Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. по делу N 66а-1111/2020

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Поповой А.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3840/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бастион-С" (далее - ООО "Бастион-С"), общества с ограниченной ответственностью "Компания "БИЗНЕС-ПРО" (далее - ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО"), общества с ограниченной ответственностью "Форт-Строй ЛТД" (далее - ООО "Форт-Строй ЛТД"), общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд" (далее - ООО "Инвест-Трейд"), общества с ограниченной ответственностью "Компания "Центр-Финанс" (далее - ООО "Компания "Центр-Финанс") об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 17 октября 2019 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, возражения представителя административных истов Хромова С.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

административные истцы обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 410, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Бастион-С";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 220, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" принадлежащего на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 216, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 238, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 225, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 375, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Инвест-Трейд";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 248, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" принадлежащего на праве собственности ООО "Форт-Строй ЛТД";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 671, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности ООО "Компания "Центр-Финанс";

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 876 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", находящего на основании договора аренды в пользовании у ООО "Бастион-С", в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в отношении названных выше нежилых помещений и земельного участка постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 установлена кадастровая стоимость, значительно превышающая рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, определенную на основании отчета об оценке от 31 мая 2019 года N, подготовленного оценщиком ФИО10 а именно:

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость, руб.

N

28 608 426, 83

22 530 000

N

80 033 462, 36

67 070 000

N

79 773 750, 69

66 830 000

N

81 102 681, 95

68 020 000

N

80 305 488, 09

67 310 000

N

26 326 780, 56

20 630 000

N

17 858 617, 31

13 670 000

N

45 564 804, 43

36 910 000

N

13 722 522, 48

8 430 000

что нарушает их права и обязанности как плательщиков налога на имущество организаций и права ООО "БАСТИОН-С", как плательщика арендной платы за земельный участок, поскольку размер данных платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель административных истцов Хромов С.А. не явился, представил ходатайство об уточнении административных исковых требований по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Приймак Ю.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского городского суда от 8 ноября 2019 года административное исковое заявление ООО "Бастион-С", ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО", ООО "Форт-Строй ЛТД", ООО "Инвест-Трейд", ООО "Компания "Центр-Финанс" удовлетворено, по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 637 893 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 72 789 361 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 72 554 249 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 78 356 483 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 73 035 619 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 24 231 586 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 16 504 492 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 41 576 899 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 970 775 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что административными истцами избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости. Отмечает, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административными истцами в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административные истцы просят суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеют своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

Также административный истец ООО "БАСТИОН -С" не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Обращает внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства, поскольку судом первой инстанции перед экспертом не поставлен вопрос о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой.

По мнению апеллянта, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку эксперт основывается на недостоверных сведениях о ценах объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет", которые являются непроверяемыми и не позволяют установить соответствие действительности обстоятельств и характеристик объектов, указанных в рекламируемых предложениях.

Кроме того, фотофиксация объекта оценки в представленном экспертном заключении не отражает состояние объекта оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель административных истцов указывает на несостоятельность ее доводов и просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а состоявшееся по делу решение без изменения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость арендуемого земельного участка и нежилых помещений, принадлежащих административным истцам на праве собственности, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2, 388-391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", постановлением правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административным истцам на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 410, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" принадлежащее на праве собственности ООО "Бастион-С";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 1 220, 9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 1 216, 7 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 1 238, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 1 225, 3 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" принадлежащее на праве собственности ООО "Компания "БИЗНЕС-ПРО";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 375, 6 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Инвест-Трейд";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 248, 9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Форт-Строй ЛТД";

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 671, 9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащее на праве собственности ООО "Компания "Центр-Финанс";

- земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 876 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", находящийся на основании договора аренды в пользовании у ООО "Бастион-С", Данные нежилые помещения располагаются в нежилом 8-этажном с 1 подземным этажом здании из железобетонных блоков 2003 года постройки, офисного назначения, территориально относящемуся к району "адрес" в окружении смешанной застройки. Транспортная доступность характеризуется как хорошая, в 22 мин. пешей доступности расположена ближайшая станция Московского метрополитена "данные изъяты"

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", административные истцы являются плательщиками налога на имущество организаций в отношении спорных объектов недвижимости, а ООО "Бастион-С" на основании договора аренды от N от 12 декабря 2012 года также является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. Размер налоговых и арендных платежей установлен исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проанализировав представленные административными истцами выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административным истцам объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:

-нежилого помещения с кадастровым номером N- 28 608 426, 83 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

80 033 462, 36 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

79 773 750, 69 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

81 102 681, 95 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

80 305 488, 09 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

26 326 780, 56 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N-

17 858 617, 31 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -

45 564 804, 43 руб.

-земельного участка с кадастровым номером N -

13 722 522, 48 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки, выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административные истцы обратились в суд за ее оспариванием.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судебная коллегия не может согласится с доводами жалобы о том, что арендатор земельного участка не вправе обратится за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметами договоров аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, однако в рассматриваемом случае, договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административные истцы представили суду отчет об оценке от 31 мая 2019 года N, подготовленный оценщиком ФИО11 согласно которому рыночная стоимость принадлежащих административным истцам объектов недвижимости составила:

-нежилого помещения с кадастровым номером N -22 530 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -67 070 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -66 830 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -68 020 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -67 310 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -20 630 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -13 670 000 руб.

-нежилого помещения с кадастровым номером N -36 910 000 руб.

-земельного участка с кадастровым номером N - 8 430 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административными истцами отчета об оценке с учетом представленных возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 сентября 2019 года, составленному экспертом ФИО7 "данные изъяты" отчет об оценке от 31 мая 2019 года N, подготовленный оценщиком ФИО12 не соответствует требованиям Закона N135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения оказывают влияние на стоимость объектов исследования.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.

Рыночную стоимость спорных нежилых помещений и земельного участка эксперт по состоянию на 1 января 2018 года определилв следующих размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 23 637 893 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 72 789 361 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 72 554 249 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 78 356 483 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 73 035 619 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 24 231 586 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 16 504 492 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 41 576 899 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 970 775 руб.

Определяя размер рыночной стоимости нежилых помещений, подлежащий установлению в качестве кадастровой стоимости, эксперт рассчитал его с выделением НДС и уменьшением расчетного значения на величину НДС, с чем согласился суд первой инстанции.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда относительно размера подлежащей установлению кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости, подлежащими изменению исходя из следующего.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 ст. 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором, то есть обстоятельством, влияющим на уровень, структуру, динамику и соотношение цен, примерный перечень которых приведен в Приложении 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В связи с неполнотой проведенного экспертного исследования по вопросу корректного учета НДС в рыночной стоимости судом апелляционной инстанции по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза, с поручением ее производства тому же эксперту, на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости.

По результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы от 5 августа 2020 года, рыночная стоимость принадлежащих административным истцам объектов недвижимости, рассчитанная экспертом без выделения НДС, составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 24 538 453 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 75 064 396 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 74 824 210 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 80 994 981 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 75 315 960 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 262 417 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 17 268 033 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 43 102 272 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 970 775 руб.

Оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом показаний эксперта ФИО7 в судебном заседании судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилых помещений и земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительному и доходному подходам, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости. Полученное по инициативе суда заключение специалиста ФИО13 в целях разъяснения корректности примененных экспертом значений Справочника, изданного редакцией специалиста, ввиду возможности уменьшения на величину НДС операционных расходов, не свидетельствует о том, что при исправлении недостатков применения экспертом Справочника определенное экспертом значение выйдет за границы интервала, в котором может находится рыночная стоимость объектов оценки. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что сторонами не было заявлено ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Утверждения апелляционной жалобы о ненадлежащем описании объектов оценки опровергаются разделом N подготовительная стадия (стр. N первичного заключения, содержащим детальное описание объектов оценки и фототаблицу из 20 фотографий, подтверждающую приведенное описание фотоматериалами.

Также судебная коллегия находит необоснованными доводы жалобы о невозможности использования для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет".

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N7) и пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее-ФСО N1). При этом заключение составлено на основе проведенного анализа рынка и отобранных по его результатам объектов-аналогов, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами подателем жалобы в суд апелляционной инстанции не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Судебная коллегия также не может согласится с доводами представителя административного истца о необходимости оставления решения без изменения, ввиду нарушения прав административного истца установлением рыночной стоимости без выделения НДС, поскольку тем самым имеет место быть двойное налогообложение.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что по общему правилу налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1).

В то же время, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

При этом, законодатель позволяет налогоплательщику вместо установленной кадастровой стоимости использовать исключительно рыночную стоимость объекта недвижимости, понятие которой установлено статьей 3 Закона об оценочной деятельности и не установлена возможность использования в качестве кадастровой балансовой стоимости имущества, как на этом настаивала представитель административного истца в судебном заседании.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения, в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 8 ноября 2019 года, изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 410, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости 24 538 453 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 220, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 75 064 396 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 216, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 74 824 210 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 238, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 80 994 981 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 225, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 75 315 960 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 375, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 25 262 417 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 248, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 17 268 033 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 671, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости 43 102 272 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: