Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2019 г. N Ф08-9667/19 по делу N А61-2208/2017

г. Краснодар

28 ноября 2019 г.

Дело N А61-2208/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федченко А.В., при организации видеоконференцсвязи Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Акимцевой С.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Энергос" (ОГРН 1041500800538, ИНН 1511012752) - Хестанова А.К. (доверенность от 12.03.2019), от ответчика - закрытого акционерного общества "Борми"( (ОГРН 1021500772435, ИНН 1504027814) - Парсиева А.К. (доверенность от 27.08.2019), в отсутствие представителей ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (ОГРН 1041502003674, ИНН 1515900318), Тасоева Ахсарбека Борисовича, Джуссоева Коста Хасановича, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, администрации местного самоуправления город Владикавказ, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Борми" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу N А61-2208/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Энергос" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания иск к закрытому акционерному обществу "Борми" (далее - акционерное общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее - управление Росреестра), индивидуальным предпринимателям Тасоеву Ахсарбеку Борисовичу и Джуссоеву Косте Хасановичу (далее - предприниматели) о признании незаконными раздела земельного участка площадью 16 009 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040902:12, расположенного по адресу:

город Владикавказ, ул. Московская, 16, на два земельных участка площадью 5144 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040902:19 и площадью 10 865 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040902:18, а также раздела последнего на два земельных участка площадью 5175 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040902:294 и площадью 5690 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040902:295 (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:12, 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19, 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295), о понуждении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - кадастровая палата) к снятию с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19, 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295 и восстановлению в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040902:12, о признании отсутствующими права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295 и права собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:294, о понуждении управления Росреестра к государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Управление Росреестра и предприниматели привлечены к участию в деле в качестве соответчиков, а кадастровая палата - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.04.2018

обществу отказано как в принятии изменения предмета иска (дополнительных требований

о признании отсутствующими права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295 и права собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:294, о понуждении управления к государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12), так и в удовлетворении первоначальных требований. Судебный акт мотивирован недопустимостью одновременного изменения предмета и основания иска, а также заявления по сути нового требования, пропуском обществом срока исковой давности по первоначальным требованиям, о применении которой заявило акционерное общество.

Определением от 10.04.2018 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса принял к рассмотрению требования о признании отсутствующими права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295, права собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:294, о понуждении управления к осуществлению государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12, признав их дополнением первоначально заявленных требований, имеющим те же основания.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.02.2018 отменено. Признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:18 на земельные участки кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295 со снятием их с государственного кадастрового учета и восстановлением кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040902:18. Признаны отсутствующими право общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295 и право собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:294. Управление Росреестра присуждено к осуществлению государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:18 на основании договора купли-продажи от 01.08.2007. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12 приобретен обществом у акционерного общества вместе с автозаправочной станцией.

До государственной регистрации соответствующего перехода права общество являлось фактическим, но беститульным владельцем земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12. Акционерное общество в указанный период не обладало правом на раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 и производного от него земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:18. Для размещения и эксплуатации приобретенного обществом комплекса автозаправочной станции необходимы земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19, поэтому к обществу перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:18. Акционерное общество не доказало наличие у него титула на расположенное на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040902:0018 здание (литера Б). Это здание использовалось им в качестве складского помещения, поэтому является вспомогательным объектом комплекса автозаправочной станции. Земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:18 является неделимым. Его раздел акционерным обществом в 2017 году на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295 и отчуждение последнего предпринимателям противозаконны. Соответствующие сделки ничтожны. Право собственности предпринимателей и акционерного общества на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:004092:295 не возникло. У общества, использующего комплекс автозаправочной станции, отсутствует необходимость в защите владения земельными участками с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19. Исковая давность к заявленным требованиям не применяется.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2018 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 и решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.02.2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в целях установления обстоятельств, связанных с образованием земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12, его приватизацией акционерным обществом (основания приватизации, наличие на участке единого комплекса автозаправочной станции, его состава, соответствие площади участка потребностям эксплуатации названного комплекса), выяснения состава имущества автозаправочной станции на момент приобретения акционерным обществом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12 и его соответствия перечню имущества, переданного обществу по договору купли-продажи от 01.08.2007 N 1. Суду первой инстанции указано на необходимость толкования с учетом данных обстоятельств условий договора купли-продажи от 26.10.2007 N 3 о передаваемой покупателю площади части земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12, оценке этой площади с точки зрения необходимости и достаточности для эксплуатации комплекса автозаправочной станции. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо было также учесть следующее. Раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12, в результате которого часть комплекса автозаправочной станции оказалась на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040902:18, а в последующем на земельных участках с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295, не мог быть признан соответствующим нормам статьи 552 Гражданского кодекса. При установлении фактического владения обществом элементами комплекса автозаправочной станции, находящимися за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:19 единственно возможным способом судебной защиты для общества является признание отсутствующими прав акционерного общества и предпринимателей на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295 (их части), необходимые для эксплуатации названных элементов. Исковая давность в отношении таких требований не подлежит применению. Для установления названных обстоятельств следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле уполномоченного органа местного самоуправления, принимавшего решение о приватизации земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12, а для определения конфигурации, площади и характерных точек границ спорных частей земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295 - вопрос о назначении экспертизы.

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация местного самоуправления город Владикавказ (далее - администрация). Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса изменило предмет иска на признание незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:04:0902:0018, 15:09:04:0902:0019, о признании незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:004092:294, 15:09:004092:295, о понуждении управления Росреестра к снятию с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:004092:294, 15:09:004092:295, 15:09:04:0902:0018, 15:09:04:0902:0019 и восстановлению в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:09:04:0902:12, о признании отсутствующими права общей долевой собственности (по 1/2 доле) предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295 и права собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:294, о понуждении управление Росреестра к осуществлению государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:12.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.04.2019 требования общества удовлетворены частично. Признано отсутствующим право собственности акционерного общества на часть площадью 362 кв. м земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294 с установленными экспертным путем и указанными в резолютивной части решения координатами характерных точек границ (далее - часть земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294). Признано право собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294. Управление Росреестра присуждено к внесению в Единый государственный реестр недвижимости изменений в сведения о площади и границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294. Решение признано основанием для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294 и государственной регистрации права собственности общества на нее. В удовлетворении остальной части исковых требований общества отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.04.2019 отменено. По делу принят новый судебный акт. Раздел земельного участка кадастровым номером 15:09:040902:0018 на земельные участки кадастровыми номерами 15:09:004092:294, 15:09:004092:295 признан незаконным, решение в данной части - основанием для их снятия с государственного кадастрового учета и восстановления в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке кадастровым номером 15:09:040902:0018, право общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295 и право собственности акционерного общества на земельный участок кадастровым номером 15:09:004092:294 - отсутствующими. Управление Росреестра присуждено к регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок кадастровым номером 15:09:040902:0018 на основании договора купли-продажи от 01.08.2007. Судебный акт мотивирован следующим. Раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:04:0902:0018, 15:09:04:0902:0019 является законным, поскольку акционерное общество являлось в этот период титульным владельцем исходного участка. В результате раздела на земельном участке с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 оказались объекты недвижимого имущества, право собственности на которые перешли к обществу по договору купли-продажи от 01.08.2007. С момента регистрации права собственности общества на комплекс автозаправочной станции к нему перешло исключительное право на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018. На момент раздела 30.05.2017 земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 акционерное общество не являлось его собственником. Произведенный раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 по инициативе акционерного общества является незаконным. Земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:004092:292, 15:09:004092:295 подлежат снятию с кадастрового учета, а кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 15:09:040902:0018 должен быть восстановлен. По договорам купли-продажи от 22.05.2017, 01.06.2017 к предпринимателям не перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295, поскольку акционерное общество не обладало правом собственности на него. Названное право предпринимателей и право собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:294 подлежат признанию отсутствующими. Договор купли-продажи от 01.08.2007 исполнен сторонами. Акционерное общество необоснованно уклонилось от государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:040902:0018.

Акционерное общество обжаловало постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Общество по договору от 26.10.2007 приобрело только часть площадью 0,5144 га земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012. Через 2 года после заключения названного договора купли-продажи оно обратилось в управление Росреестра с заявлением государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0019. Входившие на момент заключения договора купли-продажи от 01.08.2007 в состав автозаправочной станции резервуары (литеры XII, XIII, XIV) после раздела земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 оказались в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:18, а после раздела последнего - в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:294. Занятая резервуарами и необходимая для их использования площадь составляет 362 кв. м. При заключении сделок с предпринимателями акционерное общество действовали разумно и осмотрительно. Акционерное общество обладало правом на распоряжение земельными участками с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295. Общество пропустило срок исковой давности.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 подлежащим отмене, а решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.04.2019 - оставлению в силе.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что решением администрации от 29.04.1994 N 46 за акционерным обществом (его правопредшественником) закреплен на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок площадью 5388 кв. м по ул. Московской в городе Владикавказе для строительства автозаправочной станции. Постановлением администрации от 27.12.2000 N 649 за акционерным обществом на праве постоянного пользования закреплен (прирезан к существующей территории автозаправочной станции N 1 по ул. Московской в городе Владикавказе) дополнительный земельный участок площадью 10 661 кв. м для строительства станции технического обслуживания и автомойки. Объединенный земельный участок площадью 16 009 кв. м поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 15:09:0040902:12 и постановлением администрации от 22.09.2006 N 1912 предоставлен акционерному обществу в собственность для содержания (эксплуатации) автозаправочной станции. Администрация (продавец) и акционерное общество (покупатель) заключили договор от 16.07.2007 N 400-07 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12.

Акционерное общество (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 01.08.2007 N 1 купли-продажи нежилого здания автозаправочной станции с оборудованием общей площадью 194 кв. м с кадастровым номером 15:09:0000183:0049:06/2000-231/2/А, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Московская 16, а также договор от 26.10.2007 N 3 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 с указанием его площади 0,5144 га. Сторонами составлен соответствующий акт приема-передачи от 27.10.2007.

По данным технического паспорта от 10.08.2000, на момент приобретения акционерным обществом земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 состав имущества автозаправочной станции соответствовал перечню имущества, переданного обществу по договору купли-продажи от 01.08.2007 N 1.

По заявлению акционерного общества 09.08.2008 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19. Записи о праве собственности акционерного общества на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:18, 15:09:0040902:19 внесены в Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 27.09.2008. По заявлению акционерного общества и общества от 16.06.2009 в Единый государственный реестр прав 12.07.2009 внесена запись о переходе к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:19.

Обществу выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности.

По заявлению акционерного общества 30.05.2017 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:18 на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, 15:09:0040902:295. По договорам купли-продажи от 22.05.2017, 01.06.2017 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295 отчужден акционерным обществом предпринимателям в общую долевую собственность (по 1/2 доле).

По отраженным в акте обследования земельного участка от 27.10.2017 N 212/1, составленном Северо-Осетинским филиалом акционерного общества "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" данным, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018, образованного из земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012, часть принадлежащего обществу комплекса автозаправочной станции оказалась на принадлежащем акционерному обществу земельном участке с кадастровым номером 15:09:004092:294, в том числе ворота (литера XI), части ограждений (литеры II, III), резервуар для хранения бензина ТИП-25 (литера XII), резервуар для хранения дизтоплива ТИП-62 (литера ХШ), резервуар для аварийного слива нефтепродуктов (литера XIV).

Согласно отчету независимого оценщика от 25.01.2018 N 1-18зк, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 по состоянию на 26.10.2007 составляла 17 942 000 рублей.

Из заключения кадастрового инженера от 03.12.2018 N 40 следует, что резервуары для хранения (слива) нефтепродуктов (литеры XII, XIII, XIV), входящие в состав автозаправочной станции, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:294. Площадь, занятая ими и необходимая для их использования, составляет 362 кв. м. Остальные объекты, входящие в состав автозаправочной станции, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:19.

Опрошенный в качестве свидетеля бывший руководитель общества (Хетагуров А.Р.) показал, что в 2007 году общество и акционерное общество в лице уполномоченных органов достигли соглашение по всем условиям договора купли-продажи автозаправочной станции и соответствующего земельного участка.

Для содержания и эксплуатации автозаправочной станции площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 была излишней, поэтому к покупателю переходило около трети площади земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи автозаправочной станции раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 произведен не был, в договоре был указан земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12, который впоследствии должен был быть разделен на два самостоятельных участка.

В экспертном заключении от 14.02.2019 N 1/19, составленном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, содержатся выводы о наличии возможности переноса входящих в состав автозаправочной станции общества резервуары для хранения (слива) нефтепродуктов (литеры XII, XIII, XIV) с земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:294 на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0019. При переносе резервуаров возможно соблюдение нормативных требований по расстояниям до расположенных на смежных земельных участках открытой стоянки для автомобилей, бытового здания и ресторана. Площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0019 является достаточной для размещения и эксплуатации автозаправочной станции.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили судам необходимость самостоятельной квалификации спорных правоотношений и определения подлежащих применению норм в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в действовавшей до 01.01.2017 редакции (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определялась как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3, 5 статьи 1 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В пунктах 52, 56 постановления N 10/22 Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может быть осуществлено путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр, в том числе иск о признании права отсутствующим. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11 сформулировал правовой подход, согласно которому иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). В условиях сохранения заявителем владения земельным участком имеются основания для квалификации такого иска как негаторного.

В постановлении от 03.12.2013 N 8410/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что федеральное законодательство не предусматривает право лица обращаться в орган кадастрового учета с заявлением об аннулировании сведений (снятии с кадастрового учета) о земельном участке, правообладателем которого данное лицо не является. Удовлетворение заявления о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет смежного земельного участка и о ее понуждении к аннулированию в государственном кадастре недвижимости записи о таком земельном участке неправомерно.

Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. При толковании условия договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а его буквальное значение в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволили определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статьи 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации;

далее - Гражданский кодекс).

Пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса в действовавшей в момент заключения договоров купли-продажи автозаправочной станции и земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 определялось, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Аналогичное положение содержалось в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определялись в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

В пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к вышеназванным нормам разъяснил, что такие предельные размеры определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При продаже совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса покупатель вправе претендовать на земельный участок под всем этим комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества (аналогичная правовая позиция ранее приводились Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

В постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы правовые подходы, способствующие защите прав собственника здания, сооружения, нарушенных в результате государственной регистрации за иными лицами права собственности на земельный участок под этими объектами, в том числе о возможности признания недействительным договора купли-продажи земельного участка в части, о порядке индивидуализации соответствующей части земельного участка, о содержании резолютивной части судебного акта по таким делам.

Согласно статьям 1, 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в действовавшей до 01.01.2017 редакции (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровым учетом признавалось внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным законом сведений о недвижимом имуществе. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Аналогичные положения содержатся в пункте 7 статьи 1, пунктах 8, 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости; образованием объекта недвижимости; прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости (часть 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с настоящим Законом (пункт 33 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Федеральным законодательством не предусмотрено право на обращение в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке не являющегося его правообладателем лица на основании того, что, по его мнению, при постановке на кадастровый учет этого земельного участка допущена кадастровая ошибка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2013 N 8410/13).

В пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, приведена правовая позиция, согласно которой, если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, данным в постановлении об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение, суд первой вправе был заключить о следующем. Подавая иск, общество очевидно преследовало цель оспаривания права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:295 и права собственности акционерного общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:294, а также восстановление своего права собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12. Площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12 с учетом обстоятельств его образования и приватизации акционерным обществом превышала площадь, необходимую для размещения и эксплуатации комплекса автозаправочной станции. Состав имущества автозаправочной станции на момент приобретения акционерным обществом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12 соответствовал перечню имущества, переданного обществу по договору купли-продажи от 01.08.2007 N 1. Толкование условий договора купли-продажи от 26.10.2007 N 3 с учетом полученных в ходе судебного разбирательства свидетельских показаний позволяет сделать вывод о том, что обществу как покупателю автозаправочной станции передавался не весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040902:12, а только его часть, достаточная для размещения и эксплуатации автозаправочной станции, за счет которой в последующем по согласованию сторон образован земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:0019. Раздел земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:12, в результате которого часть комплекса автозаправочной станции оказалась на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040902:18, а в последующем на земельном участке с кадастровыми номерами 15:09:0040902:294, не соответствует нормам статьи 552 Гражданского кодекса. Фактическое владение обществом элементами комплекса автозаправочной станции (резервуарами для хранения (слива) нефтепродуктов, находящимися за пределами земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:19, свидетельствует о наличии у него возможности судебной защиты своего исключительного права на землю под комплексом автозаправочной станции путем признания отсутствующим права акционерного общества на часть земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040902:294, идентифицированную экспертным путем, и признания его права собственности на эту часть. Исковая давность в отношении таких требований не применяется. Соответствующее решение является основанием как для изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о площади и границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:004092:294, так и для кадастрового учета названной части и государственной регистрации права собственности общества на нее.

Признание незаконным раздела земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0012 на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:04:0902:0018, 15:09:04:0902:0019, а земельного участка с кадастровым номером 15:09:04:0902:0018 - на земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:004092:294, 15:09:004092:295, понуждение управления Росреестра к снятию с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:004092:294, 15:09:004092:295, 15:09:04:0902:0018, 15:09:04:0902:0019 и восстановлению в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 15:09:04:0902:12 являются недопустимыми в рассматриваемой ситуации способами судебной защиты.

Основания для признании отсутствующим права общей долевой собственности (по 1/2 доле) предпринимателей на земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:295 и права собственности акционерного общества на весь земельный участок с кадастровым номером 15:09:004092:294, а также для понуждения управления Росреестра к осуществлению государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 15:09:04:0902:12 отсутствуют.

Обратные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также противоречат вышеприведенному нормативному обоснованию. Одной из причин ошибочности этих выводов является игнорирование указаний суда кассационной инстанции, данных в постановлении об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательных для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Соответствие, в основном, выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, ошибочность выводов суда апелляционной инстанции в совокупности обусловливают необходимость удовлетворения кассационной жалобы, отмены постановления суда апелляционной инстанции и оставления в силе решения суда первой инстанции.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежит отмене приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2019.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу N А61-2208/2017 отменить. Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 25.04.2019 по делу N А61-2208/2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова