Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф06-2341/15 по делу N А55-30899/2009

г. Казань

01 декабря 2015 г.

Дело N А55-30899/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Моисеева В.А.,

судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,

при участии представителя:

публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Златоуст О.А., доверенность от 16.09.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991

на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2015 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2015 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Александров А.И., Серова Е.А.)

по делу N А55-30899/2009

об утверждении начальной цены продажи имущества должника, находящегося в залоге по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Теща" (ИНН 6315500583),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Теща" (далее - ООО "Теща", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Рычков Алексей Михайлович.

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991 (далее - ОАО "Сбербанк России", Банк) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об утверждении начальной продажной цены залогового имущества: столовой N 25, назначение: нежилое здание, площадь 2637,00 кв.м (фактическая площадь 3478,10 кв.м) согласно отчету об оценке от 15.05.2013 N 2013.04-171, в размере 41 343 000 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 с учетом результатов проведенной экспертизы установлена начальная цена продажи имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", указанном в отчете об оценке имущества от 30.07.2013 N 08/06-13, представленным конкурсным управляющим Рычковым А.М., в размере 78 035 000 руб. с учетом НДС.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 определение арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2015 ходатайство ОАО "Сбербанк России" об истребовании документов и его заявление об утверждении начальной продажной цены залогового имущества - здания столовой N 25 по адресу: г. Самара, ул. Земеца, д. 32 - оставлено без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2015 определение суда первой инстанции от 15.05.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на незаконность и необоснованность состоявшихся судебных актов, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление и установить начальную цену продажи залогового имущества ООО "Теща" в размере 35 036 000 руб.

По мнению заявителя кассационной жалобы, в условиях невозможности зарегистрировать за должником нового помещения, появившегося в результате реконструкции, отказ в утверждении начальной продажной цены имущества повлечет затягивание конкурсного производства и нарушит права Банка как залогового кредитора, претендующего на удовлетворение своего требования за счет реализации заложенного имущества, отсутствие государственной регистрации права на реконструированный объект, по мнению Банка, не препятствует реализации имущества на торгах, не ограничивает круг участников.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Златоуст О.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, Банк является конкурсным кредитором должника, его требования в размере 31 512 127 руб. определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Теща", как обеспеченные залогом имущества должника.

Предметом залога является нежилое здание общей площадью 2 637 кв.м (фактическая площадь 3478,10 кв.м), этажностью 3, подземной этажностью 1, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, инвентарный номер: 36:401:001:000567990:0001, кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:2055501:А//0001:03:0845:032:0:0.

Согласно отчету об оценке предмета залога от 15.05.2013 N 2013.04-171, составленного независимым оценщиком закрытым акционерным обществом "Агентство оценки "Гранд Истейт" (далее - ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт"), рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 41 343 000 руб.

Согласно отчету об оценке предмета залога от 30.07.2013 N 08/06-13, составленного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Самарское агентство консалтинга и оценки" (далее - ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки"), рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 78 035 000 руб.

Отказывая Банку в утверждении начальной продажной цены залогового имущества в размере 41 343 000 руб., суды исходили из того, что поскольку наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, устранение несоответствия сведений в правоустанавливающих документах фактическому техническому состоянию объекта влияют на определение действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, круг потенциальных покупателей, утверждение начальной продажной цены залогового имущества до момента оформления и проведения государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, с увеличившейся после реконструкции площадью, а также оформления земельного участка под этим зданием, будет противоречить целям конкурсного производства.

Суды руководствовались при этом положениями пункта 6 статьи 18.1, пункта 1 статьи 131, абзацем 6 пункта 4 статьи 134, статьи 138 Федерального закона от 26.10.2006 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума N 58 ).

Судебная коллегия считает принятые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению, исходя из следующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

В пункте 9 постановления Пленума N 58 разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4,5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Из пункта 11 постановления Пленума N 58 следует, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Таким образом, максимальная выручка от продажи залогового имущества предполагается не только в интересах залогового кредитора, но и в интересах других кредиторов, которые рассчитывают на включение в конкурсную массу денежных средств от реализации заложенного имущества, оставшихся после погашения требований кредиторов в порядке статьи 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Как установлено судами и видно из дела, Банк является конкурсным кредитором должника, его требования в размере 31 512 127 руб. определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Теща", как обеспеченные залогом имущества должника - нежилым зданием общей площадью 2 637 кв.м (фактическая площадь 3478,10кв.м.), этажностью 3, подземной этажностью 1, расположенным по адресу: г. Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, инвентарный номер: 36:401:001:000567990:0001, кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:2055501:А//0001:03:0845:032:0:0.

Согласно отчету об оценке предмета залога от 15.05.2013 N 2013.04-171, составленного независимым оценщиком ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 41 343 000 руб.

Согласно отчету об оценке предмета залога от 30.07.2013 N 08/06-13, составленного независимым оценщиком ООО Самарское агентство консалтинга и оценки", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 78 035 000 руб.

Судами, кроме того, установлено, что заложенное здание с момента передачи его в залог было подвержено значительным изменениям, земельный участок под этим зданием, также не оформлен.

На момент составления отчетов независимыми оценщиками о рыночной стоимости спорного имущества изменения в объекте недвижимости после его реконструкции в установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке зарегистрированы не были; мероприятия по формированию правоустанавливающих документов, устранения несоответствия технической документации фактическому состоянию реализуемого объекта конкурсным управляющим не были проведены.

С учетом наличия в деле двух разных оценок одного и того же имущества, суд первой инстанции определением от 20.11.2013 назначил экспертизу оценки рыночной стоимости названного объекта недвижимости с учетом произведенных неотделимых улучшений: водопровода в столовую N 25, кабельной линии 0,4 мВ п/ст 213 до здания столовой N 25, теплотрассы на столовую N 25 до ограждения, системы учета теплоэнергии, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Земеца, д. 32.

Из имеющегося в деле сообщения старшего эксперта федерального бюджетного учреждения "Самарская лаборатория судебной экспертизы" от 21.03.2014 за N 3160/07-03, следует, что в связи с отсутствием у эксперта достаточной и достоверной информации об объекте оценки, необходимой для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, провести исследование по вопросу определения суда от 20.11.2013 не представляется возможным.

С учетом установленных обстоятельств дела суды пришли к правильным выводам о том, что отсутствие государственной регистрации права на реконструированный объект может существенно повлиять на круг потенциальных покупателей, поскольку приобретая такое имущество, покупатель должен предвидеть предстоящий комплекс мероприятий, связанных с последующей регистрацией права собственности на такой объект.

Изложенное относится и к земельному участку, занятого вышеназванными объектами недвижимости, который также не зарегистрирован в установленном порядке, что может повлечь отказ в последующей его регистрации по основаниям несоблюдения требований статей 35, 37 Земельного кодекса Российской Федерации и непредставления документов, позволяющих определить характеристики данного земельного участка и идентифицировать его.

При этом судами установлено, что в настоящее время конкурсным управляющим проводятся мероприятия по оформлению права собственности на здание столовой N 25 после проведенной реконструкции. В рамках этой работы заключен договор с обществом с ограниченной ответственностью "Средневолжская землеустроительная компания" от 04.03.2015 N Ю005.

Поскольку конкурсным управляющим не проведены мероприятия, необходимые для утверждения начальной продажной цены залогового имущества, суд сделали правильные выводы о преждевременности утверждения начальной цены залогового имущества в отсутствие правоустанавливающих документов на реконструированный объект с подтверждением выполнения работ в соответствии с требованиями действующих нормативных актов.

Доводы Банка, изложенные в его кассационной жалобе, не опровергают выводы судов об установленных фактических обстоятельствах дела и применении норм права, направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Исходя из изложенного, судебная коллегия окружного суда считает обжалуемые судебные акты законными и не усматривает оснований для их отмены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 287, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2015 по делу N А55-30899/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Моисеев

Судьи

А.Г. Иванова А.А. Минеева