Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 г. N 11АП-10923/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. N Ф06-26466/17 настоящее постановление оставлено без изменения

гор. Самара

24 августа 2017 г.

Дело N А65-6203/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 17 августа 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 августа 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 17 августа 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 июня 2017 года, принятое по делу N А65-6203/2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.)

по иску Индивидуального предпринимателя Исламовой Лэйсан Миннахметовны (ОГРН 304165918300032, ИНН 166000537171), гор. Казань

к Открытому акционерному обществу "Главный универсальный магазин" (ОГРН 1021602850301, ИНН 1654042667), гор. Казань

о признании договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года расторгнутым с 01 марта 2017 года,

и по встречному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" (ОГРН 1021602850301, ИНН 1654042667), гор. Казань

к Индивидуальному предпринимателю Исламовой Лэйсан Миннахметовне (ОГРН 304165918300032, ИНН 166000537171), гор. Казань

о взыскании задолженности в размере 250 726 руб. 40 коп. и об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв.м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: гор. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи,

при участии в судебном заседании:

от ИП Исламовой Л.М. - не явились, извещены надлежащим образом;

от ОАО "Главный универсальный магазин" - Старостин П.А. представитель по доверенности от 14.07.2017,

Установил:

Индивидуальный предприниматель Исламова Лэйсан Миннахметовна обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Главный универсальный магазин" о признании договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года расторгнутым с 01 марта 2017 года.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2017 года судом принято к производству встречное исковое заявление Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" к Индивидуальному предпринимателю Исламовой Лэйсан Миннахметовне об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв.м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: гор. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи и о взыскании задолженности в размере 256 427 руб. 41 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 мая 2017 года в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил признать договор аренды N 099-О от 13 августа 2014 года расторгнутым с 01 марта 2017 года, по основанию пункта 9.2.1. договора в связи с тем, что неисполнение Арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение стало непригодным для использования и применения Арендатором.

06 июня 2017 года от ОАО "ГУМ" до судебного заседания поступило письменное пояснение, заявление об уменьшении исковых требований по встречному иску в связи с произведенной ИП Исламовой Л.М. оплатой в сумме 5 701 руб. 01 коп., просил взыскать с ИП Исламовой Л.М. долг в сумме 250 726 руб. 40 коп., а также обязать в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв.м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: гор. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи.

Суд, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об уменьшении суммы встречного иска удовлетворил.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 июня 2017 года суд первоначальный иск удовлетворил. Признал договор аренды N 099-О от 13 августа 2014 года расторгнутым с 01 марта 2017 года. Взыскал с Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" в пользу Индивидуального предпринимателя Исламовой Лэйсан Миннахметовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Во встречном иске суд отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Исламовой Лэйсан Миннахметовны в пользу Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" государственную пошлину в сумме 181 руб. В результате произведенного зачета взыскал с Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" в пользу Индивидуального предпринимателя Исламовой Лэйсан Миннахметовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 819 руб. Взыскал с Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" в доход бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Заявитель - Открытое акционерное общество "Главный универсальный магазин", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. Требование истца по встречному иску удовлетворить.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2017 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 17 августа 2017 года на 16 час. 35 мин.

Представитель ОАО "ГУМ" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ИП Исламовой Л.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Представил мотивированный отзыв, которым просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, а также представил ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 августа 2014 года между ОАО "ГУМ" (арендодатель) и ИП Исламовой Л.М. (арендатор) заключен договор аренды N 099-О, на основании которого арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение, находящееся на 2 этаже в Здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенное по адресу: гор. Казань, ул. Баумана, 51/50, общей площадью 49,8 кв.м, часть помещения N 43, а арендатор обязался принять помещение за плату во временное пользование.

Срок аренды был установлен пунктом 2.1. договора с 15 августа 2014 года до 14 августа 2019 года включительно.

Помещение передано арендатору по акту приема- передачи 13 августа 2014 года, без каких-либо замечаний.

В соответствии с пунктами 4.2.1., 4.2.2. договора арендодатель обязался передать арендатору помещение, а арендатор принять помещение по акту в соответствии с условиями договора. Арендодатель несет ответственность за надлежащее исполнение своих обязательств по эксплуатации и предоставлению эксплуатационных услуг в здании.

Как пояснил представитель ИП Исламовой Л.М. в судебном заседании, 17 января 2017 года Арендатор от своих сотрудников получил уведомление о том, что в помещении постоянно холодно, они постоянно мерзнут, находятся на рабочем месте в верхней одежде и, руководствуясь статьями 21, 219, 220, 379 Трудового кодекса Российской Федерации, отказываются от выполнения работ в условиях, угрожающих их здоровью, до устранения данной опасности. Температурный режим в помещении был значительно ниже нормы установленной СанПин 2.2.4.548-96, утвержденных Постановлением Госсанэпиднадзора Российской Федерации от 01 октября 1996 года N 21.

Работниками арендатора в одностороннем порядке, без вызова ИП Исламовой Л.М. и арендодателя ОАО "ГУМ" 17 января 2017 года и 19 января 2017 года были составлены акты о нарушении температурного режима.

ИП Исламовой Л.М. в связи с существенными недостатками, которые приводили к постоянным нарушениям температурного режима, в частности, имела место трещина в температурном шве 24 января 2017 года была вручена претензия ОАО "ГУМ" о нарушении температурного режима в помещении. В данной претензии содержались требования устранить недостатки арендуемого помещения.

Как пояснил представитель ОАО "ГУМ", при обследовании помещения выяснилось, что сотрудники магазина "Янтарная Корона" в начале января 2017 года вызвали специалиста обслуживающего в помещении ИП Исламовой Л.М. системы приточно-вытяжной вентиляции и систему кондиционирования фирму ООО "АйСиЭн Инжиниринг Восток" и попросили уменьшить приток воздуха. В результате этого теплый воздух с приточной вентиляции температурой 27 - 30 градусов Цельсия стал поступать меньше и температура в помещении уменьшилась.

25 января 2017 года ОАО "ГУМ" в составе гл. инженера Матвеева В.И., администратора Григорьевой И.С., механика ООО "АйСиЭн Сервис Инжиниринг Восток" Муравьева В.А., мастера отделочника Буланкова А.Ю. был составлен акт, согласно которому 25 января 2017 года проведены ремонтные работы в отделе, а именно:

- утепление пеной температурного шва между зданиями ГУМ-1 и ГУМ-2;

- отрегулирована заслонка приточной вентиляции.

После окончания работ произведена проверка температурного режима, температура в проточной вентиляции + 28оС, температура на рабочем месте + 22,3оС, температура около шва между зданиями ГУМ-1 и ГУМ-2 + 20,1оС.

Считая, что помещение стало непригодным для использования и применения по назначению в соответствии с пунктом 9.2.1. Договора, ИП Исламова Л.М. 01 февраля 2017 года вручила ОАО "ГУМ" претензию с требованием расторгнуть договор аренды N 099-О от 13 августа 2014 года и возвратить сумму обеспечительного взноса.

13 февраля 2017 года и 27 февраля 2017 года Исламовой Л.М. были вручены представителю ОАО "ГУМ" письма, с просьбой обеспечить беспрепятственный вывоз оборудования из галереи "Янтарная Корона" с территории ГУМа с указанием фамилий водителей и автомашин, а также монтажников и грузчиков.

ОАО "ГУМ" 15 февраля 2017 года в ответ на претензию от 13 февраля 2017 года пояснило, что договор аренды не расторгнут, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, вывоз оборудования из арендуемого помещения не сможет обеспечить выполнение пунктов договора 5.2.5., 5.2.16., 5.2.18. ОАО "ГУМ" не препятствует доступу как арендатору к имуществу, оставленному в арендуемом помещении для ведения хозяйственной деятельности, в связи с чем требования не обоснованны и не подлежат удовлетворению. Со своей стороны ОАО "ГУМ" готов расторгнуть договор с 01 марта 2017 года, при этом обеспечительный взнос в связи с досрочным расторжением договора будет удержан в качестве штрафа.

28 февраля 2017 года ОАО "ГУМ" дало ответ на претензию от 27 февраля 2017 года, просило оплатить долг в сумме 291 673 руб. по договору аренды N 099-О от 13 августа 2014 года и договору N 099-Э от 15 августа 2014 года на предоставление услуг по организации эксплуатации и обслуживания Торгового центра.

28 февраля 2017 года комиссией в составе нач. охраны Исмагилова Р.Г., администратора Аминовой Р.М., ст. смены охраны Мухаметова Н.М., в присутствии арендатора Исламовой помещение галереи "Янтарная Корона" было опечатано, в связи с нарушением договора, поставлены пломбы N 29573157, N 29573158. ИП Исламовой Л.М. данный акт осмотра помещения не подписан, указано, что от подписи Исламова отказалась.

В связи с тем, что 28 февраля 2017 года арендатору был прекращен доступ в Помещение, имущество арендатора удерживалось, 28 февраля 2017 года ИП Исламова Л.М. обратилась с заявлением в отдел полиции N 16 "Япеево", была вызвана полиция, заявление зарегистрировано КУСП N 1806. Постановлением от 09 марта 2017 года в возбуждении уголовного дела отказано ввиду отсутствия состава преступления, усмотрением гражданско-правовых отношений, для урегулирования спора необходимо обратиться в суд в частном порядке.

ИП Исламова Л.М., считая договор аренды N 099-О от 13 августа 2014 года расторгнутым с 01 марта 2017 года, подписала акт приема передачи помещения 01 марта 2017 года и 13 марта 2017 года вручила ОАО "ГУМ", о чем имеется отметка на акте.

