Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09 июня 2022 г. по делу N 66а-34/2022

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Артамонова Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевой Л.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2019-001300-62 по административному иску акционерного общества "Галерея Краснодар" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав пояснения представителей административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края Ступак В.А, Зеленчук Е.А, поддержавших апелляционную жалобу, административного истца Рогачева А.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" Мордовина Р.В, Краснова А.П, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Галерея Краснодар" (далее - АО "Галерея Краснодар", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N - многофункционального торгово-развлекательного центра "Галерея Краснодар", площадью 9 2812, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", и установлении по состоянию на 1 января 2018 года в соответствии с отчетом об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО16 кадастровой стоимости в размере рыночной 3 300 000 000, 00 рублей.

В основание требований указано, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 551 619 033, 94 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Решением Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 года, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное исковое заявление удовлетворено, в соответствии с результатами судебной экспертизы установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной 3 300 000 000, 00 рублей на период с 25 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 9 апреля 2019 года.

В апелляционной жалобе с дополнениями от 15 апреля 2021 года административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Указывает, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края. Положенное в основу состоявшегося судебного акта заключение судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" (эксперт ФИО17.) от ДД.ММ.ГГГГ года N N, содержащее выводы относительно законности отчета об оценке, а затем и повторное экспертное заключение ООО " "данные изъяты"" (эксперт ФИО18) от ДД.ММ.ГГГГ года N N, положенное в основу апелляционного определения от 30 апреля 2021 года, не являются достоверными доказательствами рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Обжалуемым решением суда кадастровая стоимость здания была необоснованно снижена, что влияет на наполняемость бюджета муниципального образования.

В судебном заседании апелляционной инстанции департамент имущественных отношений Краснодарского края выразил согласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, выполненным ООО "Юридическое агентство " "данные изъяты"" (эксперты ФИО19 ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ года N N, просит определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в установленном в данном экспертном заключении размере.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу, одновременно заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду наличия в экспертном заключении ООО " "данные изъяты"" (эксперты ФИО21, ФИО22) от ДД.ММ.ГГГГ года N N существенных недостатков, перечисленных в заключении специалиста ООО " "данные изъяты"" на судебную экспертизу, и влекущих недостоверность данного экспертного заключения.

ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" подан письменный отзыв с дополнениями на апелляционную жалобу.

Апелляционным определением судебной коллегии Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2021 года решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 года было изменено в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, в размере 3 530 155 663 рубля на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Разрешен вопрос о судебных расходах по оплате услуг эксперта.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 октября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2021 года отменено, с направлением административного дела на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в связи с допущенными нарушениями норм процессуального права при оценке в качестве достоверного доказательства заключения повторной судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" (эксперт ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247, части 3 статьи 307 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся лиц, допросив экспертов, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Из взаимосвязанных положений частей 1 - 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке следует, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с момента его введения в действие (1 января 2017 года) до 1 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с указанным Законом на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Применительно к спорным правоотношениям таким решением является постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года N 318 о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 1 мая 2017 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, часть 1 статьи 245 КАС РФ).

На основании положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Галерея Краснодар" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого здания многофункционального торгово-развлекательного центра "Галерея Краснодар", площадью 92 812, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено сведениями из ЕГРН.

Результаты государственной оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, земель водного и лесного фонда, проведенной в 2018 году на территории Краснодарского края, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года N 2197, в соответствии с которыми кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 551 619 033, 94 рублей, внесена в ЕГРН 1 января 2019 года, применяется с 1 января 2019 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края от 19 апреля 2019 года заявление АО "Галерея Краснодар" от 1 января 2019 года о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N отклонено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что поскольку принадлежащее административному истцу нежилое здание относится к отдельным объектам недвижимого имущества, в отношении которых имеются особенности определения налоговой базы, по общему правилу определяемой как кадастровая стоимость, следовательно, данная кадастровая стоимость нежилого здания может быть оспорена административным истцом в порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был представлен отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО24, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 3 300 000 000, 00 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества, судом первой инстанции с целью проверки его достоверности по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО25. от ДД.ММ.ГГГГ года N N отчет об оценке отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, а определенная оценщиком рыночная стоимость является достоверной.

Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения административного искового заявления.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 20).

Согласно частям 1 и 2 статьи 77 КАС РФ суд в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

Согласно положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73- ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ) государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, в том числе, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам (статья 25).

Проанализировав заключение судебного эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО26. от ДД.ММ.ГГГГ года N N по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с иными доказательствами по делу на предмет обоснованности и достоверности содержащихся в нем выводов о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО27 требованиям Закона об оценочной деятельности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суд апелляционной инстанции находит, что указанное заключение эксперта не отвечает перечисленным выше принципам законности, объективности, всесторонности и полноты проведенных исследований и расчетов.

В частности, вызывает сомнения обоснованность выводов эксперта о соблюдении оценщиком требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.

Так, из отчета об оценке следует, что исследование проведено с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации, при этом, в рамках сравнительного подхода оценщиком определялась стоимость объекта оценки как налоговой базы, в связи с чем цена была скорректирована на наличие налога на добавленную стоимость (пункт 6.2 отчета), в рамках доходного подхода цена предложения аренды объекта оценки определялась аналогичным образом (пункт 6.3 отчета). В тоже время оценщиком не приведен анализ объектов-аналогов на наличие налога на добавленную стоимость в их стоимости. При расчете стоимости объекта сравнительным подходом допущены арифметические ошибки в корректировке на условия сделки применительно к аналогам N1 и N3 (пункт 6.2, таблица 7), размер которой, по мнению оценщика, не повлиял на результат оценки с учетом принятого округления до 100 000 000, 00 руб.

По аналогичным основаниям не может быть принято в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО28 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленного в рамках апелляционного разбирательства на основании определения суда апелляционной инстанции от 6 ноября 2020 года о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Содержащееся в материалах дела заключение повторной судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" (эксперт ФИО29) от ДД.ММ.ГГГГ года N N, назначенной определением суда апелляционной инстанции от 14 января 2021 года, также не подлежит принятию и не может быть положено в основу судебного акта ввиду его несоответствия требованиям Закона N 73-ФЗ.

Во-первых, давая оценку соответствию формы и содержания представленного административным истцом отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом ФИО32 выявлены ошибки при выполнении оценщиком математических действий (при применении корректировок на уторгование и рыночные условия, на дату продажи, при расчете потенциального дохода от сдачи объекта оценки в аренду в рамках доходного подхода). Допущенные нарушения ставят под сомнение достоверность результатов оценки, содержащихся в отчете.

Во-вторых, относительно ответа данного эксперта на вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в своем определении от 1 октября 2021 года, отменяя апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 апреля 2021 года и направляя административного дела на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции, указал, что, применяя доходный подход при производстве, судебный эксперт ФИО33, имея возможность применить в расчетах арендную стоимость площадей именно рассматриваемого торгового центра, используя действующие договоры аренды, такой возможностью пренебрег. Эксперт при расчетах воспользовался сведениями об арендной стоимости в других торговых объектах, имеющих абсолютно иные, нежели рассматриваемый объект, ценообразующие факторы арендной стоимости, как например площадь торгового центра, проходимость покупательского потока и прочее. Обоснование таким действиям судебный эксперт в заключении не привел. Согласно действовавшим на дату оценки данного здания договорам аренды, диапазон арендных ставок (без разделения по этажам) в ТЦ "Галерея Краснодар" достигал 3000 рублей за 1 кв. м в месяц, в отношении площадей под размещение вендингового оборудования цена за 1 кв. м составляла 9 000 рублей за 1 кв. м в месяц. Вместе с тем судебным экспертом ставка арендной платы определена в размере 856, 7 рублей за 1 кв. м. Такая существенная разница не может считаться следствием колебания рыночного диапазона.

В целях устранения перечисленных нарушений и установления действительной рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 1 января 2018 года по ходатайству административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края определением суда апелляционной инстанции от 23 декабря 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертами ООО " "данные изъяты"" ФИО34в части осмотра объекта), ФИО35 (ответственная за проведение, исследование и дачу заключения по поставленному в определении суда вопросу), рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 5 241 937 000, 00 рублей.

Руководствуясь положениями статьи 84 КАС РФ, принимая во внимание собранные по делу доказательства в их совокупности, изучив представленные замечания на заключение эксперта, письменные и устные пояснения экспертов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет об оценке и вышеперечисленные выше экспертные заключения не могут быть положены в основу судебного акта ввиду допущенных при их составлении существенных нарушений. В свою очередь, заключение экспертов ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания.

Вопреки приведенным административным истцом доводам, данное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, вывод экспертов носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения экспертов отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертами приведено описание объекта экспертизы, с учетом результатов осмотра, его местоположения, качественных и количественных характеристик, осуществлен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта исследования; приведен анализ рынка города Краснодара; определен сегмент, к которому относится объект исследования - коммерческая недвижимость, для ведения торгового бизнеса; описание процесса оценки объекта исследования в части применения подходов к оценке, его выводы сделаны на основе применения метода сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, метода сравнительных единиц в рамках затратного подхода и методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, что суд находит обоснованным.

В полном соответствии с требованиями пунктов 12-14 ФСО N 1 при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж проведен анализ рынка с использованием объявлений из архива http://ruads.org по г. Краснодару за период с 1 января 2017 года по 1 января 2018 года, произведена выборка объектов. Предусмотренные пунктом 22в ФСО N 7 правила отбора объектов-аналогов в количестве 3-х как наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (сегмент рынка, общая площадь, местоположение, состав доступных коммуникаций и др.) соблюдены.

Доводы административного истца относительно влияния на результаты расчетов факта отсутствия в экспертном заключении сканкопий объявлений в отношении объектов, использованных при анализе рынка, равно как и цен предложений продажи торговых объектов в г. Краснодаре, цен арендных ставок объектов торгового, производственно-складского назначения в районе расположения объекта исследования, подлежат отклонению, поскольку в полном соответствии с требованиями пункта 10 ФСО N 3 в тексте заключения присутствуют ссылки на открытые источники информации (архив avito http://ruads.org в сети Интернет), где возможно проверить достоверность использованных сведений. Данные объекты из выборки не применялись экспертами в качестве аналогов при произведенных расчетах рыночной стоимости спорного здания, использовались в рамках анализа рынка. Анализ арендных ставок проводился с целью подтверждения представленной информации по фактическим арендным ставкам в ТЦ "Галерея-Краснодар".

Содержащаяся в размещенных объявлениях информация уточнялась экспертом посредством интервьюирования продавцов, что нашло отражение в экспертном заключении.

Таким образом, использованная в заключении информация отвечает принципам проверяемости, достоверности.

Вопреки доводам общества, объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением в соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N7 корректирующих коэффициентов удельного показателя стоимости (корректировка на торг, на локальное местоположение для аналога N 1, на этаж, физическое состояние здания, на общую площадь).

Также экспертом применена корректировка на наличие земельного участка в едином объекте недвижимости (ЕОН), учитывающая стоимость земельного участка в стоимости предложения, при этом для расчета стоимости 1 кв.м эксперт посчитал целесообразным очистить цену предложения аналогов от стоимости земельного участка и отдельно произвести расчет ОКС. Таким образом, корректировки внесены к земельному участку под аналогом, а земельный участок под объектом оценки в данной ситуации выступил как объект сравнения. При таких обстоятельствах довод административного истца о том, что экспертом в достаточной мере не был учтен фактор местоположения земельного участка, приведший к значительному снижению стоимости земельного участка, опровергается выводами заключения, поскольку в рамках выбранной методики экспертом производился не расчет стоимости земли в объекте оценки, а расчет стоимости земли в объектах-аналогах.

Корректировка для ОКС к аналогу N 1 на локальное местоположение (по районам города) применена корректно, поскольку к данному объекту применена в расчетах корректировка для "спальных микрорайонов высотной застройки", что подтверждено скриншотом таблицы поправочных коэффициентов и расчетной таблицей. В этой связи указание по тексту экспертизы категории застройки - об отнесении данного объекта к "спальным микрорайонам среднеэтажной застройки" - является технической опиской, не повлиявшей на итоговый результат, поскольку величина корректировки в размере 28, 2% определена верно, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости, 2016. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том 2, под ред. ЛейфераЛ.А. Выбор корректировки на местоположение экспертом обоснован, принимая во внимание, что при отсутствии подходящих аналогов эксперт вправе расширить территорию поиска, а также самостоятельно определить, к какой категории локального местоположения относится объект экспертизы и в расчет внести соответствующие корректировки.

Тот факт, что скорректированная стоимость аналогов N 2 и N 3 имеет расхождение более 30%, о некорректном их подборе не свидетельствует, поскольку коэффициент вариации значений, используемых в расчете, составил 18%, что не превышает предельно допустимой нормы.

Ссылки административного истца на безосновательный отказ эксперта от учета того фактора, что объект исследования имеет значительную долю площадей автопарковки и кинозала, о некорректности подбора аналогов не свидетельствует и опровергается выводами заключения, согласно которому аналоги NNN1, 2, 3 являются объектами торгового назначения, площади которых состоят из торговых и офисно-торговых, площадь объекта оценки также рассчитана как торгово-офисная, что обусловлено его уникальными характеристиками. В частности, эксперт обосновал свой подход тем, что наличие в составе объекта исследования парковочных мест является неотъемлемым условием его нормального функционирования, средняя стоимость 1 кв. м. его площади от наличия парковки, равно как и кинотеатра, не уменьшилась.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих поправочных коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

При расчетах затратным подходом, основанных на результатах визуального осмотра объекта (определялся материал конструктивных элементов) и техническом плане объекта (использованы объемно-планировочные решения) с целью расчета стоимости воспроизводства экспертом использован аналог с кодом "ruОЗ.11.000.0056" из Справочника Ко-Инвест "Общественные здания" на 1 января 2016 года. Расчет восстановительной стоимости осуществлялся с учетом общих межрегиональных индексов цен, опубликованных в бюллетене Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве" N 4 (январь 2016 года) и N 102 (январь 2018 года).

Допущенная экспертом в описании обоснования вносимых корректировок на климатический район опечатка в наименовании расположения объекта экспертизы (г. Кисловодск вместо г. Краснодар) на расчет не повлияла, так как выбранный и использованный в расчетах коэффициент определен верно - для Краснодарского края в размере 0, 979 и учтен в данном размере в итоговом коэффициенте СМР.

Довод административного истца и ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" относительно неверного отнесения объекта оценки к классу качества "стандарт" опровергается сведениями технического паспорта, исходя из содержащегося в нем вида внутренней отделки (штукатурка, окраска, керамическая плитка), и результатов визуального осмотра. По классификатору справочника Ко-Инвест использованные материалы находятся в диапазоне уровня "стандарт". Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО36, проводивший выезд на место и визуальный осмотр объекта оценки, во внутренней отделке спорного здания присутствуют отдельные элементы, относящиеся к классу "премиум" и "люкс", однако их часть составляет порядка 9, 5 % площади.

Более того, следует учесть и тот факт, что принятый для расчетов аналог, хотя и превышает объемные показатели в 2, 9 раз, но имеет наилучшую с объектом оценки схожесть по этажности, площади среди всех аналогов торговых центров, приведенных в Справочнике Ко-Инвест.

Ссылки ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" на возможность использования экспертом в расчетах затратным подходом процента физического износа здания в размере 6, 75 % о незаконности выводов эксперта не свидетельствуют, поскольку в заключении износ рассчитан с учетом индивидуальных характеристик объекта методом сроков жизни, использованный экспертом в расчетах процент физического износа 22, 6% согласуется с возрастом объекта оценки (10 лет), учитывая, что короткоживущие элементы изнашиваются быстрее долгоживущих элементов. Кроме того, следует принять во внимание, и тот факт, что бюджетным учреждением размер процента износа был рассчитан в рамках массовой государственной оценки в 2018 году и иным методом - эффективного возраста по соответствующей формуле.

Также подлежат отклонению как несостоятельные ссылки административного истца на необоснованное сокращение экспертом срока экономической жизни здания на треть. Согласно заключению, экспертом срок экономической жизни взят на основании приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 (в ред. От 9 сентября 2019 года) "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке".

При расчетах с использованием доходного подхода экспертом учтен принцип наиболее эффективного использования объекта оценки, в данном случае - в качестве торгово-офисного здания, а также то обстоятельство, что существует достоверная, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые данный объект способен приносить, и связанные с ним расходы информация, в связи с чем обоснованно применил метод дисконтирования денежных потоков. Расчеты произведены экспертом с соблюдением последовательности действий: определен ожидаемый годовой доход, рассчитана ставка капитализации, рассчитана стоимость объекта на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Как усматривается из заключения, экспертом проанализированы представленные обществом бухгалтерская документация, арендный план и договоры аренды, установлено, что основная часть арендаторов имеет долгосрочные договоры аренды на срок 1 год и более, краткосрочные арендаторы занимают всего 5 % общей площади, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что потери таких арендаторов, их сменяемость практически не влияют на выручку в целом. Экспертный анализ также не выявил наличие арендных ставок, уровень которых может быть значительно ниже рыночного значения, напротив, ставки аренды в арендном плане значительно превышают среднерыночные согласно анализу рынка. Выручка в арендном плане принимается соответствующей данным прогнозного года, то есть, после даты оценки.

Также вопреки доводам истца, в заключении приведено обоснование структуры выручки (доходы от реализации, от сдачи имущества в аренду, от открытого и закрытого паркинга). При этом, экспертом из размера доходов общей площади паркинга определен пропорционально общей площади парковки размер дохода, приходящийся на паркинг, относящийся к объекту оценки (36, 3 % доходов приходится на парковку, расположенную в оцениваемом ТЦ).

Доводы общества о проведении экспертом расчетов в доходном подходе с математическими и методологическими нарушениями своего подтверждения в суде апелляционной инстанции не нашли. Указание в тексте на то, что среднегодовой темп роста стоимости офисно-торговых объектов свободного назначения равен 4 %, является технической опиской, не повлиявшей на итоговый в расчет, в котором использовано верное значение 4, 1%.

При определении базовой ставки дохода в формуле расчета математическая ошибка не допущена, поскольку фактические показатели вычислений соответствуют показателям ставок по депозитам физических лиц и нефинансовых организаций, привлеченных на срок более 1 года, что подтверждено скриншотом. Примененный прогноз изменения рыночной арендной платы подтвержден ссылками на источник.

Согласование полученных разными методами результатов экспертизы произведено с присвоением веса затратному подходу 10 %, сравнительному подходу - 20 %, доходному подходу - 70 %. Соответственно, итоговая рыночная стоимость объекта исследования экспертом определена в размере 5 241 937 000, 00 рублей. Анализ существенности расхождения результатов оценки (30%) экспертом приведен, а именно, отличие диапазона затратного и сравнительного подхода обусловлено тем, что эти два подхода не в полной мере отвечают цели оценки спорного объекта, обладающего уникальными характеристиками, каковой является оценка рыночной стоимости действующего постоянного генерирующего объекта недвижимости, при этом результаты затратного и сравнительного подходов показали высокую сходимость между собой. По этим основаниям суд отклоняет как несостоятельные и противоречащие материалам дела, собранным доказательствам в их совокупности, доводы административного истца о том, что полученное превышение в различии рыночной стоимости, рассчитанной различными подходами, в размере 30 %, свидетельствует о существенных ошибках в расчетах, приведших к искажению итогового результата.

Таким образом, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертами проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме, заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода экспертов судом не установлено, наличие у них необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений экспертов, обладающих необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не усматривает, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, как об этом ставит вопрос административный истец, суд апелляционной инстанции не находит. Все возникшие у лиц, участвующих в деле, замечания проверены и устранены, в том числе посредством допроса экспертов в судебном заседании, в связи с чем соответствующее ходатайство АО "Галерея Краснодар" подлежит отклонению.

Ссылки представителя административного истца в настоящем судебном заседании на не предоставление судом апелляционной инстанции возможности ознакомиться с дополнительными письменными пояснениями сторон по делу, экспертов о нарушении процессуальных прав стороны административного истца не свидетельствуют.

Согласно статье 45 КАС РФ, для лиц, участвующих в деле, исследование доказательств является правом. На суд административное процессуальное законодательство возлагает обязанность непосредственно исследовать доказательства по делу (пункт 6 статьи 6 КАС РФ), способами исследования доказательств и соблюдения данного принципа административного судопроизводства является заслушивание объяснений сторон и заинтересованных лиц, показаний свидетелей, заключений экспертов, консультаций и пояснений специалистов, ознакомление с письменными доказательствами, осмотр вещественных доказательств, прослушивание аудиозаписи, просмотр видеозаписи и др. Согласно части 1 статьи 84 КАС РФ на основе непосредственного исследования доказательств судом осуществляется их оценка.

Учитывая приведенные правовые нормы и то, что дополнительные пояснения участвующих в деле лиц и экспертов в письменном виде направлены в суд и сторонам (частично) накануне судебного заседания, указанные документы были оглашены и исследованы в ходе судебного заседания апелляционной инстанции, предоставившие их лица принимали личное участие в заседании и подробно изложили свои доводы, равно как и допрошены эксперты, с участием представителя административного истца, следовательно, судом обеспечена представителю административного истца возможность участия в таком непосредственном исследовании доказательств, выражения своей правовой позиции по всем возникающим вопросам.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертами ООО " "данные изъяты"".

Применительно к распределению судебных расходов по производству повторной судебной оценочной экспертизы суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении (5, 5 %), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение нельзя признать существенным, поскольку оно укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Размер подлежащих взысканию с АО "Галерея Краснодар" в пользу ООО "данные изъяты"" денежных средств в счет оплаты услуг экспертов в сумме 350 000, 00 рублей сторонами не оспаривается и подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствующей части (пункт 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 года в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости изменить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 92 812, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости равной 5 241 937 000 рублей, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 20 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества "Галерея Краснодар" в пользу общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" судебные расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Судья Т.А. Артамонова