Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 августа 2022 г. по делу N 66а-949/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сумбаевой А.В, Салтыкова Е.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2021-000418-90 по административному исковому заявлению Губановой Елены Геннадьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Таралова А.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Губанова Е.Г. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетами об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года и N N от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровой стоимости следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства объектов производственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере, равном его рыночной стоимости 1 378 000, 00 рублей;

- объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 455, 9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, количество этажей - 1, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 18 июня 2020 года в размере, равном его рыночной стоимости 3 621 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимого имущества в размере 3 594 660, 00 рублей и 12 694 484, 79 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, и как собственника нежилого здания, налог на имущество за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административным истцом уточнены административные исковые требования с учетом выводов судебных оценочных экспертиз (основной и дополнительной) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере, равном его рыночной стоимости 1 962 700, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 июня 2020 года в размере, равном его рыночной стоимости 3 860 900, 00 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 февраля 2022 года административные исковые требования Губановой Е.Г. удовлетворены с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 1 января 2019 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 962 700, 00 рублей, по состоянию на 18 июня 2020 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 3 860 900, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 7 августа 2020 года; с административного истца в пользу экспертного учреждения АНО " "данные изъяты"" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно установления рыночной стоимости спорного земельного участка в соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы как не отвечающей требованиям обоснованности и достоверности доказательств, существенно занижающей рыночную стоимость данного земельного участка, что также влечет необоснованные финансовые потери муниципального бюджета, наполняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. Апеллянт указывает, что экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода некорректно подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта исследования по площади, что повлекло применение значительных корректировок; использование объекта-аналога N 2 экспертом неправомерно ввиду наличия на нем фундамента; равно как и объекта-аналога N 3, расположенного вблизи автомобильной дороги в отличие от объекта исследования; необоснованно применена высокая корректировка на торг для пассивного рынка, при том, что рынок в городе Ставрополе и Ставропольском крае таковым не является; необоснованно применение корректировки на наличие благоустройства к аналогам N 2 и N3. Перечисленные недостатки дополнительного экспертного заключения являются существенными, повлиявшими на итоговый результат, не могут быть признаны достоверными. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами не территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования. В связи с этим просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований административного истца.

Административным истцом в лице представителя по доверенности поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю подано заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, выражена позиция о возложении на административного истца бремени несения судебных расходов за проведение по делу повторной судебной экспертизы.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционных жалоб своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

Административный истец Губанова Е.Г. в заявлении от 18 августа 2022 года ходатайствовала о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в ее отсутствие с участием представителя по доверенности.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, согласившегося с выводами заключения повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Губанова Е.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с заключенным с администрацией города Ставрополя договором N N от ДД.ММ.ГГГГ года с множественностью лиц на стороне арендатора (Губанова Е.Г. и Васильченко С.Г.), согласно приложению N1 к которому арендная плата рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (УПКСЗ), с расположенным на нем объектом недвижимости - нежилым зданием с кадастровым номером N, находящимся в общей долевой собственности у Губановой Е.Г. и Васильченко С.Г. (по "данные изъяты" доли).

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года, в соответствии с которыми кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 594 660, 00 рублей, внесена в ЕГРН 22 января 2020 года, подлежит применению с 1 января 2020 года.

По результатам рассмотрения заявления Губановой Е.Г, поступившего 7 августа 2020 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края, решением комиссии от 1 сентября 2020 года N 9 определена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 1 378 000, 00 рублей, внесенная в ЕГРН 7 августа 2020 года.

В соответствии с решением Ставропольского краевого суда от 26 марта 2021 года в ЕГРН 18 августа 2021 года восстановлены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 594 660, 00 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 26 июня 2020 года N 122 по состоянию на 18 июня 2020 года в размере 12 694 484, 79 рублей, внесена в ЕГРН 30 июня 2020 года, подлежит применению с указанной даты.

По результатам рассмотрения заявления Губановой Е.Г, поступившего 7 декабря 2020 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края, решением комиссии от 15 декабря 2020 года N 145 определена кадастровая стоимость данного нежилого здания в размере 3 621 000, 00 рублей, внесенная в ЕГРН 4 марта 2021 года.

В соответствии с решением Ставропольского краевого суда от 11 июня 2021 года в ЕГРН 18 августа 2021 года восстановлены сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 июня 2020 года в размере 12 694 484, 79 рублей.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы и налога на имущество, рассчитываемых из кадастровой стоимости, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

В подтверждение их рыночной стоимости административным истцом представлены отчеты об оценке ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года и N N от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 378 000, 00 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 18 июня 2020 года составляет 3 621 000, 00 рублей.

С целью проверки данных отчетов и содержащихся в них выводов относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также установления их достоверной рыночной стоимости определением суда первой инстанции от 23 августа 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО " "данные изъяты"".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом АНО " "данные изъяты"" ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ года N N, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 1 788 700, 00 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 18 июня 2020 года составила 3 860 900, 00 рублей.

Определением суда первой инстанции от 21 декабря 2021 года по вопросу о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на спорную дату назначена дополнительная судебная экспертиза тому же эксперту ввиду неверного расчета корректировки на передаваемые имущественные права для объекта-аналога N 2 при применении сравнительного подхода.

В соответствии с дополнительным экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ года N N, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 1 962 700, 00 рублей.

Данные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения судом первой инстанции административного искового заявления.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими выводами в полной мере по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 20).

Согласно частям 1 и 2 статьи 77 КАС РФ суд в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

Согласно положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73- ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ) государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, в том числе, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам (статья 25).

Проанализировав заключение судебного эксперта АНО " "данные изъяты"" ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ года N N и дополнительное экспертное заключение (в отношении земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ года N N в совокупности с иными доказательствами по делу на предмет обоснованности и достоверности содержащихся в них выводов о достоверности рыночной стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на спорные даты, суд апелляционной инстанции находит, что указанные заключения эксперта ФИО16 не отвечают перечисленным выше принципам законности, объективности, всесторонности и полноты проведенных исследований и расчетов.

Как усматривается из данных экспертных заключений, расчет рыночной стоимости спорного земельного участка производился экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж), нежилого здания - сравнительного (методом сравнения продаж) и доходного (методом капитализации земельной ренты) подходов.

При этом, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя относительно наличия существенных недостатков при расчете рыночной стоимости земельного участка применительно к корректности подбора объектов-аналогов, значительно отличающихся от объекта исследования по площади, расположению относительно крупных автомагистралей, наличию коммуникаций, улучшений (объекты-аналоги N 2 и N 3 имеют строения в виде фундамента), что повлекло применение значительных корректировок, и повлияло на итоговый результат.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка может повлиять и на расчет рыночной стоимости расположенного на нем нежилого здания, учитывая тот факт, что в результате дополнительной экспертизы рыночная стоимость земельного участка изменилась, то содержащиеся в заключении выводы относительно рыночной стоимости объекта недвижимости также вызывают сомнения и подлежат проверке.

При таких обстоятельствах, в нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"; содержание заключений допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ послужило основанием для назначения судом апелляционной инстанции по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее также - ООО " "данные изъяты"") ФИО17

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 2 125 000, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 июня 2020 года составила 3 755 000, 00 рублей.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия полагает, что представленные административным истцом отчеты об оценке не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14, 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 и 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Отчеты об оценке не содержат подробного описания проведенных исследований, обоснования выводов по поставленным перед оценщиком вопросам, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объектов. Сведения, приведенные в отчетах, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный расчет стоимости объектов оценки.

Оценщиком в отчетах об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и приведенных федеральных стандартов оценки отчеты вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащих административному истцу земельного участка и нежилого здания.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объектов экспертизы, с учетом результатов осмотра, их местоположения, качественных и количественных характеристик, осуществлен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов исследования; приведен анализ рынка города Ставрополя и Ставропольского края (анализ цен предложений о продаже и арендных ставок), признанный неактивным; определен сегмент, к которому относятся объекты исследования - коммерческая недвижимость производственно-складского назначения, описание процесса оценки объектов исследования в части применения подходов к оценке, его выводы сделаны на основе применения метода сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Так, экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков с одинаковым видом разрешенного использования, расположенных в г. Ставрополе, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22в ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировка на торг, на наличие коммуникаций, на площадь).

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Аналогичным образом экспертом соблюдены требования приведенных пунктов ФСО N 1 и ФСО N 7 при расчете рыночной стоимости нежилого здания сравнительным подходом методом сравнения продаж, с подбором трех объектов-аналогов как наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (сегмент рынка, общая площадь, местоположение, состав доступных коммуникаций, линия расположения), и применением соответствующих корректирующих коэффициентов. Рыночная стоимость нежилого здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 4 040 393, 24 рублей.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В полном соответствии с указанными положениями ФСО N7, а также пункта 24 ФСО N1 экспертом осуществлен расчет нежилого здания с применением доходного подхода методом прямой капитализации.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В заключении приведен анализ рынка коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, к сегменту которой относится объект исследования, и сделан обоснованный вывод о неактивности такого рынка. Последовательность процедуры оценки экспертом соблюдена. В целях определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом рассчитаны арендная ставка, потенциальный валовый доход на основе прогнозируемого годового дохода, приносимого объектами недвижимости в течение года от сдачи в аренду, что определено перемножением ставки аренды 1 кв.м. за год на площадь объекта оценки. Недозагрузка помещений принята экспертом в размере 21, 5 (коэффициент 0, 785) для универсальных производственно-складских объектов согласно Справочнику оценщика недвижимости, 2018 год, под редакцией Лейфера Л.А. "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", стр. 51. Величина операционных расходов и ставки дисконтирования определена с использованием данного Справочника оценщика недвижимости в размере 15, 3 % и 12, 4% соответственно. При расчете стоимости объекта в рамках доходного подхода исключена стоимость земельного участка под застройкой объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 3 089 147, 93 рублей.

Анализ и согласование полученных результатов произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО19. не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненного экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО20

Указание в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Применительно к распределению судебных расходов по производству повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка (40%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, в связи с чем расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 35 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с административного истца.

В свою очередь, расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилого здания составляет 70% и показывает, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая объекта недвижимости превышает итоговую величину рыночной стоимости названного нежилого здания более чем в два раза, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости.

В силу частей 3, 5 данной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по правилам статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" осуществляется созданным субъектом Российской Федерации бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Ставропольского края наделено государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество", что следует из приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года N 570 "О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Акт об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости является итоговым документом, содержащим результаты расчета его кадастровой стоимости.

Принимая во внимание вышеизложенные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, а именно, что кадастровая стоимость нежилого здания определена актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" N 122 от 26 июня 2020 года, судебная коллегия полагает, что применительно к рассматриваемым правоотношениям государственное бюджетное учреждение Ставропольского края "Ставкрайимущество" является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости, в связи с чем судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания в размере 35 000, 00 рублей подлежат взысканию с данного учреждения.

Размер подлежащих взысканию в пользу ООО "данные изъяты" денежных средств в счет оплаты услуг эксперта сторонами не оспаривается и подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствующей части (пункт 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 февраля 2022 года в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N1024, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства объектов производственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: "адрес" по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости равной 2 125 000, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N3098, площадью 455, 9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, количество этажей - 1, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 18 июня 2020 года в размере его рыночной стоимости равной 3 755 000, 00 рублей.

В остальной части решение Ставропольского краевого суда от 17 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с Губановой Елены Геннадьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" судебные расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" судебные расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи