Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2016 г. N Ф08-1058/16 по делу N А32-19746/2014

г. Краснодар

19 марта 2016 г.

Дело N А32-19746/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод" (ОГРН 1022301219929) - Терентьевой Ж.А. (доверенность от 02.12.2015), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-19746/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.09.2007 N 4300015004 (далее - договор аренды) в размере 2 250 306 рублей 46 копеек за период с 01.01.2013 по 30.06.2014, пеню в размере 147 520 рублей 27 копеек за период с 11.10.2012 по 22.04.2014, а всего 2 397 826 рублей 73 копейки (уточненные требования; т. 1, л. д. 110, 129).

Решением от 31.10.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.11.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. По условиям договора аренды земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства многоквартирных жилых домов. Из представленной обществом технической документации следует, что площадь земельного участка для дома "Литера 3" (просп. Чекистов, 26/5) составляет 6045 кв. м, для дома "Литера 4" (просп. Чекистов, 26/4) - 1755 кв. м, для дома "Литера 2" (просп. Чекистов, 26) - 8727 кв. м, для дома "Литера 1" (просп. Чекистов, 26/3) - 4225 кв. м (т. 1, л. д. 85 - 89). Регистрация права собственности на жилые помещения за первыми собственниками в указанных домах осуществлена 01.11.2010, 27.03.2012, 11.12.2012 и 25.12.2013, следовательно, договор аренды земельного участка прекращен, основания для начисления арендной платы в спорный период у администрации отсутствовали. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) выдал обществу разрешения от 06.12.2013, от 30.05.2012, от 30.06.2010 и от 30.06.2011 на ввод в эксплуатацию построенных ответчиком многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206019:0127. В пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление 29.04.2010 N 10/22) указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С учетом установленных обстоятельств данный земельный участок, занятый многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иными входящими в состав таких домов объектами недвижимого имущества, в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений. Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования как эксплуатация многоквартирного жилого дома, суд апелляционной инстанции отклонил. Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) не следует, что возникновение права общей долевой собственности на участок связано с указанием на определенный вид его разрешенного использования. В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов (с элементами озеленения и благоустройства) требуется земельный участок иной площади, а ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных интересах. С учетом значений площади земельного участка, которые необходимо включать в расчет арендной платы до момента перехода права на участок к собственникам жилых помещений, суды установили, что по состоянию на 01.01.2010 по договору имелась переплата в сумме 452 рубля 76 копеек. За период с 01.10.2010 по 25.12.2013 начислено 2 174 948 рублей 81 копейка, внесено арендатором - 3 042 616 рублей 67 копеек. Ссылку администрации на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку обращение с заявлением о формировании земельного участка требуется исключительно для юридического оформления уже существующих отношений. На спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие застройщику, цель договора аренды достигнута. Кроме того, в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации первого договора долевого участия в строительстве в связи, с чем у застройщика отсутствовали правовые основания и фактическая возможность разделить участок под многоквартирными жилыми домами. Включение в расчет размера арендной платы коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотрено пунктом 5.2 раздела 5 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50). Данный нормативный правовой акт предусматривает возможность изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Суд первой инстанции произвел расчет арендной платы с учетом уровня инфляции на очередной год и применил пункт 3 постановления N 50, установивший переходный период (2011 - 2013 годы), в соответствии с которым изменение размера годовой арендной плату (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 31.10.2014 и апелляционное постановление от 29.11.2015, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома. В данном случае такие условия отсутствуют, что исключает возможность применения статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что на арендованном земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирных жилых домов с детским садом начального обучения, офисного здания с культурно-оздоровительным комплексом и подземной автостоянкой, располагаются четыре многоэтажных жилых дома. Для эксплуатации жилых домов земельные участки не формировались, поэтому с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, земля под многоквартирным жилым домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельных участков с разрешенным использованием для эксплуатации многоэтажных жилых домов в материалах дела отсутствуют. Представленные обществом технико-экономические показатели площадей, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов (литеры 1, 2, 3 и 4), расположенных на арендованном земельном участке, не может свидетельствовать об образовании самостоятельных участков под каждым многоквартирным домом в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, путём раздела исходного (арендуемого) земельного участка. Принимая во внимание вышеуказанные технико-экономические показатели, с учётом дат ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных на арендованном земельном участке, и первичной государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения, произведенный судами расчёт размера арендной платы за земельный участок является ошибочным. С учётом имеющейся у общества переплаты по состоянию на 01.10.2010 (в сумме 452 рублей 76 копеек) разница между начисленной и оплаченной суммами арендной платы в спорный период составит 362 774 рубля 03 копейки. Приведённый в обжалуемых судебных актах расчет арендной платы имел бы место при формировании земельных участков под многоквартирными домами с видом разрешённого использования для эксплуатации многоквартирного жилого дома. В рамках данного дела такие обстоятельства не установлены.

Письменный отзыв на кассационную жалобу ответчик не представил.

В судебном заседании представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возразил.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства, связанные с заключением администрацией (арендодатель) и ООО "Фирма "Нефтестройиндустрия-Юг"" (арендатор) договора аренды от 21.09.2007 N 4300015004 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 20 752 кв. м (кадастровый номер 23:43:0206019:0127), расположенного по просп. Чекистов, 26 в Западном внутригородском округе города Краснодара, предоставленного для размещения многоэтажных жилых домов с детским садом начального обучения и подземным гаражом, на срок по 19.09.2012, зарегистрированного в установленном порядке 15.11.2007, передачей на основании соглашения от 15.05.2008 прав и обязанностей арендатора по договору аренды обществу, выдачей ответчику разрешений от 06.12.2013, 30.05.2012, 30.06.2010 и 30.06.2011 на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов - "Литера 3" (просп. Чекистов, 26/5) площадью 6045 кв. м, "Литера 4" (просп. Чекистов, 26/4) площадью 1755 кв. м, "Литера 2" (просп. Чекистов, 26) площадью 8727 кв. м, "Литера 1" (просп. Чекистов, 26/3) площадью 4225 кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206019:0127, а также регистрацией 01.11.2010, 27.03.2012, 11.12.2012 и 25.12.2013 права собственности граждан на жилые помещения в указанных домах, установлены судебными инстанциями и подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 9 - 20, 54 - 72, 80 - 84).

Администрация, полагая, что в период с 01.01.2013 по 30.06.2014 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка с 11.10.2012 по 22.04.2014 (пункт 5.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного жилищного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В силу пункта 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у ответчика долга по договору аренды в заявленном истцом размере, поскольку спорный земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на участке.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Суды правомерно указали, что в силу закона земельный участок, занятый многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.

Довод администрации о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования как эксплуатация многоквартирного жилого дома, суды правомерно признали несостоятельным, поскольку прекращение договора аренды закон связывает именно с фактом государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.3 договора аренды и акту приема-передачи, участок предоставлялся для размещения многоэтажных жилых домов с детским садом начального обучения и подземным гаражом.

Из представленных в материалы дела технической документации, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию следует, что в состав жилого комплекса, расположенного на земельном участке, входят встроенные помещения, в том числе детское образовательное учреждение (т. 1, л. д. 63 - 67, 80).

В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов с детским садом и подземным гаражом (с элементами озеленения и благоустройства) требуется земельный участок иной площади, либо ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных целях. Выводы судов о прекращении договора аренды соответствуют правилам статьи 413 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73. Расчет размера арендной платы произведен судами с учетом фактического использования участка и в соответствии с нормами постановления N 50.

Доводы жалобы администрации о наличии у ответчика долга по договору аренды следует отклонить. Объекты недвижимости, принадлежащие обществу, на спорном земельном участке отсутствуют. Обстоятельства невозможности использования обществом спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным лицам, подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

С учетом изложенного основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2015 по делу N А32-19746/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин Е.В. Улько