Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2012 г. N Ф09-9433/12 по делу N А47-9603/2011

Екатеринбург

04 октября 2012 г.

Дело N А47-9603/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2011 г. N 18АП-10993/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2011 г. N Ф09-5754/11 по делу N А47-7687/2009

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 г. N 18АП-4667/11

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 2011 г. N ВАС-172/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2011 г. N ВАС-172/11 "О принятии к производству заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора"

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2010 г. N Ф09-4205/10-С6 по делу N А47-8725/2009

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2010 г. N Ф09-7787/10-С6 по делу N А47-10012/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альпен СКА" (далее - общество "Альпен СКА") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2012 по делу N А47-9603/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Альпен СКА" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к акционерному коммерческому банку "Форштадт" (закрытое акционерное общество; далее - общество "АКБ "Форштадт") о признании договоров об ипотеке (залоге недвижимости) N Р 20773/01 к кредитному договору N Р 20773 от 15.10.2007; N 20845/01 к кредитному договору N 20845 от 24.10.2007, заключенных между обществом "АКБ "Форштадт") и обществом с ограниченной ответственностью "АЛИСА" (далее - общество "АЛИСА"), ничтожными сделками; признании регистрации ипотеки на двухэтажный незавершенный строительством магазин, расположенный в г. Орске по ул. Братская, д.59 Б, от 13.10.2010 незаконной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество "АЛИСА" в лице конкурсного управляющего Дворника Владимира Григорьевича, общество с ограниченной ответственностью "МИЛЛЕНИУМ" (далее - общество "МИЛЛЕНИУМ") в лице конкурсного управляющего Каграманова Северьяна Робертовича, Бойко Николай Викторович.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2012 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Альпен СКА" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 168, 340, 422, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке N 102-ФЗ) и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, поскольку на момент внесения изменений в заключенные договоры об ипотеке здания магазина не был передан в залог залогодержателю земельный участок, данные договоры являются ничтожными сделками. При этом, как считает истец, является неправомерной ссылка судов на ранее рассмотренные дела N А47-8725/2009 и N А47-10012/2009, в которых не установлены основания для признания договоров об ипотеке N 20845/01 и N Р 20773/01ничтожными сделками, так как судебные акты по ним не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "АКБ "Форштадт", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "АКБ "Форштадт" (залогодержатель) и обществом "АЛИСА" (залогодатель) 24.10.2007 для надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору от 24.10.2007 N 20845, заключенному между залогодержателем и обществом "МИЛЛЕНИУМ" (заемщик) в сумме 12 000 000 руб., заключен договор об ипотеке N 20845/01, по условиям которого залогодержатель принимает, а залогодатель передает в залог объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности:

- двухэтажный незавершенный строительством магазин с группой жилых и подсобных помещений (литеры А, А1, А2) основной площадью 581,2 кв. м, общей площадью 748 кв. м, вспомогательной - 166,3 кв. м, кадастровый номер 56-01/23-62/2004-398, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Братская, д. 59 "б";

- одноэтажное здание склада с подвалом (литера В12) общей площадью 630,8 кв. м, в том числе подвал 304,1 кв. м, кадастровый номер 56-56-24/018/2006-510, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Рудная, д. 99.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2007.

Между обществом "АКБ "Форштадт" (залогодержатель) и обществом "АЛИСА" (залогодатель) 15.10.2007 для надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору от 15.10.2007 N Р20773, заключенному между залогодержателем и обществом "МИЛЛЕНИУМ" (заемщик) в сумме 13 000 000 руб., заключен договор об ипотеке N Р 20773/01, по условиям которого залогодержатель принимает, а залогодатель передает в залог объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности - двухэтажный незавершенный строительством магазин с группой жилых и подсобных помещений, расположенный по ул. Братская, д. 59, и одноэтажное здание склада с подвалом по ул. Рудная, д. 99 в г. Орске Оренбургской области.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.10.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись N 56-56-24/052/2007-091, регистрационная запись об ипотеке внесена 07.11.2007.

Общество "Альпен СКА" создано путем выделения при реорганизации общества "АЛИСА", является его правопреемником в соответствии с разделительным балансом, в том числе собственником залогового имущества по договорам ипотеки N 20845/01 и N Р20773/01.

Право собственности истца на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 13.10.2010, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как следует из данных выписок, спорные объекты обременены ипотекой в силу договоров ипотеки N 20845/01 и N Р 20773/01.

Между Бойко Н.В. (займодавец) и обществом "Альпен СКА" 28.10.2010 заключен договор займа, согласно которому займодавец передает в собственность, а заемщик принимает денежные средства в размере 500 000 руб., которые обязуется возвратить займодавцу не позднее 28.09.2012 (п. 1.1, 2.2 договора).

Согласно п. 1.3 договора земельный участок площадью 1715 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих магазина и цеха по производству бытовой химии, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Братская, на земельном участке расположено двухэтажное здание магазина N 59Б, кадастровый номер 56:43:0314023:26, передается в залог займодавцу - Бойко Н.В. для надлежащего исполнения обязательств по договору займа.

Общество "Альпен СКА", считая договоры ипотеки от 24.10.2007 N 20845/01 и от 15.10.2007 N Р20773/01 ничтожными сделками, поскольку по ним в залог передано только здание, а земельный участок либо право аренды не являются предметом залога, а также ссылаясь на то, что залогодержателем спорного имущества является третье лицо, а не ответчик, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).

В п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом ипотеки. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

В случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Судами установлено, что спорные договоры ипотеки от 24.10.2007 N 20845/01 и от 15.10.2007 N Р20773/01 являются заключенными (ст. 339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 10 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).

Учитывая, что к обществу "Альпен СКА", созданному в процессе реорганизации общества "АЛИСА" в форме выделения, на основании разделительного баланса перешли права собственности на объекты заложенного по договорам ипотеки N Р 20773/01 и N 20845/01 недвижимого имущества, суды, руководствуясь положениями п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 38 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, пришли к верному выводу о том, что общество "Альпен СКА", как универсальный правопреемник, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договорам об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2010 по делу N А47-8725/2010, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2010, по иску общества "АЛИСА" к обществу "АКБ "Форштадт" о признании договора ипотеки N Р 20773/01 от 15.10.2007 недействительным, в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву одностороннего изменения Банком условий кредитного договора в части увеличения процентной ставки за пользование чужими денежными средствами с 16% до 18%, а так же по основанию заключения договора ипотеки нежилых зданий без одновременной ипотеки прав на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.04.2010 по делу N А47-10012/2009, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2010, по иску общества "АЛИСА" к обществу "АКБ "Форштадт" о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.10.2007 N 20845/01 ничтожной сделкой в удовлетворении исковых требований отказано.

При рассмотрении названного дела установлено, что сам по себе факт непередачи в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у общества "АЛИСА" зарегистрированного права аренды не влечет недействительности договора об ипотеке от 24.10.2007 N 20845/01 в части передачи в ипотеку зданий.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимание, что обстоятельства, установленные в рамках названных дел являются обязательными для общества "Альпен СКА", как универсального правопреемника общества "АЛИСА", суды правомерно посчитали установленным отсутствие оснований для признания в порядке п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ договоров ипотеки N 20845/01 и N Р 20773/01 ничтожными сделками, учитывая, что дополнительных оснований для оспаривания условий договоров в отношении не включения в него положений о залоге права аренды земельного участка, которое составило менее одного года и не подлежало государственной регистрации, истцом в рамках настоящего иска не заявлено.

Факт заключения обществом "Альпен СКА" в 2010 году договора залога в пользу третьего лица - Бойко Н.В., обоснованно отклонен судами как не влияющий на законность заключенных в 2007 году договоров ипотеки N 20845/01 и N Р 20773/01 в силу ст. 43 Закона об ипотеке N 102-ФЗ. Указанное обстоятельство, как верно отмечено судами, может послужить основанием для оспаривания правоотношений между истцом и третьим лицом ответчиком по настоящему иску.

При таких обстоятельствах, судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований по заявленным основаниям.

Ссылка заявителя на нарушение судами ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ и ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку основана на ошибочном толковании названных положений закона.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2012 по делу N А47-9603/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альпен СКА" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров