Резолютивная часть постановления объявлена 5 декабря 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Солдатова С.А. (удостоверение), от ответчика - индивидуального предпринимателя Мануйловой Виктории Анатольевны (ИНН 233000329645, ОГРИП 304233026700136) - Зубко С.В. (доверенность от 12.09.2011), в отсутствие представителя ответчика - муниципального образования Динской район в лице муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений муниципального образования Динской район" (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу N А32-8242/2011, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - заместитель прокурора) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному образованию Динской район в лице муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений муниципального образования Динской район" (далее - муниципальное образование, управление), индивидуальному предпринимателю Мануйловой Виктории Анатольевне (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 28.07.2009 N 3 земельного участка площадью 2367 кв. м с кадастровым номером 23:07:0805015:49, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Красная, 101, и находящихся на нем нежилого здания детского юношеского клуба физической подготовки с пристройкой площадью 331,0 кв. м (литеры А, а, а1), спортивной площадки (литеры I, II), дворового покрытия (литера IV) (далее - договор купли-продажи, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводам об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи ничтожным. Доводы о необоснованном включении в предмет договора купли-продажи не арендовавшегося субъектом малого предпринимательства имущества отклонены с указанием на то, что дворовое покрытие и спортивная площадка не возводились как объекты недвижимости, не являются движимым имуществом, представляют собой элементы благоустройства территории, определяющие целевое назначение и разрешенный вид использования участка, состояние названных объектов (разрушенное) уменьшает стоимость земельного участка, они фактически не приобретались покупателем, в связи с чем не подлежали оценке. Обжалуемые акты также мотивированы формированием и приобретением земельного участка в целях использования приобретаемых по договору сооружений, недоказанностью превышения его площади над нормативно установленной величиной и несоответствия его стоимости рыночным показателям. Предприниматель признан "слабой" стороной сделки, у которой отсутствовала возможность заявления возражений относительно включения в договор условия о разрешенном использовании земельного участка (организация оздоровительного комплекса - строительство бассейна). Суд апелляционной инстанции посчитал нахождение на момент разрешения спора объекта оспариваемой сделки в собственности не участвовавшего в ней лица - добросовестного приобретателя обстоятельством, исключающим возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки и реального восстановления прав публичного образования избранным прокурором способом судебной защиты.
Прокурор обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, у судов отсутствовали основания для квалификации фактически разрушенных спортивной площадки и дворового покрытия как неотделимых улучшений земельного участка, их включение в состав отчуждаемого имущества преследовало цель создания видимости существования имущественного комплекса спортивной школы, для эксплуатации которой необходим земельный участок в установленных границах и установленной площади. Предпринимателем названный комплекс на праве аренды не использовался и не мог быть приобретен в собственность на льготных условиях. Земельный участок сформирован, реализован и должен был использоваться в целях строительства нового объекта, при аренде нежилых помещений предприниматель не владел земельным участком в установленных границах и площади.
В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и управление просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Предприниматель считает позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, допускающую возможность признания сделки недействительной без применения последствий ее недействительности, в рассматриваемом случае не подлежащей применению.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель (арендатор) на основании заключенного с администрацией муниципального образования (арендодатель) договора аренды от 21.11.2005 N 341 (далее - договор аренды), владел и пользовался в целях организации торговли расположенными по адресу: ст. Динская, ул. Школьная, 2 нежилыми помещениями N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 в здании (литера А), нежилым помещением N 10 в здании (литера а), нежилым помещением N 9 в здании (литера а1), нежилым помещением N 1 в здании (литера Г4), нежилым помещением N 1 в здании (литера Г5) общей площадью 358,8 кв. м (по техническому паспорту БТИ от 11.04.2004 N 20385; далее - технический паспорт).
По соглашению от 07.06.2008 N 0700001560 предприниматель вносил плату за использование земельного участка площадью 360 кв. м под арендованными нежилыми помещениями. По состоянию на 23.03.2011 задолженность отсутствовала, что следует из акта сверки расчетов от 23.03.2011.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования на основании заявки предпринимателя подготовлено градостроительное заключение от 22.12.2008 N 0102/1869 о предварительном согласовании размещения на земельном участке объекта (бассейна).
Решением Совета муниципального образования от 24.12.2008 N 83851/1 утверждена Программа приватизации муниципального имущества муниципального образования Динской район на 2009 год, пунктом 6 которой в перечень подлежащих приватизации объектов включены нежилое здание с пристройкой площадью 331,0 кв. м (литеры А, а, а1), сарай площадью 11,2 кв. м (литера Г4), сарай площадью 16,6 кв. м (литера Г5). Назначение объекта - спортивная школа, условия дальнейшего использования - спортивный комплекс.
Постановлением главы муниципального образования от 15.05.2009 N 1015 утверждена схема расположения земельного участка, сформированного для организации оздоровительного комплекса (плавательного бассейна), управлению предписано сформировать пакет документов, необходимый для проведения торгов по продаже земельного участка.
Кадастровый учет земельного участка, сформированного для организации оздоровительного комплекса (плавательного бассейна), осуществлен 20.05.2009.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования на основании распоряжения главы муниципального образования от 16.05.2005 N 189-р подготовлено градостроительное обоснование от 15.06.2009 N 09-05/875 о возможности размещения на земельном участке в порядке реализации инвестиционного проекта спортивного комплекса с бассейном.
Постановлением администрации Динского сельского поселения Динского района от 24.06.2009 N 984 нежилому зданию с пристройкой (литеры А, а, а1) и сараями (литеры Г4, Г5) присвоен почтовый адрес: ст. Динская, ул. Красная, 101.
Решением Совета муниципального образования от 24.06.2009 N 951-57/1 утверждены условия приватизации расположенных по названному адресу нежилого здания с пристройкой (литеры А, а, а1), спортивной площадки (литеры I, II), дворового покрытия (литера IV), забора (литера III) и земельного участка. В качестве способа продажи определен аукцион с открытой формой подачи предложений о цене. По условиям аукциона, изложенным в приложении к решению Совета муниципального образования от 24.06.2009 N 951-57/1, продажа муниципального имущества производится с условием осуществления инвестиционного проекта по строительству спортивного комплекса с бассейном.
По заказу управления подготовлен отчет от 20.05.2009 N 302 об определении рыночной стоимости нежилого здания с пристройкой площадью 380,50 кв. м (литеры А, а) и земельного участка. Стоимость названных объектов составила 2 542 тыс. рублей, в том числе стоимость земельного участка - 450 тыс. рублей.
Предприниматель, руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон 159-ФЗ), обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества, используемого на основании договора аренды, в связи с чем приказом управления от 23.07.2009 N 75 торги по продаже недвижимого имущества отменены.
Муниципальным образованием в лице управления (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупателю в порядке приватизации переданы в собственность земельный участок и находящиеся на нем нежилое здание детского юношеского клуба физической подготовки с пристройкой площадью 331,0 кв. м (литеры А, а, а1), спортивная площадка (литеры I, II), дворовое покрытие (литера IV).
Пунктом 1.3 договора покупатель осведомлен и предупрежден о разрешенном использовании земельного участка для организации оздоровительного комплекса (плавательного бассейна).
Заместитель прокурора, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя права на приватизацию в установленном Законом N 159-ФЗ порядке спортивной площадки (литеры I, II) и дворового покрытия (литера IV), а также на приобретение в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации всего земельного участка, сформированного для целей строительства оздоровительного комплекса, обратился в арбитражный суд.
Ссылаясь на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что права публично-правового образования в условиях двукратной перепродажи муниципального имущества после совершения оспариваемой сделки не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, и могут быть защищены лишь путем удовлетворения виндикационного иска.
Из пункта 3.1 названного постановления Конституционного Суда Российской Федерации следует, что по общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. В связи с этим Конституционный Суд Российской Федерации признал не распространяющимися на добросовестного приобретателя содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, то есть в части реституции (пункт 1 постановляющей части).
Между тем в рамках настоящего дела заявлен иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности. Истец не требовал возврата имущества в порядке реституции.
Как указано в кассационной жалобе целью обращения заместителя прокурора в суд являлось понуждение органов местного самоуправления к соблюдению действующего законодательства.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом, при этом Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Пунктом 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Кодекса). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Кодекса.
Положения пункта 35 постановления Пленума N 10/22 не могут быть истолкованы как исключающие право лица, считающего себя собственником имущества, предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами.
Соответствующий правовой подход нашел отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10.
По смыслу разъяснения, содержащегося в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", названным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки ограничена случаем отсутствия у оспариваемой сделки иного порока, кроме совершения ее лицом, не имевшим права отчуждать имущество и не являющимся его собственником.
В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, причем отличительным моментом является субъектный состав этих сделок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации допускает удовлетворение иска прокурора о признании сделки недействительной как при отсутствии возможности применения последствий ее недействительности, так и в случае бесперспективности виндикационного иска (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5944/12).
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Закона 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в собственность при его возмездном отчуждении из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Реализация преимущественного права возможна как на основании решении об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, так и по инициативе арендатора (статьи 4, 9 Закона N 159-ФЗ).
Отсутствие в условиях приватизации (решение Совета муниципального образования от 24.06.2009 N 951-57/1) указания на наличие у предпринимат
