Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 июля 2020 г. по делу N 66а-274/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Селиверствой И.В, при секретаре Поповой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-537/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энка ТЦ" (далее - ООО "Энка ТЦ") об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителя административного истца Бабаевой А.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Энка ТЦ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 114 227, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО "Энка ТЦ" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 609 924 149, 25 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 6 423 187 536 руб, определенную на основании отчета об оценке N от 22 января 2019 года, подготовленного оценщиком "данные изъяты" чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Бабаева А.В. поддержала заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Полещук С.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Москве Трифонова З.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Решением Московского городского суда от 30 сентября 2019 года административное исковое заявление ООО "Энка ТЦ" удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого здания установлена в размере 8 039 153 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административные ответчики со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

В обоснование доводов жалобы ее податели указывают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечают, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Обращают внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства, поскольку судом первой инстанции перед экспертом не поставлен вопрос о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной и проверяемой.

По мнению административных ответчиков, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N73-ФЗ), поскольку эксперт в рамках доходного подхода определилколичество машиномест для исследуемого здания - 172, исходя из расчета 1 машиноместо на 60 кв.м, однако, данные расчеты нельзя признать верными, поскольку согласно описанию торгового центра количество машиномест составляет 1600, в связи с чем эксперту следовало применить соответствующие поправочные коэффициенты.

Результат расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не может быть признан достоверным, поскольку при определении полного действительного валового дохода эксперт использует показатель действительного валового дохода торгово-развлекательной части с использованием фактической ставки, полученной на основании анализа арендного плана спорного объекта, а при определении действительного валового дохода офисной части эксперт использует не фактическую ставку в размере 30 573, 5 руб./кв.м/год, а рыночную в размере 21 000 руб./кв.м/год, что значительно ниже фактических данных и привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Указали, что применение доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости в размере 24, 23% недостоверно, поскольку указанная величина рассчитана не верно, так как доля стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости зависит от этажности здания, в свою очередь, экспертом наземная этажность здания была принята 3-мя этажами, хотя фактическая этажность здания составляет 9 этажей. Указанное нарушение привело к завышению стоимости земельного участка и к занижению стоимости исследуемого нежилого здания.

В рамках сравнительного подхода разбег величин скорректированных цен объектов-аналогов N1-4 составляет более 2-ух раз, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов. Кроме того, в рамках сравнительного подхода корректировка на местоположение объектов-аналогов N1, 2 и 4 определена не верно, поскольку эксперт не учел фактическое соотношение стоимости торговых помещений на территории города Москвы.

В рамках согласования результатов сравнительный подход не учитывался при определении рыночной стоимости объекта оценки, что также является некорректным и привело к искажению действительной рыночной стоимости объекта оценки.

В судебное заседание апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве представителей не направили, о дате и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом.

От представителей Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поступили письменные ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу на праве собственности, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что ООО "Энка-ТЦ" на праве собственности принадлежит нежилое переменной этажности до 9-ти этажей (с одним подземным этажом) здание, с кадастровым номером N, общей площадью 114 227, 1 кв.м, (многофункциональный торгово-развлекательный центр окружного значения - "данные изъяты"), введенное в эксплуатацию в 2006 году и расположенное по адресу: "адрес".

Данный объект недвижимости относится к сегменту многофункциональных торгово-развлекательных центров, имеет все коммуникации, находится районе Раменки Западного административного округа Москвы, в районе смешанной жилой и общественно-деловой застройки, условная ценовая зона: между ЧТК и МКАД, ближайшая станция метро "данные изъяты" в 6 мин. пешей доступности. Земельный участок сформирован под зданием площадью 58 906 кв.м. и находится в долгосрочной аренде у собственника здания. Помещения в здании находятся в рабочем состоянии и имеют типовую отделку.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", ООО "Энка ТЦ" является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного объекта недвижимости. Размер налоговых платежей установлен исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 13 609 924 149, 25 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от 22 января 2019 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания составила 6 423 187 536 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке с учетом представленных возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 25 октября 2019 года, составленному экспертом ФИО7 ("данные изъяты") отчет об оценке N от 22 января 2019 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается.

Рыночную стоимость спорного нежилого здания эксперт по состоянию на 1 января 2018 года определилв размере 8 039 053 000 руб. без НДС.

В свою очередь, административный истец, согласившись с выводами первичной судебной оценочной экспертизы, уточнил основание заявленного административного иска в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной не на основании отчета об оценке, а на основании заключения эксперта ФИО7 Уточненный административный иск принят в производство суда.

Между тем, определяя размер рыночной стоимости нежилого здания, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, эксперт ФИО7 рассчитал ее с выделением НДС и уменьшением расчетного значения на величину НДС, с чем согласился суд первой инстанции.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности проведенного экспертом ФИО7 судебно-экспертным исследованием с учетом доводов апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного ответчика судебной коллегией по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу была назначена и экспертом ФИО10 проведена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу рыночной стоимости спорного здания, согласно выводов которой рыночная стоимость данного объекта недвижимости составила 9 876 000 000 руб.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленное заключение повторной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством, определяющим рыночную стоимость спорного нежилого здания.

Определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости объекта оценки - 86 459 руб./ кв.м находится в диапазоне удельной цены цен предложений определенном экспертом для единого объекта недвижимости данного сегмента рынка (с учетом вклада стоимости земельного участка, без учета корректировки на торг) от 150 000 до 300 000 руб./кв.м. (стр. N заключения эксперта).

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим стаж работы в области оценки более 25 лет, судебной экспертизы более 15 лет, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

Выводы эксперта Баженова А.П. основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Представленную административным истцом рецензию на заключение эксперта от 27 июля 2020 года, подготовленную оценщиком ФИО8 в обоснование доводов о несоответствии заключения эксперта ФИО10 требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия оценивает критически.

Относительно данной рецензии экспертом подготовлены письменные мотивированные ответы, с обоснованностью выводов которых согласна судебная коллегия.

Так, использование в целях расчетов рыночной стоимости здания не всего земельного участка переданного административному истцу в аренду, а лишь его части, непосредственно занятой зданием, или так называемого "пятна застройки" обосновано.

Заключением эксперта подтверждено, что плотность застройки или соотношение земельного участка и объекта капитального строительства составляет 0, 1931.

Плотность застройки использовалась экспертом при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода с использованием метода регрессионного анализа, в рамках которого эксперт, используя данные 33 объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, сконструировал модель ценообразования, соответствующую рынку объекта, по которой определено расчетное значение искомой стоимости.

Метке "плотность" было присвоено экспертом значение 0, 193081, соответствующее пятну застройки, в связи с чем оснований для выделения из стоимости определенного методом регрессионного анализа рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка по площади соответствующей арендуемой административным истцом у эксперта, как на это указывает рецензент не имелось.

Удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода для единого объекта недвижимости составил 114 160 руб./кв.м, что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится объект оценки.

При этом следует отметить, что сравнение объектов-аналогов осуществлялось по следующим ценообразующим факторам: местоположение, зона расположения, расстояние до ближайшей станции метро, общая площадь, тип здания, права на земельный участок, обеспеченность земельным участком, состояние и назначение, в связи с чем судебная коллегия находит несостоятельными доводы представителя административного истца о некорректном учете назначения объектов-аналогов, которым экспертом присвоены разные метки.

Аналогичным образом, с применением метода регрессионного анализа экспертом была определена рыночная арендная ставка в рамках доходного подхода к оценке.

На основании 22 подобранных экспертом объектов-аналогов эксперт построил расчетную модель зависимости цены продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Исходя из анализа рынка, сравнение объекта исследования и собранных объектов осуществлялось экспертом по следующим факторам: местоположение, зона расположения, расстояние до ближайшей станции метрополитена, общая площадь, тип здания, права за земельный участок, обеспеченность земельным участком, состояние и назначение. Итоговая величина рыночной арендной ставки составила 11 740 руб/кв.м/год.

При этом несостоятельны доводы рецензента о некорректном учете вспомогательных площадей при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода, поскольку из таблицы N заключения следует, что площадям вспомогательного назначения экспертом присвоена метка 1, в связи с чем при определении действительного валового дохода - потенциального валового дохода за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости, эксперт обоснованно использовал площадь объекта оценки.

Доводы административного истца о некорректном расчете размера операционных расходов судебная коллегия находит необоснованными.

Величину операционных расходов на уровне 20, 5% от действительного валового дохода эксперт установилисходя из данных справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N21 под редакцией Е.Е. Яскевича, 2017 года, согласно которому размер эксплуатационных расходов торговых помещений составляет минимум 0, 12% максимум 0, 29%, следовательно, среднее значение 0, 205%, оно и было использовано экспертом.

Более того, экспертом расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода был рассчитан и с применением имеющихся в материалах дела фактических данных об арендном потоке и полученное значение рыночной стоимости сопоставимо с расчетом по рыночным данным, незначительно превышая его.

Поскольку эксперт ФИО10 производил повторную судебную оценочную экспертизу, учитывая методику проведения данного вида экспертного исследования, он установили привел в заключении причины расхождений с выводами первичной судебной оценочной экспертизы, к которым отнес: учет экспертом ФИО7 НДС в рыночной стоимости объекта оценки, с последующим уменьшением стоимости на величину НДС, проведение расчетов лишь одним подходом к оценке, использование одновременно как рыночных данных так и фактических показателей эксплуатации здания, применение разных ставок капитализации, некорректное определение доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Судебная коллегия учитывает, что по аналогичным основаниям представитель административного ответчика ходатайствовал в суде апелляционной инстанции о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, позиция представителя административного истца об отсутствии оснований для проведения по делу в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы несостоятельна.

Соглашаясь с позицией эксперта об ошибочном определении экспертом ФИО7 рыночной стоимости объекта с уменьшением значения на величину НДС, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что назначая первичную судебную оценочную экспертизу и поставив перед экспертом вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции поручил ее производство "данные изъяты", оставив выбор эксперта на усмотрение руководителя общества.

Генеральным директором общества производство экспертного исследования было поручено эксперту ФИО7

Между тем, согласно сведений открытого реестра членов Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков ФИО7 имеет высшее образование диплом серии N от 27.02.2009, выданный "данные изъяты"

Как следует из положений приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" оценщики и эксперты осуществляющие работу по экспертизе (проверке) итогового документа об определении стоимостей с составлением итогового документа должны иметь высшее образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

Представленное в материалы дела заключение эксперта не содержит в приложении копии диплома о высшем образовании, позволяющей установить наличие у эксперта необходимого уровня высшего образования, что также является дополнительным основанием критически отнестись к составленному им заключению.

Таким образом, судебная коллегия признает составленное экспертом ФИО7 заключение первичной судебной оценочной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством, поскольку при его составлении были допущены нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Аналогичным образом судебная коллегия оценивает и представленный административным истцом при подаче административного иска отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, поскольку при его составлении оценщиком ФИО11, имеющим стаж работы в области оценки 3 года допущены нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости и выразившиеся в выборе оценщиком для расчетов объектов - аналогов несопоставимых с объектом оценки (помещения, расположенного на первом этаже жилого дома, недостроенного здания торгового центра без отделки) без применения корректировок на выявленные отличия.

К представленной административным истцом рецензии судебная коллегия относится критически, поскольку она выполнена оценщиком ФИО8 имеющим на дату составления рецензии минимальный стаж работы в области оценки, требуемый проверки отчетов об оценке, поскольку диплом о профессиональной переподготовке в области оценки получен им только в феврале 2015 года, составленные им замечания несостоятельны и опровергаются как непосредственно содержанием экспертного заключения, (в частности - замечание об указании отсутствия в экспертном заключении сведений о дате публикации объявления о продаже объектов аналогов опровергаются содержанием принт-скрина объявления с указанием в правом нижнем углу даты принт-скрина), так и письменными пояснениями эксперта со ссылкой на методическую литературу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не сочла целесообразным проведение по делу еще одной повторной судебной оценочной экспертизы, на чем настаивала представитель административного истца в суде апелляционной инстанции. Факт вынесения Московским городским судом решения об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 495 581 000 руб. правового значения для рассмотрения спора не имеет, так как рыночная стоимость в рамках данного дела определялась на иную дату.

Допущенная экспертом ФИО10 техническая ошибка при составлении расчетных таблиц при подготовке заключения, вопреки доводов представителя административного истца не повлияла на расчет рыночной стоимости, поскольку все параметры, кроме наименования объекта, введены в нее корректно, согласно объявления о продаже. Доводы представителя административного истца об использовании экспертом НДС в качестве ценообразующего фактора несостоятельны и опровергаются содержанием заключения эксперта ФИО10, указавшего, что расчет рыночной стоимости им произведен безотносительно НДС (стр. N Заключения).

Доводы о невведении корректировок на этажность, тип помещения и наличие парковки как основании для наличия сомнений в обоснованности проведенного экспертного исследования несостоятельны, поскольку выбор методов оценки вопреки утверждению ходатайстве, принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта недвижимости находится в границах диапазона рыночных цен на объекты одного с оцениваемым сегмента рынка, что свидетельствует об обоснованности проведенного экспертом исследования.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные по делу доказательства полагает, что допустимым, относимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта оценки является заключение повторной судебной оценочной экспертизы и приходит к выводу, что состоявшееся по делу решение подлежит изменению в части определения размера рыночной стоимости из которой подлежит определению кадастровая стоимость спорного нежилого здания.

При этом судебная коллегия давая оценку доводам апелляционной жалобы учитывает, что допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 4 февраля 2020 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 150 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность Департаментом исполнена не была.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 150 000 руб, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость нежилого здания кратно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, а следовательно, с ООО "Энка ТЦ" в пользу "данные изъяты" в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы следует взыскать 150 000 руб.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 года, изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 114 227, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 9 876 000 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Энка ТЦ" в пользу "данные изъяты"" в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 150 000 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: