Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 28 сентября 2022 г. по делу N 66а-1580/2022

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бушминой А.Е, судей Савинова К.А, Буруновой С.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гориным А.Е, секретарем Чайко А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Мордовцемент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия на решение Верховного Суда Республики Мордовия от 26 апреля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Савинова К.А, объяснения представителей Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия "данные изъяты", "данные изъяты", представителя АО "Мордовцемент" "данные изъяты", судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

АО "Мордовцемент" обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "Номер"

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества и, соответственно, плательщиком налоговых платежей. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы как собственника объекта недвижимости, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 46368000 рублей.

Решением Верховного Суда Республики Мордовия от 26 апреля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 262948 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации производственных зданий (административные, производственные здания), расположенного по адресу: "Адрес" по состоянию на 1 января 2012 года в размере 46368000 рублей.

В апелляционной жалобе Администрация Чамзинского муниципального района Республики Мордовия просит решение суда отменить, поскольку при вынесении решения были нарушены нормы материального и процессуального права. Считает, что положенный в основу решения суда первой инстанции отчет об оценке рыночной стоимости N ОЦ316-2021/3 от 10 ноября 2021 года, подготовленный оценщиком "данные изъяты", выполнен с нарушениями действующего законодательства в области оценки и не может являться надлежащим доказательством для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В отчете не достоверно проведен анализ фактических данных сделок и предложений с объектами недвижимости, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости не сопоставимые по площади и местоположению оцениваемому объекту. Считает, что имеется необходимости в назначении экспертизы по делу.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным ответчиком Государственным комитетом имущественных и земельных отношений Республики Мордовия представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия "данные изъяты", "данные изъяты" доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель АО "Мордовцемент" "данные изъяты" доводы апелляционной жалобы отклонила, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным начать рассмотрение дела в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Проверив материалы административного дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998года N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером "Номер" площадью 262948 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации производственных зданий (административные, производственные здания), расположенный по адресу: "Адрес"

Следовательно, акционерное общество "Мордовцемент", права и обязанности которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" определена на основании приказа Госкомимущества Республики Мордовия от 27 ноября 2014 года N 42 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Мордовия" по состоянию на 1 января 2012 года в размере 76002489, 92 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N ОЦ316-2021/3 от 10 ноября 2021 года, выполненный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер", площадью 262948 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации производственных зданий (административные, производственные здания), расположенного по адресу: "Адрес" по состоянию на 1 января 2012 года составляет 46368000 рублей.

Рассматривая требования административного истца по существу и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке N ОЦ316-2021/3 от 10 ноября 2021 года.

Определением судебной коллегии от 20 июля 2022 года была назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта "данные изъяты". N 235/2022 от 19 августа 2022 года.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" N 235/2022 от 19 августа 2022 года отчет об оценке N ОЦ316-2021/3 от 10 ноября 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рассматриваемый отчет об оценке имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности. Имеются как нормативные нарушения, так и методологические, касающиеся произведенных расчетов. Так, оценщиком не было произведено сравнение социально-экономических показателей двух регионов, особенностей налогообложения, стратегий развития, действующих программ поддержки бизнеса и т.д, в связи с чем эксперт считает, что значение стоимости, полученное, в частности, с использованием аналогов находящихся в Пензенской области, имеет мало отношения к оцениваемому земельному участку, расположенному в Республике Мордовия.

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" по состоянию на 1 января 2012 года составляет 68366000 рублей.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив представленное экспертом "данные изъяты" заключение N 235/2022 от 19 августа 2022 года по результатам проведения судебной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение в вышеназванной части составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, являются ясными и полными, какие-либо сомнения в обоснованности заключений эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Оценивая достоверность рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в заключение эксперта от N 235/2022 от 19 августа 2022 года по состоянию на юридически значимую дату (на 1 января 2012 года), судебная коллегия учитывает, что данное заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, итоговое суждение о величине стоимости объекта было основано на результатах сравнительного подхода, применение которого судебная коллегия находит обоснованным. По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы и подготовленным экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у судебной коллегии не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в деле не имеется

Так, в частности, эксперт пришел к обоснованному выводу, что фактор масштаба, является ценообразующим фактором, о чём указывает перечень ценообразующих факторов, имеющийся на странице 44 отчёта об оценке, а также расчёт итоговой величины рыночной стоимости, имеющиеся на странице 60 отчёта об оценке, в котором видно в строке "корректировка на масштаб" соответствующие величины корректировок каждого участка, выбранного в качестве аналога, в зависимости от указанного ценообразующего фактора - масштаб объекта.

В связи с ретроспективностью даты оценки, а именно -1 января 2012 года, и невозможностью в полном объёме подобрать значительное количество объектов аналогов с полной информацией по их характеристикам, отвечающий требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности в отношении объектов аналогов, экспертом обоснованно использовались земельные участки, отличающиеся по площади в меньшую сторону относительно оцениваемого объекта, но с применением к ним соответствующей корректировки на масштаб.

Выборные в рассматриваемом случае объекты в качестве аналогов относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, и сопоставимы с ним по большинству ценообразующих факторов.

Установленный экспертом диапазон стоимости от 650 руб за кв.м, до 1.000 руб. за кв.м, указывает лишь границы цен предложений тех земельных участков, на основании которых строятся дальнейшие расчеты с применением соответствующих корректировок на местоположение, а также прочих корректировок в соответствии с выбранными ценообразующими факторами.

Экспертом был определён рынок объектов как рынок земельных участков, предназначенных под промышленную застройку и расположенных в Республике Мордовия, именно по данному месторасположению были выбраны в качестве аналогов три земельных участка, которые возможно использовать в качестве аналогов для дальнейших расчётов стоимости. Все три отвечают требованиям действующего законодательства в оценочной деятельности в отношении объектов, использованных в качестве аналогов и именно этого количества достаточно для проведения расчётов с применением сравнительного подхода.

Наличие в тексте объявления аналога N1 информации о том, что на земельном участке имеется строительный забор а также две бытовки, которые не учитывались экспертом в дальнейших расчётах, не влияет на правильность расчетов, поскольку такие объекты, как строительный забор а также бывшие в эксплуатации бытовки, не имеют самостоятельной стоимости (иначе бы они были при их достаточной ценности демонтированы предыдущим собственником и использованы им по их прямому назначению) и в рассматриваемом случае являются объектами, подлежащими с большей вероятностью утилизации при смене собственника рассматриваемых земельных участков. Кроме того, даже если предположить, что данные объекты имеют самостоятельную ценность, то величина их настолько незначительна относительно стоимости земельного участка, что находится в пределах погрешности расчетов и не требует самостоятельной корректировки, потому как не влияет на его стоимость.

То обстоятельство, что в тесте объявления о продаже аналога N3 назначение участка не указано, не влияет на правильность выводов эксперта, поскольку месторасположение рассматриваемого участка - Саранск, перекресток "Адрес" и "Адрес". В непосредственном его окружении, т.е. с четырех сторон рассматриваемого перекрестка "Адрес" и "Адрес" располагаются следующие промышленные объекты: "данные изъяты" (Производственное предприятие, энергоснабжение, сетевое оборудование, электротехническая продукция, промышленное строительство), "данные изъяты" (Машиностроительный завод, металлообрабатывающее оборудование, промышленное оборудование); "данные изъяты" (Автостёкла, автосервис, автотехцентр, магазин автозапчастей и автотоваров) и "данные изъяты" (АЗС и автомойка); отдельный специализированный батальон ДПС ГИБДД МВД по Республике Мордовия. Учитывая район нахождения рассматриваемого объекта и его непосредственное окружение, использование оцениваемого земельного участка возможно под производственно-складскую застройку.

Эксперт также пояснял, что в объявлении в отношении аналогов номер 1 и номер 2 указано: в отношении объекта аналога номер 1: "все коммуникации подготовлены к началу строительства". Аналогичная ситуация с объектом аналогом номер 2: земельный участок не застроен, "все коммуникации центральные". Наличие коммуникаций непосредственно на незастроенном участке определяется соответствующими техническими условиями на подключение коммуникаций по каждому их виду. Получение данных технических условий - процесс долгий и дорогостоящий, и естественно каждый собственник участка, имея такие согласования укажет об этом в объявлении о его продаже дополнительно. Соответственно, в случае отсутствия такой информации, подразумевается лишь о возможности подключения коммуникаций. О чём и свидетельствует использованные в рассматриваемом случае корректировки, учитывающие наличие или отсутствие инженерных коммуникаций. Средний срок экспозиции объектов (оцениваемого и аналогов) по-прежнему составляет 1 год и более. Длительный срок экспозиции обусловлен спецификой земли как объекта недвижимости". Период времени, прошедший с даты публикации объявления по дату оценки - сопоставим со сроком экспозиции участков. Соответственно, дополнительной корректировки на дату (изменение цен во времени) не требуется.

С учётом ретроспективности оценки, а также значительного отставания даты оценки от текущей даты, количество информации о продаваемых или предлагаемых к продаже земельных участках в рассматриваемом районе Республики Мордовия в 2010-2011 годах очень ограничено, о чём свидетельствует анализ отчётов об оценке рыночной стоимости участков из фонда данных Росреестра. Указанный источник информации - фонд данных Росреестра - в вышеназванных условиях является наиболее достоверным источником информации об объектах - аналогах для исследуемого периода времени.

С учётом того факта, что информация о рассматриваемом земельном участке, выбранном в качестве аналога номер 3, многократно дублируется оценщиками а также экспертами в тех отчётах, по результатам которых была установлена кадастровая стоимость значительного количества земельных участков в Республике Мордовия в процессе установления её величины в размере рыночной стоимости, можно однозначно судить о достоверности информации о дате размещения объявления, а также о применимости информации об указанном участке для расчета рыночной стоимости оцениваемого участка.

Информация о дате размещения информации на информационном источнике http://saransk.olx.ru/iid-51840747. использованная во многих отчётах об оценке, размещённых на интернет-портале фонда Росреестра, на основании которых вынесены многочисленные решения об установлении кадастровой величины в размере рыночной стоимости земельного участка позволяет утверждать, что дата размещения информации о земельном участке являющемся аналогом номер 3, является действительно 21 сентября 2011 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что заключение эксперта "данные изъяты" N 235/2022 от 19 августа 2021 года отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года.

Представленное административным истцом рецензия N27/2022 от 20.09.2022 года на заключение судебной экспертизы, а также пояснения допрошенного в суде апелляционной инстанции специалиста "данные изъяты" не могут служить основанием для признания ненадлежащим доказательством по делу заключения эксперта "данные изъяты" поскольку изложенное ими является субъективным мнением и не опровергает достоверность экспертного заключения эксперта, проведенного в соответствии с действующим законодательством.

Оснований для назначения по делу повторной (дополнительной) экспертизы не имеется

Отчет об оценке N ОЦ316-2021/3 от 10 ноября 2021 года не может быть положен в основу решения суда, поскольку в отчете отсутствует какая-либо аргументация того, почему выбрана именно Пензенская область. Данный регион не является единственным соседом Республики Мордовия. В частности, Чамзинский район, в котором расположен объект оценки, располагается неподалёку от границ с Нижегородской и Ульяновской областями, а также Чувашией. При этом рынки земли данных регионов не рассматриваются. Переход от рынка земельных участков Мордовии к рынку земельных участков Пензенской области не позволил подобрать объекты-аналоги максимально близкие по характеристикам к объекту оценки.

В отчете не было произведено сравнение социально-экономических показателей двух регионов, особенностей налогообложения, стратегий развития, действующих программ поддержки бизнеса и т.д, можно сделать вывод о том, что значение стоимости, полученное с использованием Пензенских аналогов, имеет мало отношения к оцениваемому земельному участку.

Кроме того, для определения размера части корректировок использован Справочник оценщика 2018 года издания, в связи с чем нарушен П.8 ФСО N1.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта N 235/2022 от 19 августа 2021 года.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", следует, что в силу части 3 статьи 111 КАС РФ, в случаях если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов с учетом правил, установленных указанной статьей. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению лица, заинтересованного в его разрешении.

Данная норма права применяется в том числе к расходам, понесенным судом апелляционной инстанции в связи с рассмотрением административного дела, расходам, возникшим на стадии производства в суде апелляционной инстанции по инициативе суда апелляционной инстанции (например, расходам, связанным с назначением экспертизы, назначением адвоката), а также к расходам по уплате государственной пошлины.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что в суде апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза, а также исходя из положений статей 103, 106, 111 КАС РФ во взаимосвязи с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N20-П, а также принимая во внимание, что расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка

и его рыночной стоимостью составляет 10%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, судебная коллегия считает, что судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Верховного Суда Республики Мордовия от 26 апреля 2022 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "Номер" площадью 262948 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации производственных зданий (административные, производственные здания), расположенного по адресу: "Адрес" по состоянию на 1 января 2012 года в размере 68366000 рублей.

В остальной части настоящее решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Чамзинского муниципального района Республики Мордовия - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества "Мордовцемент" в пользу "данные изъяты" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Верховный Суд Республики Мордовия.

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи