Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2022 г. по делу N 66а-1867/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000163-29 по административному исковому заявлению акционерного общества "ОМЕГА-СЕРВИС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 30 июня 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, участвовавшего в судебном заседании посредством системы вебконференц-связи, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы и заключения повторной судебной экспертизы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "ОМЕГА-СЕРВИС" (далее также - АО "ОМЕГА-СЕРВИС", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке N К-22-1 от 11 января 2022 года, выполненным независимым оценщиком ФИО11, кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2021 года принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N площадью 179, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 5 477 082, 00 рублей;

- нежилого здания (магазин мастерская) с кадастровым номером N площадью 324, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 9 906 985, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 9 050 126, 1 рублей и 14 912 871, 94 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, рассчитываемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 30 июня 2022 года заявленные требования удовлетворены частично, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом НЧУ " "данные изъяты"" ФИО12, по состоянию на 1 января 2021 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 7 794 442, 00 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 12 784 651, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 января 2022 года; с административного истца в пользу НЧУ " "данные изъяты"" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 95 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки, в связи с чем нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилых зданий не доказано; уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; суд первой инстанции безосновательно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, при выполнении которого допущены существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый расчет рыночной стоимости, а именно, в рамках сравнительного похода при расчете методом сравнения продаж экспертом подобраны объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта исследования, и которые невозможно в полной мере идентифицировать по приложенным текстам объявлений. Так, аналоги не сопоставимы с объектами исследования по функциональному назначению (аналоги представляют собой гостиницы, объекты исследования - магазины), при том, что рынок торговой недвижимости в г..Сочи развит достаточно; аналог N 1 не сопоставим по местоположению, так как находится в Республике Абхазия, аналог N 2 значительно удален от центра г..Сочи (п. Дагомыс).

Допущенные нарушения привели к искажению итоговых результатов расчета рыночной стоимости. В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в рамках оспаривания их кадастровой стоимости должно осуществляться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В дополнениях от 16 ноября 2022 года выражает несогласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, имеющей недостатки, повлиявшие на итоговый расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно, судебным экспертом не обоснован отказ от применения затратного подхода, не мотивировано снижение кадастровой стоимости.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, дополнительные письменные пояснения эксперта, заслушав пояснения представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что АО "ОМЕГА-СЕРВИС" является собственником нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N и нежилого здания (магазин мастерская) с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", право собственности зарегистрировано в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) 26 февраля 2008 года.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 9 050 126, 21 рублей и 14 912 871, 94 рублей соответственно утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края", внесена в ЕГРН 30 октября 2021 года, применяется с 1 января 2022 года.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный независимым оценщиком ФИО13 в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 5 477 082, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N составила 9 906 985, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 20).

Согласно частям 1 и 2 статьи 77 КАС РФ суд в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

С целью проверки содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке выводов и установления достоверной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением суда первой инстанции от 21 февраля 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено НЧУ " "данные изъяты"".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом НЧУ " "данные изъяты"" ФИО14, N N от ДД.ММ.ГГГГ года по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 7 794 442, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составила 12 784 651, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта НЧУ " "данные изъяты"" ФИО15

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14, 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 и 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости нежилых зданий.

Отчет об оценке не содержит подробного описания проведенных исследований, обоснования выводов по поставленному перед оценщиком вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объектов. Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленный расчет стоимости объектов оценки.

Оценщиком в отчетах об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Так, в рамках сравнительного подхода проанализировано недостаточное количество информации, не проведено обоснование критериев, по которым отбирались аналоги.

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и приведенных федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

При таких обстоятельствах, непринятие судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представленного административным истцом отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года является правомерным и обоснованным.

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости нежилых зданий, подлежащей установлению в качестве кадастровой, судебная коллегия в полной мере согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Судебное заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости, применяемой в целях кадастровой стоимости, может считаться надлежащим доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Как усматривается из экспертного заключения N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного экспертом НЧУ " "данные изъяты"" ФИО16, расчет рыночной стоимости спорных объектов недвижимости производился с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа.

В соответствии с пунктами 12-16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 10 ФСО N1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Судебная коллегия, проанализировав содержание экспертного заключения судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, основываясь на принципах всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования всех имеющихся в деле доказательств, пришла к выводу о наличии в нем существенных недостатков, повлиявших на размер рыночной стоимости объектов недвижимости. Так, в нарушение приведенных выше положений законодательства, эксперт подобрал в качестве аналогов объекты, информация с характеристиками которых не проверяема и не подтверждаема по приложенным к заключению скриншотам объявлениям о продаже. Объекты экспертизы, расположенные в г. Сочи, и использованный в качестве аналога N 1 объект, расположенный в г. Сухум Республика Абхазия, не сопоставимы по местоположению, при том, что согласно выводам эксперта рынок торговой недвижимости в г. Сочи развит достаточно и является активным.

При таких обстоятельствах, произведенные экспертом расчеты не отвечают принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 11 ФСО N 1 содержание экспертного заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ явилось основанием для назначения судебной коллегией по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы по вопросу определения действительной рыночной стоимости нежилых зданий на спорную дату, производство которой поручено ФИО17 - эксперту общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее также - ООО " "данные изъяты"").

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненной экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО18 по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 8 382 000, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составила 14 439 000, 00 рублей.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия полагает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий на спорную дату.

Данное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как усматривается из экспертного заключения, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, определен сегмент, к которому относятся объекты исследования - коммерческая недвижимость.

Экспертом осуществлен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта исследования (местоположение, назначение, состояние объекта, наличие инженерных коммуникаций); приведен анализ рынка города Сочи (анализ цен предложений о продаже и арендных ставок), признанный экспертом активным; приведено описание процесса оценки объектов исследования в части применения подходов к оценке, выводы сделаны на основе применения метода сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Вопреки возражениям департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя административного истца Зафирова С.В, отказ от применения затратного подхода и его методов экспертом мотивирован. Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках каждого из подходов. В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Произведенный экспертом ФИО19 анализ рынка недвижимости показал, что рынок продажи и аренды сопоставимых объектов недвижимости является активным, информация для возможности реализации как сравнительного, так и доходного подхода имеется в достаточном количестве, представленные к исследованию объекты не являются узкоспециализированными, в связи с чем эксперт пришел к выводу об отказе от необходимости реализации затратного подхода, что в данном случае следует признать обоснованным и мотивированным.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Так, экспертом при проведении исследования использованы три объекта-аналога, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22в ФСО N 7, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности, приведена в заключении в виде светокопий, доступна для анализа и проверки. В заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения и выявленным различиям, учтена стоимость земли (определена цена предложения без учета стоимости земельного участка в объекте, к полученной стоимости применены корректировки на расположение объекта относительно красной линии, на техническое состояние, на этажность, на общую площадь).

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Обоснование примененных корректировок приведено со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2018 год. Обоснование отказа от введения дополнительных корректировок также приведено.

Сведений о наличии в выборке иных, более сопоставимых с объектами исследования, объектов-аналогов, от использования которых в расчетах сравнительным подходом эксперт немотивированно отказался, в заключении не содержится и сторонами не приведено.

Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 1 января 2021 года для нежилого здания с кадастровым номером N составила 8 054 132, 23 рублей, для нежилого здания с кадастровым номером N - 14 170 224, 92 рублей.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В полном соответствии с указанными положениями ФСО N7, а также пункта 24 ФСО N1 экспертом осуществлен расчет стоимости нежилых зданий с применением доходного подхода методом прямой капитализации. Экспертом принято решение об использовании доходного подхода, как наиболее корректного, обеспечивающего достоверный результат определения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, ввиду того, что объекты оценки могут стабильно приносить доход от их сдачи в аренду.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В заключении приведен анализ рынка коммерческой недвижимости, к сегменту которой относятся объекты исследования, и сделан обоснованный вывод об активности такого рынка. Последовательность процедуры оценки экспертом соблюдена. В целях определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом осуществлена оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих арендных ставок на рынке для сравниваемых объектов; оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости; определен действительный валовый доход путем вычитания данной величины потерь из потенциального валового дохода; осуществлен расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию; произведен пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 1 января 2021 года для нежилого здания с кадастровым номером N составила 9 146 426, 48 рублей, для нежилого здания с кадастровым номером N -15 067 686, 04 рублей. Анализ и согласование полученных результатов с присвоением весов каждому подходу (по 50%) произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО20 поддержавшего заключение в полном объеме в письменных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ года, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании повторного заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, как об этом ходатайствовал в судебном заседании в устной форме представитель административного истца, по результатам апелляционного рассмотрения не усматривается.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, равно как и факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, сами по себе основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца являться не могут, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Применительно к распределению судебных расходов по производству повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилых зданий (7, 9 % и 3, 1%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, в связи с чем расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых зданий в размере 90 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с административного истца.

Размер подлежащих взысканию в пользу ООО "Аргумент" денежных средств в счет оплаты услуг эксперта сторонами не оспаривается и подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствующей части (пункт 4 части 2 статьи 310 КАС РФ).

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 30 июня 2022 года в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость нежилого здания (магазин) с кадастровым номером N, площадью 179, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 8 328 000, 00 рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость нежилого здания (магазин мастерская) с кадастровым номером N, площадью 324, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 14 439 000, 00 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 30 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (ООО " "данные изъяты"") о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества "ОМЕГА-СЕРВИС" в пользу общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (ООО " "данные изъяты"") судебные расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей 00 копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи