Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2021 г. по делу N 66а-4119/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В, Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-32/2021 по административному исковому заявлению Иконникова Сергея Евгеньевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на решение Тамбовского областного суда от 6 июля 2021 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Иконников С.Е. обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 3 997 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, для размещения промышленных объектов, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области N 854 от 30 ноября 2018 года кадастровая стоимость в размере 11 260 708, 13 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 4 351 853, 66 руб, определенную на основании отчета об оценке от 28 сентября 2020 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты", чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Тамбовского областного суда от 6 июля 2021 года административные исковые требования Иконникова С.Е, удовлетворены, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 4 966 273 руб. С Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в пользу "данные изъяты" взысканы расходы за производство судебной экспертизы в сумме 15 256 руб, в пользу "данные изъяты" взысканы расходы за производство судебной экспертизы в размере 22 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, представителем административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба о его отмене.

В обоснование доводов жалобы указано, что при вынесении решения судом не были учтены все юридически значимые обстоятельства дела, неверно дана оценка доказательствам, содержащимся в материалах дела, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, определенной на основании проведенной по делу судебной экспертизы, укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости при её применении к конкретному объекту недвижимости.

Так, административный ответчик считает, что кадастровая стоимость, определенная в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), на основании Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226, соответствует законодательству, фактически установленным по делу обстоятельствам, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Лица, участвующие в деле в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая спор, суд правильно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, определилобстоятельства, имеющие значение для дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, постановилрешение в соответствии с нормами материального и процессуального законодательства.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 3 997 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Участок расположен в восточной части города Тамбов, в районе смешанной застройки, преимущественно объектами производственно-складского назначения. По границе участка имеются коммуникации. Участок застроен, на нем расположены объекты производственного назначения с помещениями офисного назначения в их составе (здание общей площадью 2138, 5 кв.м. литера N).

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области N 854 от 30 ноября 2018 года в размере 11 260 708, 13 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

В силу положений статьей 387 - 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Оспаривая данную кадастровую стоимость и считая ее чрезмерно завышенной, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 сентября 2020 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена в размере 4 351 853, 66 руб.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением от 8 декабря 2020 года в связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности размера рыночной стоимости спорного земельного участка, с учетом возражений административного ответчика, по ходатайству представителя административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено судом эксперту "данные изъяты" ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 февраля 2021 года N, выполненному экспертом ФИО5, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составила 5 509 705 руб.

Не согласившись с заключением эксперта, административный истец представил рецензию от 17 марта 2021 года, подготовленную "данные изъяты" в которой были указаны выявленные по мнению рецензента нарушения, допущенные экспертом при производстве экспертизы.

На представленную рецензию экспертом ФИО5 были представлены письменные пояснения, в которых он подтвердил выводы экспертного заключения и не согласился с представленной рецензией.

В связи с возникшими сомнениями в правильности определения экспертом сегмента рынка объекта оценки и отнесения спорного земельного участка под офисно-торговую застройку, определением суда от 8 апреля 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, производство которой было поручено эксперту ФИО6 "данные изъяты"

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N от 9 июня 2021 года, выполненному экспертом ФИО6, отчет об оценке от 28 сентября 2020 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно отклонил представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 4 966 273 руб.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Проверяя доводы апелляционной жалобы и выводы суда относительно размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчет об оценке, заключения первичной и повторной экспертиз, согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила:

Кадастровый номер

Отчет об оценке, руб.

Первичная экспертиза, руб.

Повторная экспертиза, руб.

N

4 351 853, 66

5 509 705

4 966 273

Давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия полагает правильным согласится с выводами суда первой инстанции о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой согласно выводов повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости, несмотря на то, что они выполнены субъектами оценочной деятельности, поскольку ими допущены нарушения федеральных стандартов оценки при проведении оценки.

Оценивая заключения первичной и повторной экспертиз, с учетом письменных пояснений эксперта ФИО5, представленных в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная экспертом ФИО6 в повторной судебной оценочной экспертизе рыночная стоимость земельного участка, несмотря на разницу с первичной экспертизой, наиболее соответствует рыночным данным и правильно была положена в основу решения судом первой инстанции, как подлежащая установлению в качестве кадастровой.

Судебная коллегия учитывает, что определенная в экспертом ФИО6 рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт обоснованно отнес оцениваемый им объект к рынку земельных участков под индустриальную застройку, итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составило 1 242, 5 руб./кв.м, что сопоставимо со сложившимся уровнем рыночных цен по сегменту земель производственно-складского назначения города Тамбова.

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ)).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, его характеристики, которые не были учтены в массовой оценке, но способные оказать влияние на итоговое расчетное значение.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Закона N135-ФЗ, поскольку их величина исчислена и обоснована по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ни суду первой инстанции, ни в апелляционной жалобе сторона административного ответчика не представила каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельного участка определена экспертом ФИО6 ошибочно, с нарушением Федеральных стандартов оценки или Закона об оценочной деятельности.

Выводы суда в части распределения по делу судебных расходов, вопреки утверждению апелляционной жалобы являются обоснованными, сделаны судом с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П.

Из материалов административного дела следует, что установленная решением суда кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости отличается от определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости более, чем в 2 раза. Указанная разница не укладывается в приемлемый с точки зрения сложившейся правоприменительной практики диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что судебные расходы по настоящему делу должны быть отнесены на административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области.

Ссылки административного ответчика на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в порядке статьи 24.19 Закона N135-ФЗ ошибочны, поскольку кадастровая стоимость определена административным ответчиком по результатам массовой кадастровой оценки по правилам Федерального закона N237-ФЗ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Тамбовского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Тамбовского областного суда от 6 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: