Приложение 1. Методические рекомендации по организации, регистрации и функционированию товариществ собственников жилья

Приложение 1
к постановлению
мэра города Благовещенска
от 28 декабря 2005 г. N 3865

Методические рекомендации
по организации, регистрации и функционированию товариществ
собственников жилья

Введение

Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Жилищного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья (далее - Товарищество) это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Законодательство предусматривает 3 способа образования Товариществ. Они могут создаваться в уже существующих многоквартирных домах, либо в строящемся доме, либо преобразовываться из ЖК и ЖСК.

Если в вашем доме большинство квартир приватизированы и жители чувствуют в себе силы и желание самостоятельно управлять своим домом как объектом недвижимости и стремятся совместно защищать свои жилищные и гражданские права, если вы хотите управлять своим многоквартирным домом участвовать в его содержании, эксплуатации, ремонте, то ваша цель - Товарищество.

Сегодня у Товарищества есть много преимуществ. Товарищество всегда имеет право выбора, с какой организацией или фирмой заключить договор на предоставление услуг, выбрав необходимый перечень услуг, либо самому Товариществу выполнять функции управляющей организации.

Часто оказывается, что члены Товарищества сами имеют достаточный опыт и способности и добровольно могут предложить свои услуги Товариществу.

Например, один из членов Товарищества может быть хорошим бухгалтером, другой - плотником или электриком. Товарищество, принимая добровольную помощь своих членов безвозмездно или за незначительную плату может экономить средства. Возможен и вариант, когда собственник помещения освобождается от части обязательных платежей и взносов, установленных правлением Товарищества за содержание и ремонт, оказывая взамен услуги или выполняя работу для Товарищества.

То есть Товарищества могут и должны служить инструментом в руках собственников помещений для снижения (!) размеров платежей. Однако заработает этот инструмент в том случае, когда жильцы по-настоящему заинтересуются тем, что и сколько стоит на рынке услуг, куда и на что уходят их деньги, тогда они получат возможность эффективно использовать собранные деньги и реально экономить собственные средства.

Кроме того, Товарищество может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности: строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдачей в аренду, внаем недвижимого имущества, входящего в состав многоквартирного дома и находящегося в собственности Товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме и улучшения данного имущества. Так, Товарищества могут сдавать в аренду помещения, организовывать платные автостоянки и пр.

1. Основные понятия

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, зарегистрированная в качестве юридического лица в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Собственник помещения в многоквартирном доме - собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, чьи права подтверждаются соответствующим документом, он же участник долевой собственности в общем имуществе.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации субъектов Российской Федерации и муниципальных образований Общее имущество в части комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе, находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Многоквартирный жилой дом - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (границы и размеры которого устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной градостроительной и проектной документацией), и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (частной, муниципальной и иной формах собственности), а отдельные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Доля участия - установленная доля собственника помещения в праве общей долевой собственности определяет его долю в общем объеме обязательных платежей и долю голосов на общем собрании собственников помещений и членов Товарищества.

2. Общие положения об организации товарищества

Основная цель создания Товарищества - обеспечение эффективного совместного управлениями использования общего имущества входящего в состав многоквартирного дома.

Собственники жилья, объединенные в Товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования собственными помещениями, местами общего пользования придомовыми территориями. Не секрет, что споры и разногласия возникают в основном между жильцами - владельцами квартир - и арендаторами или собственниками нежилых помещений (магазинов, офисов), расположенных в одном здании. Товарищество - наиболее цивилизованный и устраивающий всех способ их разрешения.

Но нужно иметь в виду, что организация собственников жилья - дело добровольное, а само по себе Товарищество - это демократическое государство в миниатюре. Это означает, что, во-первых, все "судьбоносные" решения должны приниматься после соответствующего общего обсуждения, на котором каждый имеет право высказаться, во-вторых, меньшинство обязано уважать и соблюдать все решения, принятые большинством.

Членом Товарищества собственников жилья может стать собственник любого помещения в многоквартирном доме - как жилого, так и нежилого. Членство в Товариществе наступает на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (приложение 1). Собственником неприватизированных квартир выступает муниципальное образование или государство. В городе Благовещенске уполномоченным органом в вопросах управления и распоряжения муниципальной собственностью является Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска. Все члены товарищества в равной мере обязаны соблюдать положения Устава и правила, установленные товариществом.

Общим собранием членов Товарищества избирается правление, ревизионная комиссия, утверждаются изменения Устава, принимаются внутренние правила, решения о найме управляющего о реорганизации и ликвидации товарищества, о привлечении заемных средств, кредитов, утверждается годовой план о финансовой деятельности Товарищества, устанавливаются размеры обязательных платежей и взносов членов Товарищества, принимаются решения об образовании специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рассматриваются жалобы на действия правления, председателя правления, ревизионную комиссию Товарищества.

3. Порядок создания товарищества

1. Выявление и создание инициативной группы собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Подготовка схемы определения долей собственников, (приложение 2).

3. Направление уведомлений (приложение 3) собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников помещений по вопросу выбора формы управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений может быть проведено по инициативе любого из данных собственников. Собственником неприватизированных помещений в г. Благовещенске является муниципальное образование г. Благовещенск. В этом случае уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска по адресу: г. Благовещенск, ул. Б.-Хмельницкого 8/2. На общем собрании могут присутствовать как собственники лично, так и их представители. В этом случае у представителя собственника должна быть соответствующая доверенность (приложение 4). О проведении общего собрания собственников необходимо сообщить не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть отправлено каждому из собственников помещений в данном доме заказным письмом либо вручено под роспись, если решением общего собрания в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания (приложение 5)

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников. Решение о создании Товарищества считается принятым, если за него проголосовали более пятидесяти процентов голосов от всех присутствующих. Перечень вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания собственников помещений подробно изложен в приложении 6. Решение общего собрания может приниматься посредством заочного голосования. Для этого всем собственникам помещений в многоквартирном доме вручаются лично под расписку или рассылаются заказными письмами "решения собственника" (приложение 7), в которых собственник должен сделать свой выбор в пользу одного из способов управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформляются протоколом (приложения 8 и 8.1). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников данного многоквартирного дома, в том числе для тех, кто не принял участия в голосовании (независимо от причины).

4. Если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение о создании Товарищества, то следующим действием инициативной группы будет разработка Устава Товарищества (приложение 9) и его утверждение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

5. Подготовка документов для регистрации Товарищества. Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в Межрайонную ИМНС России N 1 по Амурской области г. Благовещенск предоставляются:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому собственниками принято решение о создании Товарищества;

- Устав Товарищества в 2-х экземплярах (со схемой определения долей), утвержденный общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

- квитанция об уплате государственной пошлины (2000 рублей);

- заявление в налоговую инспекцию в установленной форме.

6. Получение Товариществом свидетельства о регистрации в качестве юридического лица, открытие расчетного счета Товарищества.

7. Выборы правления Товарищества (из числа членов Товарищества) на общем собрании членов Товарищества, выборы председателя правления из числа членов правления (на первом собрании правления Товарищества).

8. Получение технического паспорта на весь многоквартирный дом, оформление которого осуществляет Благовещенское отделение Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Амурской области. Заявки на оформление технических паспортов принимаются по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 150 (оформление производится платно), либо другая аккредитованная государством организация.

9. Оформление земельного участка, используемого для многоквартирного дома.

9.1. Согласно ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

9.2. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ, тогда председатель Товарищества или любое уполномоченное общим собранием членов Товарищества лицо обращается в орган местного самоуправления (администрация г. Благовещенска, ул. Ленина, 133, каб. 112) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и обеспечения его государственного кадастрового учета (приложение 10).

Формирование земельного участка включает в себя подготовку, утверждение органом местного самоуправления проекта границ земельного участка и выполнение, на основании него специализированной землеустроительной организацией, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ, межевания земельного участка за счет средств заявителя (в данном случае за счет средств Товарищества). Стоимость межевания определяется землеустроительной организацией в зависимости от количества поворотных точек и сложности его выполнения. Под межеванием понимается: определение границ земельного участка на местности и их согласование; закрепление на местности месторасположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания месторасположения границ земельного участка, изготовление карты (плана) земельного участка (ст. 17 ФЗ от 18.06.2001 N 78 - ФЗ "О землеустройстве").

Государственный кадастровый учет земельного участка (изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка) выполняется ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Амурской области на основании заявки органа местного самоуправления и согласованного и утвержденного в установленном порядке межевого дела земельного участка.

9.3. Для приобретения прав на земельный участок (в соответствии со ст. 36 "Земельного кодекса РФ") Товарищество обращается с заявлением (приложение 11) в орган местного самоуправления (администрация г. Благовещенска, ул. Ленина, 133, каб. 112).

К заявлению прилагаются следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица;

документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на помещения в многоквартирном доме и на иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (копии свидетельств о государственной регистрации права собственности всех собственников помещений многоквартирного дома), а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества;

технический паспорт на многоквартирный дом;

кадастровый план земельного участка (при наличии); межевое дело земельного участка (при наличии).

4. Функционирование товарищества

Товарищество может либо самостоятельно управлять своим многоквартирным домом, либо передать по договору часть или все функции по управлению многоквартирным домом уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным действующим законодательством.

Управляющая компания - это организация, которая собирает средства с собственников помещений за содержание, эксплуатацию дома, за предоставление других коммунальных услуг, проводит работы по благоустройству, ремонту, строительству оформляет все договоры на проектные, подрядные и т.п. работы, эффективно управляет своим или доверенным имуществом с тем, чтобы снижать расходы собственников и улучшать среду их обитания.

Задачи управления многоквартирным домом следующие:

- обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

- обеспечение проживающих в доме коммунальными и прочими услугами;

- контроль качества предоставляемых услуг;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общей долевой собственности;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение проживающим в доме обязательных платежей.