Тематический обзор судебной практики Арбитражного суда Тульской области по рассмотрению споров, связанных с реализацией преимущественного права юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на приобретение в порядке приватизации арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в рамках Федерального закона N 159-ФЗ

Каковы критерии для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях удовлетворения требования предпринимателя на реализацию преимущественного права?

Федеральным законом N 159-ФЗ не установлено четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом", в связи с чем в каждом конкретном случае необходимо руководствоваться разумными критериями добросовестности, к числу которых можно отнести отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации либо обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий арендодателя к арендатору.

По вопросу о порядке установления факта ненадлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

(Источник Решение Арбитражного суда Тульской области N А68-4560/11)

Правомерен ли отказ в реализации преимущественного права в связи с нарушениями в отчете об оценке имущества, выявленными органом местного самоуправления на стадии подготовки проекта постановления об утверждении цены приватизируемого имущества?

Администрация МО не приняла решения о приватизации спорного имущества в связи с нарушениями в отчете об оценке имущества, выявленными комитетом при подготовке проекта постановления об утверждении цены приватизируемого имущества.

Однако, суд посчитал данный довод несостоятельным и признал незаконным бездействие администрации МО по принятию решения об отчуждении испрашиваемого арендуемого имущества, т.к. положения ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ предписывают органу местного самоуправления совершить перечень обязательных действий при инициировании процедуры приватизации арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства. Нарушения в отчете об оценке должны были быть установлены до утверждения цены продажи представительным органом.

(Источник Решение Арбитражного суда Тульской области N А68-1342/11)

Является ли смерть гражданина, являющегося ИП причиной считать, что прервался непрерывный срок временного владения и (или) временного пользования субъектом малого или среднего предпринимательства арендованным имуществом в течение двух и более лет в целях реализации преимущественного права правопреемника (наследника) умершего гражданина?

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 указано, что согласно статье 3 Федерального Закона N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 названного Федерального закона.

(Источник Решение Арбитражного суда Тульской области N А68-1612/11)

В отличие от общего порядка приватизации для выкупа субъектами малого предпринимательства арендуемого муниципального имущества не требуется одновременная приватизация земельного участка, поскольку такое условие не предусмотрено специальными правилами Закона N 159-ФЗ

Общество обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества в рамках Федерального закона N159-ФЗ.

Администрация муниципального образования посчитала что выкуп арендуемого имущества невозможен без передачи в собственность земельного участка.

Однако согласно части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Следовательно, нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

(Источник Решение Арбитражного суда Тульской области NА68-1115/11)