Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 февраля 2012 г. N Ф09-9464/11 по делу N А60-7765/2011

Екатеринбург

08 февраля 2012 г.

Дело N А60-7765/2011

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 сентября 2012 г. N А60-7765/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2012 г. N 17АП-5360/12

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 ноября 2009 г. N Ф09-8920/09-С5

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Реалт-Сервис" (далее - общество "Реалт-Сервис"), Палтусова Дмитрия Александровича, Козкиной Марии Викторовны, Эрмана Георгия Зиновьевича, Эрман Виктории Леонидовны, Заикиной Инны Витальевны, Махнева Павла Витальевича, общества с ограниченной ответственностью "Диалог-Эстейт" (далее - общество "Диалог-Эстейт"), Быковой Юлии Витальевны, Быковой Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 по делу N А60-7765/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

конкурсный управляющий общества "Реалт-Сервис" - Зимин Евгений Владимирович;

Палтусов Д.А.;

Козкина М.В.;

Эрман Г.З.;

Заикина И.В.;

Быкова Т.Н.;

представители:

общества "Диалог-Эстейт" - Апальков К.Б., адвокат (удостоверение адвоката от 07.06.2006 N 2351, доверенность от 01.07.2011);

индивидуального предпринимателя Пшеницина Евгения Радмировича (далее - предприниматель) - Паникарова Ю.В., адвокат (удостоверение адвоката от 31.03.2003 N 1604, доверенность от 05.08.2011 N 1/2011);

общества с ограниченной ответственностью "Универсаль" (далее - общество "Универсаль") - Крылосов А.В. (доверенность от 30.07.2011.

Предприниматель (ОГРНИП 304667111200098, ИНН 667108711399) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Реалт-Сервис" (ОГРН 1026604951306, ИНН 6670001113) с иском о признании права истца на долю в размере 667,14/15750 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 15750 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123.

Определением суда от 16.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "ДВТ" (ОГРН 1067449001400, ИНН 7449053794; далее - общество "ДВТ"), общество "Универсаль" (ОГРН 1056603161867, ИНН 6659119182), закрытое акционерное общество "Ирейта" (ОГРН 1026605228066, ИНН 6671108660), индивидуальный предприниматель Кораблев Сергей Александрович (ОГРНИП 309665231300014, ИНН 667113789520), администрация г. Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены, за предпринимателем признано право на долю в размере 667,14/17931,8 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 17931,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Реалт-Сервис" просит судебные акты отменить, ссылаясь на применение не подлежащих применению ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"), ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"), неприменение подлежащего применению Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон "Об участии в долевом строительстве"), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", неправильное применение ст. 209, 218, 219, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Заявитель полагает, что требование предпринимателя должны были рассматриваться как требование из обязательства - договора долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д, а не как вещно-правовое требование. При этом судами не исследовались значимые для дела обстоятельства, а именно: наступила ли у ответчика обязанность передать предпринимателю индивидуально-определенную вещь - помещения в автопаркинге, были ли эти помещения переданы и уклонялся ли ответчик от государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на данные помещения. Заявитель считает ошибочным вывод судов о том, что договор долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д является инвестиционным договором.

По мнению общества "Реалт-Сервис", суды не учли, что в соответствии с договором от 27.08.2007 N 1/д его действие направлено на регулирование порядка и условий участия дольщика (предпринимателя) в финансировании строительства объекта недвижимого имущества - автопаркинга, в п. 2.1 данного договора сторонами предусмотрено применимое к их отношениям законодательство. Указанный договор зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Законом "Об участии в долевом строительстве". При этом мотивы, по которым суды применили к отношениям сторон законы об инвестиционной деятельности и не применили Закон "Об участии в долевом строительстве", в судебных актах не приведены.

Общество "Реалт-Сервис" также полагает, что судами доля предпринимателя в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества установлена в большем размере, нежели она существует исходя из обязательств сторон; не приняты во внимания условия договора от 27.08.2007 N 1/д относительно площади объекта строительства, а также то, что до момента вынесения судом решения объект не был законсервирован либо приведен к такому состоянию, когда бы в дальнейшем он оставался неизменным, в связи с чем неправильно определен знаменатель доли. Кроме того, признание права предпринимателя на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства может стать препятствием для дальнейшего строительства данного объекта.

Заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отклонено его ходатайство об оставлении иска предпринимателя без рассмотрения на основании п. 5 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принято во внимание, что п. 8.2 договора от 27.08.2007 N 1/д стороны установили, что все споры и разногласия, которые возникли или могут возникнуть между сторонами по данному договору или в связи с ним, подлежат рассмотрению в постоянно действующем Третейском суде "Арбитр" при некоммерческом партнерстве "Арбитр".

В кассационной жалобе, поданной в порядке, предусмотренном ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Палтусов Д.А. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение его прав и законных интересов, поскольку на основании договора уступки прав от 06.11.2007 N 01 он является дольщиком в строительстве шестиэтажного здания автопаркинга, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123. Как указывает заявитель, государственная регистрация его права на помещения, являющиеся предметом указанного договора, была приостановлена со ссылкой на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) имеется запись о регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства на основании решения суда по настоящему делу. По мнению Палтусова Д.А., давая оценку договору от 27.08.2007 N 1/д как инвестиционному, суды высказались о правах всех остальных участников долевого строительства. Кроме того, доля предпринимателя в праве общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства определена судами неправильно. Палтусов Д.А. полагает, что она определена в большем размере, что уменьшает общую площадь помещений, на которые могут рассчитывать все остальные участники долевого строительства.

Козкина М.В., Эрман Г.З., Эрман В.Л., Заикина И.В., Махнев П.В., Быкова Т.Н., Быкова Ю.В., обратившиеся с кассационными жалобами в порядке, установленном ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, излагают аналогичные доводы.

В кассационной жалобе, поданной в порядке, предусмотренном ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество "Диалог-Эстейт" просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель указывает, что в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве" у дольщиков возникает право залога на возводимый объект, данный закон устанавливает равенство прав всех дольщиков. При этом, в результате вынесения оспариваемых судебных актов сложилась ситуация, когда у предпринимателя имеются и вещное право (право на долю в общей долевой собственности) и право залога в отношении спорного объекта незавершенного строительства, что противоречит действующему законодательству.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Реалт-Сервис" (застройщик) и обществом "ДВТ" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д, предметом которого является порядок и условия участия общества "ДВТ" в финансировании строительства шестиэтажного здания автопаркинга по проекту титул 002-00, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Шейнкмана (стр. N 1), с последующим предоставлением обществу "ДВТ" в указанном здании нежилой площади в виде помещений общей площадью 17 986,58 кв. м (описание помещений содержится в приложении N 1 к договору, техническая характеристика - в приложении N 2).

Пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что при его исполнении стороны руководствуются действующим законодательством и законами Российской Федерации: Законом "Об участии в долевом строительстве" (с изменениями), Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Общество "ДВТ" обязалось произвести оплату по названному договору не позднее 30.12.2008, общая сумма инвестиций составляет 294 336 214 руб. 54 коп. (п. 3.2, 3.3 договора).

В справке от 15.08.2008 N 125, выданной обществом "Реалт-Сервис", указано, что обязательства общества "ДВТ" по оплате по договору долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д в отношении помещений второго этажа под номерами с 215 по 254 включительно выполнены в полном объеме; общество "Реалт-Сервис" против заключения договоров уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д возражений не имеет.

Обществами "Реалт-Сервис" и "ДВТ" подписан акт сверки взаимных расчетов, согласно которому общество "Реалт-Сервис" имеет задолженность перед обществом "ДВТ" в сумме 57 747 286 руб. 47 коп.

Кроме того, факт внесения оплаты обществом "ДВТ" по договору от 27.08.2007 установлен Решением Постоянно действующего третейского суда "Арбитр" при некоммерческом партнерстве "Арбитр" от 26.11.2010 по делу N ТС/03-2010 и определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.04.2011 по делу N А60-4933/2011 о признании требований заявителя обоснованными и введении процедуры наблюдения.

В результате совершения ряда договоров уступки прав (договоры от 18.08.2008 N 39, зарегистрирован 16.09.2008, номер регистрации 66-66-01/600/2008-190; от 18.02.2009 N 1/у, зарегистрирован 16.04.2009, номер регистрации 66-66-32/212/2009-496; от 20.04.2009 N 2/у, зарегистрирован 04.05.2009, номер регистрации 66-66-01/316/2009-185; от 15.12.2010 N 2010, зарегистрирован 27.01.2011, номер регистрации 66-66-01/913/2010-135; от 27.01.2011 N 27/01-2011, зарегистрирован 04.03.2011, номер регистрации 66-66-01/055/2011-409) предприниматель приобрел права (требование) из договора долевого участия в строительстве от 27.08.2008 N 1/д на получение в собственность нежилых помещений, находящихся в здании автопаркинга, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, строительный N 1, а именно: 40 машиномест N 215-254 общей площадью 667,14 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.01.2011 N 01/009/2011-221 за обществом "Реалт-Сервис" 03.03.2010 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 15750 кв. м, степень готовности по факту - 13%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123.

Обращаясь в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, предприниматель указал, что обязательства по финансированию строительства здания автопаркинга выполнены им в полном объеме, при этом свои обязательства по передаче нежилых помещений в данном здании общество "Реалт-Сервис" до настоящего времени не исполнило.

Удовлетворяя иск, суды указали, что по своей правовой природе договор долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д является инвестиционным договором, а объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123, является объектом инвестиционной деятельности по данному договору, следовательно, общество "Реалт-Сервис" не может обладать правом единоличной собственности на этот объект недвижимости, предприниматель же в силу закона обладает долей в праве на названный объект (ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", п. 3 ст. 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"). Определяя размер доли предпринимателя в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимого имущества, суды приняли во внимание, что предприниматель претендует на нежилые помещения в здании автопаркинга общей площадью 667,14 кв. м, при этом в соответствии со справкой от 20.12.2010, заказ N 926650, выданной Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации", вновь выстроенное здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123, по данным технической инвентаризации на 13.12.2010 имеет следующие технико-экономические показатели: автопаркинг со встроенными административными помещениями (подвал, 1-6этажи, кровля) площадью 17931,8 кв. м.

Судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из п. 61.9 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считается определенной со дня их размещения в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 28.07.2011.

Согласно абз.2 п.4 данного постановления, положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст.6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Таким образом, вывод судов о возможности признания за истцом права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, не соответствует указанной правовой позиции.

Кроме того суды, указывая, что договор долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д является инвестиционным, не приняли во внимание, что договор участия в долевом строительстве по сути является разновидностью инвестиционного договора с особенностями, установленными Законом "Об участии в долевом строительстве".

Из содержания договора от 27.08.2007 N 1/д (п.2.1) следует, что его стороны договорились при исполнении настоящего договора руководствоваться Законом "Об участии в долевом строительстве". Данный договор, как и договоры уступки прав от 18.08.2008 N 39, от 18.02.2009 N 1/у, от 20.04.2009 N 2/у, от 15.12.2010 N 2010, от 27.01.2011 N 27/01-2011, на которых основывает свое право на иск предприниматель, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ч. 3 ст. 4, ст.17 Закона "Об участии в долевом строительстве".

Разрешая спор, суды нормами данного закона не руководствовались, нормативного обоснования своей позиции по данному вопросу не привели.

Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Таким образом, в силу приведенных норм, объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности общества "Реалт-Сервис", с момента такой регистрации находится в залоге у предпринимателя и иных участников долевого строительства, в связи с чем суд кассационной инстанции соглашается с доводами кассационных жалоб иных участников долевого строительства о том, что признание за одним из участников строительства права долевой собственности на находящийся у них в залоге объект недвижимого имущества, нарушает их права залогодержателей.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции указал, что предприниматель по существу требует исполнения обществом "Реалт-Сервис" обязанности по передаче и государственной регистрации перехода права собственности на помещения.

Между тем, требования удовлетворены в отношении объекта незавершенного строительством.

Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, сделал вывод о том, что обществом "Реалт-Сервис" приняты на себя обязательства по возведению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123.

Указанный вывод противоречит условиям договора долевого участия в строительстве от 27.08.2007 N 1/д и не основан на законе.

Из условий данного договора (п.4.4) и из положений Закона "Об участии в долевом строительстве" (ч.1 ст.4, ч.2 ст.8) следует, что обязанность по передаче объекта долевого строительства возникает после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Следовательно, объект незавершенного строительства не является объектом договора и у застройщика не могло возникнуть обязанностей по его передаче до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того следует отметить, что за обществом "Реалт-Сервис" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 15750 кв.м., в то время как доля в праве определена судами исходя из площади 17931, 8 кв.м согласно справке Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 20.12.2010.

По утверждению общества "Реалт-Сервис", а также лиц, обратившихся в Федеральный арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами в порядке, предусмотренном ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в настоящее время здание автопаркинга, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 123, введено в эксплуатацию, его площадь составляет более 18 000 кв. м.

Данное обстоятельство также позволяет суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что признание за истцом права собственности с установленным судом размером доли в праве не может не затрагивать прав и законных интересов иных лиц, участвующих в долевом строительстве и претендующих на получение в собственность помещений в здании автопаркинга после завершения его строительства.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, не подлежит удовлетворению ходатайство предпринимателя о прекращении производства по кассационным жалобам Козкиной М.В., Палтусова Д.А., Эрман Г.З., Эрман В.Л., Заикиной И.В., Махнева П.В.

С учетом изложенного, судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать значимые для дела обстоятельства с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений участвующих в деле лиц, определить необходимый круг участников процесса с учетом предмета заявленного иска, определить нормы, подлежащие применению к рассматриваемому спору, и разрешить его в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2011 по делу N А60-7765/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Э.М. Маликова Д.И. Мындря