Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 октября 2014 г. N Ф06-16038/13 по делу N А55-30899/2009

г. Казань

23 октября 2014 г.

Дело N А55-30899/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Савкиной М.А., Аглиуллиной Ф.Г.,

при участии представителей:

ОАО "Сбербанк России" - Лазаревой Е.Н., доверенность от 15.07.2013,

Воловненко О.Э. - Мичева С.И., доверенность от 01.04.2014,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Воловненко Олега Эдуардовича

на определение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 (председательствующий судья Александров А.И., судья Селиверстова Н.А., Серова Е.А.)

по делу N А55-30899/2009

об установлении начальной цены продажи имущества должника, находящегося в залоге по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Теща" (ИНН 6315500583),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Теща" (далее - ООО "Теща", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Рычков Алексей Михайлович.

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991 (далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) об утверждении начальной продажной цены залогового имущества - столовой N 25, назначение: нежилое здание, площадь 2637,00 кв.м. (фактическая площадь 3478,10 кв.м.) согласно отчету об оценке от 15.05.2013 N 2013.04-171, в размере 41 343 000 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 с учетом результатов проведенной экспертизы установлена начальная цена продажи имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", указанном в отчете об оценке имущества от 30.07.2013 N 08/06-13, представленным конкурсным управляющим Рычковым А.М., в размере 78 035 000 руб. с учетом НДС.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 определение арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный кредитор Воловненко О.Э., ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела и сложившейся судебной практике, просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Как отмечает Воловненко О.Э. в своей кассационной жалобе, начальная продажная цена залогового имущества определена судом без учета абзаца второго пункта 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума N 58), в соответствии с которыми залоговое имущество подлежит отдельному учету и оценке в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника. В данном же случае, как считает заявитель жалобы, максимальная выручка заведомо не может быть получена в интересах всех кредиторов, поскольку продажная цена установлена без учета стоимости земельного участка, не зарегистрированного в установленном порядке, а также предусматривает реализацию вновь созданного объекта - здания бойлерной, которое не входит в состав залогового имущества, и право собственности на которое также не зарегистрировано.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" возражает против изложенных в ней доводов, указывая на отсутствие нарушения прав Воловненко О.Э. установленной начальной продажной ценой залогового имущества. Полагает, что обжалуемые судебные акты соответствуют действующему законодательству и не подлежат отмене.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей Воловненко О.Э., ОАО "Сбербанк России", судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ОАО "Сбербанк России" является конкурсным кредитором должника, его требования в размере 31 512 127 руб. определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Теща", как обеспеченные залогом имущества должника.

Предметом залога является нежилое здание общей площадью 2 637 кв.м. (фактическая площадь 3478,10 кв.м.), этажностью 3, подземной этажностью 1, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, инвентарный номер: 36:401:001:000567990:0001, кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:2055501:А//0001:03:0845:032:0:0.

Суд первой инстанции, устанавливая начальную цену продажи имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", исходил из рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке имущества от 30.07.2013 N 08/06-13, представленного конкурсным управляющим Рычковым А.М., в размере 78 035 000 руб. с НДС, и руководствовался положениями пункта 6 статьи 18.1, пункта 2 статьи 131, пунктов 9, 11 постановления Пленума N 58. Суд указал при этом на то, что данная цена в большей степени отвечает принципу получения максимальной цены от продажи залогового имущества, чем рыночная стоимость этого же имущества, указанная в отчете об оценке предмета залога от 15.05.2013 N 2 013.04-171, составленным независимым оценщиком закрытым акционерным обществом "Агентство оценки "Гранд Истейт" (41 343 000 руб. с учетом НДС) и представленным залоговым кредитором - ОАО "Сбербанк России".

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд отклонил доводы Воловненко О.Э. о необходимости регистрации права собственности на видоизмененный объект и земельного участка под ним в целях получения максимальной выручки и расширения круга потенциальных покупателей, указав на недоказанность того обстоятельства, что в результате реконструкции к объекту залога присоединился другой объект, требующий самостоятельной регистрации, и предположительный характер выводов о продаже имущества по более высокой цене.

Судебная коллегия кассационной инстанции считает данные выводы судов первой и апелляционной инстанции ошибочными.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке, которая учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

В пункте 9 постановления Пленума N 58 разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества (пункт 11 постановления постановление Пленума N 58).

Таким образом, максимальная выручка от продажи залогового имущества предполагается не только в интересах залогового кредитора, но и в интересах других кредиторов, которые рассчитывают на включение в конкурсную массу денежных средств от реализации заложенного имущества, оставшихся после погашения требований кредиторов в порядке статьи 138 Закона о банкротстве.

На момент рассмотрения обособленного спора об установлении начальной продажной цены, и, соответственно, на момент составления отчета независимым оценщиком о рыночной стоимости спорного имущества изменения в объекте недвижимости после его реконструкции в установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке зарегистрированы не были.

Отсутствие государственной регистрации права на реконструированный объект может существенно повлиять на круг потенциальных покупателей, поскольку приобретая такое имущество, покупатель должен предвидеть предстоящий комплекс мероприятий, связанных с последующей регистрацией права собственности на такой объект.

Сказанное относится и к земельному участку, занятого вышеназванными объектами недвижимости, который также не зарегистрирован в установленном порядке, что может повлечь отказ в последующей его регистрации по основаниям несоблюдения требований статей 35, 37 Земельного кодекса Российской Федерации и непредставления документов, позволяющих определить характеристики данного земельного участка и идентифицировать его.

Мероприятия по формированию правоустанавливающих документов, устранения несоответствия технической документации фактическому состоянию реализуемого объекта не были осуществлены конкурсным управляющим, что было отмечено в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2014.

Между тем наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, также устранение несоответствия сведений в правоустанавливающих документах фактическому техническому состоянию объекта влияет на определение действительной рыночной стоимости недвижимого имущества.

Вывод апелляционного суда о недоказанности присоединения к заложенному объекту недвижимости другого объекта (здания бойлерной) в результате произведенной реконструкции и, соответственно, об отсутствии необходимости в его регистрации не основан на материалах дела, поскольку из имеющегося в деле технического паспорта следует, что в результате реконструкции здание столовой (заложенный объект) было присоединено путем возведения пристроя к зданию бойлерной, на которое имеется отдельное свидетельство о праве собственности и которое не является предметом залога.

Судом первой инстанции эти обстоятельства также не исследовались, равно как и не оценивались доводы Воловненко О.Э. с указанием на данные обстоятельства, вследствие чего выводы судебных инстанций о действительной рыночной стоимости залогового имущества являются преждевременными.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании всех обстоятельств спора, то есть с нарушением требований статей 71, части 1 статьи 168 АПК РФ.

Поскольку данные нарушения могли повлечь принятие неправильных судебных актов по обособленному спору, определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене по основанию, предусмотренному частями 1, 3 статьи 288 АПК РФ, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А55-30899/2009 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

М.А. Савкина Ф.Г. Аглиуллина