В свою очередь, ОАО "ГУМ" 03 марта 2017 года направило ИП Исламовой Л.М. уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года в соответствии с пунктами 9.1.1., 9.1.2., 9.1.3. договора, в котором указало, что сумма обеспечительного взноса в сумме 250 726 руб. 40 коп. остается в распоряжении арендодателя в качестве штрафа согласно договору, а также просило явиться для подписания акта возврата помещения 13 марта 2017 года.

Согласно почтовому уведомлению, уведомление о расторжении договора получено ИП Исламовой Л.М. 28 марта 2017 года, в связи с чем ОАО "ГУМ" полагает договор расторгнутым с 28 марта 2017 года.

07 марта 2017 года ОАО "ГУМ" направило письмо исх. N 12, в котором арендодатель расценил действия ИП Исламовой Л.М. как намерение расторгнуть договор аренды, Общество просило оплатить образовавшуюся сумму долга в размере 291 673 руб., а также 13 марта 2017 года для инвентаризации имущества явиться представителю арендатора, после оплаты долга вывезти имущество.

10 марта 2017 года Исламовой Л.М. произведена оплата за эксплуатационные услуги и переменную ставку арендной платы в сумме 40 946 руб. 96 коп.

15 марта 2017 года ОАО "ГУМ" направило в адрес предпринимателя предарбитражное уведомление, с просьбой оплатить сумму долга 255 797 руб. 41 коп., а также обеспечить явку представителя арендатора для инвентаризации имущества.

Претензия Общества оставлена ИП Исламовой Л.М. без ответа, требование без исполнения.

Не согласившись с датой расторжения договора аренды, ИП Исламова Л.М. обратилась в суд с настоящим иском, а ОАО "ГУМ" со встречным иском о взыскании суммы долга по арендной плате.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта расторжения спорного договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года по основанию пункта 9.2.1. договора.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия спорного помещения условиям договора, следовательно, у арендатора отсутствовало право на расторжение договора.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Договор N 099-О от 13 августа 2014 года по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9.1. договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, во внесудебном порядке, в случаях:

- если арендатор систематически нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по договору. В случае такого досрочного расторжения обеспечительный взнос, арендная плата, выплаченная, но еще не начисленная по договору, будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве штрафа;

- если арендатор не выплачивает всю или часть арендной платы в течение 15 календарных дней, после того как арендодатель передал письменное уведомление об этом арендатору, договор считается расторгнутым;

- если арендатор не выплачивает арендодателю на основании договора на эксплуатацию всю или часть эксплуатационных расходов в течение 15 календарных дней, после того как арендодатель передал письменное уведомление об этом арендатору, договор считается расторгнутым.

Согласно пунктам 9.2., 9.2.1. договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года по требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором, Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения Арендная Плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту. Обеспечительный взнос и Арендная Плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему Договору, возвращаются Арендатору в той степени, в которой не причитаются Арендодателю.

Доводы ОАО "ГУМ" о том, что выявленные нарушения температурного режима в арендуемых помещениях могли возникнуть вследствие действий арендатора, аналогичные доводам жалобы, являются голословными, поскольку доказательств заключения договора обслуживания между ИП Исламовой Л.М. и ООО "АйСиЭн Сервис Инжиниринг Восток", обращения с заявкой в ООО "АйСиЭн Сервис Инжиниринг Восток" об изменении положений заслонок в приточной вентиляции суду не представлено.

Более того, в соответствии с Приложением N 2 к договору на предоставление услуг по организации и обслуживанию Торгового центра N 099-Э от 15 августа 2014 года, Арендатору категорически запрещается изменять положение заслонок, установленных на приточных и вытяжных системах, отрегулированных под соответствующие параметры системы и опровергается служебной запиской инженера ООО "АйСиЭн Сервис Инжиниринг Восток" Захматова Е.И. Доказательств самовольного изменения заслонок арендатором ОАО "ГУМ" также в материалы дела не представлено.

Довод Общества о том, что при возведении гипсокарторонных перегородок Исламовой Л.М. не запенен температурный шов между ГУМ-1 и ГУМ-2, правомерно судом первой инстанции признан несостоятельным, поскольку материалами дела не подтверждается наличие таких перегородок в помещении галереи "Янтарная Корона", кроме того, температурный шов в помещении находился в углу, что представитель Общества не отрицал.

Также по вышеуказанным основаниям отклоняется довод жалобы о том, что именно на арендаторе лежит ответственность по поддержанию температурного режима в арендуемом помещении.

В силу части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

25 января 2017 года требования ИП Исламовой Л.М. по устранению нарушений температурного режима были выполнены, температурный шов был запенен, заслонки в приточной вентиляции отрегулированы.

Однако, не желая продолжать договорные отношения с арендодателем, ИП Исламова Л.М. 01 февраля 2017 года обратилась к ОАО "ГУМ" с требованием о расторжении договора аренды N 099-О от 13 августа 2014 года по основанию пункта 9.2.1. договора.

Таким образом, арендатор воспользовался правом на одностороннее расторжение договора в соответствии с законом.

Доводы жалобы о невозможности использования арендатором такого права, поскольку нарушения устранены, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие судебной практике.

Довод ОАО "ГУМ" о том, что имущество было вывезено арендатором только 07 апреля 2014 года, и в этот же день Исламовой Л.М. был вручен акт о возврате помещения для подписания, также обоснованно признан несостоятельным ввиду того, что арендодателем 28 февраля 2017 года помещение галереи "Янтарная корона" было опечатано, наложены пломбы, о наличии которых представитель Общества подтвердил в судебных заседаниях.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды.

Так, истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи помещения, 01 марта 2017 года помещение было передано Арендатором Арендодателю и принято Арендодателем по акту приема-передачи, подписанному директором ОАО "ГУМ" Напалковым И.Н. и Исламовой Л.М. от 01 марта 2017 года, доказательств обратного ОАО "ГУМ" суду не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно счел иск ИП Исламовой Л.М. подлежащим удовлетворению в связи с фактическим возвратом помещения 01 марта 2017 года.

В связи с вышеизложенным, во встречном иске ОАО "ГУМ" об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв.м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, находящееся по адресу: гор. Казань, ул. Баумана, д. 51, по акту приема-передачи, отказано правомерно.

ОАО "ГУМ" также предъявлен встречный иск по взысканию суммы долга в размере 256 427 руб. 41 коп. за период с 01 января 2017 года по 28 февраля 2017 года, в том числе за январь 2017 года арендная плата в сумме 125 363 руб. 20 коп., за февраль 2017 года арендная плата в сумме 125 363 руб. 20 коп., а также 5 701 руб. 01 коп. долг по переменной части арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 апреля 2013 года N 13689/12.

Учитывая, что арендодателем 28 февраля 2017 года был ограничен доступ в помещение, путем опломбирования, а 01 марта 2017 года между сторонами подписан акт возврата помещения, то Обществом правомерно произведено начисление арендных платежей по февраль 2017 года включительно.

Согласно пункту 3.2.1. договора (в редакции дополнительных соглашений от 01 ноября 2014 года, 01 января 2015 года) арендная плата в месяц составила 33 864 условных единиц, кроме того НДС 18 % в размере 6 095,52 условных единиц. Одна условная единица равна курсу доллара США к рублю РФ, установленному ЦБ РФ на дату платежа, но не может быть менее 27,50 руб. и не может быть более 32,00 руб., то есть 39 959,52 / 12 = 3 329,96 у.е. х 32 руб. = 106 558 руб. 72 коп.

Пунктом 3.3. договора согласовано, что переменная арендная плата рассчитывается на основе стоимости всех коммунальных услуг и показаний счетчиков арендатора. Оплачивается по фактическому потреблению в срок не позднее 5 рабочих дней, с даты выставления счета.

В случае не предоставления показаний приборов учета в установленные сроки, количество электрической энергии и водоснабжения определяются по среднесуточному расходу электрической энергии и водоснабжения за предыдущий месяц без последующего перерасчета (пункт 3.3.6. договора).

Согласно представленным в материалы дела документам, арендатором показания счетчика за февраль 2017 года представлены не были, в связи с чем ОАО "ГУМ" 01 февраля 2017 года составлен счет за февраль 2017 года в сумме 5 701 руб. 01 коп. согласно ранее представленным сведениям за январь 2017 года.

Данный расчет является верным, сумма 256 427 руб. 41 коп. является обоснованной.

Однако следует учесть, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Платежным поручением N 485 от 17 мая 2017 года сумма долга по переменной части арендной платы в размере 5 701 руб. 01 коп. предпринимателем была оплачена.

Ежемесячный размер арендной платы в сумме 125 363 руб. 20 коп. предпринимателем не оспаривался, более того, арендатором производилась оплата в указанной сумме вплоть до 31 декабря 2016 года.

Учитывая, что при досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 9.2.1. обеспечительный взнос в сумме 250 726 руб. 40 коп. подлежит возврату арендатору, а за предпринимателем числится долг за январь, февраль 2017 года в сумме 250 726 руб. 40 коп. по базовой арендной плате, то оснований удовлетворения иска ОАО "ГУМ" в части взыскания арендной платы за указанные периоды в сумме 250 726 руб. 40 коп. не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано в полном объеме правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 июня 2017 года, принятого по делу N А65-6203/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 июня 2017 года, принятое по делу N А65-6203/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Главный универсальный магазин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко