Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. N Ф06-26466/17 по делу N А65-6203/2017

г. Казань

10 ноября 2017 г.

Дело N А65-6203/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Еникеева А.Р. (доверенность от 21.03.2017),

ответчика - Фасхутдиновой Е.Т. (доверенность от 30.10.2017), Егорова С.В. (доверенность от 30.10.2017), Искендеровой Э.Х. (доверенность от 10.10.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-6203/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Исламовой Лэйсан Минниахметовны, г.Казань (ОГРНИП 304165918300032, ИНН 166000537171) к открытому акционерному обществу "Главный универсальный магазин", г. Казань (ОГРН 1021602850301, ИНН 1654042667) о признании договора аренды от 13.08.2014 N 099-О расторгнутым с 01.03.2017,

по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" к индивидуальному предпринимателю Исламовой Лэйсан Минниахметовне о взыскании задолженности в размере 250 726 руб. 40 коп. и об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, находящееся на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Исламова Лэйсан Миннахметовна (далее - ИП Исламова Л.М.) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Главный универсальный магазин" (далее - ОАО "ГУМ") о признании договора аренды от 13.08.2014 N 099-О расторгнутым с 01.03.2017.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2017 судом принято к производству встречное исковое заявление ОАО "ГУМ" к ИП Исламовой Л.М. об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, находящееся на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи и о взыскании задолженности в размере 256 427 руб. 41 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.05.2017 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил признать договор аренды от 13.08.2014 N 099-О расторгнутым с 01.03.2017 по основанию пункта 9.2.1 договора в связи с тем, что неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение стало непригодным для использования и применения арендатором.

ОАО "ГУМ" до судебного заседания заявило об уменьшении исковых требований по встречному иску в связи с произведенной ИП Исламовой Л.М. оплатой в размере 5701 руб. 01 коп., просило взыскать с ИП Исламовой Л.М. 250 726 руб. 40 коп., а также обязать в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи.

Судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ ходатайство об уменьшении суммы встречного иска удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017, первоначальный иск удовлетворен.

Договор аренды от 13.08.2014 N 099-О признан расторгнутым с 01.03.2017.

В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО "ГУМ" просит отменить судебные акты и требование по встречному иску удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что 24.01.2017 замеры температуры в арендуемом помещении произведены ИП Исламовой Л.М. в одностороннем порядке, без приглашения представителей арендодателя.

Арендодателем 25.01.2017 были произведены работы, которые способствовали повышению температуры в арендуемом помещении до установленных санитарными нормами показателей.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что после устранения арендодателем недостатков спорного помещения арендатор была не вправе требовать расторжения договора аренды по этому же основанию, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе реализовать только одно из правомочий, предусмотренных данной нормой.

Потребовав безвозмездное устранение недостатков, ИП Исламова Л.М. утратила право на досрочное расторжение договора.

При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании до 15 часов 00 минут 09.11.2017.

Представители ОАО "ГУМ" в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы и просили судебные акты отменить.

Представитель ИП Исламовой Л.М. в судебном заседании просил судебные акты оставить без изменений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 13.08.2014 между ОАО "ГУМ" (арендодатель) и ИП Исламовой Л.М. (арендатор) заключен договор аренды N 099-О, на основании которого арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение, находящееся на 2-м этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 51/50, общей площадью 49,8 кв. м, часть помещения N 43, а арендатор обязался принять помещение за плату во временное пользование.

Срок аренды был установлен пунктом 2.1 договора с 15.08.2014 до 14.08.2019 включительно.

Помещение передано арендатору 13.08.2014 по акту приема-передачи без каких-либо замечаний.

В соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.2 договора арендодатель обязался передать арендатору помещение, а арендатор - принять помещение по акту в соответствии с условиями договора. Арендодатель несет ответственность за надлежащее исполнение своих обязательств по эксплуатации и предоставлению эксплуатационных услуг в здании.

ИП Исламовой Л.М. в связи с существенными недостатками, которые приводили к постоянным нарушениям температурного режима, в частности, имела место трещина в температурном шве, 24.01.2017 была вручена претензия ОАО "ГУМ" о нарушении температурного режима в помещении. В данной претензии содержались требования устранить недостатки арендуемого помещения.

Работники ОАО "ГУМ" 25.01.2017 составили акт о проведении ремонтных работ в отделе, а именно: утеплен пеной температурный шов между зданиями ГУМ-1 и ГУМ-2; отрегулирована заслонка приточной вентиляции.

После окончания работ произведена проверка температурного режима: температура в проточной вентиляции +28°С, температура на рабочем месте +22,3°С, температура около шва между зданиями ГУМ-1 и ГУМ-2 +20,1°С.

Считая, что помещение стало непригодным для использования и применения по назначению, в соответствии с пунктом 9.2.1 договора ИП Исламова Л.М. 01.02.2017 вручила ОАО "ГУМ" претензию с требованием расторгнуть договор аренды от 13.08.2014 N 099-О и возвратить сумму обеспечительного взноса.

По акту приема-передачи помещения от 01.03.2017, подписанному директором ОАО "ГУМ" Напалковым И.Н. и ИП Исламовой Л.М., нежилое помещение было передано арендатором арендодателю и принято арендодателем.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из доказанности материалами дела факта расторжения спорного договора аренды от 13.08.2014 N 099-О по основанию пункта 9.2.1 договора.

Арбитражный суд не согласился с утверждением ОАО "ГУМ" об отсутствии в материалах дела доказательств несоответствия спорного помещения условиям договора, и, как следствие, отсутствии у ИП Исламовой Л.М. права на расторжение договора.

При этом арбитражный суд исходил из следующего.

Договор от 13.08.2014 N 099-О по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 9.2, 9.2.1 договора аренды от 13.08.2014 N 099-О по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором, арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту. Обеспечительный взнос и арендная плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой не причитаются арендодателю.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Работниками ОАО "ГУМ" акт от 25.01.2017 о проведении ремонтных работ составлен в одностороннем порядке, данных о том, что информация об устранении недостатков доведена до арендатора, арендодателем не представлено.

ИП Исламова Л.М. 01.02.2017 обратилась к ОАО "ГУМ" с требованием о расторжении договора аренды от 13.08.2014 N 099-О по основанию пункта 9.2.1 договора, из претензии ИП Исламовой Л.М. от 01.02.2017 о расторжении договора не следует, что недостатки в арендуемом помещении арендодателем устранены.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что у арендатора имелось право на одностороннее расторжение договора в соответствии с законом.

Установленные судом фактические обстоятельства заявителем кассационной жалобы не опровергаются.

Довод ОАО "ГУМ" о том, что 24.01.2017 замеры температуры в арендуемом помещении произведены ИП Исламовой Л.М. в одностороннем порядке, без приглашения представителей арендодателя, не имеет правового значения, поскольку ОАО "ГУМ" утверждало, в том числе подтверждается в кассационной жалобе, что 25.01.2017 арендодателем были произведены работы, которые способствовали повышению температуры в арендуемом помещении до установленных санитарными нормами показателей.

Следовательно, суд правильно признал обоснованными претензии арендатора к арендодателю о наличии недостатков нежилого помещения, препятствующих пользованию им.

Утверждение заявителя жалобы о неправильном применении судом норм материального права, заключающемся в том, что после устранения арендодателем недостатков спорного помещения арендатор была не вправе требовать расторжения договора аренды по этому же основанию, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендатор вправе реализовать только одно из правомочий, предусмотренных данной нормой; потребовав безвозмездное устранение недостатков, ИП Исламова Л.М. утратила право на досрочное расторжение договора, является необоснованным, так как суды не установили факта совместной проверки сторонами договора параметров температурного режима помещения после устранения арендодателем недостатков этого помещения и сдачи арендодателем арендатору результатов произведенных им работ.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды.

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи помещения, 01.03.2017 помещение было передано арендатором арендодателю и принято арендодателем по акту приема-передачи, подписанному директором ОАО "ГУМ" Напалковым И.Н. и Исламовой Л.М. от 01.03.2017, доказательств обратного ОАО "ГУМ" суду не представлено, в связи с чем арбитражный суд правомерно счел иск ИП Исламовой Л.М. подлежащим удовлетворению в связи с фактическим возвратом помещения 01.03.2017.

В связи с изложенным во встречном иске ОАО "ГУМ" об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи, отказано правомерно.

ОАО "ГУМ" также предъявлен встречный иск по взысканию суммы долга в размере 256 427 руб. 41 коп. за период с 01.01.2017 по 28.02.2017.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд установил, что за предпринимателем числится долг за январь, февраль 2017 года в размере 250 726 руб. 40 коп. по базовой арендной плате, в то же время при досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 9.2.1 договора обеспечительный взнос в размере 250 726 руб. 40 коп. подлежит возврату арендатору, следовательно, оснований удовлетворения иска ОАО "ГУМ" в части взыскания арендной платы за указанные периоды в размере 250 726 руб. 40 коп. не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска судом отказано в полном объеме правомерно.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу N А65-6203/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров