Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф04-1604/13 по делу N А46-5146/2012

г. Тюмень

3 апреля 2014 г.

Дело N А46-5146/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В. Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич В.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" на решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2013 (судья Чернышёв В.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Еникеева Л.И.) по делу N А46-5146/2012 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (644043, Омская область, г. Омск, ул. Некрасова, 3, ИНН 5503094533, ОГРН 1055504139371) о внесении изменений в договор аренды земельного участка и расторжении договора.

Другие лица, участвующие в деле: прокуратура города Омска, Сливенко Михаил Андреевич.

В заседании приняли участие представители Департамента имущественных отношений администрации города Омска Костяков Н.Г. по доверенности N ДИО/11648 от 03.06.2013, Глазкова Е.В. по доверенности N ДИО/23275 от 05.12.2013.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Мартыненко Ю.В.) в заседании участвовали: представитель общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" Ильченко Т.Ю. по доверенности от 08.07.2013; старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Корнеева Л.Ж., помощник прокурора города Омска Потелевич А.Ю.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) 20.02.2012 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (далее - ООО "ФГ "РУСАНТОН", общество) о внесении с 23.10.2008 изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062, просил изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 руб. в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца".

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2012 исковое заявление принято к производству с присвоением делу N А46-5146/2012.

В Арбитражный суд Омской области 22.02.2012 поступил иск департамента к ООО "ФГ "РУСАНТОН" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062, заключенного между истцом и ответчиком, и об обязании ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волгоградская, 12, в Кировском административном округе г. Омска, общей площадью 1 713 223 кв. м.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.02.2012 иск принят к производству с присвоением делу N А46-5562/2012.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2012, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), указанные дела объединены в одно производство с присвоением делу N А46-5146/2012.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В порядке, установленном статьей 49 АПК РФ, департамент уточнил исковые требования, просил: внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062 и изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347, 96 рублей в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца"; установить, что указанные изменения к договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062 действуют с 23.10.2008; расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062, заключенный между департаментом и ООО "ФГ "РУСАНТОН"; обязать ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волгоградская, 12, в Кировском административном округе г. Омска, общей площадью 1 713 223 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор города Омска, внесший представление органу местного самоуправления об устранении нарушений действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.07.2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013, исковые требования удовлетворены частично, внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062 посредством его изложения в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 рублей в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца". В удовлетворении остальной части требований отказано. С ООО "ФГ "РУСАНТОН" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.04.2013 решение от 24.07.2012 и постановление от 16.01.2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Омской области от 26.04.2013 дело принято к производству.

Определением от 27.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен представитель кредиторов ООО "ФГ "РУСАНТОН" Сливенко Михаил Андреевич.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.09.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013, исковые требования департамента удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062; обязал ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12, в Кировском административном округе г. Омска, общей площадью 1 713 223 кв. м. В удовлетворении остальной части требований отказано. С ООО "ФГ "РУСАНТОН" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.

ООО "ФГ "РУСАНТОН" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты в части удовлетворения исковых требований департамента отменить и вынести в обжалуемой части новое решение об отказе в удовлетворении требований.

По его мнению, выводы судов в обжалуемой части не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что суды пришли к неправильному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, тогда как он департаментом соблюден не был, и исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения.

Общество полагает, что суд неправомерно расторг договор со ссылкой на то, что в результате несоблюдения ООО "ФГ "РУСАНТОН" сроков строительства жилья существенно изменились обстоятельства, из которых исходил департамент при организации торгов и при заключении договора аренды; судебный акт не содержит обоснования того, какие обстоятельства поменялись, и имеется ли совокупность обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, необходимых в таких случаях для расторжения договора.

По мнению заявителя, судом не выяснялись обстоятельства, необходимые для расторжения договора, а анализ материалов дела свидетельствует о том, что таких условий для расторжения договора не имеется.

ООО "ФГ "РУСАНТОН" отмечает, что факт наличия ущерба не был предметом оценки суда, соответственно, статья 450 ГК РФ не могла быть материальным основанием для расторжения договора аренды в спорных правоотношениях.

Общество полагает, что, указав на то, что непостройка ни одного квадратного метра жилья это существенное нарушение договора аренды, так как, по сути, является неиспользованием земельного участка по целевому назначению, суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку основания иска при рассмотрении дела судом первой инстанции истцом не были уточнены, что препятствовало суду апелляционной инстанции руководствоваться при разрешении спора нормами пункта 1 статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Заявитель считает, что судом апелляционной инстанции неправомерно установлена цель использования участка - "использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе".

По мнению ООО "ФГ "РУСАНТОН", судом апелляционной инстанции неправильно определен круг обязательств арендатора незаконным включением в него лишь только необходимости строительства (возведения) квадратных метров жилья, что повлекло за собой неправильное установление целей предоставления земельного участка и, соответственно, установление факта нарушения арендатором указанных установленных договором целей.

Общество указывает, что несоблюдение первого срока строительства не является существенным, так как имеется максимальный срок строительства 2017 год, который будет соблюден.

Заявитель отмечает, что все обязательства арендатора по договору аренды ООО "ФГ "РУСАНТОН" выполняются в полном объеме согласно его условий, а судами не дана оценка представленным доказательствам, свидетельствующим о выполнении взятых обязательств.

ООО "ФГ "РУСАНТОН" считает, что акты проверки целевого использования земельного участка от 05.02.2013 N 44-ц и от 04.09.2013 N 411-ц не являются допустимыми доказательствами.

Общество указывает, что текстом заключенного договора аренды не предусмотрено, что возможное использование земельного участка не по целевому назначению является существенным нарушением договора аренды.

Заявитель полагает, что им представлено достаточное количество доказательств использования земельного участка по целевому назначению и комплексного освоения в целях жилищного строительства, которым судами не дана оценка, в числе прочего, суд, сославшись на акты проверок целевого использования земельного участка, не оценил заключенные ООО "ФГ "РУСАНТОН" договоры со сторонними организациями, направленные на комплексное освоение в целях жилищного строительства, произведенные работы.

ООО "ФГ "РУСАНТОН" считает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отклонили его ходатайства об истребовании доказательств, тем самым лишив его возможности доказывании факта исполнения обязательств по комплексному освоению арендуемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу департамент указал, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "ФГ "РУСАНТОН" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил принятые судебные акты в части удовлетворения исковых требований департамента отменить и вынести в обжалуемой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Прокурор в заседании суда кассационной инстанции заявил, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представители департамента в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что распоряжением мэра города Омска от 28.08.2007 N 340-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Указанным распоряжением определены земельный участок, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона, в том числе максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка до 2017 года в три этапа: 1-й этап до 2010 года - не менее 300 000 кв. м жилья; 2-й этап до 2013 года - не менее 825 000 кв. м жилья; 3-й этап до 2016 года - не менее 1 425 000 кв. м жилья, в том числе объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счет средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих в случае обращения арендатора безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

Аукционной документацией по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, опубликованной 30.07.2007 в газете "Третья столица" N 56 (388), определены сроки осуществления жилищного строительства по этапам. При этом срок выполнения проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определен не более 10 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка.

По результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 01.10.2007 подписан протокол, по которому ответчик, как единственный участник аукциона, вправе был заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенного аукциона 08.10.2007 департаментом с ООО "ФГ "РУСАНТОН" заключен договор купли-продажи N 1 права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, сроком на 9 лет, общей площадью 1 713 223 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между департаментом (арендодатель) и ООО "ФГ "РУСАНТОН" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 9 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волгоградская, 12, в Кировском административном округе г. Омска, общей площадью 1 713 223 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор аренды зарегистрирован 22.10.2007 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.

В преамбуле договора аренды указано, что он заключен на основании результатов торгов, состоявшихся 01.10.2007, и договора купли-продажи права.

По условиям договора арендатор принял на себя обязательство использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 3.2.1), то есть осуществить в три этапа строительство: до 2010 года - не менее 300 000 кв. м жилья; до 2013 года - не менее 825 000 кв. м жилья; до 2016 года - не менее 1 425 000 кв. м жилья.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 673 179 рублей 20 копеек ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.

Пунктом 4.1.5 договора установлена возможность досрочного расторжения договора в случае неоднократного нарушения арендатором обязательств по договору, использования участка не по целевому назначению

Согласно пунктам 7.1, 7.1.1 договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя, в случае, если участок, предназначенный для жилищного строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет и более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 10.1 договора неотъемлемой его частью являются следующие приложения: акт приема-передачи земельного участка; протокол о результатах аукциона; кадастровые планы земельных участков; договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, общей площадью 1 713 223 кв. м, передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).

В связи с получением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска департамент направил в адрес ООО "ФГ "РУСАНТОН" письмо от 29.12.2011 N Ис-ДИО/22579 с предложением подписать соглашение к договору, в соответствии с которым размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347 рублей 96 копеек в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".

Ответных действий со стороны общества на данное предложение не последовало.

Департаментом 30.12.2011 в адрес ООО "ФГ "РУСАНТОН" направлено извещение о расторжении договора, в котором указано на нарушение условий, предусмотренных аукционной документацией, в том числе сроков осуществления жилищного строительства.

Указывая, что письмо от 29.12.2011 N Ис-ДИО/22579 и извещение от 30.12.2011 ООО "ФГ "РУСАНТОН" оставлены без ответа и исполнения, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с актом проверки целевого использования земельного участка от 05.02.2013 N 44-ц спорный земельный участок "по периметру видимого ограждения не имеет и представляет собой пустырь, покрытый сорной травяной и древесно-кустарниковой растительностью. В западной части обследуемого земельного участка на площади около 505 000 кв. м имеются следы выработки грунта и снятия плодородного слоя почвы. В некоторых местах расположены несанкционированные свалки твердых бытовых отходов и строительного мусора. На момент проверки строительство на обследуемом земельном участке не осуществлялось, признаков его освоения не установлено. Разрешение на строительство капитальных объектов ООО "ФГ "РУСАНТОН" в настоящее время не получено".

Указанные обстоятельства подтверждаются и актом проверки целевого использования земельного участка от 04.09.2013 N 411-ц с прилагаемым фотоматериалом и схемой земельного участка.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора и обязания ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок, исходил из того, что арендатором нарушены существенные условия договора; отказывая в удовлетворении остальной части требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

Апелляционный суд оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

На основании частей 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства. Такое условие должно содержаться в извещении о проведении конкурса.

Частью 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного между сторонами договора, исходя из того, что арендатор (ООО "ФГ "РУСАНТОН") принятые на себя по условиям договора обязательства использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 3.2.1) - осуществление жилищного строительства поэтапно, в предусмотренные договором сроки не исполнил, о неблагоприятных последствиях нарушения существенных условий договора и аукционной документации был осведомлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования департамента в части расторжения договора и обязания ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 09.09.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу N А46-5146/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров