спор разрешается в судебном порядке. Чем в данном случае руководствуется суд? Прежде всего тем, насколько обоснованно требование об изъятии земельного участка с точки зрения государственных или муниципальных интересов.

По Закону (ст.28 ЗК) решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и соответствующими органами субъектов Российской Федерации.

Указания об органах, уполномоченных принимать решение об изъятии земельных участков, о порядке подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Однако практика показывает, что государственные и муниципальные органы решения о сносе домов в связи с изъятием земельных участков принимают произвольно, а обоснование этого не имеет ничего общего с государственными или общественными интересами.

Так, решением районного суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, был удовлетворен иск территориального управления о выселении граждан из жилого дома, находящегося в центре Москвы, с предоставлением жилья в других частях города под мотивом его сноса (ст. 91 Жилищного кодекса РСФСР; далее - ЖК). Но этот вывод суда материалами дела не был подтвержден.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, указав следующее: правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Московского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома не принимало; имеющиеся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса данного дома, а также распоряжения префекта административного округа о его сносе, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, дающими основание для сноса жилых домов и выселения граждан.

Нельзя также признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленные в ст.8 ЖК органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти г. Москвы после ликвидации Мосгорисполкома стало правительство Москвы, а не префектура административного округа.

Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд в деле нет. Более того, постановлением правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из материалов дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде. Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, решение суда признано неправильным* Гражданское законодательство (ст.239 ГК) допускает отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка в случаях, когда этот участок необходим для государственных или муниципальных нужд.

При этом как сам участок, так и находящиеся на нем жилые строения и иное недвижимое имущество по соглашению сторон подлежат выкупу его у собственника. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке, и по решению суда недвижимость может быть изъята путем продажи с торгов с выдачей собственника имущества вырученной от продажи суммы. При этом закон устанавливает, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения указанного срока (он отсчитывается со дня получения такого уведомления) допускается только с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

Однако для собственника существует риск того, что на него при определении выкупной цены земельного участка могут быть возложены затраты, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости и выкупной цены.

Установленный ст.137-139 ЖК порядок отчуждения недвижимого имущества в связи со сносом жилых домов касается только индивидуального жилищного фонда.

Согласно указанным нормам, в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте или для них могут быть выстроены новые жилые дома, но при этом возмещение стоимости сносимых жилых и иных объектов, находящихся на изымаемом участке, не производится.

Конкретный порядок предоставления квартир и размер возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств были установлены Постановлением Совета Министров СССР "О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, других строений и устройств, сносимых в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, и обеспечения их жилой площадью" от 15 декабря 1961 г. N 1131 (в редакции постановления Совета Министров СССР от 21 октября 1983 г. N 1015 с изменениями от 26 сентября).

Разумеется, о компенсации стоимости самого земельного участка не могло быть и речи, поскольку по Конституции СССР земля, ее недра, воды, леса находились в исключительной собственности государства и какие-либо сделки с земельными участками являлись противозаконными.

Ныне, как известно, положение изменилось коренным образом. В собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а также находящиеся под индивидуальными жилыми домами и дачами. При этом размер земельных участков, используемых в указанных целях, законодательство не ограничивает, и они могут быть предметом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, наследования и т.п.). Поэтому изъятие земельного участка, принадлежащего гражданам на праве собственника, для удовлетворения государственных или муниципальных нужд может быть произведено только путем его выкупа.


Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных
или муниципальных нужд


Плата за земельный участок, предназначенный для указанных целей, выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая и те, которые он несет из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Изложенный порядок определения выкупной цены определен ст.281 ГК,** и он в полном объеме соответствует ст.55 ЗК, согласно которой изъятие или выкуп для государственных и муниципальных нужд земельных участков у граждан может производиться после того, как по их желанию соответствующие органы местной администрации выделят равноценный земельный участок, а также предприятия, учреждения и организации, для которых отводится земельный участок, построят на новом месте жилые, производственные и иные постройки взамен изымаемых и возместят в полном объеме все другие убытки, включая упущенную выгоду.

Как уже отмечалось, принудительное изъятие принадлежащих гражданам земельных участков и снос находящихся на них жилых и иных строений и устройств допустимы лишь при соблюдении двух условий: предварительного и равноценного возмещения отчуждаемого имущества. Эти условия взаимозависимы. Чтобы предварительно выплатить стоимость имущества, которое гражданин утрачивает в связи с принудительным изъятием у него земельного участка, необходимо установить размер понесенных при этом убытков и потерь, исходя из норм действующего земельного законодательства.

Правительство РФ Постановлением от 28 января 1993 г. N 77 (в ред. Постановления от 15 мая 1999 г. N 534) утвердило Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (далее - Положение).

Данное Положение не распространяется на случаи принудительного выкупа земли у граждан - собственников земельных участков в части возмещения убытков и упущенной выгоды, поскольку имущественные права собственников, в том числе и право собственности на земельный участок, регулируются в основном нормами гражданского, а не земельного законодательства. Порядок возмещения ущерба, причиненного собственнику земельного участка в связи с его изъятием, изложен выше.

Положение регулирует отношения по изъятию земельных участков у граждан, имеющих на них ограниченные права, какими являются право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право временного пользования.

Для этой категории землевладельцев, арендаторов и землепользователей установлен следующий порядок возмещения убытков при изъятии у них земельных участков для государственных и общественных нужд:

убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для указанных нужд, а также ограничением прав пользователей земли, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду;

возмещение убытков производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки или деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли;

возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, иных строений, сооружений и устройств, находящихся на изымаемом участке, или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений; убытки (затраты), необходимые для улучшения качества земли на вновь, отведенном участке; другие затраты, вызываемые неудобствами землевладения и землепользования.

Оценка расположенных на земельном участке жилых домов, объектов хозяйственно-бытового назначения, иных строений и сооружений производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости, благоустройству и другим адекватным условиям.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений производится по стоимости саженцев, затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах, действующих на момент изъятия земли).

Оценка водных источников (колодцев, скважин, прудов и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательных работ.

Обеспечение жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в связи с его сносом Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставил гражданам право обрести в собственность занимаемые ими квартиры из государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе и в домах, требующих капитального ремонта (ст.16). Естественно, что многие такого рода дома пришли в негодность и подлежат уже не ремонту, а сносу. Особенно это касается пятиэтажек, возведенных в начальные годы массового жилищного строительства. Местные органы власти по мере возможности занимаются их ликвидацией. Но снос таких домов возможен лишь при строгом соблюдении жилищных прав граждан, как нанимателей, так и собственников квартир.

Статья 493 ЖК регулирует порядок обеспечения жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в случае, когда он предназначен под снос. Данной статьей установлено, что если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, то выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация органом местного самоуправления, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома.

В таких случаях собственник должен получить жилое помещение, равноценное по площади, количеству комнат, благоустройству и другим благоприятным свойствам, которыми располагало прежнее жилище, или иную компенсацию (например, денежную). Споры сторон разрешаются в судебном порядке.

При этом следует отличать условия предоставления жилого помещения, предусмотренные настоящей статьей, от условий, которые установлены ст.92 ЖК, где речь идет о предоставлении жилых помещений нанимателям. Нередко в предпочтительном положении по сравнению с собственниками жилья оказываются наниматели, проживающие в стесненных условиях: им в этом случае предоставляется жилье по установленным нормам, т.е. полученное жилое помещение по размеру будет больше того, которое они занимали (ст. 96 ЖК).


II. Порядок предоставления гражданам жилых помещений в случаях,
когда при реконструкции или капитальном ремонте жилого дома
их прежнее жилье в связи с новой планировкой дома
перестало существовать


Жилищно-эксплуатационные организации, обслуживающие жилые дома государственного и муниципального фонда, обязаны в установленные правилами и нормами технической эксплуатации сроки производить капитальный ремонт этих домов.

Существует два вида капитального ремонта: выборочный и комплексный.

В первом случае ремонту подлежат конструкции и оборудование, повышается уровень благоустройства жилья, но, как правило, такой ремонт не затрагивает переустройства и перепланировки самих жилых помещений. На время проведения выборочного ремонта за нанимателями и собственниками, которым по их желанию предоставляется жилье в маневренном фонде, сохраняются все права найма и собственности. В течение этого срока они освобождаются от коммунальных платежей за ремонтируемое жилье.

Другое дело комплексный капитальный ремонт, который чаще всего представляет собой реконструкцию жилого дома. При комплексном капремонте одновременно производятся восстановление всех изношенных конструкций и инженерного оборудования, перепланировка помещений больших коммунальных квартир в квартиры, предназначенные для заселения одной семьей.

Естественно, что в этом случае жилые помещения, принадлежащие некоторой части их владельцев, просто перестают существовать или претерпевают такие изменения, что не могут быть использованы их прежними нанимателями и собственниками.

Более того, в последние годы получила распространение практика, при которой жилые дома, подлежащие реконструктивному ремонту, переоборудуются под нежилые помещения. Чаще всего эти помещения затем используют для размещения различных учреждений и офисов. Жителям реконструированных домов предоставляется другое жилье.

Действующее законодательство устанавливает гарантии защиты жилищных прав и интересов граждан в случаях, когда они лишаются своего жилья (временно или постоянно) при капитальном ремонте, реконструкции или переустройстве (переоборудовании) их домов.

Так, согласно ст.82 ЖК, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть осуществлен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. Если наниматель отказывается переселиться в это помещение, наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке.

Жилое помещение, которое предоставляется на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится той жилищно-эксплуатационной организацией, в чьем ведении находится подлежащее ремонту жилое помещение, и за ее счет.

В период капитального ремонта наниматель вносит квартирную плату лишь за то помещение, которое выделено ему на время ремонта.

И еще один немаловажный момент. С согласия нанимателя и членов его семьи им может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение взамен того, которое предназначалось на время капитального ремонта.

Как следует из указанной статьи Жилищного кодекса РСФСР, в случае проведения капремонта дома с обязательным отселением проживающих граждан возможны два варианта решения вопроса.

Первый предусматривает временное переселение граждан в жилые помещения маневренного фонда. В этом случае предоставляемое жилье должно соответствовать лишь установленным санитарным и техническим требованиям (ст.97 ЖК) и могут не приниматься во внимание другие дополнительные требования учета интересов граждан при предоставлении жилых помещений (ст.41 ЖК).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в ред. постановлений от 29 августа 1989 г. N 5; от 21 декабря 1993 г. N 11; от 25 октября 1996 г. N 10) разъяснено, что при разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома (ст.82 ЖК) необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан. Кроме того, должны быть учтены возраст, состояние здоровья, другие заслуживающие внимания обстоятельства, а также продолжительность капитального ремонта.

Второй вариант - это переселение на постоянную жилую площадь (ч.5 ст.82 ЖК), т.е. жителям сразу же предоставляется для проживания другое благоустроенное жилое помещение. Такой вариант переселения граждан возможен только с обоюдного согласия двух сторон. При этом предоставляемое жилое помещение должно отвечать требованиям ст.96 ЖК, которые заключаются в следующем:

1) жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК). Поскольку уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков, понятие "благоустроенное жилое помещение" всецело зависит от степени обеспеченности коммунальными удобствами большинства домов государственного и муниципального жилищного фонда в данном населенном пункте;

2) в понятие санитарных и технических требований, которым должно отвечать предоставляемое для постоянного проживания жилое помещение, включаются показатели объемно-планировочного, температурно-влажностного порядка: например, высота, площадь, изолированность помещения, его температура и влажность, загрязненность воздуха. По своему техническому состоянию оно не должно быть аварийным или ветхим, находиться в подвалах или бараках или других временных строениях. Полный перечень показателей содержит Положение об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Минжилкомхозом РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529;

3) согласно ст.38 ЖК, жилое помещение должно предоставляться гражданам, переселяемым из домов, подлежащих капитальному ремонту или переоборудованию, исходя из нормы жилой площади, равной 12 кв. м на одного человека. Но здесь имеется в виду тот случай, когда жилье не приватизировано: по закону наниматель, владеющий жилым помещением значительно больших размеров, но не имеющий льгот на дополнительную жилую площадь, не вправе будет претендовать на предоставление ему жилья, равноценного утраченному.

По этому поводу Пленум Верховного Суда СССР постановлением от 3 апреля 1987 г. N 2 (в ред. постановления от 30 ноября 1990 г. N 14) разъяснил, что при разрешении споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, необходимо учитывать следующие факторы: если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение невозможно сохранить или существенно увеличить, нанимателю и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством союзной республики норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются ее излишки. При существенном уменьшении жилого помещения нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее нормам жилой площади.

Таким образом, нанимателям жилых помещений, переселяемых из подлежащих капитальному ремонту жилых домов или их переоборудованию, во всех трех указанных случаях должно быть предоставлено по установленным законом нормам другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта (ст.83 ЖК).

Если в результате капитального ремонта наниматель без его согласия лишается коммунальных удобств или подсобных помещений, которые он имел до ремонта квартиры, занимаемое им жилое помещение не может быть признано сохранившимся, и он вправе требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения.


Пример

Супруги М. до капитального ремонта дома занимали комнату, пользовались общим коридором с соседями Р., но каждый из нанимателей имел в своем пользовании отдельную кухню. В результате ремонта планировка подсобных помещений была изменена, в пользовании М. и Р. оставлена лишь одна кухня, подведены газ и центральное отопление, устроен туалет, а вторая кухня присоединена к соседней квартире. Супруги М. отказались от переселения из предоставленной на время ремонта жилой площади в отремонтированное жилое помещение, ссылаясь на то, что в результате ремонта ухудшены их жилищные условия, так как они лишились отдельной кухни.

Октябрьский районный суд г. Барнаула удовлетворил иск Барнаульской ТЭЦ-2 о выселении М. в отремортированное жилое помещение, нанимателем которого является М. Суд свое решение мотивировал тем, что это жилое помещение после капитального ремонта не уменьшилось. Что касается кухни, то она как подсобное помещение предметом договора найма быть не может, а жилищные условия ответчиков в результате благоустройства квартиры улучшились.

Судебная коллегия и президиум Алтайского краевого суда согласились с принятым судом решением.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила судебные постановления, указав, что перепланировка как жилых, так и подсобных помещений может производиться с целью благоустройства квартиры и лишь с согласия проживающих в квартире нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ст.84 ЖК).

Основываясь на установленных законом требованиях по соблюдению прав граждан при капитальном ремонте и сносе жилых домов, органами власти субъектов Федерации на местах принимаются соответствующие положения и инструкции, которые детально регламентируют порядок реализации этих требований.

Так, правительство Москвы постановлением от 18 января 2000 г. N 30 одобрило Положение о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы.

Положение определяет условия и порядок переселения граждан из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, а также занимаемых по договору найма, для того чтобы упорядочить и ускорить процесс освобождения строений, которые подлежат капитальному ремонту, реконструкции (в том числе если предполагается передача жилых домов для государственных и муниципальных нужд под нежилые помещения), сносу и по иным основаниям.

При согласии граждан им для переселения предоставляются маневренные жилые помещения на условиях кратковременного найма. Он действует в период проведения капитального ремонта или реконструкции занимаемых ими жилых помещений.

Такого рода помещения выделяются органом, уполномоченным правительством Москвы. Также необходимы письменное согласие гражданина на переселение и обоснованный запрос физического или юридического лица, организующего переселение. Запрос подтверждает необходимость выделения маневренного жилищного фонда.

Переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений, из указанных домов осуществляется на основании постановления правительства Москвы. Между гражданином-собственником и юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение в соответствии со ст.429 ГК, заключается предварительный двухсторонний договор. Он является основанием для заключения основного договора об изменении или прекращении прав собственности на принадлежащие гражданину-собственнику жилое помещение (в доме, который подлежит капитальному ремонту, реконструкции, сносу и тому подобным основаниям) и возникновение прав собственности гражданина на предоставляемое ему взамен другое жилое помещение.

Основной двусторонний договор об условиях переселения граждан подлежит государственной регистрации в соответствующем органе юстиции. Он вступает в силу с момента его регистрации.

Этот документ предусматривает предоставление переселяемым гражданам:

других жилых помещений из государственного, муниципального жилищного фонда по договорам мены, купли-продажи, дарения юридическими (физическими) лицами, осуществляющими отселение, либо органом, уполномоченным правительством Москвы;

компенсации (выплаты) стоимости жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, по договорам купли-продажи без предоставления другого помещения;

жилого помещения в доме после окончания капитального ремонта или реконструкции в соответствии с условием предварительного договора, где учтена стоимость помещений (она определяется сторонами по договору), либо в соответствии с инвестиционным контрактом при условии, что гражданин участвовал в инвестиционном проекте.

Стоимость освобождаемых жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и предоставляемых жилых помещений может быть определена по соглашению сторон по методике определения стоимости жилых помещений, утверждаемой правительством Москвы.

По желанию одной из сторон рыночная стоимость жилых помещений может быть определена профессиональными оценщиками недвижимости. Расходы по оценке жилых помещений несет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, либо, в случае определения стоимости профессиональными оценщиками, сторона, высказавшая желание произвести оценку.

Если гражданин-собственник отказывается от предоставляемого ему на праве собственности другого жилого помещения, которое равноценно тому, что он занимал, или от выплаты за него компенсационной стоимости жилое помещение выделяется ему из муниципального (или государственного) жилищного фонда по договору социального найма. Ранее занимаемое жилое помещение передается в собственность правительства Москвы или уполномоченного им органа. При этом размер натурального возмещения (компенсации) в виде жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, должен соответствовать размеру денежного возмещения за освобождаемое жилое помещение, находящееся в доме, подлежащему реконструкции, капитальному ремонту и сносу.

При переселении граждан, занимающих жилое помещение по договору найма, из жилых домов, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или сносу, нанимателю и членам его семьи предоставляется:

другое жилое помещение из маневренного жилищного фонда на время проведения капитального ремонта, реконструкции без расторжения договора найма на ремонтируемое (реконструированное) помещение при условии сохранения жилого дома в жилищном фонде;

другое благоустроенное жилое помещение для постоянного проживания.

Жилое помещение маневренного жилищного фонда, предоставляемое по договору найма гражданам на время проведения капитального ремонта, реконструкции, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

В случае отказа гражданина от переселения в жилое помещение маневренного жилищного фонда на время капитального ремонта или реконструкции ему должно быть предоставлено (с его согласия) другое благоустроенное жилое помещение в пределах нормы. Это помещение должно находиться в границах г. Москвы. Оно передается гражданину либо по договору найма, либо юридическими (физическими) лицами, осуществляющими переселение, по договорам дарения, купли-продажи или коммерческого найма.

В случае необоснованного отказа от предоставляемого жилого помещения выселение производится в судебном порядке.

Расходы, связанные с переселением и предоставлением жилых помещений гражданам, занимающим жилые помещения по договорам найма, несет юридическое (физическое) лицо, осуществляющее переселение.

Благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам и в случаях, когда дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст.91, 93 ЖК). Выселение в этих случаях производится в экстренном (административном) порядке в санкции прокурора, и для временного проживания может быть предоставлено любое помещение, пригодное для проживания. Однако впоследствии это не освобождает органы местной администрации, предприятия, учреждения, организаций от внеочередного предоставления выселенным гражданам благоустроенного жилого помещения. Оценивается качество предоставленного жилого помещения по тем же основаниям, что и при сносе жилых домов или их переоборудовании под нежилые цели.


III. Права граждан на обеспечение жильем в случаях внезапного
уничтожения (повреждения) занимаемого жилого помещения
в результате бытового пожара, взрыва газа в квартире, аварии
системы жизнеобеспечения, обрушения из-за просчетов
в строительстве, нарушения правил эксплуатации жилья и т.п.


Вопрос о том, какое жилое помещение должно быть предоставлено потерпевшим гражданам, зависит от наличия или отсутствия вины самих граждан, жилье которых подверглось внезапному уничтожению или повреждению, делающим невозможным проживание в нем.

Нередко граждане в этих случаях выступают не только как потерпевшие, но и как причинители вреда имуществу других лиц. Например, внутриквартирный пожар, возникший из-за грубой небрежности в обращении с огнем, очень часть влечет за собой причинение ущерба другим жилым помещениям.

Согласно ст.1064 ГК, вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Но лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Тот же пожар мог возникнуть в квартире не по вине ее владельца, а в результате небрежности ремонта электросети, неосторожных действий других лиц (короткое замыкание, горящая папироса, упавшая на балкон, и т.п.). Разрушение жилья может произойти как по вине проживающих в нем (самовольная перестройка с нарушением несущих конструкций), так и по вине строительных и эксплуатационных организаций.

Но во всех этих случаях первым встает вопрос об обеспечении жильем, необходимым пострадавшим гражданам для проживания. До установления причинителя вреда и степени его вины обязанность предоставить другое жилое помещение берут на себя, как правило, местные органы власти, а также предприятия и организации, в ведении которых находилось уничтоженное (поврежденное) жилье.

Впоследствии, когда будет установлен причинитель вреда и доказана степень его вины, решается вопрос о возмещении ущерба и способах его компенсации. Статьей 1082 ГК установлено, что, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд, в соответствии с обстоятельствами дела, обязывает гражданина или юридическое лицо, ответственное за причинение вреда, возместить ущерб в натуре: например, предоставить жилье того же рода и качества, отремонтировать поврежденное жилое помещение или возместить причиненные убытки иным способом (в частности, посредством денежной компенсации).

Если подверглось разрушению или повреждению жилое помещение нанимателя в государственном или муниципальном жилищном фонде (при отсутствии вины нанимателя), то он вправе требовать на основании договора найма предоставления другого жилья, равного по качеству утраченному, или его ремонта за счет причинителя вреда.

Аналогичным правом обладает и частный собственник утраченного или поврежденного жилого помещения, предъявляя иск к причинителю вреда.

Но во всех случаях суд, согласно ст.1083 ГК, учитывает следующее обстоятельство: если возникновению или увеличению вреда содействовала грубая неосторожность самого потерпевшего, то в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения нанесенного ущерба должен быть уменьшен. Например, та же непогашенная папироса, попавшая на захламленный легковоспламеняющимися вещами балкон потерпевшего, может стать причиной пожара не только по вине курящего, но и грубой небрежности потерпевшего в содержании балконной части квартиры.

Суд может также уменьшить размер возмещения вреда, причиненного гражданином, учитывая его имущественное положение, за исключением случаев, когда вред причинен действиями, совершенными умышленно.


IV. Обеспечение жилыми помещениями граждан, лишившихся
жилья в результате стихийных бедствий (наводнения, оползней,
ударов молнии, землетрясения и т.п.)



Согласно п.1 ст.37 ЖК, гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания, другое жилое помещение предоставляется вне очереди.

Однако само понятие внеочередного предоставления жилья вовсе не означает, что оно выделяется вне всяких установленных правил учета тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, и тех, кто пользуется правом на внеочередное получение жилого помещения, а также других лиц в соответствии с законодательством. Но тем не менее в случаях необходимости неотложного расселения допускается предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в жилье (п.32 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335, с изменениями от 28 февраля 1996 г.).

Вместе с тем по общему правилу (ст.211 ГК) риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (в данном случае жилого помещения), которые могут наступить в результате действия непреодолимой силы, несет сам собственник этого имущества, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за его утрату или повреждение.

Если у собственника возникают опасения за сохранность жилья, наиболее надежным способом компенсации за его гибель или повреждение является страхование жилых помещений.


Г.П. Макаров


-------------------------------------------------------------------------

* См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 12.

** Данная статья, как и другие статьи гл.17 ГК "Право собственности на землю", вводится в действие после принятия Земельного кодекса РФ. Но многие из них перешли из действующего Земельного кодекса РСФСР, и поэтому их содержание совпадает и применяется в действующем законодательстве.



Права граждан на компенсацию утраченного жилья


Автор


Г.П. Макаров


"Гражданин и право", 2001, N 2


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.