Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф08-10992/18 по делу N А32-18205/2017

г. Краснодар

05 февраля 2019 г.

Дело N А32-18205/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Марго" (ОГРН 1042310483500) - Захарова С.Ю. (доверенность от 03.07.2018), в отсутствие представителей истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-18205/2017, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Марго" (далее - общество, ООО "Марго"), в котором просил:

- взыскать с общества в пользу департамента задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280 за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в размере 5 204 370,51 рублей,

- взыскать с общества в пользу департамента пеню по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280 за период с 16.02.2016 по 14.04.2017 в размере 1 290 343,89 рублей,

- расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280, заключенный между департаментом и обществом,

- обязать общество в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу вернуть арендодателю (департаменту) земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок N 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги; далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891) путем подписания акта приема-передачи,

- взыскать с общества в пользу департамента судебную неустойку в размере 100 тысяч рублей за каждый день по истечении 10-дневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка общей площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891.

Иск департамента принят судом к производству определением от 29.05.2017 в рамках дела N А32-18205/2017.

Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту, в котором просило:

- уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280, заключенному между департаментом и обществом, пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40 %, с 06.06.2013 до окончания срока действия данного договора аренды (26.11.2059),

- взыскать с департамента излишне уплаченную арендную плату в размере 6 100 445,41 рублей,

- взыскать с департамента государственную пошлину в размере 53 502 рубля.

Исковое заявление общества принято судом к производству определением от 29.06.2017 в рамках дела N А32-24848/2017.

Определением суда первой инстанции от 15.11.2017 производство по делу N А32-24848/2017 приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству общества судебной экспертизы, и возобновлено определением от 28.04.2018 (т. 3, л. д. 11 - 13, 117 - 118).

Определением суда первой инстанции от 06.02.2018 по делу N А32-18205/2017 дела N А32-18205/2017 и N А32-24848/2017 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-18205/2017 (т. 4, л. д. 131 - 133).

В материалах дела имеется ходатайство общества от 27.06.2018 об уточнении исковых требований, согласно которому оно просит:

- уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280, заключенному между департаментом и обществом, пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40 %, с 06.06.2013 до окончания срока действия данного договора (26.11.2059), а именно:

за период оплаты с 06.07.2013 по 30.09.2013 - до 1 829 517,61 рублей,

за период оплаты с 01.10.2013 по 31.12.2013 - до 1 957 158,37 рублей,

за период оплаты с 01.01.2014 по 31.03.2014 - до 1 905 537,46 рублей,

за период оплаты с 01.04.2014 по 30.06.2014 - до 1 926 710,10 рублей,

за период оплаты с 01.07.2014 по 30.09.2014 - до 1 947 882,74 рублей,

за период оплаты с 01.10.2014 по 31.12.2014 - до 1 947 882,74 рублей,

за период оплаты с 01.01.2015 по 31.03.2015 - до 1 914 611,46 рублей,

за период оплаты с 01.04.2015 по 28.04.2015 - до 595 656,90 рублей,

за период оплаты с 29.04.2015 по 30.06.2015 - до 242 617,28 рублей,

за период оплаты с 01.07.2015 по 30.09.2015 - до 354 298,25 рублей,

за период оплаты с 01.10.2015 по 31.12.2015 - до 354 298,25 рублей,

за период оплаты с 01.01.2016 по 31.03.2016 - до 543 282,54 рублей,

за период оплаты с 01.04.2016 по 30.06.2016 - до 587 451,84 рублей,

за период оплаты с 01.07.2016 по 30.09.2016 - до 593 907,40 рублей,

за период оплаты с 01.10.2016 по 31.12.2016 - до 593 907,40 рублей,

за период оплаты с 01.01.2017 по 31.03.2017 - до 860 775,90 рублей,

за период оплаты с 01.04.2017 по 30.06.2017 - до 870 340,08 рублей,

за период оплаты с 01.07.2017 по 30.09.2017 - до 879 904,30 рублей,

за период оплаты с 01.10.2017 по 31.12.2017 - до 879 904,30 рублей,

за период оплаты с 01.01.2018 по 31.03.2018 - до 862 434,43 рублей,

за период оплаты с 01.04.2018 по 30.06.2018 - до 872 017,03 рублей,

последующие периоды - в размере 60 % от нормативно установленного размера арендной платы (т. 5, л. д. 72 - 73, 139 - 140).

