Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 июля 2008 г. N А60-3644/2008-С3 Требование о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды удовлетворено, поскольку фактически ответчику были переданы помещения площадью, превышающей по размеру площади, которые стороны согласовали в мировом соглашении (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 8 июля 2008 г. N А60-3644/2008-С3

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2009 г. N Ф09-2335/09-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 февраля 2009 г. N Ф09-9977/08-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 ноября 2008 г. N А60-12237/2008-C1

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2008 г. N Ф09-8054/08-С6

Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2008.

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2008.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-3644/2008-С3 по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Норд",

третьи лица: Правительство Свердловской области, Свердловское областное государственное учреждение "Управление зданиями Правительства Свердловской области",

о взыскании 2762635 руб. 77 коп.,

при участии в заседании:

от истца: М.П.Титов - представитель по доверенности от 28.05.2007 г.,

от ответчика: не явились,

от третьих лиц: от Правительства СО - не явились, от СОГУ - Н.С.Подпорина - представитель по доверенности N 66 Б 207862 от 07.01.2008 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов, ходатайств суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 2762635 руб. 77 коп., в том числе: 2662635 руб. 77 коп. - задолженность по оплате арендной платы на основании договора аренды N 301 от 29.12.2000 г. за период с 01.02.2005 г. по 01.01.2008 г., 100000 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.12.2000 г. по 28.02.2008 г., начисленные на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исковые требования мотивированы ссылкой на ст.ст. 11, 12, 395, 614, 619 ГК РФ.

Определением арбитражного суда от 17.03.2008 г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Правительство Свердловской области, Свердловское областное государственное учреждение "Управление зданиями Правительства Свердловской области".

Определением арбитражного суда от 24.04.2008 г. произведена замена ответчика - ЗАО "Строительная компания Норд" на его правопреемника - ООО "Строительная компания Норд" на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением арбитражного суда от 26.05.2008 г. рассмотрение дела было отложено в связи с удовлетворением ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства и необходимостью представления суду дополнительных документов.

В судебном заседании, состоявшемся 26.05.2008 г., в связи с допущенной в расчете арифметической ошибкой истцом было заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований в части основного долга до суммы 2622795 руб. 60 коп. (период задолженности с 01.02.2005 г. по 01.01.2008 г.).

Кроме того, в данном ходатайстве истец пояснил, что проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие взысканию с ответчика, изначально уменьшены до размера, пропорционального, как полагает истец, последствиям нарушения обязательства до 100000 руб. за период с 01.03.2005 г. по 01.01.2008 г.

Ходатайство истца было удовлетворено судом на основании ст. 49 АПК РФ.

01.07.2008 г. в адрес арбитражного суда поступил письменный отзыв ответчика, в котором последний пояснил, что с требованиями истца не согласен по следующим основаниям.

Договор аренды N 301 от 29.12.2000 г. был подписан между Правительством Свердловской области, СОУ "Управление зданиями Правительства Свердловской области" и ответчиком. При смене балансодержателя арендуемых ответчиком помещений между всеми сторонами сделки должно быть подписано дополнительное соглашение в письменной форме и зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец извещал ответчика о переходе права на управление арендуемыми помещениями. Истец не предоставил ответчику на подписание дополнительное соглашение о замене стороны договора с последующей регистрацией в установленном законодательством РФ порядке.

При перемене собственника арендованного имущества новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента перехода прав на этот объект. Однако истец не доказал, с какого момента.

Ответчик также пояснил, что истец не предоставил в суд документов, подтверждающих право требования задолженности по арендной плате, возникшей, по мнению истца, у ответчика перед Правительством Свердловской области. Истец не имеет права предъявления ответчику требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Ответчик настаивает на том, что истец не может требовать увеличения арендной платы в связи с увеличением площадей из-за изменения методик расчетов и уточнения площадей, так как невозможно установить, на сколько изменилась площадь из-за перепланировок, а на сколько из-за изменения методик расчетов и уточнения площадей, которые являются техническими уточнениями для БТИ.

Третье лицо - Правительство Свердловской области в ранее представленном суду отзыве на иск пояснило следующее.

Согласно постановлению Правительства Свердловской области от 29.02.2008 года N 143-ПП "Об изъятии имущества из оперативного управления и зачисления его в государственную казну Свердловской области" нежилые помещения, расположенные в строении литер А по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, изъяты из оперативного управления СОГУ "Управление зданиями Правительства Свердловской области" и зачислены в государственную казну Свердловской области.

Согласно Положению о министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденному постановлением Правительства Свердловской области от 12.10.1998 года N 1046-П "Об утверждении положений о министерствах Свердловской области", данное Министерство, кроме прочего, является основным уполномоченным органом по управлению государственным имуществом Свердловской области, осуществляющим управление объектами государственной собственности Свердловской области в сфере использования государственного имущества Свердловской области, его приватизации и т.д., а также уполномоченным органом по управлению государственным казенным имуществом Свердловской области.

Кроме того, постановлением Правительства Свердловской области от 22.04.1999 г. N 499-ПП "Об уполномоченных органах по управлению государственным имуществом Свердловской области" на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области также возложены функции основного уполномоченного органа по управлению государственным и казенным имуществом Свердловской области и уполномоченного органа по управлению земельными ресурсами, находящимися в областной собственности.

Правительство Свердловской области полагает, что на данный момент стороной по договору (арендодателем) является уже не Правительство Свердловской области, а Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, в связи с чем разрешение вопроса об обоснованности заявленных требований третье лицо оставляет на усмотрение суда.

СОГУ "Управление зданиями Правительства Свердловской области" в представленном в судебном заседании 24.04.2008 г. письменном отзыве на иск указало на то, что оставляет решение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

25.06.2008 г. в адрес арбитражного суда поступило письмо ЕМУП "БТИ" от 06.06.2008 г., в котором указано, что по данным технического учета ЕМУП "БТИ" по ул. 8 Марта, 13 в г. Екатеринбурге заинвентаризированы нежилые помещения NN 1 этаж: 54-76, 125-131; 2 этаж: 61-65; подвал: 31-37, общей площадью 2085,7 кв.м, по данным последнего обследования на 02.07.2005 г.

На предыдущую дату обследования - 25.06.2002 г. общая площадь помещений составляла 2047,6 кв.м, изменилась за счет перепланировки. По данным обследований до 25.06.2002 г., указанный объект в технической документации ЕМУП "БТИ" не выделялся, в связи с чем сведения о предыдущей площади в материалах инвентарного дела не отражены.

Кроме того, в указанном письме отражены предположения о том, что площадь помещений, ранее заинвентаризированных в границах объекта, изменилась за счет перепланировки, уточнения размеров при текущей инвентаризации, изменении методики расчета лестничных клеток и оборудования из лифтовой шахты помещений N 35а в подвале и N 63 на первом этаже.

Ответчик и третье лицо - Правительство Свердловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в настоящее судебное заседание не явились (конверты с отметками отделения связи и уведомления о вручении - в материалах дела).

Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.1998 г. по делу N А60-1732/98-С1 с ответчика - Правительства Свердловской области в пользу истца - ЗАО "Строительная компания НОРД" был взыскан основной долг в сумме 21431416 руб. 36 коп., проценты 690925 руб. 60 коп.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.1999 г. по указанному делу решение суда первой инстанции было изменено, с Министерства финансов Свердловской области за счет средств казны Свердловской области в пользу ЗАО "СК "НОРД" взыскано 21431416 руб. 36 коп. основного долга и 690925 руб. 60 коп. - процентов.

В рамках дела N А60-1732/98-С1 определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2000 г. утверждено мировое соглашение от 27.12.2000 г., заключенное между ЗАО "Строительная компания "НОРД" и Министерством финансов Свердловской области.

Согласно указанному мировому соглашению стороны констатировали, что сумма основного долга с учетом произведенных зачетов на момент составления мирового соглашения составляла 15341689 руб. 86 коп.

В пункте втором резолютивной части определения указано на то, что, поскольку ответчик является распорядителем денежных средств на реализацию областной строительной программы, осуществляет бюджетное финансирование Правительства Свердловской области, последнее во исполнение настоящего мирового соглашения обязалось издать распоряжение о передаче нежилых помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, общей площадью 1936,3 кв.м в аренду ЗАО "Строительная компания "НОРД" сроком на восемь лет и обязать Управление зданиями Правительства Свердловской области заключить договор аренды с ЗАО "Строительная компания "НОРД" на названные нежилые помещения. Погашение суммы основного долга и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.1998 г по 26.10.1998 г. осуществляется путем освобождения ЗАО "Строительная компания "НОРД" от арендной платы в течение восьми лет в порядке зачета встречных однородных требований в соответствии с правилами ст. 410 ГК РФ.

Сумма основного долга и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.1998 г. по 26.10.1998 г. считается уплаченной с момента заключения настоящего мирового соглашения и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13 общей площадью 1936,3 кв.м. после подписания акта о зачете однородных встречных требований.

Договор аренды должен быть заключен между Управлением зданиями и сооружениями Правительства Свердловской области и истцом не позднее 01.01.2001 г.

29.12.2000 г. между Правительством Свердловской области (арендодателем) в лице Управляющего делами Губернатора и Правительства Свердловской области, действующего на основании Постановления от 09.04.1997 г. N 279-П "О передаче Управляющему делами Губернатора Свердловской области и Правительства Свердловской области полномочий по управлению и распоряжению отдельными объектами областной собственности" (в том числе спорным зданием), Государственным учреждением "Управление зданиями Правительства Свердловской области", распоряжающимся передаваемыми в аренду помещениями на праве оперативного управления (балансодержателем), и ЗАО "Строительная компания "НОРД" (арендатором) был подписан договор аренды N 301, в соответствии с условиями которого во исполнение указанного выше мирового соглашения ответчику во временное пользование переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, общей площадью 2047,6 кв.м.

Согласно п. 1.2. указанного договора, последний заключен сроком на восемь лет, действует до 31.12.2008 г. и вступает в силу с момента государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Договор аренды N 301 от 29.12.2000 г. зарегистрирован 22.11.2002 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 66-01/01-486/2002-40 (отметка о государственной регистрации содержится в указанном договоре).

Спорное недвижимое имущество общей площадью 2047,6 кв.м передано ответчику по акту приема-передачи арендуемых помещений от 01.01.2001 г.

Исходя из вышеизложенного следует, что фактически ответчику были переданы помещения площадью 2047,60 кв.м, т.е. превышающее по размеру (на 111,3 кв.м.) площади, которые стороны согласовали в мировом соглашении.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.12.2002 г. (серия 66АВ N 838794) нежилые помещения, расположенные в строении литер А, общей площадью 2047,6 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 2 (кадастровый номер: 66:01/01:00:202:13:26), являются собственностью Свердловской области (до государственной регистрации здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, также являлось собственностью Свердловской области, что в том числе следует из вышеназванного постановления N 279-п от 09.04.1997 г.).

За пользование нежилыми помещениями площадью 111,3 кв.м ответчику начислена арендная плата в размере 26622795 руб. 60 коп. за период с 01.02.2005 г. по 01.01.2008 г. исходя из установленной постановлениями Правительства Свердловской области методики (обоснованный расчет арендной платы изложен в заявлении истца - лист дела 66).

Согласно п. 4.1. договора аренды N 301 от 29.12.2000 г. порядок и условия платежей и расчетов по настоящему договору определяется мировым соглашением, утвержденным определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2000 г. по делу N А60-1732/98-С1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Как уже было указано ранее, погашение суммы основного долга и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.1998 г по 26.10.1998 г. осуществляется путем освобождения ЗАО "Строительная компания "НОРД" от арендной платы (за пользование нежилыми помещениями площадью 1936,3 кв.м) в течение восьми лет в порядке зачета встречных однородных требований в соответствии с правилами ст. 410 ГК РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309 обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. С учетом изложенного истец обоснованно применил при расчете арендной платы указанные им в расчете методики.

За период действия договора аренды N 301 от 29.12.2000 г. арендная плата за пользование нежилыми помещениями площадью 111,3 кв.м ответчиком не уплачивалась.

С учетом изложенного требование истца о взыскании основного долга заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме на основании ст.ст. 309, 614 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что истец не имеет права предъявления требования о взыскании задолженности по арендной плате, судом отклонены.

Согласно п. 2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 12.10.1998 года N 1046-П, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области является основным уполномоченным органом по управлению государственным имуществом Свердловской области, осуществляющим управление объектами государственной собственности Свердловской области в сфере использования государственного имущества Свердловской области, его приватизации и т.д., а также уполномоченным органом по управлению государственным казенным имуществом Свердловской области.

В силу п. 32 указанного Положения Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области вправе от имени Свердловской области обращаться в суды с исками и выступать в судах в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Свердловской области по вопросам, связанным с владением, пользованием и распоряжением объектами областной собственности.

Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 100000 руб. за период с 01.03.2005 г. по 01.01.2008 г.

Расчет процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ 10% годовых за период действия всего договора (7 лет и 2 месяца (исходя из 360 дней) приведен истцом в исковом заявлении.

Проценты, подлежащие взысканию с ответчика, изначально уменьшены истцом при подаче иска.

Учитывая наличие просрочки оплаты долга, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованно и подлежит удовлетворению в заявленном объеме на основании ст. 395 ГК РФ.

В связи с уменьшением исковых требований государственная пошлина в сумме 201 руб. 02 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета Российской Федерации как излишне уплаченная на основании подп. 3 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины в оставшейся сумме (25113 руб. 98 коп.) возмещаются ответчиком истцу на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Норд" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 2722795 руб. 60 коп., в том числе: 2622795 руб. 60 коп. - долга по арендной плате за период с 01.02.2005 г. по 01.01.2008 г., 100000 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2005 г. по 01.01.2008 г.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Норд" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 25113 руб. 98 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

3. Возвратить Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области из федерального бюджета Российской Федерации 201 руб. 02 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 456 от 12.03.2008 г. в составе общей суммы 25315 руб. Подлинник платежного поручения остается в материалах дела, поскольку возврат государственной пошлины производится частично.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.