Приложение 1. Методические рекомендации по организации, регистрации и функционированию товариществ собственников жилья

Приложение 1
к постановлению
мэра города Благовещенска
от 28 декабря 2005 г. N 3865

Методические рекомендации
по организации, регистрации и функционированию товариществ
собственников жилья

Введение

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Жилищного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья (далее - Товарищество) это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Законодательство предусматривает 3 способа образования Товариществ. Они могут создаваться в уже существующих многоквартирных домах, либо в строящемся доме, либо преобразовываться из ЖК и ЖСК.

Если в вашем доме большинство квартир приватизированы и жители чувствуют в себе силы и желание самостоятельно управлять своим домом как объектом недвижимости и стремятся совместно защищать свои жилищные и гражданские права, если вы хотите управлять своим многоквартирным домом участвовать в его содержании, эксплуатации, ремонте, то ваша цель - Товарищество.

Сегодня у Товарищества есть много преимуществ. Товарищество всегда имеет право выбора, с какой организацией или фирмой заключить договор на предоставление услуг, выбрав необходимый перечень услуг, либо самому Товариществу выполнять функции управляющей организации.

Часто оказывается, что члены Товарищества сами имеют достаточный опыт и способности и добровольно могут предложить свои услуги Товариществу.

Например, один из членов Товарищества может быть хорошим бухгалтером, другой - плотником или электриком. Товарищество, принимая добровольную помощь своих членов безвозмездно или за незначительную плату может экономить средства. Возможен и вариант, когда собственник помещения освобождается от части обязательных платежей и взносов, установленных правлением Товарищества за содержание и ремонт, оказывая взамен услуги или выполняя работу для Товарищества.

То есть Товарищества могут и должны служить инструментом в руках собственников помещений для снижения (!) размеров платежей. Однако заработает этот инструмент в том случае, когда жильцы по-настоящему заинтересуются тем, что и сколько стоит на рынке услуг, куда и на что уходят их деньги, тогда они получат возможность эффективно использовать собранные деньги и реально экономить собственные средства.

Кроме того, Товарищество может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности: строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдачей в аренду, внаем недвижимого имущества, входящего в состав многоквартирного дома и находящегося в собственности Товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме и улучшения данного имущества. Так, Товарищества могут сдавать в аренду помещения, организовывать платные автостоянки и пр.

1. Основные понятия

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, зарегистрированная в качестве юридического лица в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Собственник помещения в многоквартирном доме - собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, чьи права подтверждаются соответствующим документом, он же участник долевой собственности в общем имуществе.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации субъектов Российской Федерации и муниципальных образований Общее имущество в части комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе, находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Многоквартирный жилой дом - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (границы и размеры которого устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной градостроительной и проектной документацией), и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (частной, муниципальной и иной формах собственности), а отдельные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Доля участия - установленная доля собственника помещения в праве общей долевой собственности определяет его долю в общем объеме обязательных платежей и долю голосов на общем собрании собственников помещений и членов Товарищества.

2. Общие положения об организации товарищества

Основная цель создания Товарищества - обеспечение эффективного совместного управлениями использования общего имущества входящего в состав многоквартирного дома.

Собственники жилья, объединенные в Товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования собственными помещениями, местами общего пользования придомовыми территориями. Не секрет, что споры и разногласия возникают в основном между жильцами - владельцами квартир - и арендаторами или собственниками нежилых помещений (магазинов, офисов), расположенных в одном здании. Товарищество - наиболее цивилизованный и устраивающий всех способ их разрешения.

Но нужно иметь в виду, что организация собственников жилья - дело добровольное, а само по себе Товарищество - это демократическое государство в миниатюре. Это означает, что, во-первых, все "судьбоносные" решения должны приниматься после соответствующего общего обсуждения, на котором каждый имеет право высказаться, во-вторых, меньшинство обязано уважать и соблюдать все решения, принятые большинством.

Членом Товарищества собственников жилья может стать собственник любого помещения в многоквартирном доме - как жилого, так и нежилого. Членство в Товариществе наступает на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (приложение 1). Собственником неприватизированных квартир выступает муниципальное образование или государство. В городе Благовещенске уполномоченным органом в вопросах управления и распоряжения муниципальной собственностью является Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска. Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения Устава и правила, установленные товариществом.

Общим собранием членов Товарищества избирается правление, ревизионная комиссия, утверждаются изменения Устава, принимаются внутренние правила, решения о найме управляющего о реорганизации и ликвидации товарищества, о привлечении заемных средств, кредитов, утверждается годовой план о финансовой деятельности Товарищества, устанавливаются размеры обязательных платежей и взносов членов Товарищества, принимаются решения об образовании специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рассматриваются жалобы на действия правления, председателя правления, ревизионную комиссию Товарищества.

3. Порядок создания товарищества

1. Выявление и создание инициативной группы собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Подготовка схемы определения долей собственников, (приложение 2).

3. Направление уведомлений (приложение 3) собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников помещений по вопросу выбора формы управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений может быть проведено по инициативе любого из данных собственников. Собственником неприватизированных помещений в г. Благовещенске является муниципальное образование г. Благовещенск. В этом случае уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска по адресу: г. Благовещенск, ул. Б.-Хмельницкого 8/2. На общем собрании могут присутствовать как собственники лично, так и их представители. В этом случае у представителя собственника должна быть соответствующая доверенность (приложение 4). О проведении общего собрания собственников необходимо сообщить не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть отправлено каждому из собственников помещений в данном доме заказным письмом либо вручено под роспись, если решением общего собрания в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания (приложение 5)

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников. Решение о создании Товарищества считается принятым, если за него проголосовали более пятидесяти процентов голосов от всех присутствующих. Перечень вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания собственников помещений подробно изложен в приложении 6. Решение общего собрания может приниматься посредством заочного голосования. Для этого всем собственникам помещений в многоквартирном доме вручаются лично под расписку или рассылаются заказными письмами "решения собственника" (приложение 7), в которых собственник должен сделать свой выбор в пользу одного из способов управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформляются протоколом (приложения 8 и 8.1). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников данного многоквартирного дома, в том числе для тех, кто не принял участия в голосовании (независимо от причины).

4. Если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение о создании Товарищества, то следующим действием инициативной группы будет разработка Устава Товарищества (приложение 9) и его утверждение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

5. Подготовка документов для регистрации Товарищества. Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в Межрайонную ИМНС России N 1 по Амурской области г. Благовещенск предоставляются:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому собственниками принято решение о создании Товарищества;

- Устав Товарищества в 2-х экземплярах (со схемой определения долей), утвержденный общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

- квитанция об уплате государственной пошлины (2000 рубл