Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2023 г. N Ф06-2361/23 по делу N А57-7957/2022

г. Казань

26 апреля 2023 г.

Дело N А57-7957/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусмановой А.Р.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

администрации муниципального образования "город Саратов" - Полянского Г.Ю., доверенность от 16.11.2022,

общества с ограниченной ответственностью "Ритуал" - Златкина А.В., доверенность от 20.04.2022,

Прокуратуры Саратовской области - Аристовой О.Д., удостоверение,

Комитета по управлению имуществом города Саратова - Михайлина К.В., доверенность от 06.09.2021,

Комитета по архитектуре администрации муниципального образования "город Саратов" - Голумбаева Т.Е., доверенность от 14.11.2022,

Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области - Кравцовой Е.В., доверенность от 10.02.2023,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ритуал" и Вартанова Олега Шаеновича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023

по делу N А57-7957/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования "город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к обществу с ограниченной ответственностью "Ритуал" (ОГРН 1166451070895, ИНН 6452123182) о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по исковому заявлению исполняющего обязанности прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования "город Саратов" в лице администрации муниципального образования "город Саратов" к администрации муниципального образования "город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), обществу с ограниченной ответственностью "Ритуал" (ОГРН 1166451070895, ИНН 6452123182) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ритуал" (ОГРН 1166451070895, ИНН 6452123182) к администрации муниципального образования "город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) о признании права собственности на самовольную постройку, третьи лица: муниципальное унитарное специализированное похоронное предприятие "Ритуал" (ОГРН 1026402671921, ИНН 6452014521), Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ОГРН 1026402675045, ИНН 6450014580), Прокуратура города Саратова, общество с ограниченной ответственностью "Технострой" (ОГРН 1086454001446, ИНН 6454089603), общество с ограниченной ответственностью "Региопроект" (ОГРН 1186451013671, ИНН 6453156550), Комитет по архитектуре администрации муниципального образования "город Саратов" (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004), Вартанов Олег Шаенович (г. Саратов), Оголев Андрей Иванович (г. Саратов),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "город Саратов" (далее - администрация, администрация "город Саратов") обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ритуал" (далее - общество "Ритуал", общество) о признании права собственности на объект незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", состоящий из двух этажей общей площадью 1 012 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 (дело N А57-7957/2022).

Прокурор Саратовской области в лице исполняющего его обязанности также обратился с исковым заявлением в суд в интересах муниципального образования "город Саратов" в лице администрации "город Саратов" к обществу "Ритуал", администрации "город Саратов", о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 19.10.2018 N К-18-260/Ю-4, заключенного между администрацией "город Саратов" и обществом "Ритуал" в отношении земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, обязании общество "Ритуал" своими силами и за свой счет снести самовольное строение - объект незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", состоящее из двух этажей общей площадью 1 010,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав общество "Ритуал" возвратить администрации "город Саратов" земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м, 64:48:040110:300 площадью 478 кв.м., 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м (дело N А57- 8598/2021).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.04.2022 дела N А57-7957/2022 и N А57-8598/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединённому делу N А57-7957/2022.

Общество "Ритуал" заявило встречные исковые требования к администрации МО "город Саратов" о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект "Бюро ритуальных услуг", степень готовности 80%, площадью 1 012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Прокуратура города Саратова, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования "город Саратов", муниципальное унитарное специализированное похоронное предприятие "Ритуал" (далее - МУСПП "Ритуал"), общество с ограниченной ответственностью "Региопроект" (далее - общество "Региопроект"), общество с ограниченной ответственностью "Технострой" (далее - общество "Технострой"), Вартанов Олег Шаенович, Оголев Андрей Иванович.

постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 19.10.2018 N К18-260/Ю-4, заключенный между администрацией "город Саратов" и обществом "Ритуал", применены последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Ритуал" возвратить администрации "город Саратов" земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299, 64:48:040110:300, 64:48:040110:301; в удовлетворении остальной части исковых требований Прокуратуры Саратовской области отказано; признано право собственности муниципального образования "город Саратов" на объект незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", общей площадью 1 012 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299; в удовлетворении встречных исковых требований общества "Ритуал" отказано; с общества "Ритуал" в пользу администрации "город Саратов" взысканы расходы на экспертизу в размере 47 500 рублей.

Общество "Ритуал" и Вартанов О.Ш., не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами.

Общество "Ритуал" в кассационной жалобе просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Саратовской области, считая, что судами неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Вартанов О.Ш. просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречное исковое заявление общества "Ритуал" о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект "Бюро ритуальных услуг", степень готовности 80%, площадью 1 012 кв.м., состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299; в удовлетворении исковых требований Прокуратуры Саратовской области и администрации "город Саратов" отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

Прокуратура Саратовской области в отзыве на кассационную жалобу Вартанова О.Ш. возражала против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, указала на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просила оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области в отзыве на кассационные жалобы поддержала позицию Прокуратуры Саратовской области, также просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества "Ритуал" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители администрации "город Саратов", Прокуратуры Саратовской области, Комитета по управлению имуществом города Саратова, Комитета по архитектуре администрации муниципального образования "город Саратов", Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области возражали на доводы кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ заседание суда округа проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Саратовской области.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Саратовской области совместно с Прокуратурой города Саратова проведена проверка законности распоряжения объектами недвижимости, находившимися в хозяйственном ведении МУСПП "Ритуал", а также законности распоряжения земельными участками, по результатам которой установлено, что на основании контракта, заключенного 01.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и МУСПП "Ритуал", последнему переданы в хозяйственное ведение объекты нежилого фонда общей площадью 2 301 кв.м, в том числе, литеры А, А1 - 414,9 кв.м, А2 - 29,5 кв.м, А3 - 972,5 кв.м, А5 - 257,4 кв.м, А8 -380,1 кв.м, А9 -232,8 кв.м, А10 - 2,9 кв.м, A11 - 10,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище.

Объект муниципального нежилого фонда - литер А5, одноэтажное нежилое здание, площадь 257,4 кв.м, введен в эксплуатацию в 1989 году.

Согласно техническому паспорту наименование объекта - цех.

На основании постановления главы администрации "город Саратов" от 21.09.2011 N 1872 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:2 площадью 1 182 033 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, пос. Елшанка в Ленинском районе г. Саратова, находящегося в собственности муниципального образования "город Саратов", образованы два земельных участка с кадастровыми номерами: 64:48:040110:14 площадью 23 682 кв.м, 64:48:040110:15 площадью 1 158 350 кв.м.

Постановлением главы администрации "город Саратов" от 23.06.2016 N 2446 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:14, согласно которой образованы земельные участки площадью 8 843 кв.м и 1 187 кв.м.

19.09.2016 между МУСПП "Ритуал" и администрацией "город Саратов" заключен договор N Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый цехом.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:81 предоставлен в аренду МУСПП "Ритуал" на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

28.10.2016 между МУСПП "Ритуал" и обществом "Ритуал" заключен договор купли-продажи объекта Литер А5 цех, назначение: нежилое, общая площадь 257,4 кв.м, 1-этажный посредством открытых торгов в форме аукциона, стоимость объекта составила 1 575 600 руб.

Соглашением от 09.12.2016 договор аренды земельного участка от 19.09.2016 N Ар-16-737/Ю-4 с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, расторгнут.

Постановлением Главы администрации "город Саратов" от 28.04.2017 N 804 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:81; из названного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:83, что подтверждается сведениями Кадастровой палаты.

05.07.2017 между обществом и администрацией заключен договор N Ар-17-285/Ю-4 аренды земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый объектами класса опасности по СанПин: объекты логистики, складские комплексы, оптовые базы, склады, производственные базы, сроком на 49 лет.

25.07.2017 между МУСПП "Ритуал" и администрацией заключен договор N Ар-17-340/Ю-4 аренды земельного участка площадью 3 698 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый бюро, магазином ритуального, похоронного обслуживания в порядке статьи 39.20 ЗК РФ под объектом недвижимости.

25.09.2017 администрация на основании заявления общества "Ритуал" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:83 выдала градостроительный план N RU 64304000-532.

Постановлением Главы муниципального образования "город Саратов" от 10.07.2018 N 54 обществу "Ритуал" предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - процент застройки в границах земельного участка - 25 % на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

19.10.2018 между обществом "Ритуал" и администрацией заключен договор N К-18-260/Ю-4 купли-продажи земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый нежилым зданием на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ.

24.06.2019 администрация выдала обществу разрешение на строительство N 64-RU 64304000-35-2019 (1 этап строительства объект вспомогательного использования) бюро ритуальных услуг на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83, сроком действия до 24.06.2021.

Проверкой Прокуратуры области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м имеется объект недвижимого имущества, а цех, приобретенный обществом "Ритуал" у МУСПП "Ритуал" по договору купли-продажи, снесен.

Как указывает Прокуратура области, общество "Ритуал" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации права на находящийся на земельном участке объект с кадастровым номером 64:48:040110:299.

Поэтому прокурор области, считая, что при заключении вышеуказанных сделок допущены нарушения действующего законодательства, в целях защиты интересов публично-правового образования обратился в суд с исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования Прокуратуры Саратовской области частично, требования администрации "город Саратов" в полном объеме, и отказывая в удовлетворении встречных заявленных требований общества "Ритуал", правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 АПК РФ).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названных в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. Сделка, при которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 19.10.2018 между администрацией "город Саратов" и обществом "Ритуал" заключен договор N К-18-260/Ю-4 купли-продажи земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, расположенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, занимаемый нежилым зданием.

24.06.2019 администрация выдала обществу "Ритуал" разрешение на строительство N 64-RU 64304000-35-2019 бюро ритуальных услуг на вышеуказанном земельном участке сроком действия до 24.06.2021.

12.12.2019 в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова направлено уведомление о завершении сноса здания, площадью 257,4 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

17.12.2019 общество "Ритуал" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о прекращении права собственности и снятии с учета здания, площадью 257,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище с приложением проектной документации по демонтажу здания - цеха, площадью 257,4 кв.м, уведомления Комитета по управлению имуществом города Саратова о планируемом сносе здания, площадью 257,4 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:83 площадью 5 145 кв.м. разделен на три земельных участка: 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м, 64:48:040110:300 площадью 478 кв.м, 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м.

Объект незавершенного строительства оказался находящийся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299, с заявлением о регистрации права на который в дальнейшем общество "Ритуал" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области.

Таким образом, как верно установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м имеется объект недвижимого имущества, а объект - цех, приобретенный обществом "Ритуал" по договору купли-продажи у МУСПП "Ритуал" от 28.10.2016, обществом "Ритуал" снесен.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 25 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов были отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

На основании пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действовавшим в редакции на дату заключения договора, предусматривалось, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное имущество и земельные участки, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" закреплена позиция, согласно которой ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 по делу N А33-16188/2008 с указанием на то, что соответствующее толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что при совершении спорного договора нарушен порядок распоряжения муниципальной (публичной) собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения названной сделки.

Кроме этого, судами установлено, что в нарушение общеправового принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, реализация объекта цех (Литер А5), назначение: нежилое, общая площадь 257,4 кв.м, 1-этажный по договору от 28.10.2016, между МУСПП "Ритуал" и обществом "Ритуал", осуществлена без учета земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая, что договор от 19.09.2016 N Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81, расположенного по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н, между администрацией "город Саратов" и МУСПП "Ритуал" заключен как занимаемый цехом, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ, суды обоснованно исходили из того, что земельный участок площадью 8 843 кв.м на момент совершения сделки был сформирован, поставлен на кадастровый учет, передан в аренду именно для эксплуатации продаваемого объекта недвижимости, но в сделке по продаже указанного объекта он не учтен, не оценен, не поименован.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что сделка по передаче в собственность обществу "Ритуал" указанного объекта недвижимости в отсутствие земельного участка, неразрывно связанного с существующим на момент совершения сделки нежилым заданием, является ничтожной на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ и нарушает интересы муниципального образования "город Саратов".

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, как верно отметили суды, 09.12.2016 договор N Ар-16-737/Ю-4 аренды земельного участка площадью 8 843 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:81 расторгается двусторонним соглашением, производится межевание земельного участка на два земельных участка площадью 5 145 кв.м (64:48:040110:83) и 3 698 кв.м. (64:48:040110:81). Оба земельных участка представляются по заявлению общества "Ритуал" и МУССП "Ритуал" в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, то есть для эксплуатации объектов недвижимости.

Положения статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствуют о том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в аренду без проведения торгов в зависимости от определенных видов их разрешенного использования, а также в зависимости от субъектов, которым они предоставляются.

Кроме того, статья 39.20 ЗК РФ предполагает предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (статья 39.20 ЗК РФ), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации (определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2019 N 306-КГ17-21377).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что следует учитывать, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В данном случае, как указано судами, площадь земельного участка явно несоразмерна площади, назначению и состоянию объекта, расположенного на нем (исходя из оценки объекта и позиции по отношению к нему собственника и владельца до его реализации).

Анализ действия сторон правоотношений свидетельствует о нарушении земельного и антимонопольного законодательства, наличие антиконкурентного соглашения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) запрещаются соглашения между органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Соглашение - договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме (пункт 18 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Следовательно, доказывание наличия и фактической реализации соглашения между органом власти и хозяйствующим субъектом осуществляется на основании анализа их поведения в рамках их деятельности, с учетом принципов разумности и обоснованности.

В статье 16 Закона о защите конкуренции закреплено, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в ней запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

Из Закона о защите конкуренции следует, что в тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

В рамках проведенной проверки установлено, что при продаже объекта недвижимости, органом местного самоуправление дано согласие на его реализацию без учета статьи 35 ЗК РФ, далее с обществом "Ритуал" заключен договор аренды земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ при явной несоразмерности объекта недвижимости испрашиваемой обществом площади земельного участка.

В последующем 25.09.2017 администрация в отношении указанного земельного участка выдала обществу "Ритуал" градостроительный план RU 64304000-532.

Постановлением Главы муниципального образования "город Саратов" от 10.07.2018 N 54 обществу "Ритуал" предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - процент застройки в границах земельного участка - 25 % на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83.

После этого 19.10.2018 между администрацией и обществом "Ритуал" заключен договор N К-18-260/Ю-4 купли-продажи земельного участка площадью 5 145 кв.м с кадастровым номером 64:48:040110:83, на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

При этом, в заявлении общества "Ритуал" прямо указано, что целью представления земельного участка является крематорий.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что администрация была извещена о намерении общества "Ритуал" осуществить на испрашиваемом земельном участке строительство, а не эксплуатацию существующего объекта недвижимости.

Более того, предоставление земельного участка под существующими объектами недвижимости допускается законодательством с видом разрешенного использования, соответствующего данному объекту недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

В настоящем случае посредством совершения сделок, а также ряда действий, орган местного самоуправления фактически представил обществу "Ритуал" как хозяйствующему субъекту возможность осуществления строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, в нарушение установленной земельным законодательством процедуры получения земельного участка (без проведения торгов), создал ему необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых указанное лицо поставлено в неравные, более выгодные условия, нежели другие хозяйствующие субъекты, обеспечивающие возможность осуществления строительства на земельном участке.

Тем самым, реализация спорного соглашения привела к ограничению конкуренции, поскольку ограничила доступ иным хозяйствующим субъектам на товарный рынок строительства, что является нарушением пункта 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка нарушены и требования земельного законодательства в части соразмерности земельного участка площади объекта, с учетом которого он представлен.

Таким образом, являются правомерными выводы судов предыдущих инстанций о том, что договор купли-продажи от 19.10.2018 N К-18-260/Ю-4 был заключен с нарушением действующего законодательства, в связи с чем в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, как прямо противоречащей требованиям действующего законодательства.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 71 Постановления N 25).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 64:48:040110:83 в последующем разделен на три земельных участка, прокурор правомерно заявил требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде возложения на общество "Ритуал" обязанности возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:040110:299 площадью 3 799 кв.м, 64:48:040110:300 площадью 478 кв.м, 64:48:040110:301 площадью 868 кв.м., которые образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:83, а суды удовлетворили его требования, поскольку земельные участки, являющиеся предметом договора купли-продажи от 19.10.2018 N К-18-260/Ю-4, подлежат возврату администрации как полученные по недействительной сделке.

В отношении строения - объекта незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", состоящего из двух этажей общей площадью 1 010,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299, участвующими в деле лицами заявлены следующие требования: прокурором - заявлено требование об обязании общество "Ритуал" своими силами и за свой счет снести названный объект незавершенного строительства как самовольное строение; а администрацией "город Саратов" и обществом "Ритуал" во встречном иске - заявлены требования о признании права собственности на самовольное строение со ссылками на статью 222 ГК РФ, сохранение которой, по мнению общества, не нарушает градостроительные, строительные и иные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку оно создано на основании разрешительной документации. При этом требование администрации мотивировано тем, что объект, который имеется на спорном земельном участке, не является объектом, предусмотренным предпроектной разработкой общества "Технострой", и не соответствует параметрам выданного разрешения на строительство, вследствие чего является самовольной постройкой; а право администрации на самовольную постройку мотивировано со ссылкой на разъяснения о том, что такое право может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку лица, у которого земельный участок, на котором создана постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, при наличии определенных, установленных законом условий.

Признание права собственности на самовольную постройку за лицом, у которого отсутствуют вещные права на земельный участок, на котором создана постройка, законом не предусмотрено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановлении от 29.04.2010 N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственность "Экспертно-правовой центр "Лекс", эксперту Степанову Владимиру Викторовичу.

Согласно проведенной экспертизе и представленного по его итогам заключения N 110922-С, сделаны следующие выводы:

1. Проектная документация, разработанная обществом "Технострой", и проектная документация, разработанная обществом "Региопроект", на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе", требованиям, предъявляемым к проектной документации, в том числе Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, не соответствует. В материалах дела N А57-7957/2022 в обоих комплектах проектной документации отсутствуют основные разделы необходимые для строительства АР и КР.

2. На основании проектной документации, разработанной обществом "Технострой", или проектной документации, разработанной обществом "Региопроект", возвести объект "Бюро ритуальных услуг" невозможно, имеющаяся в материалах дела проектная документация не содержит в себе информация о принятых конструктивных решениях, детальных узлов и сведений о необходимых материальных ресурсах.

3. Проектная документация, разработанная обществом "Технострой", для получения разрешения на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе не достаточна, так как не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

4. Проектная документация, разработанная обществом "Региопроект", для получения разрешения на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе не достаточна, так как не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

5. Отличия между проектной документацией, разработанной обществом "Технострой", и проектной документацией, разработанной обществом "Региопроект", на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе имеются как в конструктивной части, так и заявленных технико-экономических показателях. Согласно проекту, разработанному обществом "Регионпроект", планировалось строительство крематория, согласно проекту, разработанному обществом "Технострой", планировалось строительства "Бюро ритуальных услуг" без монтажа оборудования необходимого для крематория.

6. Объект "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе обладает всеми признакам капитальности строительства.

7. Площадь объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе составляет 1 012 кв.м.

8. Объект "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040110:299, на соседние земельные участке не накладывается.

9. Объект "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе нормам градостроительного законодательства, а также строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам соответствует. При этом порядок строительства объекта, отсутствие документов, подтверждающих освидетельствование скрытых работ и ответственных конструкций нарушает требования СП 48.13330.2019. "Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.12.2019 N 861/пр).

10. В силу того, что порядок строительства объекта нарушен, отсутствуют документы, подтверждающие освидетельствование скрытых работ и ответственных конструкций, что нарушает требования СП 48.13330.2019, определить обеспечивается ли безопасность для жизни, здоровья людей при эксплуатации объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе на протяжении всего срока его эксплуатации не представляется возможным в силу отсутствия научно обоснованной методики определения. При этом права и законные интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, при эксплуатации исследуемого строения не нарушаются.

11. Объект "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе расположен в границах горного отвода для эксплуатации Елшано-Курдюмского подземного хранилища газа, расположенного в г. Саратове.

12. Фактическое использование земельного участка (земельных участков), на котором расположен объект "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, разрешённому виду использования земельного участка (земельных участков) соответствует.

13. Определить соответствует ли фактически возведенный по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной обществом "Технострой", не представляется возможным в силу того, что в материалах дела N А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР, позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

14. Определить соответствует ли фактически возведенный объект по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной обществом "Региопроект", не представляется возможным в силу того, что в материалах дела N А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР, позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

В судебном заседании эксперт Степанов В.В. дал пояснения по делу и подтвердил сделанные в экспертном заключении выводы.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суды первой и апелляционной инстанций признали его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, суд апелляционной инстанции признал правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства общества "Ритуал" о назначении повторной судебной экспертизы; и отметил, что встречный иск общества был основан именно на результатах судебной экспертизы, которую впоследствии общество "Ритуал" и оспаривает.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Между тем, суды пришли к правильному выводу о том, что поскольку сделки по передаче обществу "Ритуал" земельного участка в аренду и впоследствии в собственность является ничтожными, не влекут правовых последствий и являются недействительными с момента их совершения, то объект незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", состоящий из двух этажей общей площадью 1 010,7 кв.м, возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ (в применимой редакции) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с ГрК РФ на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (часть 2 статьи 62 Кодекса). Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ (в применимой редакции) установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 названной статьи Кодекса федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Данной статьей также предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ (в применимой редакции) орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям (в случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции); выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 13 статьи 51 ГрК РФ (в применимой редакции) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из системного анализа статей 49, 51 ГрК РФ следует, что выдача разрешения на строительство, осуществляемая на основании положительного заключения государственной экспертизы, должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 51 и 55 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Судами установлено, что 24.06.2019 администрация выдала обществу "Ритуал" разрешение на строительство N 64-RU 64304000-35-2019 (1 этап строительства объект вспомогательного использования) бюро ритуальных услуг на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:83, сроком действия до 24.06.2021.

В силу части 1 статьи 47 и части 1 статьи 48 ГрК РФ получению разрешения на строительство должны предшествовать проведение инженерных изысканий, а также подготовка проектной документации, представляющей собой материалы в текстовой и графической формах, которые определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно- технические решения для обеспечения строительства.

Работы по возведению объекта должны выполняться на основании подготовленной застройщиком проектной документации (часть 3 и часть 6 статьи 52 ГрК РФ). Как предусмотрено положениями части 7 статьи 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительство обозначенного объекта застройщик, среди прочего, обязан представить в органы местного самоуправления результаты инженерных изысканий и материалы проектной документации по перечню, указанному в данной норме.

Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из экспертного заключения, не представляется возможным определить, соответствует ли фактически возведенный объект по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, проектной документации, разработанной обществом "Региопроект", в силу того, что в материалах дела N А57-7957/2022 отсутствуют основные раздела проекта АР и КР, позволяющие установить принятые проектом конструктивные решения и принятые объемно-планировочные решения.

Кроме того, сама проектная документация, разработанная обществом "Технострой", и проектная документация, разработанная обществом "Региопроект", на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе", не соответствует требованиям, предъявляемым к проектной документации, в том числе Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, а также проектная документация, разработанная обществом "Технострой", и проектная документация, разработанная обществом "Региопроект", для получения разрешения на строительство объекта "Бюро ритуальных услуг" по адресу: г. Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе не содержит в себе всех сведений о конечном результате строительства и оценке его соответствия градостроительным регламентам.

Частью 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 той же статьи.

Учитывая, что при предоставлении земельного участка обществу "Ритуал" допущено нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, а также градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, пунктом 2 статьи 222 ГК РФ в качестве санкции за данное правонарушение предусмотрена возможность отказа в признании права собственности застройщика, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что возведенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299 объект незавершенного строительства "Бюро ритуальных услуг", состоящий из двух этажей общей площадью 1 012 кв.м, является самовольной постройкой, у общества "Ритуал" отсутствуют вещные права на земельный участок, поэтому в признании за ним права собственности на это строение следует отказать.

Поскольку ничтожные сделки по передаче обществу "Ритуал" земельного участка в аренду и впоследствии в собственность, признаны недействительными с момента их совершения, спорный объект возведен на земельном участке, который является собственностью муниципального образования, проведенным экспертным исследованием спорного объекта в рамках судебной экспертизы установлено, что объект соответствует строительным нормам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам, суды, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 25 Постановления N 10/22, обоснованно признали исковые требования администрации "город Саратов" о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежащими удовлетворению.

Прокуратура Саратовской области в суде первой инстанции не возражала против заявленных администрацией требований.

При таких обстоятельствах, суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приняли во внимание наличие оснований для удовлетворения требований администрации "город Саратов" о признании права собственности на спорный объект, отсутствие у общества "Ритуал" вещных прав на земельный участок и несоответствие проектной документации на строительство спорного объекта требованиям, предъявляемым к проектной документации, а самого спорного объекта - проектной документации, и с учетом того, что самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию "город Саратов", правомерно отказали обществу "Ритуал" в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект "Бюро ритуальных услуг", степень готовности 80%, площадью 1 012 кв.м, состоящий из двух этажей, расположенный по адресу: г.Саратов, Елшанское кладбище, б/н в Ленинском районе, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040110:299, и прокурору в удовлетворении требований о сносе объекта незавершенного строительства.

Изложенные в кассационных жалобах доводы, аналогичные доводам апелляционных жалоб, были предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно отклонены, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ), в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в силу частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 по делу N А57-7957/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 по настоящему делу, которое введено определением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2023, отменить, возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

И.Р. Нагимуллин Э.Р. Галиуллин