Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 г. по делу N 66а-1517/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Козловской Л.И., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-291/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001520-16) по административному исковому заявлению акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 23 мая 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, заслушав пояснения представителя административного истца Стрельниковой А.В, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - АО "ЖТК") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке N от 15 июля 2021 г. равной 613000рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2070582, 59 рублей, значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 мая 2022 г. административный иск удовлетворен частично.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость равной его рыночной стоимости, установленная по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 1242000 рублей, на период с 1 января 2019 г. и до 1 января 2022 г.

Решением суда также указано, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N постановлено считать 3 декабря 2021 г.

В остальной части административное исковое заявление АО "ЖТК" оставлено без удовлетворения.

С АО "ЖТК" в пользу ООО "Юг Эксперт Центр" взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорного объекта была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу. Считает, что экспертиза выполнена в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

В возражениях на апелляционные жалобы административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая, что лица участвующие в деле о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Стрельниковой А.В, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 2070582, 59 рублей.

Судом установлена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 1242000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, правильно установил, что поскольку вышеуказанный объект недвижимости - здание с кадастровым номером N принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости, следовательно, являясь правообладателем спорного объекта и налогоплательщиком, административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость основываясь на положениях статьи 245 КАС РФ, в силу которых результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта не соответствует его рыночной стоимости, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "ТЕРЗАУРУС" N от 15 июля 2021 г, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена в размере 613000 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно отклонил отчёт и принял за основу рыночную стоимость, установленную в процессе судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 марта 2022 г. N, подготовленного экспертом Ю, сотрудником ООО "Юг Эксперт Центр", отчёт об оценке от 15 июля 2021 г. N не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 1242000 рублей.

Вопреки позиции административного ответчика, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Как следует из содержания заключения, по результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы), им было принято правильное решение об использовании доходного подхода.

Отказ эксперта от иных подходов ввиду неактивного рынка имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании доходного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Выводы эксперта подтверждены приведенными в заключении приложениями. Вопреки ложным утверждениям подателя апелляционной жалобы, у эксперта имелось достаточно материалов для исследования, в том числе исходя из фотоматериалов и таблиц в анализируемом экспертом отчёте оценщика, позволяющих сделать вывод об индивидуальных особенностях исследуемого объекта недвижимого имущества.

Экспертом был проанализирован рынок предложений об аренде коммерческих объектов в г. Кропоткине. Из представленных предложений в качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы: площадь, функциональное назначение, этажность расположения, вид права, транспортная и пешеходная доступность объекта и т.д. Ввиду отличия остальных аналогов, указанных в таблице, по основным характеристикам, отсутствия в объявлениях основной информации об объектах, они не использовались в качестве объектов-аналогов.

Оценив, что оцениваемое нежилое здание с кадастровым номером N находится в удовлетворительном состоянии, которому требуется проведение ремонтных и отделочных работ, экспертом для объектов-аналогов, которые отличаются от оцениваемого объекта, были внесены корректировка на физическое состояние в размере -17.0% и корректировка на состояние отделки в размере -23, 0% согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2017".

Для определения рыночной стоимости оцениваемого здания с кадастровым номером N в рамках доходного подхода были подобраны объекты-аналоги N1, N2, N3, отличающиеся от оцениваемого объекта характеристиками (местоположением, типом объекта, физическим состоянием и состоянием отделки), в связи с чем экспертом обоснованно были внесены корректирующие коэффициенты, которые приводят к разнице скорректированной стоимости у объектов-аналогов.

В заключении при определении рыночной стоимости оцениваемого здания с кадастровым номером N в рамках доходного подхода было получено скорректированное значение арендной ставки, как среднее значение между средневзвешенной ценой и средним значением, для получения максимально точного результата итоговой стоимости арендной ставки.

Полученное скорректированное значение арендной ставки не противоречит методике, способу его получения или какой-либо информации, представленной в Федеральных стандартах оценки (ФСО), в Федеральном законе N135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или в каких-либо других нормативных документах оценки, что не приводит к искажению итогового значения арендной ставки объекта экспертизы.

Выбор методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Таким образом, судебная коллегия, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определена обоснованно.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

При анализе итогов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не соглашается с позицией апеллятора о процессуальных нарушениях при назначении экспертизы, поскольку приходит к выводу, что в данном случае, неприменимы положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которыми судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку данным постановлением не исключается право не государственных экспертов на проведение оценочных экспертиз. Проведение судебной экспертизы судом поручено конкретному эксперту, что полностью соответствует требованиям части 1 статьи 79 КАС РФ.

Эксперт дал письменные пояснения, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Правильно был разрешен судом первой инстанции и вопрос о взыскании судебных расходов.

Взыскивая судебные расходы на проведение судебной экспертизы с административного истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что разница между ранее утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной рыночной стоимостью по заключению судебного эксперта признается судом приемлемой и допустимой с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

Данные выводы согласуются с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Устанавливая обоснованность размера расходов затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения согласно приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 20 января 2020 г. N 14/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц".

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что размер истребованных экспертом судебных расходов подтверждается соответствующим расчетом и финансово-экономическим обоснованием и административным истцом не оспаривается.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 23 мая 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи