Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2013 г. N Ф08-2447/13 по делу N А32-15192/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (ИНН 2308061313, ОГРН 1022301192836) - Сперанского В.К. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие ответчика - муниципального образования г. Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), третьих лиц - администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), Управления федерального казначейства по Краснодарскому краю (ИНН 2310024534, ОГРН 1022301619020), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-15192/2012, установил следующее.

ООО "Центр косметологии" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) о взыскании 242 363 рублей 09 копеек неосновательного обогащения (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) и Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 06.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.03.2013, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, общество обязано вносить плату по договору аренды по дату государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, поскольку до момента государственной регистрации у общества не возникло право собственности на недвижимое имущество, и сохранилась обязанность по уплате арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 04.07.2005 стороны заключили сроком с 07.06.2005 по 07.06.2020 договор N 290/4 аренды недвижимого муниципального имущества - помещений N 1 - 30 общей площадью 322, 1 кв. м, расположенных по адресу: пос. Калинино Прикубанского округа г. Краснодара, ул. 1-го Мая, д. N 97 (литеры А, А1, а1; первый этаж; л. д. 9 - 17).

Размер и порядок уплаты арендной платы установлен разделом 4 договора.

По акту приема передачи ответчик передал истцу имущество в аренду с 07.06.2005 (л. д. 18).

14 июля 2009 года стороны, в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), заключили договор N 33 купли-продажи арендуемого покупателем муниципального имущества (л. д. 19)..

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи N 33 от 14.07.2009 и приложением N 1 к нему, в собственность покупателя перешли находящиеся в его пользовании нежилые помещения N 1 - 13, 13N, 14 - 30, 111 площадью 324, 1 кв. м, расположенные по указанному в договоре аренды адресу.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена 11.11.2009, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 23-23 01/419/2009-426 (л. д. 32).

После подписания договора купли-продажи недвижимого имущества общество продолжало внесение текущей арендной платы на основании счетов арендодателя.

Полагая, что внесенная плата по договору аренды, заключенному между сторонами, с момента его заключения и до даты государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения по договору купли-продажи, является неосновательным обогащением ответчика, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя требование о взыскании с департамента неосновательного обогащения, суды исходили из того, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений (то есть с 14.07.2009) общество, как субъект малого предпринимательства, стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.

Довод департамента о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на имущество отклоняется в связи со следующим.

Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от 14.07.2009 N 33 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 04.07.2005, прекратились.

Общество с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 14.07.2009 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 14.07.2009.

Из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями статей 3, 5 Закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Ссылка департамента на судебную практику по иным делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не совпадающих с обстоятельствами рассматриваемого дела.

Выводы судов соответствуют пунктам 5, 6, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/2010, а также судебной практике рассмотрения аналогичных споров, существующей на момент вынесения обжалованных судебных актов (постановления Федеральных арбитражных судов - Западно-Сибирского округа от 29.03.2011, от 21.01.2013, от 20.10.2011, от 29.07.2011 по делам N А45-17209/2010, А45-15471/2012, А27-505/2011, А45-20139/2010; Северо-Западного округа от 01.11.2012 по делу N А13-1946/2012; Восточно-Сибирского округа от 21.12.2012 N А19-25/2012; Волго-Вятского округа от 27.02.2013 N А82-6934/2012; Северо-Кавказского округа от 13.03.2012, от 07.11.2011, от 25.08.2011, от 18.08.2011 по делам N А32-2949/2010, А53-2238/2011, А53-21315/2010, А53-21330/2010; Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-4163/2011; Уральского округа от 23.01.2012 N Ф08-8524/2011; Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2001, от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 и др.)

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования общества о взыскании с бывшего арендодателя неосновательного обогащения в виде ошибочно внесенной истцом арендной платы.

Обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержащиеся в них выводы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, что исключает возможность удовлетворения кассационной жалобы.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов при рассмотрении кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А32-15192/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

И.П. Назаренко И.В. Сидорова