Решением от 27.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.10.2018, ходатайство общества об уточнении исковых требований удовлетворено, уточненные требования приняты. Требования общества удовлетворены. Суд уменьшил арендную плату по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280, заключенному между департаментом и обществом, пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40 %, с 06.06.2013 до окончания срока действия договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280, до 26.11.2059. С департамента в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины, 40 тыс. рублей расходов на проведение судебной экспертизы. В удовлетворении исковых требований департаменту отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. На основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.10.2010 N 1028р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Марго" земельного участка для строительства многофункционального комплекса в городе Сочи" (далее - распоряжение от 15.10.2010 N 1028р) между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 N 0000002280 (далее также - договор аренды от 26.11.2010). По условиям договора аренды от 26.11.2010 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный вдоль улицы Каспийской, участок N 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги), для строительства многофункционального комплекса. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2014 N ВАС-2047/14). В договоре аренды от 26.11.2010 и в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 от 21.10.2010 какие-либо сервитуты (охранные зоны) не указаны. На момент заключения договора аренды для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, вся площадь участка (22 000 кв. м) была свободна от обременения инженерными коммуникациями и могла использоваться по основному целевому назначению. На момент проведения судебной экспертизы по настоящему делу (экспертное заключение от 29.03.2018 N 690) площадь сервитута под объектами электросетевого хозяйства (выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 27.03.2017, от 20.03.2018) составляет 3 353 кв. м. Фактически установленные инженерные сети (с границами охранных зон) не соответствуют сервитутам (ограничениям), отраженным в выписках из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891, свободная от обременения инженерными коммуникациями, которую общество может использовать по основному целевому назначению - для строительства многофункционального комплекса (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов), составляет примерно 14 000 кв. м (60 %). Общество доказало обстоятельства, подтверждающие существенное ухудшение условий пользования арендованным участком, произошедшие вне зависимости от воли арендатора. Арендная плата подлежит уменьшению на 40 %. Департаментом заявлено о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 (5 204 370,51 рублей) и неустойки за период с 16.02.2016 по 14.02.2017 (1 290 343,89 рублей). С учетом внесенных обществом в спорный период платежей, письма от 29.06.2018 о допущенной неточности в назначении платежа в платежном поручении от 21.06.2018 N 1 на сумму 2 881 440 рублей, который следует отнести на арендную плату за 2, 3, 4 кварталы 2016 года и 1, 2 кварталы 2017 года, и площади земельного участка, находящегося в пользовании (14 000 кв. м, то есть 60 % от общей площади), задолженность по арендной плате и неустойке у арендатора отсутствует. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, когда другие меры воздействия исчерпаны и сохранение договорных правоотношений нецелесообразно. В данном споре указанные условия, а также правовые основания для удовлетворения исковых требований департамента, отсутствуют. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что согласно статье 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Поскольку ответчик по вине истца не мог использовать для строительства многофункционального центра весь земельный участок, на который рассчитывал, постольку взыскание с него задолженности в заявленном размере незаконно. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (далее - Обзор N 2/2015), договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату; когда арендатор лишен возможности использовать имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления и теряет право на получение арендной платы. Доводы департамента о том, что размер арендной платы, согласованный в договоре, не зависит от площади земельного участка, противоречат порядку расчета арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка также определяется с учетом общей площади участка, при этом необходимо учитывать площадь земельного участка с ограничениями по использованию, содержание ограничений, зависящее от вида зон охраны, что не учтено. В материалы дела представлены документы о погашении задолженности по арендной плате за предыдущие периоды. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начислением ответчику неустойки, которая им была уплачена.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 27.07.2018 и апелляционное постановление от 12.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования департамента и отказать в удовлетворении требований общества.

Податель жалобы указал, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов с общества взыскана задолженность по арендной плате и неустойке по спорному договору аренды от 26.11.2010 (дело N А32-11468/2013: долг с 11.04.2011 по 30.06.2013, пеня с 15.03.2011 по 16.05.2013; дело N А32-41466/2014: долг с 10.07.2013 по 10.05.2015, пеня; дело N А32-23118/2016: долг с 01.07.2015 по 31.03.2016, пеня). Пунктом 3.1.4 договора аренды от 26.11.2010 стороны определили в качестве одного из существенных нарушений условий договора просрочку по арендным платежам (в течение одного квартала). Перечисленными судебными актами установлено, подтверждается материалами настоящего дела, что обществом в течение почти 6 лет арендная плата не вносилась в установленном порядке, и по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса, пункта 3.1.4 договора аренды от 26.11.2010 это является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым для арендодателя невыгодно и нецелесообразно. В нарушение требований, изложенных в статьях 450, 451, 453 Гражданского кодекса, ответчиком не принято мер к заключению сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 26.11.2010 об уменьшении арендуемого им земельного участка и арендной платы. Договор аренды от 26.11.2010 в установленном законом порядке не изменялся и не расторгался, неиспользуемое арендованное имущество по акту приема-передачи арендатором не возвращалось. Размер арендной платы в спорный период не зависел от площади арендуемого земельного участка. Материалами дела подтверждается факт невнесения ответчиком арендной платы и пени в размере 6 494 714,4 рублей.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

В судебном заседании представитель общества просил кассационную жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ООО "Марго", Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжений главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30.10.2008 N 877-р "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Марго" места размещения многофункционального комплекса в городе Сочи", от 15.10.2010 N 1028р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Марго" земельного участка для строительства многофункционального комплекса в городе Сочи", департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 26.11.2010 заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000002280, по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок N 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги), для строительства многофункционального комплекса. Арендная сделка зарегистрирована 10.02.2011 (т. 1, л. д. 35 - 41, 42 - 43, 46, 61 - 62).

Следует из распоряжения от 15.10.2010 N 1028р, что предоставлению земельного участка в аренду обществу сроком на 49 лет предшествовало прекращение права постоянного (бессрочного) пользования государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Россия", в связи с его отказом, на земельный участок площадью 22 000 кв. м, расположенный вдоль улицы Каспийской, участок N 1, в селе Веселом Адлерского района города Сочи.

30.07.2010 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891 зарегистрировано право собственности Краснодарского края (т. 1, л. д. 61 - 62).

В договоре аренды от 26.11.2010 отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891 передан арендатору со дня государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3), фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (пункт 1.2), неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Срок действия договора установлен до 26.11.2059 года (пункт 7.2).

Закреплено в договоре аренды от 26.11.2010, что арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора (пункт 4.1.1), своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 4.1.2), использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 (пункт 4.1.6).

Арендатор имеет право в соответствии с законодательством требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора (пункт 4.2.5).

В пункте 4.3.3 договора аренды от 26.11.2010 установлен запрет арендатору нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 9.1, 9.2 договора аренды от 26.11.2010 изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения, в случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном раздело 6 договора.

Арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, одним из которых названо невнесение арендной платы в течение одного квартала (пункт 3.2.4).

В пункте 11.1 стороны подтвердили и гарантировали, что на день подписания договора отсутствуют известные им обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора.

Указывая, что в период с 16.02.2016 по 30.06.2017 обществом не исполнены (существенно нарушены) обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.11.2010, не исполнено вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 15.12.2015 по делу N А32-41466/2014 о взыскании с общества в пользу департамента долга по арендной плате и пени по этому же договору за период с 10.07.2013 по 10.04.2015, земельный участок арендодателю арендатором также не возвращен, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Марго".

Общество, в свою очередь, также обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту, объединенному с делом по иску департамента, о взыскании излишне уплаченной арендной платы и об уменьшении арендной платы по договору аренды от 26.11.2010 с 06.06.2013 до окончания срока действия договора, до 26.11.2059 (требования в последующем уточнены, с указанием лишь на уменьшение арендной платы).

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых выступает предъявленный этим лицом иск (заявление); критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного права (интереса) удовлетворением заявленных требований.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса), в том числе комплексную (статья 85 Кодекса), дополнительную и повторную (статья 87 Кодекса) экспертизы.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, приняв во внимание заключение эксперта от 29.03.2018 N 690 (т. 3, л. д. 46 - 108), руководствуясь постановлениями главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253, от 23.04.2007 N 345, от 27.01.2011 N 50, от 21.03.2016 N 121, статьей 34 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", пунктом 9 статьи 22, статьями 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 328, статьями 401, 408, 424, 450, 606, 611, 612, 615, 619, пунктами 1, 4 статьи 614 Гражданского кодекса, приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, Обзором N 2/2015, разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктах 16, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, судебные инстанции пришли к выводам о необходимости уменьшения по требованию общества арендной платы по договору аренды от 26.11.2010 на 40 % с 06.06.2013 до окончания срока его действия, до 26.11.2059, и об отсутствии на стороне общества задолженности по арендной плате (за период с 01.04.2016 по 30.06.2017), неустойке (за период с 16.02.2016 по 14.04.2017), оснований для досрочного расторжения договора аренды от 26.11.2010 по требованию арендодателя.

Между тем, суд первой инстанции, как и эксперт в заключении от 29.03.2018 N 690, указали, что на момент заключения договора аренды основным назначением земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 являлось размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. В пункте 4.3.3 договора аренды от 26.11.2010 закреплена обязанность арендатора не нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке. При этом фактическое состояние земельного участка стороны признали в пункте 1.2 договора соответствующим условиям договора и целевому назначению участка. Место размещения многофункционального комплекса обществу предварительно согласовано распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30.10.2008 N 877-р.

Выводы судебных инстанций о том, что на момент заключения договора аренды для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, вся площадь спорного участка была свободна от обременения инженерными коммуникациями и могла использоваться по целевому назначению, существенное ухудшение условий пользования арендованным участком произошло вне зависимости от воли арендатора, ответчик не мог использовать весь земельный участок по вине истца, который должен отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, противоречивы и не основаны на полном и всестороннем исследовании доказательств, характеризующих состояние и назначение участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 на момент передачи его обществу.

Судами ничем не мотивировано и не подтверждено уменьшение арендной платы по договору аренды от 26.11.2010 на 40 % со дня 06.06.2013, в том числе с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А32-11468/2013 (о взыскании долга с 11.04.2011 по 30.06.2013, пени с 15.03.2011 по 16.05.2013), N А32-41466/2014 (о взыскании долга с 10.07.2013 по 10.05.2015, пени), N А32-23118/2016 (о взыскании долга с 01.07.2015 по 31.03.2016, пени), достоверно не установлены основания такого уменьшения, с учетом времени и обстоятельств появления на спорном участке инженерных сетей и сооружений, с наличием которых общество связывает утрату возможности использовать 8 000 кв. м площади участка, не выявлены и не привлечены к участию в деле лица, осуществившие их размещение на участке (в интересах которых они размещены на участке), не получили оценки правомерность сооружения спорных коммуникаций, участие в этом арендодателя, принимаемые обществом как арендатором меры для недопущения использования арендуемого им земельного участками посторонними лицами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 274 Гражданского кодекса сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка (иное лицо, указанное в пункте 6 статьи 274 Гражданского кодекса) прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением, собственник (иное лицо, указанное в пункте 6 статьи 274 Гражданского кодекса) вправе требовать по суду прекращения сервитута (пункт 2 статьи 276 Гражданского кодекса).

Установив, что в ЕГРН содержатся сведения об обременениях, часть из которых является временными сервитутами, площади спорного участка 3 353 кв. м (т. 3, л. д. 28 - 30), суды не раскрыли содержание условий названных ограничений, применительно к выводам о невозможности использования части спорного участка площадью 8 000 кв. м с 06.06.2013 до 26.11.2059.

Мотивы, по которым суды возложили на арендодателя вину за несоответствие фактически расположенных на спорном участке инженерных сетей (с границами их охранных зон) и зарегистрированных в ЕГРН сервитутов (ограничений), из судебных актов не ясны.

Содержащиеся в резолютивной части решения суда выводы относительно принятия уточненных требований общества и их удовлетворения (в полном объеме, указание на отказ в какой-либо части отсутствует), не в полной мере согласуются с имеющимися в материалах дела уточненными требованиями от 27.06.2018 (т. 5, л. д. 72 - 73, 139 - 140).

При таких обстоятельствах решение от 27.07.2018 и апелляционное постановление от 12.10.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу N А32-18205/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков